Professioneller Immobilienmakler in Ramersdorf: Der Leistungskatalog als Anlage zum Vertrag

Was genau leistet ein Makler für seine Provision? In vielen Verträgen steht dazu erstaunlich wenig. Da ist von „Vermarktung“ die Rede, vielleicht von „Betreuung“, und was das konkret bedeutet, bleibt offen. Für Sie als Eigentümer in Ramersdorf ist das unbefriedigend, denn es geht um einen großen Betrag und oft um die wichtigste Vermögensentscheidung seit Jahren. Dabei gibt es eine einfache Lösung: einen Leistungskatalog als Anlage zum Maklervertrag, in dem steht, was geschuldet ist und in welcher Form.

Dieser Ratgeber zeigt, wie ein solcher Katalog aussehen kann. Er beschreibt zehn Leistungen, die Sie von einem professionellen Makler erwarten dürfen, und sagt, was bei einer Wohnung in einer Anlage, einem Siedlungshaus oder einer Wohnung am Ring besonders zählt. Er nennt Prüfpunkte und hilft dabei, Fotos, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung einzuschätzen. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel, und Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, sodass Sie 50 % der Provision sparen. Der Katalog gilt dabei genauso, denn die Leistung ist die gleiche.

Warum gehört der Leistungsumfang in den Vertrag?

Ein Maklervertrag verpflichtet oft nur zum Nachweis oder zur Vermittlung, und die Provision wird bei Erfolg fällig. Bei einem Alleinauftrag übernimmt die Maklerin zusätzliche Pflichten, weil Sie selbst ja niemand anderen beauftragen dürfen. Doch was bedeutet das im Einzelnen? Wenn das nicht geregelt ist, müssen Sie darauf vertrauen, dass schon alles Nötige passiert. Ein Katalog macht das überprüfbar. Er hilft auch, Anbieter zu vergleichen, und vermeidet Missverständnisse, weil beide Seiten wissen, was vereinbart ist. Eine professionelle Maklerin wird das nicht als Misstrauen sehen, sondern begrüßen, weil es auch ihre Arbeit sichtbar macht.

Der Katalog muss nicht lang sein. Eine Seite mit zehn Punkten genügt. Wichtig ist, dass Leistung, Form und Zeitpunkt genannt werden. Statt „gute Fotos“ steht dort zum Beispiel „Fotos durch Fotografen oder gleichwertig, Auswahl vor Veröffentlichung“. Statt „Berichte“ steht „kurze Rückmeldung nach jeder Besichtigung, Zusammenfassung alle zwei Wochen“. Sie können den Katalog als Ausgangspunkt nehmen und mit der Anbieterin anpassen. Wer sich dem grundsätzlich verweigert, gibt Ihnen damit eine klare Antwort. Eine Erklärung der Vertragsbestandteile bietet auch der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Ramersdorf.

Leistung 1: Eine begründete Bewertung

Am Anfang steht eine schriftliche Einschätzung mit Spanne, Methode und Vergleichsdaten. Bei einer Wohnung werden Lage im Haus, Stockwerk, Lärm, Hausgeld, Rücklage und Zustand der Anlage einbezogen. Bei einem Siedlungshaus zählen Grundstück, Zustand, Anbaumöglichkeiten und Denkmalstatus. Prüfen Sie, ob die Zahlen aus Kaufpreisen stammen oder nur aus Angeboten. Eine Einschätzung ist kein Gutachten, sollte aber so klar sein, dass Sie sie Ihrem Steuerberater oder Ihren Kindern zeigen können. Lassen Sie sich außerdem sagen, welcher Einstieg empfohlen wird und warum. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Ramersdorf. Ohne diese Grundlage fehlt allem anderen der Bezugspunkt.

Leistung 2: Vollständige Unterlagen

Im Katalog sollte stehen, dass die Maklerin die benötigten Unterlagen zusammenstellt und mit Ihrer Vollmacht anfordert. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen zudem Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Auch der Energieausweis ist wichtig, und es sollte klar sein, wer ihn beschafft. Bei Häusern kommen Nachweise zu Modernisierungen und Genehmigungen hinzu. Lassen Sie sich eine Liste mit Zuständigkeiten und Terminen geben. Klären Sie außerdem, ob Kosten für diese Unterlagen anfallen und wer sie trägt. Der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ramersdorf enthält dazu weitere Einzelheiten. Vollständigkeit vor Vermarktungsstart spart viel Zeit in den späteren Phasen.

