Geerbte Immobilie verkaufen in Rosenheim: Schritt für Schritt vom Erbfall zum Verkauf
Ein Erbfall ist zunächst ein persönlicher Einschnitt. Wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, kommen schnell praktische Fragen hinzu: Wer darf über das Haus oder die Wohnung entscheiden? Welche Unterlagen werden gebraucht? Muss Erbschaftsteuer gezahlt werden, und fällt beim Verkauf weitere Steuer an? Und wie gelingt ein Verkauf, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die vielleicht gar nicht in Rosenheim wohnen?
Dieser Ratgeber begleitet Sie Schritt für Schritt vom Erbfall bis zum Notartermin. Sie erfahren, welche Formalitäten in Rosenheim zu erledigen sind, wie Sie den Wert der geerbten Immobilie realistisch einschätzen, welche steuerlichen Punkte Sie kennen sollten und wie sich ein Verkauf auch aus der Ferne gut organisieren lässt. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten Sie mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater klären. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt, und übernehmen auf Wunsch die Organisation des gesamten Verkaufs.
Das Wichtigste in Kürze
- Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen die Erben ihre Berechtigung nachweisen, meist durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Das Grundbuch sollte berichtigt werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei.
- Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Eine frühe Einigung über Preis und Ablauf spart Zeit und Konflikte.
- Für die Erbschaftsteuer gelten großzügige Freibeträge, etwa 400.000 Euro für Kinder. Beim späteren Verkauf kann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.
- Eine realistische Bewertung ist die Grundlage für jede Entscheidung, ob Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Erben.
- Leerstehende Häuser sollten gesichert, versichert und regelmäßig kontrolliert werden.
Die ersten Wochen nach dem Erbfall
In den ersten Wochen nach dem Tod eines Angehörigen stehen meist andere Dinge im Vordergrund als der Verkauf einer Immobilie. Das ist richtig so. Einige Punkte sollten aber trotzdem früh erledigt werden, damit später keine Nachteile entstehen.
Die Immobilie sichern
Steht ein Haus oder eine Wohnung nach dem Erbfall leer, sollten Sie zuerst für Sicherheit sorgen. Prüfen Sie, ob Fenster und Türen verschlossen sind, ob die Heizung im Winter auf Frostschutz läuft und ob der Briefkasten regelmäßig geleert wird. Informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Leerstand. Viele Versicherer verlangen bei längerem Leerstand eine Mitteilung und bestimmte Vorkehrungen, etwa das Absperren und Entleeren der Wasserleitungen. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall den Versicherungsschutz.
Verträge und laufende Kosten im Blick behalten
Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und bei Wohnungen das Hausgeld laufen weiter. Klären Sie, wer diese Kosten vorübergehend trägt, und sammeln Sie alle Belege. Sie sind später für die Abrechnung unter den Erben und gegebenenfalls für die Steuererklärung wichtig.
Unterlagen sichten
Suchen Sie im Nachlass nach Unterlagen zur Immobilie: Kaufvertrag, Grundbuchauszüge, Baupläne, Wohnflächenberechnungen, Energieausweis, Versicherungspolicen, Handwerkerrechnungen und bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung. Was fehlt, lässt sich in den meisten Fällen bei den zuständigen Stellen in Rosenheim nachbeschaffen.
Erbschein, Testament und Grundbuch
Um über eine geerbte Immobilie verfügen zu können, müssen Sie gegenüber Grundbuchamt, Notar und Käufer nachweisen, dass Sie Erbe sind.
Wann ein Erbschein nötig ist
Liegt kein notarielles Testament und kein Erbvertrag vor, brauchen die Erben in der Regel einen Erbschein. Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, für Rosenheim also das Amtsgericht Rosenheim. Der Antrag wird beim Nachlassgericht oder bei einem Notar gestellt. Die Bearbeitung kann je nach Fall einige Wochen dauern, bei unklaren Verhältnissen auch länger.
Notarielles Testament als Alternative
Hat der Verstorbene ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, genügt häufig das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein Erbschein ist dann oft nicht erforderlich, was Zeit und Kosten spart. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen in der Regel nicht aus.
Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Verstorbene als Eigentümer eingetragen ist. Die Erben sollten die Berichtigung beim Grundbuchamt beantragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung in der Regel gebührenfrei. Für den Verkauf ist eine vorherige Eintragung nicht in jedem Fall zwingend, sie erleichtert aber den Ablauf und schafft Klarheit für Käufer und Banken.
| Unterlage | Zuständige Stelle | Wofür benötigt |
|---|---|---|
| Sterbeurkunde | Standesamt | Nachweis des Erbfalls |
| Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll | Nachlassgericht beim Amtsgericht Rosenheim | Nachweis der Erbenstellung |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Rosenheim | Eigentumsverhältnisse, Lasten, Rechte |
| Flurkarte | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Grundstück und Grenzen |
| Bauunterlagen und Grundrisse | Bauamt der Stadt Rosenheim, Nachlass | Flächen, Genehmigungen |
| Energieausweis | Aussteller, gegebenenfalls neu erstellen | Pflicht beim Verkauf |
Wohnrecht, Nießbrauch und andere Eintragungen
Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs lohnt sich bei geerbten Immobilien besonders. Hier stehen Rechte Dritter, etwa ein lebenslanges Wohnrecht für einen hinterbliebenen Ehepartner, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch, das mit dem Tod des Berechtigten erloschen ist, sollte gelöscht werden, damit Käufer ein unbelastetes Grundbuch vorfinden. Dafür genügt meist eine Sterbeurkunde und ein Löschungsantrag. Besteht ein Recht dagegen fort, muss es im Exposé und im Kaufvertrag offen behandelt werden, weil es den Wert spürbar beeinflusst. In Abteilung III stehen Grundschulden. Sind die zugrunde liegenden Darlehen bereits getilgt, besorgen Sie bei der Bank eine Löschungsbewilligung. Der Notar kümmert sich dann im Rahmen des Verkaufs um die Löschung.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Bevor Sie sich entscheiden, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die Möglichkeiten.
Selbst einziehen
Wenn ein Erbe die Immobilie selbst nutzen möchte, kann das steuerlich und persönlich attraktiv sein. Kinder, die das Elternhaus zehn Jahre lang selbst bewohnen, können unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Bei mehreren Erben muss der Einziehende die anderen in der Regel auszahlen. Grundlage dafür ist ein realistischer Wert der Immobilie.
Vermieten
Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, aber auch Verantwortung: Instandhaltung, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnungen und Rücklagen für größere Reparaturen. Gerade ältere Häuser mit Sanierungsbedarf erfordern vor einer Vermietung oft Investitionen. Für Erbengemeinschaften ist eine gemeinsame Vermietung auf Dauer zudem häufig konfliktträchtig.
Verkaufen
Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, ermöglicht eine faire Aufteilung des Erlöses und beendet laufende Kosten. Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf, wenn sie selbst nicht in der Region wohnen, wenn die Immobilie größeren Sanierungsbedarf hat oder wenn mehrere Erben beteiligt sind.
| Option | Vorteile | Herausforderungen |
|---|---|---|
| Selbstnutzung | Wohnraum, mögliche Steuerbefreiung | Auszahlung anderer Erben, Sanierungskosten |
| Vermietung | Laufende Einnahmen, Immobilie bleibt in der Familie | Verwaltungsaufwand, Investitionen, Abstimmung unter Erben |
| Verkauf | Klare Aufteilung, keine laufenden Kosten | Emotionaler Abschied, mögliche Spekulationssteuer |
Günstiger Immobilienmakler in Rosenheim: 1,785 % statt 3,57 %
Sie sparen bei neues // nest 50 % der vielerorts üblichen Verkäuferprovision und erhalten trotzdem die volle Leistung für Ihre Immobilie in Rosenheim: persönlich, vollständig und mit sehr guten Bewertungen von Eigentümern. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über den Nachlass können sie nur gemeinsam verfügen. Für einen Verkauf müssen deshalb alle Erben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, entweder persönlich beim Notar oder über eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Früh miteinander sprechen
Erfahrungsgemäß gelingt der Verkauf am besten, wenn sich die Erben früh über die wichtigsten Punkte einigen: Soll überhaupt verkauft werden? Bis zu welchem Mindestpreis? In welchem Zeitrahmen? Wer ist Ansprechpartner für den Makler? Eine schriftliche Absprache verhindert spätere Missverständnisse.
