Vermietete Immobilie verkaufen in Trudering: Kapitalanleger, Eigennutzer und die Rechte Ihrer Mieter
Eine vermietete Immobilie in Trudering zu verkaufen, ist etwas anderes, als ein leeres Haus anzubieten. Vielleicht wohnt seit vielen Jahren ein Mieter in der Einliegerwohnung Ihres Hauses in der Gartenstadt, vielleicht besitzen Sie eine vermietete Eigentumswohnung in der Messestadt Riem, oder Sie haben ein ganzes Haus in Waldtrudering vermietet. In jedem Fall gilt: Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt in ihn ein, und ein Verkauf ist für sich genommen kein Kündigungsgrund. Damit ändert sich der Kreis der Interessenten, die Art der Vermarktung und häufig auch der erzielbare Preis.
Dieser Ratgeber zeigt, wer vermietete Immobilien in Trudering kauft und wie die verschiedenen Käufergruppen rechnen. Er erklärt die wichtigsten Rechte der Mieter, darunter das Vorkaufsrecht und die Sperrfristen, und zeigt, wie Besichtigungen fair ablaufen. Außerdem erfahren Sie, wann ein Verkauf im leeren Zustand mehr bringen kann und welche Wege dabei rechtlich zulässig sind. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel den Verkauf im Münchner Osten. Sie zahlen 1,785 % Provision statt der verbreiteten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleichem Leistungsumfang.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.
- Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, der Käufer kann erst später Eigenbedarf prüfen.
- Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen kann ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen.
- In München gelten nach einer Umwandlung verlängerte Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen.
- Kapitalanleger rechnen mit Rendite und Zustand, Eigennutzer mit dem möglichen Einzug.
- Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt werden.
- Bei einer Einliegerwohnung gelten teils besondere Kündigungsregeln.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für mich?
Nach § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geht das Mietverhältnis mit der Eigentumsumschreibung auf den Käufer über. Er wird Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter, auch die Miethöhe und Kündigungsfristen. Für die Kaution gilt: Sie geht ebenfalls auf den Käufer über, und Sie sollten sie im Kaufvertrag regeln und entsprechend weiterleiten, sonst kann es später Streit geben. Nebenkostenabrechnungen werden meist bis zum Übergabestichtag aufgeteilt.
Für Sie als Verkäufer ergeben sich daraus einige Pflichten. Sie müssen den Käufer zuverlässig über die Mietverhältnisse informieren, also Vertrag, Nachträge, Mieterhöhungen, Kaution, offene Forderungen und Besonderheiten. Falsche Angaben können zur Haftung führen. Die Mieter wiederum müssen nicht zustimmen, sie sollten aber früh und respektvoll informiert werden. Das erleichtert den gesamten Verkauf. Wer das Gespräch vermeidet, riskiert, dass Mieter die Besichtigungen schwieriger gestalten, als sie sein müssten.
Wer kauft vermietete Immobilien in Trudering?
Grundsätzlich gibt es zwei Gruppen, und beide rechnen unterschiedlich. Die Übersicht zeigt, worauf sie achten.
| Käufergruppe | Interesse | Rechnet mit | Passende Objekte |
|---|---|---|---|
| Kapitalanleger | laufender Ertrag und Wertentwicklung | Miete, Rendite, Hausgeld, Sanierungsstand | vermietete Wohnungen in Riem, kleine Mehrfamilienhäuser |
| Eigennutzer | später selbst einziehen | Eigenbedarfsfrist, Alter und Pläne der Mieter | Häuser, größere Wohnungen |
| Familienangehörige | Wohnen für Kinder oder Eltern | Kündigungsmöglichkeit, Zeithorizont | Einliegerwohnung, kleine Wohnung |
| Bauträger | Grundstück langfristig | Dauer des Mietverhältnisses, Abriss erst nach Auszug | Häuser auf großen Grundstücken |
Für jede dieser Gruppen sollte die Präsentation anders ausfallen. Ein Anleger möchte Zahlen sehen, ein Eigennutzer möchte wissen, wann er einziehen könnte, und ein Bauträger fragt, wie lange das Mietverhältnis noch läuft. Klären Sie deshalb vor dem Start, welche Gruppe am ehesten in Frage kommt, und bereiten Sie die Unterlagen entsprechend vor. Häufig ergibt sich das Bild erst aus der genauen Miethöhe und dem Zustand der Immobilie.
