Haus bewerten lassen in Rosenheim: Wer bewertet, was es kostet und wie der Termin abläuft

Wer ein Haus in Rosenheim besitzt, möchte irgendwann wissen, was es wert ist. Der Anlass ist unterschiedlich: ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft, eine Trennung, die Übergabe an die Kinder, eine neue Finanzierung oder einfach die Planung für das Alter. Schnell stellt sich dann eine sehr praktische Frage: Wen beauftrage ich eigentlich, was kostet das, wie läuft der Termin ab, und worauf muss ich mich vorbereiten? Genau darum geht es in diesem Ratgeber.

Die Verfahren, mit denen Immobilienwerte berechnet werden, erklären wir ausführlich im Ratgeber Immobilie bewerten in Rosenheim. Welche Faktoren den Wert bestimmen, lesen Sie in Was ist meine Immobilie wert in Rosenheim. Hier stehen der Auftrag und der Termin im Mittelpunkt: wer ein Haus bewerten darf, welche Kosten entstehen, was sich der Bewerter vor Ort ansieht, welche Unterlagen Sie bereitlegen sollten und wie Sie das Ergebnis einordnen. Anna Wagenstaller bewertet Häuser in allen Rosenheimer Stadtteilen und im gesamten Landkreis persönlich vor Ort.

Wann sollte ich mein Haus bewerten lassen?

Eine Bewertung ist immer dann sinnvoll, wenn eine Entscheidung ansteht, bei der der Wert eine Rolle spielt. Der häufigste Anlass ist ein geplanter Verkauf. Wer den Wert kennt, kann den Angebotspreis realistisch festlegen und verhandelt aus einer sicheren Position. Ebenso wichtig ist eine Bewertung nach einem Erbfall, wenn mehrere Erben über Verkauf oder Übernahme entscheiden müssen, und bei einer Trennung, wenn die Immobilie aufgeteilt oder ein Partner ausgezahlt werden soll.

Weitere Anlässe sind die Übertragung an die Kinder zu Lebzeiten, die Planung des Ruhestands, ein Umzug in eine kleinere Wohnung, größere Modernisierungen oder eine Anschlussfinanzierung. Auch wer einfach wissen möchte, wo er steht, kann sein Haus bewerten lassen. Eine Bewertung, die älter als ein Jahr ist, sollte vor einem Verkauf überprüft werden, weil sich Nachfrage, Zinsen und Finanzierungsbedingungen verändern können.

Wer kann mein Haus in Rosenheim bewerten?

Der Begriff Gutachter ist in Deutschland nicht geschützt. Umso wichtiger ist es, zu wissen, wer welche Art von Bewertung anbietet und wofür sie geeignet ist.

Anbieter	Art der Bewertung	Geeignet für
Erfahrener Immobilienmakler	Marktwerteinschätzung auf Basis tatsächlicher Verkäufe	Verkauf, Preisstrategie, erste Orientierung bei Erbe oder Trennung
Zertifizierter Sachverständiger	Verkehrswertgutachten nach anerkannten Normen	Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger	Verkehrswertgutachten mit besonderer Anerkennung	Gericht, strittige Fälle
Gutachterausschuss	Verkehrswertgutachten auf Antrag, Bodenrichtwerte	Behördliche oder gerichtliche Zwecke, Nachweise
Bank	Beleihungswert	Finanzierung, nicht für den Verkaufspreis gedacht

Für die meisten Eigentümer, die verkaufen möchten, ist die Maklerbewertung der richtige Einstieg. Sie orientiert sich eng an der tatsächlichen Nachfrage in Rosenheim und ist bei uns kostenlos. Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Wert gegenüber Dritten belastbar nachgewiesen werden muss.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert?

Verkehrswert und Marktwert meinen im Kern dasselbe: den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. So definiert es das Baugesetzbuch. Ein Verkehrswertgutachten weist diesen Wert nach einem festgelegten Verfahren nach, eine Maklerbewertung schätzt ihn auf Basis von Vergleichsverkäufen und Erfahrung.

Der Beleihungswert dagegen ist der Wert, den eine Bank für die Finanzierung ansetzt. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, weil die Bank vorsichtig rechnet und langfristige Risiken berücksichtigt. Für Ihren Verkaufspreis ist er deshalb keine geeignete Grundlage. Wenn Ihnen Ihre Bank einen Wert genannt hat, sollten Sie diesen nicht als Angebotspreis übernehmen. Wie aus einem Wert ein sinnvoller Angebotspreis wird, beschreibt unser Ratgeber Verkaufspreis einer Immobilie in Rosenheim.

Was kostet es, ein Haus bewerten zu lassen?

