Vermietete Immobilie verkaufen in München-Riem: Die Münchner Mietregeln und was Anleger rechnen

Eine vermietete Wohnung in der Messestadt zu verkaufen, ist etwas anderes als dasselbe im Umland. Riem gehört zur Landeshauptstadt München, und damit gelten hier ein eigener Mietspiegel und einige Regeln, die in vielen anderen Orten nicht oder anders greifen. Für Sie als Verkäufer ist das nicht nur Theorie. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, rechnet genau damit: Wie hoch ist die Miete jetzt, was ließe sich künftig verlangen, wann kann überhaupt erhöht werden, und was würde bei einem Mieterwechsel gelten? Je besser Sie und Ihr Makler das vorbereiten, desto sachlicher verläuft das Gespräch.

Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Münchner Besonderheiten und zeigt, was sie für die Rechnung eines Anlegers bedeuten. Danach geht es um das Datenblatt, den Umgang mit dem Mieter und die Rechte, die immer gelten, also Vorkaufsrecht, Besichtigung, Kündigung und Kaution. Die Hinweise sind allgemein gehalten, und viele dieser Regeln ändern sich gelegentlich. Lassen Sie den Stand im Einzelfall von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin.

Was immer gilt

Bevor es um München geht, kurz das Grundsätzliche. Sie dürfen verkaufen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, und Miete, Fristen und Vereinbarungen bleiben bestehen. Besichtigungen muss der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung und im zumutbaren Rahmen ermöglichen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht vor allem, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde. Der Käufer kann nur aus gesetzlichen Gründen kündigen, meist wegen Eigenbedarfs, und erst, nachdem er im Grundbuch steht. Die Kündigungsfrist des Vermieters liegt je nach Wohndauer bei drei, sechs oder neun Monaten.

Sprechen Sie deshalb früh mit dem Mieter, und versprechen Sie weder ihm noch Interessenten etwas, das Sie nicht in der Hand haben. Sätze wie „Der zieht bald aus“ können teuer werden, wenn der Käufer sich darauf verlässt.

Regel 1: Der Münchner Mietspiegel

Die Miete lässt sich in einem laufenden Mietverhältnis in der Regel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, und in München dient dafür der Mietspiegel als wichtiges Instrument. Er berücksichtigt Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Für einen Käufer ist das zentral: Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem Vergleichswert, sieht er möglicherweise Spielraum, und zwar in einem gewissen Rahmen. Liegt sie darüber, sieht er eher ein Risiko.

Ihr Makler sollte daher grob wissen, wo Ihre Wohnung liegt, oder es mit einem Rechner der Stadt prüfen können. Sagen Sie Interessenten aber nicht einfach: „Da ist noch viel Luft nach oben.“ Das ist eine Behauptung, die rechtlich und praktisch begrenzt ist. Nennen Sie die aktuelle Miete, den Beginn des Mietverhältnisses und die letzte Erhöhung, und überlassen Sie die Einschätzung dem Käufer und seinem Berater. Sorgfältig gemachte Angaben wirken besser als große Versprechen.

Regel 2: Die Kappungsgrenze

Auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf eine Miete nicht beliebig schnell steigen. Innerhalb von drei Jahren ist die Erhöhung auf eine bestimmte Quote begrenzt. Das Gesetz nennt grundsätzlich 20 %, und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können es 15 % sein, was auch München betrifft. Zudem muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor sie angehoben werden kann. Das sollte ein Anleger wissen, und deshalb gehört das Datum der letzten Erhöhung auf das Datenblatt.

Sollten Sie noch vor dem Verkauf erhöhen wollen, wägen Sie das sorgfältig ab. Eine höhere Miete kann das Datenblatt verbessern. Die Erhöhung muss aber rechtlich sauber sein, und sie kann die Stimmung beim Mieter ausgerechnet dann belasten, wenn Sie auf ihn angewiesen sind, nämlich bei den Besichtigungen. Staffel- oder Indexmieten folgen eigenen Regeln. Lesen Sie den Mietvertrag, und fragen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt.

