Makler Buch am Buchrain: Wann ein Maklerwechsel sinnvoll ist und wie er gelingt

Das Haus steht seit Monaten im Netz. Am Anfang gab es ein paar Anrufe, inzwischen ist es still. Vom Makler hören Sie selten etwas, und beim letzten Gespräch ging es vor allem darum, den Preis zu senken. Viele Eigentümer in Buch am Buchrain und Umgebung kennen dieses Gefühl, und viele bleiben trotzdem dabei, weil sie nicht wissen, ob ein Wechsel erlaubt ist, was er kostet und ob es danach wirklich besser wird. Die meisten Ratgeber helfen bei der ersten Wahl. Was aber, wenn die erste Wahl nicht passt?

Dieser Ratgeber erklärt deshalb, wie Sie erkennen, ob es wirklich am Makler liegt, wie Sie das Gespräch führen, wann und wie ein Vertrag endet und worauf Sie beim zweiten Anlauf achten sollten. Natürlich gilt das auch umgekehrt: Vieles lässt sich schon bei der ersten Wahl vermeiden. Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Bei strittigen Klauseln fragen Sie einen Rechtsanwalt. Steuerliche Fragen klären Sie mit dem Steuerberater.

Warum ist die Lage in Buch am Buchrain eine besondere?

Die Gemeinde liegt rund 14 Kilometer südlich von Erding, 16 südwestlich von Dorfen, 18 nördlich von Ebersberg, 28 vom Flughafen München und 38 von München entfernt. Sie gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Pastetten und besteht aus 15 Gemeindeteilen, darunter das Pfarrdorf Buch, die Dörfer Mitterbuch und Oberbuch, mehrere Weiler und Einöden wie Fang, Ödenbach und Pitz. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 1.078 auf 1.526, also um über 40 Prozent. Seit 2019 ist die A 94 zudem über die Anschlussstelle Pastetten erreichbar. Das zieht Familien und Pendler an, und damit auch Makler.

Für den Verkauf heißt das: Es gibt Nachfrage, aber kein Selbstläufer. Wer ein Haus hier in der Vermarktung hat und nach Monaten keine Rückmeldung bekommt, sollte das nicht einfach hinnehmen. Dass sich sonst niemand meldet, kann am Haus, am Preis oder an der Art der Vermarktung liegen. Genau das sollten Sie herausfinden.

Liegt es wirklich am Makler?

Bevor Sie wechseln, prüfen Sie ehrlich die Ursache.

Beobachtung	Mögliche Ursache	Wer ist gefragt
Kaum Aufrufe	Preis, Titel, erstes Bild, zu wenig Reichweite	Makler
Viele Aufrufe, wenig Anfragen	Bilder, Text, Preis	Makler und Sie
Anfragen, wenig Termine	Unklare Angaben, Lage	Makler
Termine, aber keine Angebote	Preis oder Zustand	Beide
Angebote platzen	Finanzierung nicht geprüft	Makler
Keine Berichte	Arbeitsweise	Makler
Sie sagen Termine oft ab	Zugang, Zeit	Sie

Manche Ursachen liegen bei Ihnen. Vielleicht haben Sie gegen den Rat auf einem hohen Preis bestanden, oder Besichtigungen waren schwierig. Dann hilft ein Wechsel wenig. Liegt es dagegen an fehlenden Rückmeldungen, schlechten Bildern, falschen Angaben, ungeprüften Interessenten oder daran, dass nichts mehr passiert, ist die Sorge berechtigt. Fragen Sie auch andere Anbieter um eine unverbindliche zweite Meinung. Beauftragen Sie aber niemanden, solange ein Alleinauftrag läuft, und achten Sie darauf, dass niemand Ihr Haus schon anbietet.

Was steht in meinem Vertrag?

Holen Sie den Vertrag heraus und achten Sie auf:

Laufzeit. Bis wann gilt der Vertrag? Bei einem einfachen Auftrag kann eine Kündigung oft jederzeit möglich sein. Bei einem Alleinauftrag gilt in der Regel die vereinbarte Frist.

Verlängerung. Läuft der Vertrag von selbst weiter, wenn nicht gekündigt wird? Bis wann muss die Kündigung spätestens eingehen? Solche Fristen werden häufig übersehen.

Kündigung und wichtiger Grund. Gibt es eine Regelung für den Fall, dass Leistungen ausbleiben? Unter bestimmten Bedingungen ist auch eine außerordentliche Kündigung denkbar, wenn der Makler seine Pflichten erheblich verletzt. Das ist aber nicht einfach, und deshalb sollten Sie sich beraten lassen.

