Unterlagen für den Hausverkauf in Lengdorf: Was der Notar am Ende sehen möchte

Jeder Hausverkauf läuft am Ende auf denselben Moment hinaus: Alle sitzen beim Notar, der den Vertrag vorliest. Was dort steht, muss stimmen. Wer ist Eigentümer, welches Grundstück wird verkauft, welche Rechte liegen darauf, wann wird bezahlt, wann übergeben, und was gilt für Mängel? Viele Unterlagen, die ein Verkäufer mühsam zusammensucht, dienen am Ende genau diesem Vertrag. Es lohnt sich deshalb, die Frage einmal umgekehrt zu stellen: Was braucht der Notar, und was sollte vorher geklärt sein, damit der Termin nicht platzt?

Dieser Ratgeber denkt die Unterlagen deshalb vom Notartermin her und geht von dort zurück. Sie sehen, welche Papiere den Vertrag tragen, welche nur Käufer und Bank beruhigen und welche vor allem für Besichtigung und Exposé wichtig sind. Dazu gibt es Hinweise auf das, was in einer Gemeinde mit 56 Gemeindeteilen und zwei Gemarkungen häufig dazukommt. Nicht jedes Haus braucht alles. Bei Rechtsfragen hilft der Notar selbst oder ein Rechtsanwalt.

Was steht eigentlich im Kaufvertrag?

Ein Kaufvertrag über ein Haus nennt die Beteiligten, das Grundstück mit Gemarkung und Flurnummer, den Preis, die Fälligkeit, die Übergabe, die Haftung für Mängel und alles, was sonst noch vereinbart wurde. Der Notar prüft außerdem das Grundbuch. Er bereitet den Vertrag vor, liest ihn vor und erklärt ihn, er ist aber für beide Seiten da und darf nicht einseitig beraten. Für private Käufer soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bereitstehen. Daraus ergibt sich fast von selbst, welche Dinge bis dahin klar sein müssen.

Viele Unterlagen, die Sie sammeln, sieht der Notar nie. Rechnungen für das neue Dach interessieren ihn kaum, außer es wird im Vertrag darauf Bezug genommen. Sie sind aber wichtig, damit das Dach überhaupt zum Argument wird. Deshalb lässt sich die Liste gut in drei Gruppen ordnen.

Gruppe	Beispiele	Wer sie braucht
Für den Vertrag	Grundbuch, Erbnachweis, Vollmacht, Personalien	Notar
Für die Finanzierung	Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Fotos	Bank des Käufers
Für die Entscheidung	Energieausweis, Modernisierungen, Kosten, Rechte	Interessenten, Makler

Gruppe 1: Was der Notar wirklich braucht

Grundbuch. Der Notar sieht es selbst ein, doch Sie sollten den Inhalt vorher kennen. Stehen die richtigen Eigentümer drin? Stimmt die Flurnummer? Was steht in Abteilung II und III? Prüfen Sie das früh. In Lengdorf ist außerdem wichtig, zu welcher Gemarkung Ihr Grundstück gehört, also Lengdorf oder Matzbach.

Erbnachweis. Stehen noch Verstorbene im Grundbuch, muss es berichtigt werden. Dafür braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei. Das kann einige Wochen dauern und sollte vor dem Inserat beginnen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Lengdorf.

Vollmachten. Wer nicht selbst kommen kann, braucht eine Vollmacht in der richtigen Form. Das betrifft Erben, die weit weg wohnen, und ältere Eigentümer. Fragen Sie den Notar früh, was nötig ist. Bei einer Vorsorgevollmacht sollte er sie vor dem Termin sehen. Bei einer Betreuung ist für den Verkauf oft eine gerichtliche Genehmigung erforderlich, was Zeit kostet.

Grundschulden. Sind sie getilgt, aber noch eingetragen, brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Läuft noch ein Kredit, löst der Notar ihn in der Regel aus dem Kaufpreis ab, und die Bank nennt ihm den Betrag. Fragen Sie rechtzeitig nach, auch wegen einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.

Rechte im Grundbuch. Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nießbrauch bleiben bestehen, wenn sie nicht gelöscht werden. Ein Wohnrecht für eine längst verstorbene Person lässt sich meist mit einer Sterbeurkunde löschen. Bei einer noch lebenden Person ist das eine eigene Frage, und auch der Preis hängt daran. Das sollten Sie früh mit dem Notar besprechen.