Regel 3: Die Mietpreisbremse

Zieht der Mieter aus und wird neu vermietet, kann in einem angespannten Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse gelten. Dann darf die neue Miete grundsätzlich nur begrenzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen, zum Beispiel für Erstvermietungen in Neubauten oder nach umfassenden Modernisierungen. Das sollte ein Käufer in seine Rechnung einbeziehen, wenn er mit einem Mieterwechsel rechnet. Ob und wie lange die Regelung gilt, kann sich ändern, und deshalb sollte der Stand im Einzelfall geprüft werden. Auch das Baujahr und die erste Nutzung einer Wohnung können dabei eine Rolle spielen.

Regel 4: Sperrfristen nach einer Umwandlung

Wurde eine Mietwohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf. In bestimmten Gebieten kann sie bis zu zehn Jahre betragen. Das sollten Sie prüfen, wenn Sie selbst eine umgewandelte Wohnung verkaufen. In der Messestadt, in der viele Wohnungen von Anfang an als Eigentum gebaut wurden, ist das seltener ein Thema, in älteren Anlagen in Alt-Riem oder Trudering dagegen möglicherweise schon. Die gleiche Konstellation kann auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters auslösen. Lassen Sie sich Teilungserklärung und Mietvertrag erklären, und fragen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt.

Regel 5: Geförderte Wohnungen

Bei geförderten Wohnungen kann es eigene Regeln zur Mieterauswahl und zur Miethöhe geben, auch für Käufer. Falls Ihre Wohnung aus einem Programm stammt, klären Sie vor der Vermarktung, was gilt und ob ein Verkauf einer Zustimmung bedarf. Fragen Sie die zuständige Stelle der Landeshauptstadt und Ihren Notar. Eine solche Bindung kann die Rechnung eines Anlegers vollständig verändern und muss im Exposé korrekt genannt werden. Fragen Sie lieber einmal zu viel nach, denn ein Fehler kann beim Notartermin teuer werden.

Regel 6: Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdung

Riem liegt direkt an der Messe, und es liegt nahe, an Vermietungen an Messegäste zu denken. München schützt Wohnraum jedoch durch eine Satzung gegen Zweckentfremdung, und das Vermieten über kurze Zeiträume hat enge Grenzen. Versprechen Sie Interessenten daher keine zusätzlichen Einnahmen aus Messezeiten. Fragen Sie einen Rechtsanwalt, wenn Sie selbst so vermietet haben, bevor das im Verkaufsgespräch zur Sprache kommt. Ein Käufer, der sich darauf verlässt, könnte später Probleme bekommen und sich an Sie wenden.

Regel	Was sie bedeutet	Wirkung auf den Anleger	Was aufs Datenblatt gehört
Mietspiegel	Vergleichsmaßstab	Einschätzung von Spielraum	Miete, Fläche, Baujahr, Ausstattung
Kappungsgrenze	Begrenzter Anstieg	Tempo der Erhöhung	Datum der letzten Erhöhung
Mietpreisbremse	Grenze bei Neuvermietung	Rechnung bei Mieterwechsel	Hinweis, ggf. Sonderfall
Sperrfrist	Kündigung erst später	Weniger Selbstnutzer	Umwandlungsdatum
Förderung	Bindungen möglich	Ändert die ganze Rechnung	Klärung, Stelle, Dauer
Zweckentfremdung	Kurzzeitvermietung begrenzt	Sondereinnahmen unsicher	Versprechen weglassen

Wie rechnen Anleger?

Ein Anleger beginnt meist mit der Rendite in Prozent: Nettokaltmiete im Jahr geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Davon zieht er die Kosten ab, die er nicht auf den Mieter umlegen kann, also vor allem Verwaltung und Rücklage. Danach schaut er sich die Zukunft an: Wie entwickelt sich die Miete, welche Sanierungen stehen an und wie sicher ist das Mietverhältnis? In der Messestadt sieht er sich auch das Umfeld an: Wie stark ist die Nachfrage von Beschäftigten und Familien? Wie lange dauert eine Neuvermietung? Wie wirkt sich die Lage zur U 2 aus?

