Unterlagen für den Hausverkauf in Trudering: Der Fahrplan vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe

Die meisten Checklisten zum Hausverkauf zählen einfach alle Dokumente auf. Das erweckt den Eindruck, man müsse zuerst dreißig Papiere beisammen haben, bevor überhaupt etwas passieren darf. In der Praxis werden die Unterlagen aber nach und nach gebraucht: Für die erste Einschätzung reichen wenige Daten, für das Inserat muss der Energieausweis vorliegen, die Bank des Käufers will eine ganze Mappe sehen, und der Notar interessiert sich für wieder andere Dinge. Wer in Trudering ein Haus verkauft, profitiert davon, die Reihenfolge zu kennen, denn gerade bei älteren, über Jahre erweiterten Häusern in der Gartenstadt oder in Waldtrudering dauert es oft länger, bis alles beisammen ist.

Dieser Ratgeber ist deshalb als Fahrplan aufgebaut. Er sagt Ihnen, welche Unterlagen Sie in welcher Phase brauchen und wann Sie spätestens damit beginnen sollten. Außerdem finden Sie die zuständigen Münchner Stellen, Hinweise für Häuser mit Anbauten und Eigenleistungen, die Zusatzunterlagen für Bauträger und Bauherren sowie Tipps für den Fall, dass etwas fehlt. Ellen Günthel übernimmt auf Wunsch die Beschaffung für Sie.

Welche Stellen sind in München zuständig?

Bevor es losgeht, lohnt ein Blick auf die Zuständigkeiten, denn Trudering gehört zur Landeshauptstadt München. Eine Gemeindeverwaltung wie im Umland gibt es hier nicht, die Unterlagen kommen von städtischen Stellen und vom Amtsgericht.

Unterlage	Zuständige Stelle	Hinweis
Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht München	berechtigtes Interesse nötig, Eigentümer erhalten ihn direkt
Flurkarte, Lageplan	Geodatenservice im Kommunalreferat	für Banken und Bauherren wichtig
Bauakte	Lokalbaukommission	Akteneinsicht braucht oft Vorlauf
Bodenrichtwert	BORIS-Bayern, Gutachterausschuss München	Orientierung für den Bodenwert
Baurechtsauskunft	Lokalbaukommission, Planungsreferat	Vorbescheid ist verbindlich
Baumschutz	zuständige städtische Stelle für den Baumschutz	bei großen Bäumen relevant, Münchner Baumschutzverordnung
Erbschein	Nachlassgericht beim Amtsgericht München	bei geerbten Häusern

Mit einer Vollmacht können wir viele dieser Unterlagen für Sie anfordern. Das erspart Ihnen Wege, und Sie behalten trotzdem den Überblick, was vorliegt und was noch fehlt.

Phase 1: Was brauche ich für die erste Einschätzung?

Für ein erstes Gespräch müssen Sie noch nichts anfordern. Es reichen Angaben zu Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche sowie den wichtigsten Modernisierungen, dazu das, was Sie ohnehin zu Hause haben: alte Grundrisse, Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Rechnungen von Handwerkern und der letzte Bescheid der Grundsteuer. Wenn Sie etwas nicht finden, ist das in dieser Phase noch unproblematisch.

Bringen Sie außerdem alles mit, was den Wert oder den Ablauf beeinflussen könnte: Mietverträge bei einer Einliegerwohnung, Hinweise auf ein Wohnrecht oder Wegerecht, Schreiben von Bauträgern, ein älteres Gutachten. Daraus ergibt sich, welche Stellen später angefragt werden müssen. Sammeln Sie die Dokumente in einem Ordner oder einer Kiste. Ein erfahrener Blick darauf spart oft viel Zeit, weil sich schnell zeigt, was fehlt. Über die Einschätzung selbst informiert der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Trudering.

Phase 2: Was muss vor dem Inserat vorliegen?

Vor dem öffentlichen Start sollten die Grunddaten stimmen, denn was einmal im Exposé steht, wird später an jeder Stelle nachgefragt. Dazu gehören der Grundbuchauszug, eine belastbare Wohnflächenberechnung, die aktuelle Flurkarte und vor allem der Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und bei kommerziellen Anzeigen sind die wesentlichen Kennwerte Pflicht: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und gegebenenfalls Effizienzklasse.