Gruppe 2: Was die Bank des Käufers sehen möchte

Die Bank des Käufers verlangt oft deutlich mehr als der Notar. Sie möchte wissen, was sie als Sicherheit bekommt. Dazu gehören Flurkarte, Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baujahr, Fotos und oft eine Liste der Modernisierungen. Die Flurkarte kommt vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Pläne und Genehmigungen liegen in der Regel in der Bauakte beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden sind.

Häufig stockt es an diesen Stellen: Die Wohnfläche ist nur geschätzt. Ein Anbau, ein Dachausbau oder eine Garage taucht in den Plänen nicht auf. Der Stadel ist für etwas anderes genehmigt, als er heute genutzt wird. Das kann die Bewertung der Bank drücken und die Finanzierung verzögern. Klären Sie das mit einem Architekten oder dem Landratsamt, bevor ein Interessent fragt. Lassen Sie im Zweifel die Wohnfläche messen. Eine Wohnflächenberechnung kostet überschaubar wenig, verglichen mit einem Streit kurz vor dem Notar. Liegt das Haus in einem kleinen Ort, fragt die Bank möglicherweise auch nach Zufahrt und Erschließung.

Gruppe 3: Was Interessenten entscheiden hilft

Diese Papiere braucht weder der Notar noch unbedingt die Bank, doch sie entscheiden, ob jemand kauft. Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Dazu kommen die Heizungsdaten: Baujahr, Wartung, Verbrauch. Zur Rechtslage: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Beim Eigentümerwechsel kann die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen fällig werden. Bei bis zu zwei Wohnungen hat der neue Eigentümer dafür in bestimmten Fällen zwei Jahre Zeit. Einzelfragen klären Energieberater oder Schornsteinfeger.

Eine Modernisierungsliste mit Jahr, Arbeit und Firma macht aus Behauptungen Belege. Eine Aufstellung der laufenden Kosten zeigt, was das Haus im Alltag bedeutet: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Versicherung und Heizung. Bei vermieteten Einheiten kommen Mietvertrag, Abrechnungen und Kautionsnachweis dazu. Der Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss im Landkreis Erding ist für die Einschätzung nützlich. Bei einer Wohnung gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Rücklage dazu.

Was kommt in den kleinen Orten dazu?

Mit 56 Gemeindeteilen liegen viele Häuser außerhalb des Hauptorts, zum Beispiel in Furtarn, Göttenbach, Oberöd oder Unternumberg. Dort stehen im Kaufvertrag oft Dinge, die im Baugebiet nicht vorkommen. Klären Sie diese Punkte früh.

Thema	Frage im Vertrag	Wo Sie nachfragen
Zufahrt	Ist sie öffentlich oder per Recht gesichert?	Grundbuch, Notar, Gemeinde
Wasser	Öffentliche Versorgung oder Brunnen?	Versorger, Bescheide
Abwasser	Kanal oder eigene Anlage, ist sie genehmigt?	Gemeinde, Landratsamt, Wartungsbelege
Nebengebäude	Wofür ist der Stadel genehmigt?	Bauakte beim Landratsamt Erding
Flächen	Welche Flurstücke gehören dazu?	Grundbuch, Flurkarte
Pacht	Läuft ein Pachtvertrag weiter?	Vertrag, Pächter

Bei landwirtschaftlichen Flächen kann für den Verkauf eine Genehmigung nötig sein. Fragen Sie den Notar danach. Ein früherer Betrieb kann außerdem steuerlich anders behandelt werden, was ein Steuerberater prüfen sollte. In der Gemeinde gibt es zudem Baudenkmäler und Bodendenkmäler, und das kann für einzelne Grundstücke wichtig sein. In Bayern gibt es übrigens kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Grundbuch und Verträge umso wichtiger. Halten Sie schließlich fest, was bisher nur mündlich gilt, etwa eine Absprache mit dem Nachbarn über einen gemeinsamen Weg.

Wie sieht der Zeitplan vom Notar aus zurückgerechnet aus?