Die Kosten hängen davon ab, welche Art von Bewertung Sie benötigen. Eine Maklerbewertung mit Besichtigung vor Ort ist bei neues // nest kostenlos und unverbindlich. Sie müssen anschließend nicht mit uns verkaufen. Viele Makler bieten eine solche Einschätzung kostenfrei an, weil sie für einen späteren Verkaufsauftrag ohnehin nötig ist.

Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist kostenpflichtig. Die Höhe richtet sich nach dem Aufwand, nach der Art des Objekts und danach, ob ein Kurzgutachten oder ein ausführliches Gutachten verlangt wird. Holen Sie vorab ein schriftliches Angebot ein und fragen Sie, ob Nebenkosten wie Grundbuchauszüge oder Akteneinsicht enthalten sind. Auch der Gutachterausschuss erstellt Gutachten auf Antrag gegen eine Gebühr. Wir sagen Ihnen offen, ob in Ihrer Situation eine kostenlose Maklerbewertung genügt. Ein häufiger Fall ist eine Erbengemeinschaft, die sich einig ist und verkaufen möchte. Dann reicht die Maklerbewertung meist aus, und das Geld für ein Gutachten kann gespart werden. Anders ist es, wenn das Finanzamt einen Wert festgesetzt hat, den die Erben für zu hoch halten, oder wenn ein Familiengericht über die Aufteilung entscheiden muss.

Wie bereite ich mich auf den Bewertungstermin vor?

Eine gute Vorbereitung macht den Termin kürzer und das Ergebnis genauer. Diese Punkte haben sich bewährt:

1. Legen Sie die vorhandenen Unterlagen zusammen, auch wenn sie unvollständig sind.
2. Notieren Sie, welche Modernisierungen wann durchgeführt wurden, etwa Dach, Fenster, Heizung, Bad oder Dämmung.
3. Suchen Sie Rechnungen, Fotos oder Gewährleistungsunterlagen zu diesen Arbeiten heraus.
4. Halten Sie die Verbrauchswerte für Heizung und Strom der letzten Jahre bereit.
5. Überlegen Sie, welche Besonderheiten man auf den ersten Blick nicht sieht, etwa einen trockenen ausgebauten Keller, eine Photovoltaikanlage, ein Wegerecht oder eine feuchte Kellerwand.
6. Sorgen Sie dafür, dass Keller, Dachboden, Heizungsraum und Garage zugänglich sind.

Aufräumen müssen Sie für den Termin nicht. Bewertet wird das Haus, nicht die Einrichtung. Wichtig ist nur, dass alle Räume begehbar sind.

Was sieht sich der Bewerter vor Ort an?

Beim Termin geht der Bewerter systematisch durch Haus und Grundstück. Die folgende Übersicht zeigt, worauf er achtet.

Bereich	Worauf geachtet wird
Grundstück	Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Hanglage, Zufahrt, Bebaubarkeit
Außenanlagen	Garten, Terrasse, Garage, Carport, Wege, Zaun
Fassade und Dach	Zustand, Dämmung, Dacheindeckung, Rinnen, sichtbare Schäden
Fenster und Türen	Baujahr, Verglasung, Dichtungen
Heizung und Haustechnik	Art und Alter der Heizung, Warmwasser, Elektrik, Leitungen
Keller	Feuchtigkeit, Nutzung, Ausbau, Höhe
Wohnräume	Grundriss, Belichtung, Raumhöhen, Böden, Bäder, Küche
Dachgeschoss	Ausbau, Ausbaureserve, Dämmung der obersten Geschossdecke
Lage	Straße, Nachbarschaft, Lärm, Wege zu Schule, Einkauf, Bus und Bahnhof

Zusätzlich stellt der Bewerter Fragen, die sich aus der Besichtigung ergeben, etwa zur Nutzung eines Anbaus, zu Genehmigungen oder zu eingetragenen Rechten. Der Termin dauert bei einem Einfamilienhaus meist ein bis zwei Stunden. Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern geht es oft etwas schneller, bei ehemaligen Hofstellen mit Nebengebäuden oder bei Häusern mit Einliegerwohnung kann es länger dauern. Planen Sie den Termin so, dass Sie in Ruhe Fragen stellen können.

Welche Unterlagen sollte ich bereitlegen?

Diese Dokumente helfen bei der Bewertung eines Hauses:

• aktueller Grundbuchauszug mit Angaben zu Rechten und Lasten
• Flurkarte mit Grundstücksgrenzen
• Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen
• Wohngebäudeversicherung
• bei vermieteten Teilen: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
• bei Erbschaften: Erbschein oder Testament mit Eröffnungsniederschrift

Fehlen einzelne Unterlagen, können wir trotzdem bewerten. Mit Ihrer Vollmacht fordern wir den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Rosenheim, die Flurkarte beim Vermessungsamt und die Bauakte bei der Stadt Rosenheim an. Falls Sie den Energieausweis erst noch beauftragen müssen, erklärt unser Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf in Rosenheim, worauf es ankommt.