Prüfen Sie, ob ein vorhandener Ausweis noch gilt. Er ist zehn Jahre gültig. Bei vielen Truderinger Häusern mit Bauantrag vor November 1977 und bis zu vier Wohnungen ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht mindestens den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht. Lassen Sie außerdem neue Grundrisse zeichnen, wenn die alten handschriftlich oder überholt sind. Ein klarer Grundriss ist einer der meistgenutzten Bestandteile eines Exposés. Auch die Fläche sollte stimmen: Dachschrägen und Kellerräume werden oft falsch angegeben.

Phase 3: Wie gehe ich mit Anbauten und Eigenleistungen um?

Diese Phase verdient in Trudering besondere Aufmerksamkeit. Viele Häuser wurden über Jahrzehnte erweitert: ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten, eine Garage oder ein Gartenhaus. Oft haben das die Eigentümer selbst oder mit Bekannten umgesetzt. Nicht immer wurde dafür ein Bauantrag gestellt. Beantragen Sie deshalb früh die Akteneinsicht bei der Lokalbaukommission und vergleichen Sie den genehmigten Plan mit dem heutigen Zustand.

Fehlt eine Genehmigung, gibt es verschiedene Wege. Manchmal lässt sie sich nachträglich einholen, manchmal ist ein Rückbau nicht nötig, weil Bestandsschutz oder eine Verfahrensfreiheit in Frage kommt. Ein Architekt kann das einschätzen. Wichtig ist, dass Sie den Punkt nicht einfach übergehen. Banken fragen danach, und bei der Wohnflächenangabe spielt es eine Rolle, welche Räume genehmigt sind. Ist die Lage nicht rechtzeitig zu klären, gehört sie offen in Exposé und Kaufvertrag. Das ist weit besser als eine spätere Auseinandersetzung wegen Arglist.

Phase 4: Welche Dokumente sollten bei der Besichtigung bereitliegen?

Bei den Besichtigungen stellen Interessenten viele Detailfragen. Halten Sie deshalb eine kurze Mappe bereit, die sich leicht durchblättern lässt: Energieausweis, Grundrisse, Lageplan, Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen, Schornsteinfeger- und Wartungsprotokolle, Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre. Bei Öltanks gehört auch die letzte Prüfung hinein. Für den Garten kann eine einfache Skizze mit großen Bäumen und Leitungen hilfreich sein.

Sensible Dokumente wie Darlehensunterlagen, Steuerbescheide oder Ausweiskopien gehören nicht in diese Mappe. Die sehen Interessenten nicht, und auch den Grundbuchauszug geben Sie erst an geprüfte Personen heraus. Ein gut sortierter Ordner macht einen Unterschied: Er zeigt, dass das Haus gepflegt wurde, und vermeidet, dass Sie im Termin suchen müssen. Bei vermieteten Häusern sollte auch das Mietverhältnis in Grundzügen dokumentiert sein, ohne dass persönliche Daten der Mieter offen ausliegen.

Phase 5: Was will die Bank des Käufers sehen?

Sobald ein Käufer finanzieren möchte, fordert seine Bank in der Regel folgende Unterlagen an. Je schneller diese vorliegen, desto schneller kommt die Zusage.

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Wohnflächenberechnung und umbauter Raum
• Baubeschreibung, gegebenenfalls Baugenehmigung
• Energieausweis
• Fotos von innen und außen
• Liste der Modernisierungen
• bei vermieteten Teilen: Mietverträge und Mieteinnahmen
• bei Einliegerwohnung: Nachweis der Genehmigung

Ein digitaler Datenraum, in dem alles für den geprüften Käufer bereitsteht, spart hier viel Zeit und vermeidet das Versenden per E-Mail. Häufig fragen Banken auch nach Details wie dem Zustand des Dachs oder dem Baujahr der Heizung. Wenn Sie vorbereitet sind, geht die Prüfung zügig, und das Risiko sinkt, dass ein Käufer in der Zwischenzeit zögert. Wie das im Alltag aussieht, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Trudering.

Was brauchen Bauträger und Bauherren zusätzlich?