Wenn Sie vom Notartermin rückwärts denken, ergibt sich eine einfache Reihenfolge. Kurz vor dem Termin liegt der Entwurf vor, in der Regel zwei Wochen früher. Dafür muss der Notar alle Daten haben: Beteiligte, Grundstück, Preis, Termine. Davor stehen Käuferwahl und Finanzierungsbestätigung, wofür die Bank Unterlagen braucht. Das kann einige Wochen dauern. Davor liegt die Vermarktung. Davor müssen die Papiere für die Besichtigung bereit sein. Und ganz am Anfang stehen die Dinge, die am längsten dauern: Erbnachweis, Löschungsbewilligung, Bauakte und die Klärung von Genehmigungen.

Zeitpunkt, von hinten gerechnet	Was vorliegen sollte
Notartermin	Personalien, Vollmachten, geklärte Rechte
Zwei Wochen vorher	Entwurf für private Käufer
Vor der Zusage	Finanzierungsnachweis, Unterlagen für die Bank
Bei der Besichtigung	Energieausweis, Grundriss, Modernisierungsliste
Vor dem Inserat	Grundbuch geprüft, Bauakte, Wohnfläche
Ganz am Anfang	Erbnachweis, Löschung, offene Genehmigungen

Fangen Sie also mit dem Letzten an. Wer erst beim ersten Interessenten bemerkt, dass ein Erbschein fehlt, verliert leicht mehrere Monate.

Wie lese ich den Vertragsentwurf?

Lesen Sie ihn mit dem Exposé in der Hand. Stimmen Grundstück, Flurnummer und Fläche überein? Sind Rechte richtig beschrieben? Steht der vereinbarte Preis darin, und was ist mit Möbeln oder Heizöl? Wie ist die Haftung geregelt, und sind bekannte Mängel genannt? Wann wird der Kaufpreis fällig? Üblich ist, dass dies erst der Fall ist, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Lastenfreistellung gesichert ist. Wann wird das Haus übergeben, und was gilt bei einer Rückmietung? Notieren Sie Ihre Fragen und schicken Sie sie vorab an den Notar.

Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Eine verschwiegene Sache kann auch nach dem Verkauf noch Folgen haben. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, denn der Notar darf Sie nicht einseitig beraten. Am Tag selbst brauchen Sie meist nur Ihren Ausweis. Fragen Sie vorab, ob noch etwas mitzubringen ist.

Wer bekommt wann was?

Geben Sie nicht jedem Interessenten alles sofort. Im Exposé stehen Eckdaten und Pflichtangaben. Bei der Besichtigung zeigen Sie Energieausweis, Grundriss und Modernisierungsliste. Ernsthafte Interessenten erhalten Bauunterlagen und Kostenübersicht. Den Grundbuchauszug und die Unterlagen für die Bank geben Sie weiter, sobald eine Finanzierung im Raum steht. Den Notar versorgen Sie mit allem Weiteren. Schwärzen Sie persönliche Daten, die niemanden etwas angehen, und schicken Sie keine vollständigen Kontoauszüge herum.

Was tue ich, wenn etwas fehlt?

Bei älteren Häusern fehlt fast immer etwas. Pläne lassen sich neu zeichnen, Wohnflächen messen und Bauakten anfragen. Alte Kaufverträge liegen vielleicht beim früheren Notar. Rechnungen lassen sich oft nicht mehr beschaffen. Schreiben Sie auf, was Sie wissen, und kennzeichnen Sie es als Erinnerung. Fehlende Genehmigungen sollten Sie mit einem Architekten oder dem Landratsamt klären und nicht als gesichert ausgeben. Sagen Sie Interessenten offen, was aussteht und bis wann Sie mit einer Antwort rechnen. Das schafft mehr Vertrauen als ein schöner Satz, der später nicht hält.

Was passiert nach dem Notartermin mit den Papieren?

Mit der Unterschrift ist die Arbeit noch nicht ganz erledigt. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen ein und prüft gegebenenfalls das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Er informiert den Käufer, sobald der Kaufpreis fällig ist. Bleiben Sie in dieser Zeit erreichbar, denn Rückfragen kommen. Bis zur Übergabe müssen Sie das Haus in dem vereinbarten Zustand halten. Am Übergabetag gehören Schlüssel, Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Energieausweis und alle Unterlagen, die zum Haus gehören, an den neuen Eigentümer. Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und vereinbarte Gegenstände in einem Protokoll fest.