Das bedeutet für Sie, dass jede Unklarheit einen Abschlag auslöst. Wer ein vollständiges Datenblatt vorlegt, verhandelt aus einer besseren Position. Rechnen Sie dabei auch mit dem Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten. Wenn sich die Zinsen ändern, verändert sich auch die Bereitschaft, einen bestimmten Preis zu zahlen. Wir nennen hier bewusst keine Zahlen, denn sie hängen vom einzelnen Objekt ab. Ein Makler sollte Ihnen zeigen können, wie die Rechnung für Ihre Wohnung aussieht.

Was gehört aufs Datenblatt?

Erstellen Sie eine Übersicht ohne Namen des Mieters: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Beginn des Mietverhältnisses, letzte Erhöhung, Staffel oder Index. Dazu kommen Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und beschlossene Maßnahmen, außerdem der Stellplatz, falls er eigens vermietet wird. Den vollständigen Mietvertrag erhalten nur ernsthafte Interessenten nach der Besichtigung, und Datenschutz ist dabei zu beachten. Prüfen Sie außerdem, ob es Rückstände, Mängelanzeigen oder Streit gibt. Solche Punkte gehören auf den Tisch. Wie Sie die Dokumente beschaffen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem.

Wer kauft außerdem?

Neben Anlegern kommen auch andere infrage. Der Mieter selbst ist oft der einfachste Käufer, denn er kennt die Wohnung und muss nicht umziehen. Bitten Sie ihn früh, sich die Sache zu überlegen, und sprechen Sie über die Finanzierung. Selbstnutzer warten manchmal bewusst auf eine bald frei werdende Wohnung. Sie dürfen aber nicht von einer schnellen Kündigung ausgehen. Bei einem aufgeteilten Haus kann auch ein Nachbar interessiert sein. Bei einem Aufhebungsvertrag kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, wenn der Mieter das freiwillig möchte, oft gegen ein Umzugsgeld. Druck ist dabei tabu.

Wie spreche ich mit dem Mieter?

Wählen Sie einen ruhigen Termin, bevor das erste Inserat erscheint. Erklären Sie, was Sie vorhaben und was sich nicht ändert, nämlich der Mietvertrag. Fragen Sie, zu welchen Zeiten Besichtigungen am besten passen, und vereinbaren Sie feste Fenster, zum Beispiel einen Abend pro Woche. Viele Menschen in der Messestadt arbeiten tagsüber und haben Kinder, und an Messetagen sind Anfahrt und Parken schwieriger. Fragen Sie auch, ob der Mieter selbst Interesse am Kauf hat, und nennen Sie ihm in diesem Fall einen Ansprechpartner für die Finanzierungsfragen.

Sagen Sie nicht zu, dass alles bleibt, wie es ist, denn nach dem Verkauf entscheidet der neue Eigentümer im gesetzlichen Rahmen. Eine kleine Anerkennung für die Mühe, etwa ein Nachlass für die Monate der Besichtigungen, ist rechtlich nicht nötig, kann aber viel bewirken. Halten Sie solche Absprachen schriftlich fest. Ein Mieter, der freundlich über die Wohnung spricht, ist einer der besten Helfer beim Verkauf. Bitten Sie auch darum, persönliche Dinge bei Fotos aus dem Bild zu nehmen, oder nutzen Sie Aufnahmen aus der Zeit vor der Vermietung, wenn sie den heutigen Zustand zutreffend zeigen.

Frei oder vermietet verkaufen?

Pauschal lässt sich nicht sagen, was mehr bringt. Eine frei werdende Wohnung spricht in München viele Selbstnutzer an, die oft andere Summen aufrufen können als Anleger. Das Warten darauf kostet jedoch Miete, und ein Leerstand bringt eigene Risiken. Eine vermietete Wohnung bringt bis zum Übergang weiter Einnahmen, ihr Käuferkreis ist aber kleiner, und die Rechnung hängt stark von der Miethöhe ab. Eine sehr niedrige Miete in einem langen Mietverhältnis wird anders gesehen als eine marktnahe Miete in einem neuen Vertrag.