Wer das Grundstück neu bebauen möchte, schaut auf andere Unterlagen. Hilfreich sind ein amtlicher Lageplan, Angaben zum Bebauungsplan oder eine Einschätzung nach § 34 des Baugesetzbuchs, ein Plan mit den großen Bäumen samt Stammumfang, Informationen zu Leitungen und Kanal, zur Erschließung und zu Rechten Dritter. Liegt ein Vorbescheid vor, ist er das wichtigste Dokument überhaupt. Auch Hinweise auf Altlasten, etwa einen alten Öltank oder frühere Nutzungen, sollten offen genannt werden.

Geben Sie diese Unterlagen nicht vorschnell breit heraus. Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen: Erst wenn ein Interessent sich ausgewiesen hat, erhält er den vollständigen Satz. Bei mehreren Bauträgern sollten alle dieselben Informationen bekommen, damit die Angebote vergleichbar sind. Der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Trudering erklärt, wie diese Punkte den Wert beeinflussen.

Phase 6: Was braucht der Notar?

Für den Kaufvertrag benötigt der Notar Ihre Personalien und einen gültigen Ausweis, die steuerliche Identifikationsnummer, die Grundbuchdaten und Angaben zu bestehenden Grundschulden samt der zugehörigen Bank. Bei Verheirateten fragt er nach dem Güterstand, bei Erben nach Erbschein oder notariellem Testament mit Eröffnungsniederschrift. Bei einer Vertretung braucht er eine notariell beurkundete oder beglaubigte Vollmacht, damit das Grundbuchamt sie anerkennt.

Bitten Sie Ihre Bank früh um den Darlehensstand, damit der Notar die Löschungsbewilligung einholen kann. Besprechen Sie auch den Punkt Mängel: Bekannte Mängel sollten im Vertrag erwähnt werden, und zu Altlasten oder fehlenden Genehmigungen sollte eine klare Regelung getroffen werden. Der Notar prüft außerdem gesetzliche Vorkaufsrechte. Fehlende Angaben verzögern den Ablauf, weshalb sich eine frühe Vorbereitung lohnt. Ein Datenblatt mit allen Eckpunkten, das wir für Sie erstellen, spart hier Rückfragen.

Phase 7: Was gehört zur Schlüsselübergabe?

Bei der Übergabe wechselt nicht nur der Schlüssel den Besitzer, auch Unterlagen werden weitergegeben. Dazu gehören Originale von Plänen, Bedienungsanleitungen, Wartungsverträge, Garantien für Heizung oder Fenster und die Unterlagen zum Energieausweis. Ein Übergabeprotokoll hält Zählerstände, Schlüsselzahl und den Zustand fest. Sind Mängel oder Restarbeiten vereinbart, sollten auch diese darin stehen.

Heben Sie Kopien der wichtigsten Dokumente selbst auf, vor allem den Kaufvertrag. Melden Sie den Eigentümerwechsel bei Ihrer Wohngebäudeversicherung sowie bei den Versorgern, und klären Sie, wie die Grundsteuer für das laufende Jahr aufgeteilt wird. Die Grundbuchumschreibung erfolgt durch den Notar und kann noch einige Wochen dauern. Solche Abschlussarbeiten werden oft vergessen, sind aber wichtig, um einen sauberen Schlusspunkt zu setzen.

Welche Zusatzunterlagen gelten bei Erbe, Vermietung oder Wohnrecht?

Je nach Situation kommen weitere Dokumente hinzu. Bei einer Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament, gegebenenfalls die Vollmachten der Miterben. Mehr dazu im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Trudering. Bei einer Scheidung müssen beide Eigentümer unterschreiben, und oft ist eine Vereinbarung über die Erlösverteilung sinnvoll. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Scheidungsimmobilie in Trudering.

Bei einer Vermietung sind Mietvertrag, Nachträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise nötig, und bei einem Wohnrecht oder Nießbrauch die Bewilligung und Klärung, ob es bestehen bleibt. Bei einem Erbbaurecht brauchen Sie den Erbbaurechtsvertrag und oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Ist das Haus als Wohnungseigentum aufgeteilt, was bei einigen Doppelhäusern und Reihenhäusern vorkommt, gehören Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Die folgenden Zeiträume sind Erfahrungswerte. Starten Sie nicht erst, wenn ein Käufer wartet.

