Erfahrener Immobilienmakler in München-Riem: Drei Rundgänge und was Erfahrung sofort sieht

Erfahrung sieht man einem Makler nicht an seinem Briefkopf an. Man sieht sie daran, wo er beim Rundgang stehen bleibt. In einer Wohnung in der Messestadt bleibt jemand mit Erfahrung nicht am Panoramafenster stehen, sondern fragt nach dem letzten Protokoll und will die Tiefgarage sehen. In einem Haus in Alt-Riem geht er zuerst an die Grundstücksgrenze und erkundigt sich, was im Grundbuch steht. Bei einem geerbten Reihenhaus fragt er noch vor dem Rundgang, wer mitentscheidet. Das sind Dinge, die man nicht aus Prospekten lernt, sondern weil man einmal erlebt hat, was passiert, wenn man sie übersieht.

Dieser Ratgeber begleitet deshalb drei Rundgänge durch typische Riemer Fälle und zeigt, worauf ein erfahrener Makler achtet und was dahintersteckt. Nach jedem Rundgang erhalten Sie Prüffragen, die Sie selbst stellen können. Dazu kommen Spezialfälle wie Vermietung und Grundstück sowie die Frage, was Ortskenntnis hier tatsächlich bedeutet. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Für Rechtliches und Steuern ziehen Sie bitte im Einzelfall Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater hinzu.

Rundgang 1: Die Wohnung in der Messestadt

Die Tür geht auf, die Wohnung ist hell und ordentlich. Ein unerfahrener Makler lobt das Licht und misst die Terrasse. Ein erfahrener Makler tut das auch, aber vorher hat er bereits nach einigen Dingen gefragt.

Die Protokolle. „Darf ich die letzten drei Protokolle sehen?“ In den Wohnanlagen der Messestadt, von denen die ältesten inzwischen mehr als 25 Jahre alt sind, kann einiges anstehen: Fassaden, Flachdächer, Tiefgaragen, Aufzüge. Wer Protokolle liest, weiß, was beschlossen ist, worüber gestritten wird und wie die Stimmung in der Gemeinschaft ist. Das kann mehr über den Preis sagen als der Bodenbelag.

Die Rücklage und das Hausgeld. Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Maßnahmen bedeutet oft Sonderumlagen. Ein erfahrener Makler fragt daher nach dem Stand je Einheit und nach der Art der Heizung, denn auch das zeigt sich in den Kosten.

Die Bindungen. Hat er schon Messestädter Wohnungen verkauft, weiß er, dass sich aus Förderprogrammen Regeln zur Selbstnutzung oder zum Kaufpreis ergeben können. Er fragt deshalb nach dem ursprünglichen Kaufvertrag und prüft das Grundbuch, bevor irgendjemand etwas inseriert. Ein Fehler an dieser Stelle lässt sich nachträglich schwer beheben.

Die Tiefgarage und der Keller. Stellplatz, Zuordnung, Ladeinfrastruktur, Feuchtigkeit. Gerade weil das Grundwasser in dieser Gegend saisonal schwankt, schaut er sich solche Räume genauer an, ohne daraus gleich etwas abzuleiten. In autofreien Projekten stellt sich die Frage anders, und auch das sollte er wissen.

Die Vergleichsobjekte. Er weiß, dass Wohnungen in der Messestadt sehr unterschiedlich sein können, je nachdem, ob sie nahe an der Messe, an den Riem Arcaden oder am Riemer Park liegen. Er wird also nicht pauschal mit einem Durchschnitt rechnen.

Ihre Prüffrage. „Welche drei Fragen hätte ein Käufer zu meiner Wohnung, die Sie heute noch nicht beantworten können?“ Eine gute Antwort nennt konkrete Punkte und sagt, wie sie sich klären lassen.

Rundgang 2: Das Haus in Alt-Riem

Ein älteres Haus auf einem größeren Grundstück, vielleicht in der Nähe des alten Ortskerns um St. Martin. Der erfahrene Makler beginnt draußen.

Das Grundstück. Wie groß ist es, wie ist es geschnitten, wie liegt die Zufahrt? Gibt es einen Bebauungsplan, oder richtet sich eine Bebauung nach der Umgebung? Für solche Fragen ist in München die Lokalbaukommission zuständig, und ein erfahrener Makler weiß, was er dort fragen muss und welche Unterlagen er braucht. Er fragt nach dem Grundbuch, denn alte Wegerechte oder Wohnrechte finden sich in älteren Dorflagen häufiger, als man denkt.