Wie wirken sich Heizung, Dach und Energieeffizienz auf die Bewertung aus?

Der energetische Zustand hat in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Käufer rechnen genau, welche Heizkosten auf sie zukommen und welche Investitionen in den ersten Jahren nötig sind. Ein Haus mit moderner Heizung, gedämmtem Dach und neuen Fenstern wird deshalb anders bewertet als ein Haus mit dreißig Jahre altem Ölkessel und ungedämmter oberster Geschossdecke. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten für neue Eigentümer zudem bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren.

In der Bewertung berücksichtigen wir diesen Investitionsbedarf sachlich. Das heißt nicht, dass ein älteres Haus schwer verkäuflich ist. Viele Käufer suchen gezielt Häuser, die sie nach ihren Vorstellungen modernisieren können. Entscheidend ist, dass der Wert den Zustand realistisch widerspiegelt. Warum alte Öl- und Gasheizungen den Wert beeinflussen, lesen Sie im Beitrag Deshalb verlieren Häuser mit alter Öl- und Gasheizung an Wert. Wie Sie ein Haus mit Mängeln trotzdem gut verkaufen, beschreibt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen in Rosenheim.

Welche Rosenheimer Besonderheiten fließen in die Bewertung ein?

Rosenheim ist vielfältig. Häuser in der Nähe der Innenstadt werden anders nachgefragt als Häuser in den ruhigeren Stadtteilen im Süden wie Aising, Pang oder Happing oder im Norden wie Westerndorf St. Peter. In innenstadtnahen Lagen zählen kurze Wege zu Bahnhof, Geschäften und Ärzten. In den äußeren Stadtteilen stehen Garten, Ruhe und der schnelle Weg ins Grüne im Vordergrund. Auch die Nähe zur A8 und die Fahrzeit nach München spielen für Pendler eine Rolle.

Hinzu kommen grundstücksbezogene Fragen. Liegt das Haus in der Nähe von Inn oder Mangfall, fragen Käufer häufig nach dem Hochwasserrisiko. Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, lässt sich im UmweltAtlas Bayern prüfen. Bei größeren Grundstücken stellt sich die Frage nach einer zusätzlichen Bebaubarkeit, die der Bebauungsplan oder die umgebende Bebauung bestimmt. Diese Punkte klären wir im Rahmen der Bewertung. Hinweise für einzelne Stadtteile finden Sie zum Beispiel in unserer Immobilienbewertung für Rosenheim-Fürstätt.

Was gilt bei geerbten Häusern oder bei einer Trennung?

Nach einem Erbfall oder bei einer Trennung hat die Bewertung eine besondere Aufgabe: Sie soll eine gemeinsame Grundlage schaffen, auf die sich alle Beteiligten stützen können. Gerade wenn einzelne Erben oder ein Partner das Haus übernehmen möchten, gehen die Vorstellungen oft auseinander. Wer ausgezahlt wird, wünscht sich einen hohen Wert, wer übernimmt, einen niedrigeren. Hilfreich ist es, die Bewertung gemeinsam zu beauftragen und vorab zu vereinbaren, dass alle das Ergebnis als Grundlage akzeptieren. Bei uns nehmen auf Wunsch alle Eigentümer am Termin teil oder erhalten das Ergebnis gleichzeitig.

Bleiben Zweifel oder muss der Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, ist ein Verkehrswertgutachten der bessere Weg. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt zunächst einen eigenen Wert an. Halten Erben ihn für zu hoch, können sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert belegen. Weitere Hinweise finden Sie in den Ratgebern Geerbte Immobilie verkaufen in Rosenheim und Scheidung und Immobilie in Rosenheim.

Wie läuft eine Bewertung bei neues // nest konkret ab?

Am Anfang steht ein kurzes Telefonat oder eine Anfrage über das Formular. Wir fragen nach dem Anlass, der Art des Hauses, dem Baujahr und den wichtigsten Besonderheiten. Danach vereinbaren wir einen Termin, der zu Ihnen passt, auch am späten Nachmittag. Anna Wagenstaller kommt zu Ihnen, sieht sich Haus, Grundstück und Umgebung an, nimmt den Zustand auf und beantwortet Ihre Fragen direkt vor Ort.

Im Anschluss werten wir die Unterlagen aus, vergleichen Ihr Haus mit tatsächlich verkauften Objekten in ähnlicher Lage und berücksichtigen Bodenrichtwert, Gebäudezustand und aktuelle Nachfrage. In der Regel wenige Tage später besprechen wir das Ergebnis persönlich mit Ihnen, bei Bedarf auch per Telefon oder Video, wenn Miteigentümer weiter entfernt wohnen. Sie erfahren den eingeschätzten Wert, die Begründung und, falls Sie verkaufen möchten, eine Empfehlung für den Angebotspreis. Die Bewertung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

Online-Bewertung oder Termin vor Ort?