Unterlage	Erfahrungsgemäße Dauer	Sinnvoller Beginn
Grundbuchauszug	wenige Tage	kurz vor der Vermarktung
Flurkarte	wenige Tage	kurz vor der Vermarktung
Akteneinsicht Lokalbaukommission	mehrere Wochen möglich	sofort nach dem Entschluss
Energieausweis	ein bis drei Wochen	vor Fotos und Inserat
Grundrisse und Aufmaß	ein bis drei Wochen	vor Fotos und Exposé
Vorbescheid	mehrere Monate	nur nach Abwägung
Erbschein	Wochen bis Monate	direkt nach dem Erbfall
Löschungsbewilligung	meist wenige Wochen	sobald der Käufer feststeht

Wer früh beginnt, hat nicht nur weniger Stress. Vollständige Unterlagen wirken auf Interessenten auch als Zeichen von Sorgfalt, und das kann die Verhandlung zu Ihren Gunsten beeinflussen. Ein allgemeiner Überblick steht im Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Was mache ich, wenn etwas fehlt?

Fehlen Unterlagen, kommt es auf die Art an. Ein verlorener Energieausweis lässt sich neu erstellen, Grundrisse lassen sich durch ein Aufmaß ersetzen, die Flurkarte kann jederzeit neu angefordert werden. Bei alten Rechnungen hilft eine ehrliche Liste mit ungefähren Jahreszahlen. Bei einer Grundschuld ohne Brief kann ein Verfahren nötig sein, um die Löschung zu ermöglichen, was Zeit kostet und frühzeitig angestoßen werden sollte.

Schwieriger wird es bei fehlenden Baugenehmigungen. Hier hilft die Akteneinsicht und gegebenenfalls ein Architekt. Auch ein Blick in die Unterlagen früherer Eigentümer oder in den alten Kaufvertrag kann hilfreich sein. Machen Sie sich keine großen Sorgen, wenn nicht alles vorliegt. Käufer und Banken kennen diese Situation bei älteren Häusern. Wichtig ist, dass Sie offen sagen, was da ist und was nicht, statt Lücken zu verschweigen. Eine Grundlage dazu liefert auch unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Wir gehen den Fahrplan mit Ihnen durch, fordern mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen an, beauftragen Energieausweis und Grundrisse, gleichen die Bauakte mit dem Bestand ab und stellen alles geordnet in einem Datenraum für geprüfte Interessenten und Banken bereit. Dem Notar liefern wir die nötigen Eckdaten. Ellen Günthel ist dabei Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten.

Die Provision beträgt 1,785 % mit Mehrwertsteuer statt der in München verbreiteten 3,57 %, fällig erst nach der Beurkundung. Wie die weiteren Schritte aussehen, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Trudering. Einen Überblick über unsere Arbeit im Stadtteil finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Trudering oder im Ratgeber Haus verkaufen in Trudering.

Häufige Fragen

Muss ich schon vor dem ersten Gespräch alles haben?

Nein, wenige Eckdaten und vorhandene Pläne genügen für den Anfang.

Wo bekomme ich die Bauakte in Trudering?

Bei der Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München, als Eigentümer oder mit Vollmacht.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Kennwerte müssen zudem in kommerzielle Anzeigen.

Was tun, wenn der Anbau nicht genehmigt ist?

Früh klären, einen Architekten fragen und offen kommunizieren. Im Vertrag sollte der Punkt geregelt werden.

Was will die Bank des Käufers?

Meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Baubeschreibung, Energieausweis und Fotos.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Bauträger?

Lageplan, Baurechtsangaben, Baumplan, Leitungen, Erschließung und Rechte Dritter.

Was braucht der Notar von mir?

Personalien, steuerliche Identifikationsnummer, Grundbuchdaten, Bankangaben und gegebenenfalls einen Erbnachweis.

Kann neues // nest das übernehmen?

Ja, mit Ihrer Vollmacht beschafft Ellen Günthel die Unterlagen und prüft sie.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Trudering müssen nicht alle am ersten Tag vorliegen. Wer den Fahrplan kennt, beginnt früh mit der Akteneinsicht und dem Energieausweis, hat bei den Besichtigungen eine Mappe parat und kann die Bank des Käufers zügig bedienen. Bei Anbauten und Grundstücken lohnt sich besondere Sorgfalt. Ellen Günthel nimmt Ihnen diese Arbeit gern ab. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.