Leistung 3: Hochwertige Fotos

Viele Interessenten entscheiden innerhalb von Sekunden, ob sie weiterlesen. Deshalb sollten die Fotos sorgfältig sein. Im Katalog steht, wer fotografiert, und dass Sie die Auswahl sehen dürfen. Achten Sie auf ordentliche Räume, gutes Licht und gerade Linien. Bei einer Wohnung sind Balkon, Blick und Küche wichtig. Bei einem Siedlungshaus sollte der Garten zur Geltung kommen. Starke Weitwinkelaufnahmen oder aufwendig bearbeitete Bilder wirken vielleicht gut, enttäuschen aber vor Ort. Auch virtuelle Möblierung ist nur dann in Ordnung, wenn sie als solche gekennzeichnet wird. Private Gegenstände und Wertsachen haben auf den Bildern nichts zu suchen. Fragen Sie zudem nach den Nutzungsrechten an den Fotos.

Leistung 4: Ein lesbarer Grundriss

Grundrisse gehören zu den meistgelesenen Teilen eines Inserats. Ältere Pläne sind oft schlecht lesbar oder entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand. Eine professionelle Maklerin lässt einen klaren Grundriss zeichnen, auf dem Räume und Maße sichtbar sind und die Himmelsrichtung erkennbar ist. Das ist bei Wohnungen in Ringnähe besonders nützlich, da sich so zeigen lässt, welche Zimmer zur Straße und welche zum Hof gehen. Die Wohnfläche sollte nachvollziehbar sein, wobei Sie auch sagen sollten, wie sie berechnet wurde. Wenn sich etwas verändert hat, etwa eine versetzte Wand, sollte das geklärt und erwähnt werden. Das schafft Vertrauen und hilft der Bank des Käufers gleich mit.

Leistung 5: Ein ehrliches Exposé

Das Exposé fasst alles zusammen: Beschreibung, Fakten, Lage, Energieangaben, Fotos und Grundrisse. Sie sollten es vor der Veröffentlichung sehen. Für Ramersdorf gehört zur Lage mehr als „verkehrsgünstig“. Nennen Sie Wege zu U-Bahn, Ostpark und Einkauf, aber sagen Sie auch etwas zum Verkehr, wenn dieser hörbar ist. Beschlüsse und Besonderheiten der Anlage dürfen nicht verschwiegen werden. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen stimmen. Für Anleger sollten Miete und Hausgeld im Überblick stehen. Prüfen Sie jede Zahl, denn falsche Angaben fallen auf Sie zurück. Ein gutes Exposé ist individuell und könnte nicht auf jede andere Wohnung in München passen.

Leistung 6: Geplante Vermarktung und Ansprache

Im Katalog steht, auf welchen Portalen inseriert wird, welche Suchkunden angesprochen werden und was sonst vorgesehen ist. Dazu gehört auch die Frage, ob erst still und dann offen vermarktet wird. Lassen Sie sich Links zu den Inseraten geben, damit Sie alles selbst sehen können. Es sollte klar sein, wer auf Anfragen antwortet und wie schnell. Interessenten sollten sich ausweisen, bevor sie die genaue Adresse erhalten. Ein Plan für die ersten sechs bis acht Wochen hilft, später die Ergebnisse auszuwerten. Klären Sie außerdem, ob ein Schild am Haus gewünscht ist. In einer Wohnanlage ist das meist nicht nötig oder nicht erlaubt. Einen Überblick über die Wege gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Ramersdorf.

Leistung 7: Vorbereitete Besichtigungen

Eine professionelle Besichtigung beginnt schon vorher. Interessenten werden gefragt, was sie suchen und wie die Finanzierung aussieht, und die Termine werden geplant. Die Maklerin kennt alle wichtigen Punkte, hat Unterlagen dabei und bereitet die Wohnung gemeinsam mit Ihnen vor. Sie führt durch die Räume, beantwortet Fragen und sagt, wenn sie etwas nachliefern muss. Wenn Lärm ein Thema ist, sollten Termine auch zu Zeiten stattfinden, in denen er zu hören ist. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie sich mit den Mietern ab. Auch Sicherheit gehört dazu: Einzeltermine, niemand läuft allein durch die Räume, und Wertsachen sind weggeräumt. Sie müssen selbst nicht dabei sein.