Das Haus als Bestand. Er liest das Baujahr aus der Bauart, schaut auf Dach, Fenster und Keller und fragt nach Anbauten. Gibt es dafür Genehmigungen? Wird das Haus eher als Einfamilienhaus weiterleben, oder sehen Käufer vor allem das Grundstück? Wer das schon einmal mit Familien und Bauträgern durchgespielt hat, kann beide Rechnungen zeigen.

Die Umgebung. S 2, Autobahn, Bahnstrecke, Umschlagbahnhof: Je nach Straße spielt das eine unterschiedlich große Rolle. Ein erfahrener Makler geht vielleicht einmal um den Block, und zwar zu einer Zeit, in der auch Interessenten kommen würden, und er sagt Ihnen, was sie vermutlich ansprechen werden.

Die Interessenten. Er weiß, dass in Alt-Riem nicht jeden Monat etwas Vergleichbares auf den Markt kommt, und dass Familien aus Trudering oder Bogenhausen ebenso infrage kommen wie Bauträger. Er kann auch begründen, warum er einen bestimmten Weg vorschlägt.

Ihre Prüffrage. „Was würden Sie bei meinem Grundstück zuerst prüfen, und wo?“ Eine gute Antwort nennt Grundbuch, Bebauungsplan, Bauakte und das Gespräch mit der Lokalbaukommission, statt von „tollem Potenzial“ zu reden.

Rundgang 3: Das geerbte Reihenhaus

Hier beginnt der Termin nicht an der Haustür, sondern mit einer Frage: „Wer entscheidet mit?“ Erfahrene Makler wissen, dass bei einem Erbfall nicht das Haus die größte Herausforderung ist, sondern die Beteiligten. Ist der Erbschein da, oder liegt ein notarielles Testament vor? Wer wohnt noch dort? Gibt es jemanden, der das Haus eigentlich behalten möchte? Wie erfahren alle von einem Gebot?

Hausrat und Zeit. Er drängt nicht, weist aber darauf hin, was den Verkauf betrifft: Versicherung bei Leerstand, Frostschutz, Dokumente sichern, bevor ausgeräumt wird. Er weiß, dass einige Möbel bis zu den Fotos stehen bleiben können, und dass eine überstürzte Räumung Geld kosten kann.

Rechte und Fristen. Er kennt die üblichen Stolpersteine, etwa alte Grundschulden, Wohnrechte, die Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren und die Frage, ob die Besitzzeit des Erblassers für die Zehnjahresfrist zählt. Er weiß auch, dass er keine Rechtsberatung geben darf, und sagt, wann ein Rechtsanwalt oder Notar gebraucht wird. Weitere Einzelheiten enthält der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in München-Riem.

Heizung und Haus. Wenn ein Erbe befürchtet, die alte Ölheizung müsse sofort raus, kann er ihn beruhigen. Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden, auch nach einem Eigentümerwechsel. Für oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen kann es aber Pflichten geben, was ein Energieberater klärt.

Ihre Prüffrage. „Wie sind Sie zuletzt mit Erben umgegangen, die sich uneinig waren?“ Eine gute Antwort beschreibt einen Ablauf, der alle gleich informiert, und benennt die eigene Rolle ehrlich.

Fall	Wonach der Erfahrene zuerst fragt	Was dahintersteckt
Wohnung Messestadt	Protokolle, Rücklage, Bindungen	Kosten, Risiken, Verkaufbarkeit
Haus Alt-Riem	Grundbuch, Bebauungsplan, Anbauten	Bebaubarkeit, Käuferkreis
Erbfall	Beteiligte, Erbschein, Bewohner	Wer darf entscheiden?
Vermietung	Mietvertrag, Miethöhe, Mieterkontakt	Käuferkreis, Rechte
Grundstück	Baurecht, Zufahrt, Rechte	Rechnung von Familie und Bauträger

Und bei der Vermietung?

Ist die Wohnung vermietet, geht es um andere Dinge. Der erfahrene Makler fragt nach dem Mietvertrag, nach Staffel oder Index, nach der letzten Erhöhung und nach Betriebskostenabrechnungen. Er schlägt vor, früh mit dem Mieter zu sprechen. Er weiß, dass ein Käufer in den Vertrag eintritt, und sagt Interessenten nichts über eine schnelle Kündigung. Er weiß auch, dass München den Wohnraum vor Zweckentfremdung schützt, und wird keine hohen Einnahmen durch Messegäste versprechen. Die Vergleichsmiete nach dem Münchner Mietspiegel kennt er ungefähr, und er weiß, dass Anleger genau rechnen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in München-Riem.