Eine gemeinsame Grundlage schaffen
Unterschiedliche Preisvorstellungen sind einer der häufigsten Gründe für Konflikte in Erbengemeinschaften. Eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung hilft, die Diskussion zu versachlichen. Wenn alle Erben dieselbe Grundlage kennen, fällt die Einigung leichter.
Wenn keine Einigung gelingt
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Im äußersten Fall droht eine Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie über das Amtsgericht versteigert wird. Das dauert lange, verursacht Kosten und führt oft zu einem niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf. Deshalb lohnt es sich fast immer, eine einvernehmliche Lösung zu suchen, notfalls mit Unterstützung eines Mediators oder Anwalts.
Anna Wagenstaller kennt den Markt in Rosenheim und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Steuern beim Erben und Verkaufen
Zwei Steuerarten sind bei geerbten Immobilien besonders relevant: die Erbschaftsteuer und die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn. Die folgenden Hinweise geben einen Überblick, ersetzen aber keine steuerliche Beratung.
Erbschaftsteuer
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Nachlasses und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge sind großzügig: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel. Für andere Verwandte und nicht verwandte Personen gelten deutlich niedrigere Freibeträge. Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann ein Gutachten helfen, den Steuerwert zu korrigieren.
Spekulationssteuer beim Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie, die nicht selbst genutzt wurde, kann innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Bei einer Erbschaft treten die Erben in die Fußstapfen des Erblassers: Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat. Hat er sie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Auch die Selbstnutzung durch den Erblasser oder die Erben kann eine Rolle spielen. Lassen Sie diese Frage vor dem Verkauf unbedingt von einem Steuerberater prüfen.
Den Wert der geerbten Immobilie realistisch einschätzen
Geerbte Immobilien haben oft eine besondere Ausgangslage. Sie wurden über viele Jahre von den Eltern bewohnt, manchmal liebevoll gepflegt, aber selten umfassend modernisiert. Heizung, Fenster, Bäder und Elektrik stammen häufig aus einer anderen Zeit. Für Käufer bedeutet das Investitionsbedarf, und genau diesen rechnen sie bei ihrem Angebot ein.
Eine realistische Bewertung berücksichtigt deshalb nicht nur Lage, Größe und Grundstück, sondern auch den energetischen Zustand und die Kosten, die auf Käufer zukommen. In Rosenheim spielt bei Häusern zudem der Bodenwert eine große Rolle. In gefragten Wohnlagen kann das Grundstück einen erheblichen Teil des Gesamtwerts ausmachen, auch wenn das Gebäude sanierungsbedürftig ist.
Unsere Maklerin Anna Wagenstaller besichtigt die Immobilie, sichtet die vorhandenen Unterlagen und ordnet das Objekt anhand von Vergleichsverkäufen und aktueller Nachfrage ein. Die kostenlose Wertermittlung ist für Erben unverbindlich und bietet allen Beteiligten eine gemeinsame Grundlage. Weitere Hintergründe finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung in Rosenheim.
Das Haus vorbereiten: Räumung, Renovierung, Präsentation
Bevor eine geerbte Immobilie vermarktet wird, stellt sich die Frage, was mit Möbeln und persönlichen Gegenständen geschieht. Nehmen Sie sich Zeit, Erinnerungsstücke zu sichern und unter den Erben aufzuteilen. Für den Rest kann ein Entrümpelungsunternehmen beauftragt werden. Eine besenreine, leere Immobilie lässt sich in der Regel besser präsentieren als ein Haus voller Möbel aus mehreren Jahrzehnten.