Nachwirkung. Provision kann auch nach Vertragsende fällig werden, wenn ein Käufer abschließt, den der Makler nachgewiesen hat. Prüfen Sie, was dazu vereinbart ist.

Kosten. Ist Aufwendungsersatz bei vorzeitigem Ende geregelt? Das gilt meist nur für nachgewiesene Kosten und nur, wenn es wirksam vereinbart wurde.

Widerruf. Wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen und die Belehrung fehlt, kann die Widerrufsfrist länger laufen. Das sollte ein Rechtsanwalt prüfen.

Wie führe ich das Gespräch?

Sprechen Sie das Problem an, bevor Sie gehen. Vielleicht weiß die andere Seite gar nicht, dass Sie unzufrieden sind. Nennen Sie konkret, was Sie vermissen: „In den letzten acht Wochen gab es keinen Bericht.“ Bitten Sie um eine Aufstellung: Wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, was haben die Interessenten gesagt? Fragen Sie nach einem Plan für die nächsten vier Wochen. Hält der Makler Zusagen ein, wird es vielleicht wieder gut. Halten Sie das Ergebnis per E-Mail fest. Bleibt nach einer vereinbarten Frist alles beim Alten, ist das eine gute Grundlage für die weitere Entscheidung.

Bleiben Sie sachlich. Ein Streit bringt Ihnen nichts, und vielleicht brauchen Sie die Auskünfte noch. Verlangen Sie auch die Unterlagen zurück, die Sie übergeben haben. Ein Makler darf das Inserat nach Vertragsende nicht einfach weiter online lassen.

Wie beende ich den Vertrag sauber?

Kündigen Sie schriftlich, möglichst nachweisbar und rechtzeitig. Bei einer vereinbarten Laufzeit reicht oft der Hinweis, dass Sie nicht verlängern. Bitten Sie um Bestätigung und darum, das Inserat zu entfernen. Bitten Sie auch um eine Liste aller Interessenten, die der Makler Ihnen nachgewiesen hat und für die er eine Provision beanspruchen könnte. Das schützt Sie, wenn einer davon später doch kauft. Eine einvernehmliche Beendigung ist oft der einfachste und günstigste Weg. Manche Anbieter stimmen zu, wenn die Zusammenarbeit offenkundig nicht passt. Prüfen Sie, ob ein laufender Vertrag dem neuen Auftrag im Weg stehen würde.

Vorsicht: Kauft später eine Person, die der frühere Makler nachweislich vermittelt hat, kann weiterhin eine Provision fällig werden, je nach Vertrag und Umständen. Nennen Sie diese Interessenten deshalb Ihrem neuen Anbieter. Eine doppelte Provision sollten Sie vermeiden, und das lässt sich vorher klären.

Was kostet es, zu lange zu warten?

Viele Eigentümer bleiben aus Höflichkeit oder Unsicherheit länger bei einem Anbieter, als gut wäre. Das kostet auf mehreren Ebenen. Heizung, Versicherung und Grundstückspflege laufen weiter. Bei einem leeren Haus kommen Risiken durch Leerstand hinzu. Das Inserat altert, und Interessenten, die es schon lange sehen, fragen sich, was mit dem Haus nicht stimmt. Eine Preissenkung, die zu spät kommt, wirkt schwächer. Wer eine Rate abbezahlt oder einen Umzug plant, gerät zudem unter Druck, und das merkt man spätestens in der Verhandlung.

Auf der anderen Seite ist ein vorschneller Wechsel auch nicht ideal. Ein Haus braucht in der Regel einige Monate bis zum Abschluss, und nicht jede Flaute liegt am Makler. Hilfreich ist deshalb ein fester Prüftermin. Wenn er im Vertrag fehlt, vereinbaren Sie ihn nachträglich per E-Mail. Nach sechs bis acht Wochen sollte es eine Auswertung geben und nach drei Monaten eine klare Einschätzung: Machen wir so weiter, ändern wir etwas, oder trennen wir uns? Eine solche Regel schützt beide Seiten, nimmt dem Gespräch die Schärfe und sorgt dafür, dass die Entscheidung nicht aus Ärger fällt.

Darf ich schon jetzt mit anderen Maklern sprechen?