Wie rechnen Kapitalanleger?
Kapitalanleger vergleichen die vermietete Immobilie mit anderen Geldanlagen. Sie blicken auf die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, auf nicht umlagefähige Kosten, Zustand, anstehende Sanierungen und mögliche Mieterhöhungen. Ist die Miete deutlich unter dem Marktniveau, kann das zwar Potenzial bedeuten, aber Mieterhöhungen sind durch die Kappungsgrenze und den Mietspiegel begrenzt. In München liegt die Kappungsgrenze aufgrund der Verordnung für angespannte Wohnungsmärkte bei 15 % in drei Jahren.
Für Anleger wichtig sind daher vollständige Unterlagen: aktuelle Mieterliste, Mietverträge, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung, Hausgeldabrechnung bei Wohnungen und Protokolle. Auch der energetische Zustand spielt eine Rolle, weil er Sanierungskosten und CO2-Kostenaufteilung beeinflusst. Je klarer die Zahlen sind, desto eher kann ein Anleger zügig entscheiden und finanzieren. Liefern Sie aber keine Prognosen über künftige Wertentwicklung. Jeder Käufer sollte sich hier selbst beraten lassen.
Wie denken Eigennutzer über eine vermietete Immobilie?
Eigennutzer kaufen in der Hoffnung, die Immobilie später selbst bewohnen zu können. Eine Eigenbedarfskündigung ist aber an strenge Voraussetzungen gebunden: Der Bedarf muss konkret sein, die gesetzlichen Fristen müssen eingehalten werden, und der Mieter kann unter Umständen wegen Härte widersprechen. Bei langen Mietverhältnissen beträgt die Kündigungsfrist bis zu neun Monate. Viele Banken finanzieren außerdem anders, wenn Käufer nicht sofort einziehen können.
Das führt oft zu Abschlägen gegenüber einem leeren Objekt, weil Eigennutzer die Unsicherheit einkalkulieren. Bei älteren Mietern oder sehr langen Mietverhältnissen ist die Abwägung besonders sensibel. Manche Käufer entscheiden sich bewusst dafür, die Mieter wohnen zu lassen und später zu sehen. Sagen Sie Interessenten offen, was Sie über Pläne der Mieter wissen, und versprechen Sie nichts, was nicht in Ihrer Hand liegt. Aussagen wie „Der Mieter zieht bestimmt bald aus“ sollten Sie sich sparen, wenn Sie das nicht belegen können.
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Welche Rechte haben die Mieter?
Die wichtigsten Rechte der Mieter beim Verkauf sind in der folgenden Übersicht zusammengefasst. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, zeigt aber, worauf Sie achten sollten.
| Recht | Inhalt | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| Fortbestand des Vertrags | Mietvertrag gilt unverändert weiter | Keine Änderungen durch den Verkauf |
| Kündigungsschutz | Verkauf ist kein Kündigungsgrund | Auch der Käufer braucht einen gesetzlichen Grund |
| Vorkaufsrecht § 577 BGB | bei Umwandlung in Eigentum nach Überlassung an den Mieter | Zwei Monate Frist nach Mitteilung des Kaufvertrags |
| Sperrfrist § 577a BGB | Eigenbedarfssperre nach Umwandlung, in München verlängert | Wirkt sich auf Eigennutzer aus |
| Besichtigungen | nur nach Ankündigung und in angemessenem Umfang | Termine vorher absprechen |
| Kaution | bleibt gesichert | Weitergabe an den Käufer regeln |
Besonders das Vorkaufsrecht wird oft übersehen. Es greift nicht bei jedem Verkauf, kann aber bei einer erst nach Mietbeginn umgewandelten Wohnung bestehen und wird vom Notar geprüft. Der Mieter kann dann zu denselben Bedingungen kaufen, wie sie im Vertrag mit dem Käufer stehen. Für die Sperrfrist gilt: Wird eine Mietwohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf einer Frist wegen Eigenbedarf kündigen. In München wurde sie durch Verordnung über die gesetzlichen drei Jahre hinaus verlängert.