Größere Renovierungen vor dem Verkauf lohnen sich bei geerbten Häusern selten. Käufer möchten Bäder, Küche und Böden meist nach eigenem Geschmack gestalten. Sinnvoll sind dagegen kleinere Maßnahmen, die den ersten Eindruck verbessern: Garten zurückschneiden, Fenster putzen, Kleinigkeiten reparieren und für Licht sorgen. Bei leeren Räumen kann ein virtuelles Home-Staging helfen, Käufern die Möglichkeiten der Immobilie zu zeigen.
Im Video: Warum wir so günstige Konditionen anbieten können
Eine niedrige Provision wirft verständlicherweise Fragen auf. Im Video sprechen unsere drei Maklerinnen offen darüber, wo wir sparen und wo ganz bewusst nicht.
- Geringere Fixkosten durch eine optimierte Kostenstruktur
- Verzicht auf teure Büros in Prestigelagen
- Effiziente Kostenteilung durch drei Maklerinnen
Verkaufen, wenn die Erben nicht in Rosenheim wohnen
Viele Erben leben nicht mehr in der Region. Ein Verkauf aus der Ferne ist trotzdem gut machbar, wenn eine Person vor Ort die Organisation übernimmt. Wir koordinieren auf Wunsch alle Termine: Besichtigungen, Handwerker, Entrümpelung, Energieberater und Vermesser. Sie erhalten regelmäßige Berichte und entscheiden über die wichtigen Schritte, etwa die Annahme eines Angebots.
Den Kaufvertrag können Erben, die nicht zum Notartermin nach Rosenheim reisen möchten, über eine notariell beglaubigte Vollmacht unterzeichnen lassen. Alternativ ist auch eine Genehmigung des Vertrags im Nachhinein möglich. Der Notar berät Sie gern, welche Variante in Ihrem Fall am besten passt.
Kosten und Provision im Blick behalten
Gerade bei einer Erbengemeinschaft wird der Erlös unter mehreren Personen aufgeteilt. Jeder Euro, der an Kosten eingespart wird, kommt allen Erben zugute. Ein wesentlicher Posten ist die Maklerprovision. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Die Leistung bleibt dabei vollständig, von der Bewertung über die Koordination der Erben bis zur Übergabe.
Anna Wagenstaller begleitet Eigentümer in Rosenheim von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Sobald Sie Ihre Erbenstellung nachweisen können, etwa mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll, ist ein Verkauf möglich. Die Vorbereitung kann schon vorher beginnen.
Muss das Grundbuch vor dem Verkauf geändert werden?
Die Berichtigung ist empfehlenswert und innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei. Der Notar berät Sie, ob sie vor dem Verkauf zwingend erforderlich ist.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?
Das hängt davon ab, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat und wie sie genutzt wurde. Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen möchte?
Für einen freien Verkauf müssen alle Erben zustimmen. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, im äußersten Fall über eine Teilungsversteigerung. Meist ist eine einvernehmliche Lösung deutlich vorteilhafter.
Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Für den Verkauf genügt meist eine fundierte Marktwerteinschätzung mit Besichtigung. Für steuerliche Zwecke oder bei Streit unter Erben kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf räumen?
Eine geräumte Immobilie lässt sich meist besser präsentieren. Der Zeitpunkt der Räumung kann aber flexibel mit dem Käufer abgestimmt werden.
Übernehmen Sie die Organisation, wenn wir nicht vor Ort wohnen?
Ja. Anna Wagenstaller koordiniert Besichtigungen, Handwerker und Unterlagen und hält alle Erben regelmäßig auf dem Laufenden.
Fazit
Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Rosenheim ist gut zu bewältigen, wenn die Schritte in der richtigen Reihenfolge erledigt werden: Immobilie sichern, Erbenstellung nachweisen, Unterlagen zusammenstellen, Wert realistisch ermitteln, Einigkeit unter den Erben herstellen und dann gezielt vermarkten. Wir begleiten Sie dabei mit Erfahrung, Feingefühl und fairen Konditionen. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Mehr zu unserem Angebot finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Rosenheim und in unserem Ratgeber zum Erbimmobilien-Verkauf in Bad Aibling.