Was bedeutet Ortskenntnis in Riem wirklich?

Dass Riem einst eine Galopprennbahn hatte und der Flughafen hier lag, ist schön zu wissen, aber für den Verkauf wenig hilfreich. Nützlich ist anderes: Wer kauft üblicherweise in der Messestadt, wer in Alt-Riem? Mit welchen Teilen vergleichen Interessenten? Trudering, Berg am Laim, Feldkirchen, Haar? Welche Grundschule ist in etwa zuständig, und wo erfragt man das? Wie lange dauert die Fahrt mit der U 2 und der S 2? Wie sieht es an Messetagen aus? Welche Fragen kommen im Keller? Bei welcher Stelle fragt man nach, wenn der Plan unklar ist?

Ein erfahrener Makler spricht auch offen über Schwächen. Über die Messestadt gibt es unterschiedliche Meinungen, und manche Interessenten schätzen die Wege für Kinder und den Park, während andere ein älteres, gewachsenes Viertel suchen. In Alt-Riem hängt der Eindruck stark von der einzelnen Straße ab. Wer das offen benennt und einordnet, wird Interessenten eher überzeugen als jemand, der alles schönredet. Wie sich regionale Stärken unterscheiden, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in München-Riem.

Wie frage ich nach Erfahrung, ohne dass es peinlich wird?

Sie können es ganz offen sagen: „Wir verkaufen nur einmal und möchten verstehen, wie Sie arbeiten. Dürfen wir Sie etwas zu früheren Fällen fragen?“ Bitten Sie dann um ein Beispiel, das Ihrem ähnelt, und achten Sie auf die Bausteine: Wie war die Ausgangslage, was war das Problem, was wurde entschieden, wie ging es aus, und was würde die Person heute anders machen? Fragen Sie auch nach einem Verkauf, der nicht gut lief. Wer behauptet, das habe es nie gegeben, hat entweder wenig erlebt oder ist nicht offen.

Klären Sie außerdem, wer Ihnen gegenübersitzt. Eine Firma mit langer Tradition kann einen erfahrenen Inhaber haben, der nur das erste Gespräch führt. Fragen Sie: Wer kommt zu den Besichtigungen, wer verhandelt, und wie lange macht diese Person das schon? Auch junge Makler können sehr gut arbeiten, wenn sie Unterstützung haben. Maßgeblich ist, was jemand kann und ob er auf dem aktuellen Stand ist. Das zeigt sich etwa bei der gesetzlichen Weiterbildung und bei aktuellen Gesetzen.

Und beim reinen Grundstück?

Unbebaute Grundstücke sind in Riem selten, und gerade deshalb ist Erfahrung hier schwer zu finden. Der erfahrene Makler rechnet vom Ergebnis her. Was dürfte hier stehen, und was wäre das am Ende wert? Für einen Bauträger bedeutet das: Verkaufserlöse der künftigen Wohnungen abzüglich Baukosten, Finanzierung, Vertrieb und Marge. Für eine Familie zählt, was sie sich insgesamt leisten kann. Wer beide Rechnungen schon einmal durchgespielt hat, versteht, warum zwei Angebote weit auseinanderliegen können, und warum ein hoher Betrag mit vielen Bedingungen weniger wert sein kann als ein niedrigerer ohne Haken.

Fragen Sie: „Was stand im Vertrag, als Sie zuletzt an einen Bauträger verkauft haben? Wann floss das Geld, und was wäre passiert, wenn die Baugenehmigung ausgeblieben wäre?“ Wer das schildern kann, kennt die Fallstricke. In der Landeshauptstadt kommen außerdem städtische Regeln dazu, etwa Vorgaben zum Wohnungsbau oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Stadt in bestimmten Gebieten. Lassen Sie das im Einzelfall vom Notar oder einem Rechtsanwalt prüfen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in München-Riem.

Woran zeigt sich Erfahrung beim Preisgespräch?

Am Ende geht es jedem Eigentümer um die Zahl. Ein erfahrener Makler nennt sie nicht als Erstes, und wenn doch, dann als Rahmen mit Begründung. Er kann erklären, warum eine Dreizimmerwohnung am Park anders einzuordnen ist als eine an der Hauptstraße, und warum zwei äußerlich gleiche Wohnungen in verschiedenen Anlagen unterschiedlich viel wert sein können. Er erkennt auch, wann die Vorstellung eines Eigentümers nicht zu halten ist, und sagt das, statt mit einer hohen Zahl den Auftrag zu gewinnen.

