Immobilie verkaufen in Steinkirchen: fünf Filter vom Anruf bis zum Notar

Wer eine Immobilie in Steinkirchen verkauft, hat meist nicht das Problem von Tausenden Anfragen. Das Problem ist eher ein anderes: Es melden sich vielleicht ein paar Dutzend Menschen, von denen wenige zum Haus passen, und einer kann es am Ende bezahlen. Die Zeit dazwischen ist anstrengend. Sie räumen das Haus für jede Besichtigung auf und erklären zum fünften Mal die Heizung, und dann kommt nach Wochen doch eine Absage der Bank. Mit jedem geplatzten Termin leidet auch das Angebot selbst. Denn in einer kleinen Gemeinde mit gut 1.200 Einwohnern merkt man schnell, wenn ein Haus lange nicht weggeht.

Darum dreht sich dieser Ratgeber um fünf Filter. Sie sorgen dafür, dass aus vielen Anfragen wenige gute Gespräche und aus diesen ein sicherer Abschluss wird. Vor den Filtern steht die Vorbereitung, und danach kommen Vertrag, Kosten und Provision. Das ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Dafür sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater zuständig.

Was muss vor dem ersten Anruf stehen?

Filtern können Sie nur, wenn Sie selbst vorbereitet sind. Dazu gehören Grundbuchstand, Wohnfläche, Grundriss, Energieausweis, Rechnungen, Informationen zu Zufahrt und Rechten und eine begründete Preisvorstellung. Eine Anleitung, wo sich Papiere im Haus oft finden, gibt Unterlagen für den Hausverkauf in Steinkirchen. Für den Preis hilft Immobilienbewertung in Steinkirchen. Legen Sie außerdem fest, wann Sie telefonisch erreichbar sind, wer Besichtigungen führt, ob Sie einen festen Besichtigungstag anbieten wollen und welche Untergrenze für Sie gilt.

Überlegen Sie auch, wen Sie suchen. Steinkirchen liegt im östlichen Landkreis Erding, im hügeligen und waldreichen Holzland, mit jeweils rund 19 Kilometern nach Erding und Moosburg, 17 nach Dorfen und 26 nach Landshut. Hier suchen zum Beispiel Familien aus der Region, Pendler zu diesen Orten und zum Flughafen sowie Menschen, die bewusst ländlich leben möchten. Ein großer Teil der Einwohner pendelt ohnehin. Wer das weiß, schreibt sein Exposé anders.

Filter 1: Das Exposé siebt die ersten aus

Ein gutes Exposé bringt nicht nur Anfragen, es verhindert auch die falschen. Wer liest, dass der Bus der MVV-Linie 561 fährt, doch für den täglichen Weg meist ein Auto nötig ist, und dass die Grundschulen in Schröding und Hohenpolding liegen, fragt vielleicht gar nicht erst an. Das ist gut, denn es spart Ihnen den Termin. Benennen Sie Baujahr, Zustand, Heizung, Modernisierungen, Grundstück und Nebengebäude. Zeigen Sie Fotos von innen und außen bei gutem Licht. Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige.

Ehrlich benennen: Bei einer älteren Immobilie sollten Sie Sanierungsbedarf nennen. Der Flugverkehr, der je nach Windrichtung und Lage östlich des Flughafens wahrnehmbar sein kann, gehört zu den Punkten, die Sie nicht verschweigen sollten. Beschreiben Sie auch die Vorzüge: Ruhe, Wald, Platz, kurze Wege in die Natur. Wer das sucht, wird davon angesprochen.

Filter 2: Das erste Telefonat

Viele Eigentümer vereinbaren sofort einen Termin, wenn jemand anruft. Besser ist ein kurzes Gespräch von wenigen Minuten. Fragen Sie: Was suchen Sie, und seit wann? Wie viele Menschen ziehen ein? Wo arbeiten Sie? Haben Sie das Exposé gelesen? Haben Sie mit einer Bank gesprochen? Die Antworten zeigen meist, ob es passt. Wer Ihr Haus schon genau gelesen hat und konkret nach dem Stadel fragt, meint es wahrscheinlich ernst. Wer wissen will, ob man Ihnen eine Wohnung im Dachgeschoss ausbauen kann, ohne dass es dazu Baurecht gibt, ist vielleicht noch nicht so weit.