Online-Rechner sind schnell und bequem. Sie arbeiten mit Durchschnittswerten und den wenigen Angaben, die Sie selbst eingeben. Zustand, Grundriss, Ausrichtung, Modernisierungen, Rechte im Grundbuch und die genaue Lage in der Straße erfassen sie kaum. Das Ergebnis kann deshalb deutlich vom tatsächlich erzielbaren Preis abweichen, und zwar in beide Richtungen.

Als erste Orientierung kann ein Online-Rechner hilfreich sein. Für eine Entscheidung über Verkauf, Erbteilung oder Übertragung sollten Sie sich aber auf eine Bewertung vor Ort stützen. Sie ist genauer, berücksichtigt die Besonderheiten Ihres Hauses und gibt Ihnen die Möglichkeit, Fragen direkt zu klären. Bei neues // nest ist sie ebenfalls kostenlos. Sie können sie über unsere Wertermittlung anfragen.

Wie lese ich das Ergebnis, und was tue ich, wenn es von meiner Erwartung abweicht?

Nach der Bewertung erhalten Sie eine Einschätzung des Werts mit Begründung. Wir erklären, welche Vergleichsverkäufe herangezogen wurden, wie Grundstück und Gebäude eingeflossen sind, welche Faktoren den Wert stützen und welche ihn begrenzen. Fragen Sie nach, wenn Ihnen etwas unklar ist. Eine gute Bewertung muss nachvollziehbar sein.

Weicht das Ergebnis deutlich von Ihrer Erwartung ab, lohnt sich ein offenes Gespräch. Häufig liegen die Unterschiede an Angebotspreisen aus dem Internet, die höher sind als tatsächliche Abschlüsse, an einem Modernisierungsbedarf, der im Alltag kaum auffällt, oder an emotionalen Werten, die Käufer nicht bezahlen. Manchmal ergeben sich aus dem Gespräch auch neue Informationen, etwa eine Modernisierung, die noch nicht berücksichtigt war. Dann passen wir die Einschätzung an. Eine zweite Meinung einzuholen, ist jederzeit legitim.

Was passiert nach der Bewertung?

Die Bewertung ist unverbindlich. Sie entscheiden in Ruhe, wie es weitergeht. Manche Eigentümer möchten den Wert nur kennen, etwa für die Planung des Ruhestands oder eine Übertragung an die Kinder. Andere entscheiden sich für einen Verkauf. Dann entwickeln wir aus dem Wert eine Preisstrategie, beschaffen die Unterlagen, erstellen das Exposé und starten die Vermarktung.

Wie der Verkauf mit Makler Schritt für Schritt abläuft, beschreibt unser Ratgeber Immobilie mit Makler verkaufen in Rosenheim. Allgemeine Hinweise zum Hausverkauf finden Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Rosenheim. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf mit neues // nest, beträgt die Verkäuferprovision 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Haus in Rosenheim bewerten zu lassen?

Die Bewertung durch neues // nest ist kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Aufwand und Objekt.

Wie lange dauert der Bewertungstermin?

Bei einem Einfamilienhaus meist ein bis zwei Stunden. Das Ergebnis besprechen wir in der Regel wenige Tage später.

Muss ich für den Termin aufräumen?

Nein. Wichtig ist nur, dass alle Räume, Keller, Dachboden und Heizungsraum zugänglich sind.

Reicht eine Maklerbewertung für das Finanzamt?

In der Regel nicht. Für Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist meist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig.

Ist der Wert der Bank mein Verkaufspreis?

Nein. Die Bank nennt einen Beleihungswert, der meist unter dem Verkehrswert liegt.

Kann ich auch ein vermietetes Haus bewerten lassen?

Ja. Dabei fließen zusätzlich Mieteinnahmen und Mietverträge in die Bewertung ein.

Muss ich nach der Bewertung mit Ihnen verkaufen?

Nein, die Bewertung ist unverbindlich.

Bewerten Sie Häuser in allen Stadtteilen und im Landkreis?

Ja, Anna Wagenstaller bewertet Häuser in ganz Rosenheim, in Kolbermoor, Bad Aibling und im gesamten Landkreis.

Fazit

Ein Haus bewerten zu lassen, ist der erste Schritt zu einer guten Entscheidung, ob Verkauf, Erbteilung oder Übertragung. Für einen Verkauf genügt in den meisten Fällen eine fundierte, kostenlose Maklerbewertung vor Ort. Für Finanzamt und Gericht ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg. Mit guter Vorbereitung und vollständigen Unterlagen wird das Ergebnis genauer und belastbarer. Anna Wagenstaller bewertet Ihr Haus persönlich und erklärt Ihnen nachvollziehbar, wie der Wert zustande kommt. Mehr zum Thema lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Rosenheim. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.