Melden Sie danach Versorger und Versicherungen um, und informieren Sie die Gemeinde, soweit nötig. Grundsteuer und andere Abgaben werden üblicherweise ab dem Übergabetag verrechnet. Das steht im Vertrag. Bewahren Sie eine Kopie Ihres Ordners und des Kaufvertrags auf. Rückfragen vom Finanzamt oder vom Käufer können noch später kommen. Auch für Ihre Steuererklärung kann es wichtig sein, wann das Haus zuletzt selbst bewohnt wurde.

Welche Papiere werden oft vergessen?

Bestimmte Unterlagen tauchen in Standardlisten selten auf und fehlen dann kurz vor dem Ziel. Dazu gehört eine Bescheinigung über die Erschließungsbeiträge, wenn diese noch offen sein könnten. Auch Wartungsverträge für Heizung, Solaranlage oder eine eigene Kläranlage gehören dazu, ebenso Abnahmeprotokolle und Bescheinigungen für den Kamin. Bei Häusern aus den 1960er bis 1990er Jahren fragen Interessenten außerdem nach möglichen Schadstoffen, etwa Asbest in alten Dachplatten. Sagen Sie, was Sie wissen, und vermuten Sie nichts ins Blaue. Eine Vereinbarung mit dem Nachbarn über Zaun oder Grenzbebauung sollte ebenfalls auffindbar sein. Prüfen Sie außerdem, ob Versicherungen auf den Käufer übergehen sollen, und was das für Ihren Vertrag bedeutet.

Welche Rolle spielt der Makler?

Ein Makler kann viele dieser Papiere beschaffen, wenn Sie eine Vollmacht geben. Er stimmt sich mit dem Notar ab und weiß, was Banken verlangen. Fragen Sie vorab, was enthalten ist. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das Zusammenstellen der Unterlagen und das Exposé gehören zur Leistung. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Makler in Lengdorf, und die Einordnung des Hauses erklärt Immobilienbewertung in Lengdorf.

Ein Beispiel: Zwei Wochen vor dem Termin (erfunden)

Ein Paar verkauft ein Haus in Matzbach. Zwei Wochen vor dem Notartermin kommt der Entwurf. Beim Lesen fällt auf, dass darin ein Wegerecht steht, das niemand mehr nutzt, und dass die Wiese hinter dem Haus ein eigenes Flurstück ist, das im Entwurf fehlt. Außerdem hat das Paar der Käuferin mündlich die Küche zugesagt, die aber nicht auftaucht. Es schreibt alles auf und schickt die Fragen an den Notar. Das Flurstück wird ergänzt, die Küche aufgenommen, und das Wegerecht bleibt zunächst, weil die Löschung den Nachbarn betrifft.

Dieses erfundene Beispiel zeigt, warum sich der Blick auf den Vertrag lohnt, bevor er unterschrieben wird. Wer das früh prüft, spart sich Nachträge.

Welcher Makler erzielt in Lengdorf den besten Preis?

Saubere Unterlagen sind einer der stärksten Preishebel, denn sie nehmen Banken und Käufern Zweifel. Woran Sie einen guten Makler darüber hinaus erkennen, steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Lengdorf?. Den Ablauf finden Sie in Immobilie verkaufen in Lengdorf.

Häufige Fragen

Was braucht der Notar für den Kaufvertrag?

Vor allem Personalien, Grundstücksdaten, Preis und Termine. Er sieht das Grundbuch selbst ein. Erbnachweise und Vollmachten müssen vorliegen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?

Oft Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Fotos und Nachweise zu Modernisierungen.

Wo bekomme ich die Bauakte?

In der Regel beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden ist.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Wann erhalte ich den Vertragsentwurf?

Bei privaten Käufern soll er in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.

Muss ich Mängel angeben?

Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Die rechtliche Einordnung erklären Notar oder Rechtsanwalt.

Wie lange dauert die Vorbereitung?

Oft einige Wochen. Bei Erbfällen oder fehlenden Plänen kann es länger dauern.

Kann der Makler die Papiere beschaffen?

Viele Makler tun das mit Vollmacht. Klären Sie vorher, was genau dazugehört.

Fazit

Wer die Unterlagen für den Hausverkauf in Lengdorf vom Notar her denkt, sieht schnell, was zuerst kommt. Klären Sie Erbfälle, Rechte und Genehmigungen früh, und halten Sie die Papiere für Bank und Interessenten bereit. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.