Bleiben Sie höflich, auch wenn es nicht passt. Sagen Sie klar: „Das Haus liegt zwei Kilometer vom nächsten Bus entfernt, wäre das für Sie machbar?“ Viele sind dankbar. Datenschutz gilt übrigens auch hier. Notieren Sie nur das Nötige, geben Sie Namen nicht weiter und löschen Sie die Daten nach dem Verkauf. Bei Anfragen von unbekannten Absendern, die sofort Geld oder Vorauszahlungen ins Spiel bringen, gilt besondere Vorsicht.

Filter	Frage	Passendes Zeichen	Warnzeichen
Exposé	Passt das Angebot zum Bedarf?	Konkrete Rückfragen	Allgemeine Massenanfrage
Telefon	Wer sucht was, und warum?	Klare Vorstellungen	Nur Preisfrage
Besichtigung	Passt das Haus im Alltag?	Fragen zu Technik und Wegen	Nur Schwärmerei
Finanzierung	Kann die Person kaufen?	Bankgespräch, Bestätigung	„Das klären wir später“
Vertrag	Ist alles geklärt?	Notarentwurf wird gelesen	Neue Forderungen in letzter Minute

Filter 3: Die Besichtigung

Sie zeigen das Haus aufgeräumt, gelüftet und hell. Für den Termin braucht es nicht viel: etwa eine Stunde Zeit, einen Grundriss und Antworten zu Heizung und Dach. Machen Sie am Anfang einen Rundgang und lassen Sie die Interessenten dann selbst schauen. Die besten Hinweise sind Fragen zum Alltag: Wie kommen die Kinder zum Kindergarten? Wo kaufen Sie ein? Wer räumt im Winter? Wie laut ist es? Empfehlen Sie, die Strecke zum Arbeitsplatz selbst zu einer üblichen Uhrzeit zu fahren. Sagen Sie auch zu Heizung und Dach etwas Konkretes.

Viele Interessenten stellen gegen Ende die Frage nach dem Preis. Antworten Sie ruhig, aber vermeiden Sie Sofort-Absprachen. Bitten Sie darum, Angebote schriftlich und zusammen mit einer Finanzierungsauskunft zu machen. Notieren Sie Termin, Personen und Fragen. Bei einem zweiten Termin kommt vielleicht ein Handwerker mit, und das ist ein gutes Zeichen. Bei einer Immobilie, die noch bewohnt ist, sollten Sie die Termine gut bündeln, damit das Haus nicht ständig für Fremde offen stehen muss.

Heizung: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht nach dem Eigentümerwechsel ist entfallen. Neue Öl- und Gasheizungen sind erlaubt, bei Einbau nach diesem Datum steigen aber im Bestand ab 2029 die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen sollten gedämmt sein. In bestimmten Fällen betrifft das bei höchstens zwei Wohnungen den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren. Einzelfälle klärt ein Energieberater oder der Schornsteinfeger.

Filter 4: Die Finanzierung

Ein Angebot ist erst dann etwas wert, wenn es auch bezahlt werden kann. Bitten Sie frühzeitig um eine Bestätigung der Bank. Eine erste Einschätzung reicht für den Anfang, eine verbindliche Zusage sollte vor dem Notartermin vorliegen. Bei alten Häusern, Hofstellen oder ungesicherten Zufahrten prüft die Bank besonders genau, und zwar sowohl das Haus als auch das Grundstück. Sie möchte Grundbuchauszug, Pläne und Wohnfläche sehen. Stellen Sie diese Unterlagen rechtzeitig bereit, damit Ihr Verkauf nicht an Kleinigkeiten hängt.

Wenn zwei Interessenten da sind, ist ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung oft mehr wert als ein höheres ohne Beleg. Das heißt nicht, dass Sie das erste Angebot nehmen müssen. Fragen Sie sich: Wie sicher ist der Abschluss, und wie viel Zeit habe ich? Über die Hebel beim Preis schreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Steinkirchen?.

Vorsicht bei Sonderwünschen: Ein früher Einzug oder Umbauten vor dem Kauf sind riskant. Vereinbaren Sie das nur mit notariellem Vertrag und klarer Absicherung.

Filter 5: Der Kaufvertrag

Jetzt zeigt sich, ob alle es ernst meinen. Der Notar erstellt einen Entwurf. Bei privaten Käufern soll er zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Prüfen Sie: Sind Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Inventar, Mängelhaftung und Löschung alter Rechte richtig geregelt? Ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung wie abgesprochen formuliert? Sagen Sie alles Bekannte vorher. Arglistiges Verschweigen schützt der Ausschluss nicht. Bei einer ehemaligen Hofstelle oder bei landwirtschaftlichen Flächen fragen Sie nach Genehmigungen und möglichen Vorkaufsrechten. Für eine Scheidungssituation oder eine Erbengemeinschaft sollte klar sein, wer unterschreibt und ob Vollmachten vorliegen.

Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer. Sie zahlen in der Regel für die Löschung einer Grundschuld. Fragen Sie die Bank nach dem Ablösebetrag und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Nach der Unterzeichnung lösen die Bestätigungen des Notars die Zahlung aus. Die Übergabe erfolgt nach Geldeingang, mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Melden Sie Strom, Wasser, Versicherung und die Müllabfuhr entsprechend um.

Wie viel Zeit kostet jeder Filter?

Wer die Filter ernst nimmt, gewinnt Zeit, muss aber zunächst etwas investieren. Die folgende Übersicht dient als grobe Orientierung und hängt stark vom Haus und von der Nachfrage ab.

Abschnitt	Was ansteht	Grobe Dauer
Vorbereitung	Unterlagen, Einschätzung, Fotos, Energieausweis	Mehrere Wochen
Exposé und Start	Text, Veröffentlichung, erste Reaktionen	Einige Tage bis zwei Wochen
Telefonate	Kurze Gespräche mit Interessenten	Laufend, oft wenige Minuten je Anruf
Besichtigungen	Erste und zweite Termine	Einige Wochen, je nach Nachfrage
Finanzierung	Prüfung durch die Bank	Oft mehrere Wochen
Vertrag	Entwurf, Prüfung, Notartermin	Mindestens zwei Wochen bei privaten Käufern
Übergabe	Zahlung, Protokoll, Schlüssel	Nach Vereinbarung

Planen Sie vor allem bei der Bauakte und bei alten Rechten im Grundbuch einen Puffer ein. Wer das erst klärt, wenn ein Käufer bereitsteht, setzt sich unnötig unter Druck. Sagen Sie Interessenten auch, wann Sie ausziehen können. Ein Haus, das erst in einem Jahr frei wird, spricht einen anderen Kreis an als eines, das sofort verfügbar ist. Für Familien spielt zudem der Schuljahresbeginn oft eine Rolle. Das lässt sich im ersten Telefonat leicht klären und spart spätere Enttäuschungen.

Was sollte ich Interessenten von mir aus mitgeben?

Ein kurzes Blatt nach der Besichtigung wirkt oft besser als jedes Verkaufsgespräch. Darauf stehen die wichtigsten Jahreszahlen zum Haus, die laufenden Kosten, die Wegzeiten mit Angabe der Bedingungen, ein Hinweis auf den Energieausweis und die offenen Punkte. Wer so etwas mit nach Hause nimmt, kann in Ruhe rechnen und mit der Bank sprechen, und in der Verhandlung gibt es weniger Überraschungen. Vermerken Sie, dass die Angaben nach bestem Wissen gemacht sind und keine vertragliche Zusage ersetzen. Personenbezogene Daten und Originale bleiben bei Ihnen.

Wie gehe ich mit Absagen um?

Absagen gehören dazu. Fragen Sie nach dem Grund und notieren Sie ihn. Sagen mehrere Interessenten dasselbe, müssen Sie vielleicht etwas ändern. Ist es die Wegstrecke, passt die Zielgruppe nicht. Ist es der Zustand, helfen genauere Informationen zu den Kosten. Ist es der Preis, prüfen Sie Ihre Einschätzung mit jemandem, der die Lage kennt. Wenn sich sechs bis acht Wochen lang fast nichts tut, prüfen Sie in dieser Reihenfolge Bilder, Text, Reichweite und Preis. Eine Preisänderung sollte begründet sein und möglichst nur einmal erfolgen. Mehrere kleine Schritte wirken nach Not.

Wenn es einen Nachbarn oder Bekannten gibt, der kaufen möchte, gelten dieselben Filter. Lassen Sie sich nicht aus Höflichkeit zu Zusagen drängen. Klären Sie Finanzierung und Vertrag genauso sachlich, und sagen Sie es rechtzeitig dem Makler, falls einer beauftragt ist.

Selbst filtern oder mit Makler?

Die fünf Filter lassen sich auch ohne Makler umsetzen, wenn Sie die Zeit haben und sich sicher fühlen. Ein Makler übernimmt Anrufe, Besichtigungen und Berichte und bleibt in der Verhandlung außen vor, wenn es emotional wird. Das ist besonders hilfreich, wenn Sie im Haus wohnen, wenn Sie selbst weit weg sind oder wenn Nachbarn beteiligt sind. Zum Vergleich mit einem Privatverkauf: Bei 3,57 % Provision müsste der Preis rund 3,70 % höher liegen, damit Ihnen am Ende gleich viel bleibt, bei 1,785 % sind es rund 1,82 %. Wie Sie den richtigen finden, beschreibt Makler in Steinkirchen.