Sprechen dürfen Sie mit jedem. Sie dürfen sich auch eine zweite Einschätzung holen, und viele tun das. Vorsicht ist erst bei der Beauftragung geboten. Solange ein Alleinauftrag läuft, dürfen Sie keinen anderen Makler mit der Vermarktung betrauen. Tun Sie es doch, können Schadensersatzforderungen drohen. Sagen Sie dem anderen Anbieter deshalb offen, dass noch ein Vertrag besteht, und nennen Sie das Ablaufdatum. Ein seriöser Anbieter wird Sie nicht dazu drängen, gegen Ihren Vertrag zu handeln, und wird auch nicht schon vorab Interessenten ansprechen. Fragen Sie ihn stattdessen, wie er nach Ablauf vorgehen würde und was er anders machen möchte. Unterschreiben Sie einen neuen Vertrag nur mit einem Beginn nach dem Ende des alten.

Vorsicht auch bei Aussagen wie „Ihr jetziger Makler arbeitet doch ohnehin schlecht“. Wer so spricht, möchte vor allem den Auftrag. Eine sachliche Einschätzung Ihres Falls nützt Ihnen mehr als eine Kritik an der Konkurrenz. Bitten Sie um Belege und um einen Vermarktungsplan. Den können Sie mit dem vergleichen, was bisher geschehen ist.

Wäre es besser, nun selbst zu verkaufen?

Nach einer schlechten Erfahrung liegt der Gedanke nahe. Möglich ist das, wenn Sie Zeit haben, sich sicher fühlen und das Haus einfach zu beschreiben ist. Bedenken Sie aber, dass auch ein Privatverkauf Aufwand verursacht: Fotos, Grundriss, Anfragen, Besichtigungen, die Prüfung der Finanzierung, der Notarentwurf. Interessenten, die den Makler schon kennengelernt haben, können noch eine Provision auslösen. Hat das Inserat bereits lange im Netz gestanden, wird ein privates Angebot vielleicht als Zeichen von Schwierigkeiten gelesen. Für einen Vergleich hilft diese Messlatte: Gegenüber einem Privatverkauf müsste der Preis bei 1,785 % Provision rund 1,82 % höher liegen, damit Ihnen gleich viel bleibt, und bei 3,57 % rund 3,70 %.

Worauf achte ich beim zweiten Anlauf?

Ein neuer Anfang bietet eine Chance, doch er braucht auch einen neuen Plan. Das Haus ist bereits bekannt, und viele Interessenten kennen das alte Inserat und vielleicht den alten Preis. Machen Sie also nicht einfach so weiter. Lassen Sie neue Fotos machen, möglichst zu einer anderen Jahreszeit. Schreiben Sie den Text neu. Prüfen Sie den Preis ehrlich, wie es Welcher Makler erzielt den besten Preis in Buch am Buchrain? und Immobilienbewertung in Buch am Buchrain beschreiben. Klären Sie offene Punkte, die zuvor Fragen ausgelöst haben.

Prüfen Sie den neuen Anbieter genauer als beim ersten Mal. Lesen Sie Inserate und Bewertungen, und führen Sie zwei oder drei Gespräche. Sagen Sie offen, was passiert ist, auch was bisher gefragt wurde. Hören Sie, was geantwortet wird. Wer sofort einen höheren Preis verspricht als der vorherige Anbieter, wiederholt vielleicht nur denselben Fehler. Fragen Sie: Was würden Sie anders machen? Was machen Sie, wenn es wieder nicht läuft? Vereinbaren Sie eine angemessene Laufzeit, einen festen Berichtsrhythmus und einen Prüftermin. Lassen Sie sich alles in Textform geben.

Punkt	Beim ersten Mal oft	Beim zweiten Mal besser
Preis	Höchste Zahl	Begründete Spanne, ehrliche Prüfung
Laufzeit	Lang, still verlängert	Angemessen, Verlängerung nur nach Gespräch
Berichte	„Melde mich“	Fester Rhythmus mit Zahlen
Bilder, Text	Einmal erstellt	Neu, mit klarem Plan
Ausstieg	Nicht geregelt	Prüftermin, klare Regel
Bekannte Interessenten	Nicht genannt	Im Vertrag festgehalten

Wie viel Provision sparen Sie mit neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. So sparen Sie 50 % der Provision. Von jedem Euro Kaufpreis bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, und damit rund 1,8 % mehr. Ein teurerer Makler müsste rund 1,85 % mehr erzielen, um das auszugleichen. Das kann gelingen, und es ist fair, danach zu fragen.