Wie organisiere ich Besichtigungen mit Mietern im Haus?
Mieter müssen Besichtigungen unter bestimmten Voraussetzungen dulden, doch sie haben Anspruch auf Rücksichtnahme. Kündigen Sie Termine rechtzeitig an, meist einige Tage vorher, und stimmen Sie Zeiten ab. Häufungen und unangekündigte Besuche sind unzulässig. Gute Praxis ist, Termine zu bündeln, sodass die Mieter nicht wochenlang fremde Menschen in der Wohnung haben. Eine kleine Anerkennung, etwa eine geringe Mietminderung für diesen Zeitraum oder ein Blumenstrauß, kann das Klima verbessern, ist aber nicht Pflicht.
Sprechen Sie vorab offen mit Ihren Mietern. Erklären Sie, dass ein Verkauf ansteht, dass ihr Vertrag fortbesteht und wie die Termine ablaufen. Fragen Sie, ob Fotos erlaubt sind, denn das persönliche Umfeld der Mieter darf nicht ohne Zustimmung gezeigt werden. Oft lassen sich Bilder aus der Zeit vor der Vermietung oder ein neutraler Grundriss nutzen. Eine gute Maklerin übernimmt auch dieses Gespräch und ist der feste Ansprechpartner für Mieter, was die Situation in der Regel deutlich entspannt.
Ellen Günthel kennt den Markt in Trudering und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Was gilt für die Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus?
Viele Truderinger Häuser haben eine Einliegerwohnung. Wohnt der Vermieter selbst im Haus und hat das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, gilt ein besonderes Kündigungsrecht nach § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Eine Kündigung ist auch ohne berechtigtes Interesse möglich, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch um drei Monate. Für einen Verkauf ist das relevant, weil Sie entscheiden können, ob das Mietverhältnis bei der Übergabe noch besteht.
Wichtig ist aber auch: Das gilt nur, solange die Voraussetzungen erfüllt sind. Zieht der Eigentümer aus oder geht die Immobilie auf einen Käufer über, der nicht einzieht, kann sich die Lage ändern. Kündigen Sie nicht vorschnell, sondern besprechen Sie erst die Vor- und Nachteile. Eine vermietete Einliegerwohnung kann für Käufer auch ein Argument sein, weil sie die Finanzierung erleichtert. Fragen Sie außerdem, ob die Einliegerwohnung genehmigt ist, denn das wird die Bank des Käufers prüfen. Hinweise zur Akteneinsicht gibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Trudering.
Lohnt sich ein Verkauf im leeren Zustand?
Oft erzielt eine freie Immobilie einen höheren Preis, weil sie auch für Eigennutzer attraktiv ist. Doch der Weg dorthin ist nicht ohne Weiteres frei. Eine Kündigung nur wegen eines geplanten Verkaufs ist in der Regel nicht möglich, und auch der Verwertungsgrund nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist hoch angesetzt. Am ehesten kommt eine einvernehmliche Lösung in Betracht: Sie bieten Ihren Mietern einen Aufhebungsvertrag an, unter Umständen mit einem Ausgleich und mit Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung.
Das kann sich lohnen, wenn der erwartete Mehrerlös die Kosten klar übersteigt und die Mieter ohnehin über einen Umzug nachdenken. Üben Sie keinen Druck aus, und prüfen Sie das Vorgehen rechtlich. Bei niedrigen Mieten und älteren Mietern ist ein Auszug oft weder realistisch noch fair. Rechnen Sie die Alternativen durch, denn ein Verkauf an einen Kapitalanleger kann unter dem Strich gleichwertig sein. Am besten sprechen Sie mit einer Maklerin, bevor Sie Ihre Mieter ansprechen. Der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Trudering beschreibt, wie Sie Ihre Interessen sichern.
Welche Unterlagen brauchen Käufer und Banken?
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Plänen und Energieausweis werden bei vermieteten Objekten weitere Dokumente gebraucht. Dazu gehören Mietverträge und Nachträge, die Mieterliste mit Fläche und Miete, Nachweise zu Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zu Kautionen, außerdem Informationen zu Zahlungsrückständen, Mietminderungen oder laufenden Streitigkeiten. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hinzu.