Wie viel Provision sparen Sie mit neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das bedeutet 50 % der Provision. Von jedem Euro Kaufpreis bleiben 98,215 % statt 96,43 %, also rund 1,8 % mehr. Ein teurerer Makler müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie genauso dastehen.

Dass wir so kalkulieren können, hat einen einfachen Grund: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir verzichten auf ein Prestigebüro und arbeiten mit digitalen Abläufen. Bei ImmoScout24 haben wir die Bewertung „Exzellent“. Für den Landkreis Erding, also auch für Steinkirchen, ist Ellen Günthel zuständig. Für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit privatem Käufer gilt zudem: Wenn Sie uns beauftragen, trägt der Käufer höchstens die Hälfte, und sein Anteil wird erst nach Ihrem Zahlungsnachweis fällig. Mehr dazu steht im Ratgeber Günstiger Makler in Steinkirchen.

Was ist bei besonderen Anlässen zu beachten?

Beim Erbe wirken mehrere Personen mit. Einigen Sie sich früh auf Rollen und Vollmachten. Das erklärt Geerbte Immobilie verkaufen in Steinkirchen. Bei einer Trennung sind neutrale Absprachen wichtig, wie der Ratgeber Scheidungsimmobilie in Steinkirchen zeigt. Wer im Alter verkleinert, sollte Zeit für die neue Wohnung einplanen, siehe Haus verkaufen im Alter in Steinkirchen.

Steuern sind in allen Fällen ein eigenes Thema. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit dem Kauf kann Steuer anfallen, außer bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder bei durchgehender Selbstnutzung. Ein früherer landwirtschaftlicher Betrieb kann zusätzliche Fragen aufwerfen. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie etwas unterschreiben.

Ein Beispiel: 40 Anfragen und ein Vertrag (erfunden)

Ein Paar verkauft ein Haus aus den 1980er-Jahren im Hauptort und bekommt 40 Anfragen. Aus dem Exposé wissen viele schon genug, und 15 fragen konkret nach. In kurzen Telefonaten stellt sich heraus, dass acht wirklich suchen und fünf zum Termin kommen. Bei zweien geht es um den Wege-Check, und beide sagen ab, nachdem sie die Strecke gefahren sind. Drei stellen Fragen zur Heizung, und zwei machen ein Angebot. Beim einen fehlt eine Bestätigung der Bank, beim anderen liegt sie vor. Das Paar nimmt die sichere Finanzierung und lehnt ein leicht höheres, unsicheres Angebot ab. Nach zwei Wochen Prüfung gibt es einen Notartermin, und das Haus wird übergeben.

Das Beispiel ist erfunden und nennt bewusst nur Anzahlen. Es zeigt, wie aus vielen Anfragen ein Kaufvertrag wird.

Welcher Makler erzielt in Steinkirchen den besten Preis?

Ein guter Preis entsteht, wenn der passende und finanzierbare Käufer zur richtigen Zeit das richtige Haus sieht. Ein Makler sollte Ihnen sagen, wie er filtert, und ein Lockpreis hilft dabei nicht. Einen genaueren Blick liefert der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Steinkirchen?.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Steinkirchen?

Das hängt von Objekt und Nachfrage ab. Oft dauert es mehrere Monate, bei Hofstellen länger.

Wie viele Besichtigungen sind normal?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Wichtiger ist, dass die Interessenten vorher geprüft wurden.

Wann frage ich nach der Finanzierung?

Früh, und spätestens vor dem Notartermin verbindlich.

Muss ich den Flugverkehr erwähnen?

Bekannte Umstände sollten Sie offen ansprechen. Interessenten sollten sich selbst ein Bild machen.

Wer zahlt den Notar?

Üblicherweise der Käufer. Ihre Kosten für Löschungen kommen hinzu.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Was spare ich bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision.

Sollte ich einen Besichtigungstag anbieten?

Das kann sinnvoll sein, wenn mehrere Interessenten da sind. Ein fester Termin spart oft Aufwand.

Fazit

Wer eine Immobilie in Steinkirchen verkaufen möchte, braucht weniger Anfragen und mehr gute Filter: Exposé, Telefonat, Besichtigung, Finanzierung und Vertrag. So bleibt am Ende ein sicherer Abschluss. Wenn Sie Unterstützung wünschen, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Wertermittlung.