Wenn der Mieter ohnehin ausziehen möchte, lohnt es sich, den Zeitplan mit dem Makler zu besprechen. Ohne seine Zustimmung lässt sich so etwas aber nicht herbeiführen. Sie können einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schließen, doch bedenken Sie, dass ein gezahltes Umzugsgeld die Rechnung verändert. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beide Fälle zeigen und fragen Sie, wie groß jeweils der Kreis der Interessenten wäre.

Wie läuft der Übergang?

Rechtlich wird der Käufer erst mit der Eintragung Vermieter, wirtschaftlich gehen Miete und Lasten oft schon mit dem Stichtag nach Zahlung über. Halten Sie im Kaufvertrag fest, wie das läuft, wer Betriebskosten abrechnet, wie die Kaution übertragen wird und wer falsch eingegangene Mieten weiterleitet. Für abgelaufene Zeiträume bleibt grundsätzlich der bisherige Vermieter zuständig. Das Schreiben an den Mieter sollte erst verschickt werden, wenn der Zeitpunkt feststeht, und möglichst von beiden unterschrieben sein. Auch die Hausverwaltung sollte informiert werden.

Was gilt steuerlich?

Bei vermieteten Objekten greift die Befreiung für Selbstnutzer meist nicht. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, wird ein Gewinn in der Regel besteuert, wobei abgesetzte Abschreibungen den steuerlichen Gewinn erhöhen können. Sprechen Sie vor dem Notartermin mit einem Steuerberater. Das gilt auch für Erbfälle, bei denen die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird. Wer sein Darlehen vorzeitig ablöst, sollte außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick haben.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Datenblatt, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung sind enthalten, und auf Wunsch sprechen wir mit Ihrem Mieter. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Ein Beispiel: Der Anleger mit dem Rechner (erfunden)

Ein Eigentümer verkauft eine vermietete Dreizimmerwohnung in der Messestadt. Sein Makler legt ein Datenblatt vor. Ein Anleger fragt, wann die Miete zuletzt erhöht wurde und wie sie im Vergleich zum Mietspiegel liegt. Die Antwort kommt direkt, ebenso die Information zur Rücklage und zu einer diskutierten Sanierung. Auf die Frage nach Messegästen antwortet der Makler, dass in München enge Grenzen gelten, und dass er das nicht in die Rechnung aufnehmen würde. Der Anleger bietet etwas unter dem Angebotspreis und weist auf die offene Sanierung hin, doch die Gespräche bleiben sachlich.

Das erfundene Beispiel sagt nichts über einen bestimmten Preis aus. Es zeigt aber, wie gut sich solche Gespräche führen lassen, wenn alle Zahlen schon auf dem Tisch liegen.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Bei vermieteten Objekten zählen ein korrektes Datenblatt, die Kenntnis der Münchner Regeln und ein guter Umgang mit dem Mieter oft mehr als schöne Bilder. Allgemeine Kriterien nennt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Worauf Sie bei der Auswahl achten können, zeigt Erfahrener Immobilienmakler in München-Riem.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in München-Riem verkaufen?

Ja, ohne Zustimmung des Mieters. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Was bedeutet der Mietspiegel für den Verkauf?

Er zeigt, wie die aktuelle Miete im Vergleich liegt. Anleger leiten daraus mögliche Spielräume ab.

Wie stark darf die Miete steigen?

Innerhalb von drei Jahren ist der Anstieg begrenzt, in München meist auf 15 %. Prüfen Sie den Einzelfall.

Was gilt bei einer Neuvermietung?

Es kann die Mietpreisbremse gelten, mit Ausnahmen. Lassen Sie den aktuellen Stand prüfen.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nur aus gesetzlichen Gründen und erst nach der Eintragung im Grundbuch. Nach einer Umwandlung können Sperrfristen gelten.

Darf ich an Messegäste vermieten?

Dafür gibt es in München enge Grenzen. Versprechen Sie keine solchen Einnahmen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in bestimmten Fällen, vor allem nach einer Umwandlung, oder wenn es vereinbart wurde.

Was kostet der Verkauf mit neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in München-Riem verkaufen möchte, sollte die Münchner Mietregeln kennen und ein vollständiges Datenblatt vorlegen, denn genau damit rechnen Anleger. Sprechen Sie früh mit dem Mieter und versprechen Sie nur, was gilt. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.