Der Satz ist möglich, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und mit digitalen Abläufen arbeiten. Bei ImmoScout24 haben wir die Bewertung „Exzellent“. Für Buch am Buchrain ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Läuft bei Ihnen noch ein anderer Alleinauftrag, sprechen Sie uns gern für die Zeit danach an und nennen Sie uns das Ablaufdatum. Vergleichsansätze bietet Günstiger Makler in Buch am Buchrain.

Was gilt bei Provision und Teilung?

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung und einem privaten Käufer gilt: Hat der Verkäufer beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen, und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision gleich hoch sein, und ein Erlass gilt für beide. Ein Maklervertrag braucht die Textform, eine E-Mail genügt. Eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung ist Pflicht. Das gilt auch beim zweiten Vertrag. Fragen Sie ruhig danach.

Wie vermeide ich das von Anfang an?

Wer noch nicht beauftragt hat, kann vieles vorab klären. Vereinbaren Sie schon beim ersten Vertrag, wie oft berichtet wird, was geschieht, wenn es nicht läuft, und wie Sie aussteigen können. Prüfen Sie Inserate und Bewertungen, und vergleichen Sie Begründungen statt Zahlen. Halten Sie Ihre Unterlagen bereit, wie es Unterlagen für den Hausverkauf in Buch am Buchrain beschreibt. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Den Ablauf des Verkaufs beschreibt Immobilie verkaufen in Buch am Buchrain. Besondere Situationen behandeln Geerbte Immobilie verkaufen in Buch am Buchrain, Scheidungsimmobilie in Buch am Buchrain und Haus verkaufen im Alter in Buch am Buchrain.

Ein Beispiel: neun Monate Stille (erfunden)

Eine Eigentümerin hat ihr Haus für zwölf Monate in einen Alleinauftrag gegeben. Nach neun Monaten gab es drei Besichtigungen, und seit dem Sommer hört sie kaum noch etwas. Sie bittet um eine Aufstellung und einen Plan, bekommt aber erst nach zwei Erinnerungen eine kurze Mail. Sie lässt ihren Vertrag prüfen und kündigt rechtzeitig zum Ablauf. Sie bittet um Löschung des Inserats und um eine Liste der genannten Interessenten. In dieser Zeit sprechen zwei andere Anbieter mit ihr. Einer verspricht einen höheren Preis, die andere schlägt neue Bilder und einen etwas niedrigeren Start mit Prüftermin vor. Sie wählt die zweite. Einige Monate später wird verkauft.

Das Beispiel ist erfunden und soll niemandem etwas unterstellen. Es zeigt nur, wie ein geordneter Wechsel aussehen kann.

Welcher Makler erzielt in Buch am Buchrain den besten Preis?

Der beste Preis zeigt sich an erzielten Preisen und nicht an Versprechen. Gerade nach einem misslungenen ersten Versuch hilft eine begründete Spanne. Mehr dazu erklärt Welcher Makler erzielt den besten Preis in Buch am Buchrain?.

Häufige Fragen

Kann ich meinen Makler wechseln?

Ja, aber achten Sie auf Laufzeit und Kündigung. Solange ein Alleinauftrag läuft, sollten Sie niemand anderen beauftragen.

Wann kann ich einen Alleinauftrag kündigen?

In der Regel zum Ablauf. Eine vorzeitige Kündigung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Lassen Sie sich beraten.

Muss ich zahlen, wenn ich wechsle?

Das hängt vom Vertrag ab. Provision entsteht in der Regel nur bei erfolgreicher Vermittlung.

Was ist mit Interessenten des alten Maklers?

Kauft einer davon später, kann weiterhin Provision anfallen. Lassen Sie sich eine Liste geben.

Soll ich das Haus neu inserieren?

Ja, mit neuen Bildern, neuem Text und geprüftem Preis.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer trägt die Provision?

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung mit privatem Käufer höchstens zur Hälfte der Käufer, wenn Sie beauftragt haben.

Wer ist Ansprechpartnerin für Buch am Buchrain?

Bei neues // nest betreut Ellen Günthel diese Gemeinde.

Fazit

Ein Maklerwechsel in Buch am Buchrain ist möglich und manchmal sinnvoll. Prüfen Sie die Ursache, sprechen Sie das Problem an, beenden Sie den Vertrag sauber und starten Sie mit neuem Plan. Mit neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Ãœberblick gibt die kostenlose Wertermittlung.