Fragen Sie ihn: „Wie weit lag bei Ihren letzten drei Verkäufen die erste Einschätzung vom Kaufpreis entfernt?“ Wer das nicht weiß, hat sich vermutlich nie die Mühe gemacht, seine eigenen Einschätzungen zu überprüfen. Fragen Sie auch, wann er das letzte Mal einem Eigentümer geraten hat, einen Preis zu senken, oder umgekehrt, ein Angebot nicht anzunehmen. Antworten mit Begründung zeigen, dass jemand seine Einschätzung nicht nur aus dem Bauch heraus trifft.

Was kann Unerfahrenheit kosten?

Viele Fehler wirken zunächst harmlos. Eine aufgerundete Wohnfläche im Exposé führt später zu Forderungen. Eine übersehene Förderbindung stoppt den Verkauf kurz vor dem Notartermin. Ein ungeprüfter Interessent bindet Sie für Wochen, bis die Bank absagt. Ein Hinweis auf einen „bald ausziehenden“ Mieter wird von einem Käufer ernst genommen und kommt Sie später teuer zu stehen. Eine unbedachte Antwort auf die Frage nach dem Verkaufsgrund verschlechtert die Verhandlung um mehrere Prozent. Solche Dinge passieren selten aus böser Absicht, sondern weil jemand sie noch nicht erlebt hat.

Bedenken Sie das, wenn Sie Provisionen vergleichen. Ein niedriger Satz ist gut, wenn die Arbeit stimmt, und ein hoher Satz ist nicht automatisch ein Zeichen von Erfahrung. Bitten Sie deshalb um Beispiele statt um Versprechen, und halten Sie die Zuständigkeit im Vertrag fest.

Was gehört in den Auftrag?

Auch die beste Erfahrung ersetzt keinen klaren Vertrag. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt mindestens die Textform. Halten Sie fest, wer zuständig ist, welche Leistungen enthalten sind, wie lange der Vertrag läuft und wie Sie kündigen können. Bei einem Abschluss zu Hause oder aus der Ferne kann ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen. Weitere Warnzeichen enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem.

Ein Beispiel: Die zweite Frage (erfunden)

Ein Eigentümer verkauft eine Wohnung in der Messestadt und lädt zwei Anbieter ein. Beide loben die Lage am Park. Der erste nennt sofort eine Zahl. Die zweite fragt: „Haben Sie die Wohnung damals mit einer Förderung gekauft?“ Der Eigentümer kramt im Vertrag und findet eine Klausel, die er längst vergessen hatte. Zusammen mit dem Notar klärt er, wie lange die Bindung noch läuft und was sie für den Verkauf bedeutet.

Das erfundene Beispiel sagt nichts über den späteren Preis aus. Es zeigt aber, dass eine einzige richtige Frage mehr über Erfahrung verraten kann als eine Jahreszahl auf der Website.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Erfahrung kann helfen, doch sie garantiert keinen bestimmten Preis. Wichtig ist, wer die richtigen Käufer erreicht und wie mit Einwänden umgegangen wird. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick bietet Makler in München-Riem.

Häufige Fragen

Wie erkenne ich einen erfahrenen Immobilienmakler in München-Riem?

Daran, wonach er beim Rundgang fragt, und an konkreten Fällen, die er aus eigener Arbeit schildern kann.

Sind viele Berufsjahre ein gutes Zeichen?

Sie können eines sein, sagen aber wenig über die Person, die Sie betreut.

Was prüft ein Profi bei einer Messestadt-Wohnung?

Protokolle, Rücklage, Hausgeld, mögliche Bindungen, Stellplatz und den Zustand gemeinsamer Bauteile.

Was prüft er bei einem Haus in Alt-Riem?

Grundbuch, Bebauungsplan, Anbauten, Zustand und die Lage zu Straße und Bahn.

Worauf kommt es bei Erbfällen an?

Auf die Klärung, wer entscheiden darf, gleiche Information für alle und die rechtzeitige Einbindung von Notar oder Rechtsanwalt.

Darf ich nach misslungenen Verkäufen fragen?

Ja, das ist sogar sehr aufschlussreich. Achten Sie darauf, was daraus gelernt wurde.

Können junge Makler auch gut sein?

Ja. Prüfen Sie aktuelle Arbeit, Antworten und Unterstützung im Team.

Wer ist für Bauakten zuständig?

In München die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt.

Fazit

Ob ein Immobilienmakler in München-Riem wirklich erfahren ist, zeigt sich beim Rundgang: an seinen Fragen, an seinem Wissen über Protokolle, Baurecht und Beteiligte und an der Offenheit über Schwächen. Ellen Günthel stellt sich dem gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.