Achten Sie auf den Datenschutz: Mieterdaten dürfen Sie nicht beliebig weitergeben. Geben Sie zunächst anonymisierte Daten heraus und erst an ernsthafte, geprüfte Interessenten mehr. In einem gut organisierten Datenraum lässt sich das steuern. Banken achten auf das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis und auf den Zustand der Immobilie. Bei Wohnungen in der Messestadt Riem sind außerdem Protokolle wichtig. Ein allgemeiner Fahrplan findet sich im Ratgeber Wohnungsverkauf vorbereiten in Trudering.
Wer hinter neues // nest steht
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Trudering persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Welche Steuern sind zu beachten?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie spielt die Spekulationsfrist eine größere Rolle als bei selbst genutzten Häusern. Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Die Eigennutzungsregel greift nur, wenn Sie selbst im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren dort gewohnt oder die Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben.
Auch frühere Abschreibungen wirken sich aus, denn sie mindern die Anschaffungskosten für die Gewinnberechnung. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte zudem den gewerblichen Grundstückshandel kennen. Prüfen Sie außerdem, ob eine Einliegerwohnung bei einem sonst selbst bewohnten Haus einen Sonderfall darstellt, denn die Eigennutzungsregel gilt nur für den selbst genutzten Teil. Klären Sie das alles mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Wir geben dazu keine Steuerberatung.
Welcher Makler hilft bei einem vermieteten Objekt am besten?
Ein Makler für vermietete Immobilien sollte beide Käufergruppen ansprechen können und die Zahlen beherrschen. Er kennt die Münchner Besonderheiten wie Sperrfristen und Mietspiegel und geht respektvoll mit den Mietern um. Fragen Sie, wie er Besichtigungen organisiert, wie er mit Mietern spricht und wie viele solcher Objekte er verkauft hat. Bei einem großen Grundstück sollte er außerdem wissen, wie Bauträger bestehende Mietverhältnisse bewerten.
Ein guter Hinweis auf Erfahrung sind konkrete Fragen an Sie: Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Mietspiegel? Wann war die letzte Erhöhung? Gibt es Streitigkeiten? Kriterien dafür finden Sie im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Trudering. Welche Hebel den Preis beeinflussen, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Trudering?.
Was kostet der Verkauf, und warum zahlen Sie bei uns die Hälfte der Provision?
Neben der Provision können bei Ihnen Kosten für die Löschung von Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Steuern anfallen. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Viele Makler in München berechnen dem Verkäufer 3,57 % mit Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 %, Sie sparen also 50 % der Provision bei gleichem Leistungsumfang.
Der Grund liegt in unserer Struktur: Drei Maklerinnen teilen sich Fixkosten für Portale, Fotografie, Technik und Werbung, wir verzichten auf ein Prestigebüro und organisieren viele Abläufe digital. Dazu zählt auch ein Datenraum, in dem Mietunterlagen sicher bereitliegen. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Einen Überblick bietet die Seite Immobilienmakler Trudering.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Trudering von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Immobilie jederzeit verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über.
Muss der Mieter zustimmen?
Nein, aber Besichtigungen sollten abgestimmt und rechtzeitig angekündigt werden.
Kann ich wegen des Verkaufs kündigen?
In der Regel nicht. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund, Ausnahmen sind eng begrenzt.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in bestimmten Fällen, etwa wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde.
Bringt eine freie Wohnung mehr?
Oft ja, doch der Weg dorthin ist rechtlich eng. Ein Aufhebungsvertrag kann eine Lösung sein.
Wer erhält die Kaution?
Sie sollte im Kaufvertrag geregelt und an den Käufer übertragen werden.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich?
Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution.
Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?
1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer.
Fazit
Eine vermietete Immobilie in Trudering lässt sich gut verkaufen, wenn die richtige Käufergruppe angesprochen wird und die Mieter früh und respektvoll einbezogen werden. Prüfen Sie Vorkaufsrecht, Sperrfristen und Kündigungsregeln, und bereiten Sie vollständige Mietunterlagen vor. Bei neues // nest sparen Sie 50 % der Provision und zahlen 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel spricht auf Wunsch auch mit Ihren Mietern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.