Leistung 8: Berichte mit Substanz

Der Katalog nennt, wie oft Sie berichtet bekommen. Nach jeder Besichtigung genügt eine kurze Mitteilung mit Fragen, Reaktionen und nächstem Schritt. Alle zwei bis vier Wochen sollte es eine Zusammenfassung geben mit Aufrufen, Anfragen, Besichtigungen, Einwänden und einem Vorschlag, wie es weitergeht. Ohne Zahlen ist es kaum möglich, die Lage zu beurteilen. Wenige Anfragen bei vielen Aufrufen deuten auf Fotos oder Preis hin. Viele Besichtigungen ohne Gebot auf die Erwartung vor Ort. Eine gute Maklerin benennt das offen und bringt Vorschläge mit. Wichtig ist, dass sie auch Unangenehmes zeitnah sagt. Sonst verstreicht Zeit, die dem Verkauf später fehlt.

Leistung 9: Prüfung und Verhandlung

Gebote werden Ihnen vollständig und schriftlich vorgelegt, mit Bedingungen und Terminen. Die Maklerin prüft die Finanzierung, indem sie sich eine Bestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis geben lässt. Sie verhandelt in Ihrem Sinne, verrät Ihre Untergrenze nicht und schlägt Lösungen vor, die über den reinen Preis hinausgehen, zum Beispiel beim Übergabetermin. Sie bespricht mit Ihnen auch ein niedrigeres, aber sichereres Gebot. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen. Im Katalog kann stehen, dass alle Gebote mitgeteilt und keine Zusagen ohne Ihre Zustimmung gemacht werden. Fragen Sie, wie Bieterverfahren ablaufen würden, falls sich mehrere Interessenten finden. Weitere Hebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ramersdorf?.

Leistung 10: Notar und Übergabe

Die Maklerin liefert dem Notar die Daten, stimmt den Termin ab und bespricht mit Ihnen den Entwurf. Rechtliche Beratung gibt der Notar. Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel 14 Tage vorher erhalten. Vor der Übergabe bereitet sie alles vor, begleitet Sie gegebenenfalls und erstellt ein Protokoll mit Zählerständen und Schlüsseln. Bei Wohnungen informiert sie den Verwalter, und das Hausgeld wird zum Stichtag geregelt. Bei einer vermieteten Wohnung werden die Kaution und die Abrechnung geklärt. Auch wenn beim Notar alles unterschrieben ist, gibt es noch viel zu tun. Der Katalog sollte deshalb klarstellen, dass die Begleitung erst mit der Übergabe endet.

Der Leistungskatalog zum Abhaken

Nr.	Leistung	Form	Zeitpunkt
1	Bewertung	Schriftlich, Spanne	Vor Vertrag oder zu Beginn
2	Unterlagen	Liste mit Zuständigkeit	Woche 1 bis 3
3	Fotos	Auswahl zur Freigabe	Vor Start
4	Grundriss	Lesbar, mit Himmelsrichtung	Vor Start
5	Exposé	Entwurf zur Prüfung	Vor Start
6	Vermarktung	Plan, Links	Ab Start
7	Besichtigungen	Geprüfte Termine	Laufend
8	Berichte	Kurz und mit Zahlen	Laufend
9	Gebote	Schriftlich, geprüft	Bei Bedarf
10	Notar, Übergabe	Termin, Protokoll	Zum Schluss

Wie zeigt sich Professionalität bei einer Wohnung am Ring?

Gerade in schwierigeren Lagen unterscheidet sich gute Arbeit deutlich von Routine. Eine professionelle Maklerin misst dem Thema Verkehr von Beginn an Bedeutung zu. Sie prüft die Fenster, notiert, welche Räume zur Straße liegen, sieht sich die Lärmkarte der Stadt an und besucht die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten. Das Exposé beschreibt die Ausrichtung sachlich, und der Grundriss zeigt, wo geschlafen werden kann. Fotos müssen den Blick auf die Straße nicht in den Vordergrund stellen, sie dürfen ihn aber auch nicht durch Bildausschnitte verschleiern.

Auch die Käuferansprache ist eine andere. Wer viel unterwegs ist oder als Anleger rechnet, bewertet den Lärm anders als eine Familie mit kleinen Kindern. Deshalb wird die Maklerin genauer fragen, wer bei der Anfrage wirklich zur Wohnung passt, und ihre Einschätzung offen sagen. Das spart Besichtigungen und Enttäuschungen. Beim Gespräch über den Preis kann sie dann erklären, dass die Lage bereits eingerechnet ist. Weil Interessenten die Schwäche schon kennen, bevor sie kommen, kann sie später kaum noch als neues Argument dienen. Fragen Sie im Gespräch, wie die letzte vergleichbare Wohnung vermarktet wurde.

Wie zeigt sich Professionalität bei einem Siedlungshaus?

Bei einem kleinen Haus in der Mustersiedlung oder einem älteren Reihenhaus geht es um andere Punkte. Die Maklerin prüft im Denkmal-Atlas, ob das Gebäude erfasst ist, und klärt, was das für Umbauten bedeutet. Sie fragt nach früheren Änderungen wie einem ausgebauten Dach oder einem Anbau, und sie prüft, ob diese genehmigt wurden. Sie sieht sich den Keller, die Heizung und den Garten an und stellt Rechnungen für durchgeführte Arbeiten zusammen. Dann kann sie erklären, wie viel Modernisierung ein Käufer ungefähr einplanen wird, ohne einem Handwerker vorzugreifen.

Das Exposé sollte die Stärken solcher Häuser zeigen: den eigenen Garten in Stadtnähe, die gewachsene Nachbarschaft und die kurzen Wege zur U-Bahn. Grundrisse helfen, die oft kleinen Räume richtig einzuschätzen. Interessenten sind häufig junge Familien, deren Bank genaue Angaben verlangt. Wer das weiß, stellt die Unterlagen rechtzeitig zusammen. Fragen Sie auch, wie sich ein solches Haus in der Vermarktung von einer Wohnung unterscheidet. Eine konkrete Antwort zeigt, dass jemand beide Märkte kennt.

Was gilt für Zusatzleistungen?

Manche Dinge gehen über den Katalog hinaus: Home-Staging, ein Energieberater, ein Vermesser, Räumung oder Reparaturen. Sie können sinnvoll sein, sollten aber vorher besprochen werden, inklusive der Frage, wer sie bezahlt. Eine professionelle Maklerin empfiehlt nur, was im konkreten Fall etwas bringt, und nennt Ihnen im Zweifel auch mehrere Anbieter. Sie sollte offenlegen, wenn sie von einem Dienstleister eine Vergütung erhält. Viele dieser Dinge brauchen Sie nicht, gerade wenn das Objekt ordentlich ist und ein Käufer ohnehin renovieren möchte. Besser kein zusätzlicher Aufwand als einer, der sich nicht auszahlt. Fragen Sie deshalb immer, welche Reaktion zu erwarten ist.

Warum muss das nicht 3,57 % kosten?

Der volle Leistungskatalog ist bei neues // nest in unserem Satz von 1,785 % enthalten, statt der häufig genannten 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Das liegt daran, dass sich bei uns drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Fragen Sie nach Beispielen für unsere Exposés und vergleichen Sie sie mit denen anderer Anbieter.

Welcher Makler erzielt in Ramersdorf den besten Preis mit diesem Katalog?

Die Leistungen schaffen die Voraussetzungen, garantieren aber keinen bestimmten Preis. Wer sauber bewertet, gut präsentiert, Bonität prüft und sicher verhandelt, steht besser da. Fragen Sie, welche dieser Leistungen bei vergleichbaren Fällen den Ausschlag gaben. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ramersdorf?. Auch eine Einordnung des Viertels hilft dabei, wie sie der Ratgeber Makler in Ramersdorf bietet.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines Maklers?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung.

Kann ich den Katalog in den Vertrag aufnehmen?

Ja, als Anlage. Besprechen Sie das vorab.

Wer zahlt die Fotos?

Das klärt der Vertrag. Bei uns sind sie Teil der Leistung.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt Ihre Maklerin.

Wie oft bekomme ich Berichte?

Kurz nach Besichtigungen und regelmäßig zusammengefasst.

Werden alle Gebote weitergegeben?

Das sollte selbstverständlich sein und kann im Vertrag stehen.

Endet die Leistung beim Notar?

Nein, sie sollte bis zur Übergabe reichen.

Wer betreut mich in Ramersdorf?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler in Ramersdorf hat kein Problem damit, seine Leistung aufzuschreiben. Vereinbaren Sie die zehn Punkte als Anlage zum Vertrag, und prüfen Sie Beispiele. Ellen Günthel zeigt Ihnen, wie wir arbeiten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.