Geerbte Immobilie verkaufen in Unterhaching: Erste Schritte, Unterlagen, Steuern und der Weg zum Verkauf

Eine Immobilie zu erben, ist selten ein rein sachliches Ereignis. Oft geht es um das Haus, in dem Sie aufgewachsen sind, um eine Wohnung, in der die Eltern bis zuletzt gelebt haben, um Erinnerungen und zugleich um viele praktische Fragen. Wem gehört das Haus jetzt? Darf ich überhaupt verkaufen? Fallen Steuern an? Und was geschieht mit den vielen Dingen, die im Keller und auf dem Dachboden liegen? Wer in Unterhaching eine solche Immobilie geerbt hat, wohnt oft selbst nicht mehr in der Nähe und muss vieles aus der Ferne regeln.

Dieser Ratgeber führt Sie der Reihe nach durch die wichtigsten Schritte: von den ersten Wochen nach dem Erbfall über Nachweise, Grundbuch und Steuern bis zur Vorbereitung des Hauses und zum Verkauf. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte sind Notar, Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater zuständig. Bei Bewertung und Verkauf begleitet Sie bei neues // nest Ellen Günthel.

Was sollte ich in den ersten Wochen nach dem Erbfall tun?

In den ersten Wochen geht es nicht um den Verkauf, sondern darum, die Immobilie abzusichern und Klarheit zu schaffen. Klären Sie zuerst, ob Sie das Erbe annehmen möchten. Die Frist zur Ausschlagung ist kurz, in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, und bei einem möglicherweise überschuldeten Nachlass sollten Sie umgehend einen Fachanwalt fragen.

Sichern Sie dann das Haus: Informieren Sie die Gebäudeversicherung, dass das Objekt leer steht, und klären Sie, welche Pflichten dabei gelten. Sichten Sie die Post, leiten Sie sie um, kündigen oder übernehmen Sie Verträge für Strom, Wasser und Telefon. Finden Sie heraus, ob es ein Testament gibt und wer die Miterben sind. Lassen Sie im Winter nicht die Heizung ganz ausgehen, denn Frostschäden können teuer werden. Erledigen Sie außerdem die Dinge, die sich nicht aufschieben lassen, und nehmen Sie sich für den Rest Zeit.

Wie weise ich nach, dass ich Eigentümer bin?

Um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, müssen Sie Ihre Erbenstellung belegen. Üblich sind ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament allein reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht aus, sodass Sie dann meist einen Erbschein brauchen.

Im Grundbuch steht zunächst noch der Verstorbene. Die Berichtigung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Ob sie vor dem Verkauf nötig ist oder ob der Notar direkt vom Erblasser auf den Käufer übertragen kann, hängt vom Einzelfall ab. Sprechen Sie dies früh mit dem Notar ab, denn davon hängt auch der Zeitplan ab.

Muss ich die Immobilie sofort verkaufen?

Nein. Es gibt keine Pflicht, eine geerbte Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeit zu verkaufen. Sie können sie auch behalten, selbst nutzen oder vermieten. Viele Erben möchten sich aber nicht dauerhaft um ein Haus kümmern, das sie selbst nicht nutzen, gerade wenn sie weit entfernt wohnen. Zudem laufen Kosten weiter, und ein leerstehendes Haus altert schneller.

Nehmen Sie sich trotzdem die Zeit, die Sie brauchen, und vergleichen Sie die Möglichkeiten in Ruhe. Überstürzte Entscheidungen in der Trauerphase bereut man oft. Eine kostenlose Einschätzung des Werts hilft, die Optionen besser einzuordnen, und verpflichtet zu nichts. Nutzen Sie dafür zum Beispiel unsere kostenlose Immobilienbewertung in Unterhaching.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Welcher Weg passt, hängt von Ihrer Lebenssituation, vom Zustand der Immobilie und von Ihren finanziellen Zielen ab. Die Übersicht hilft bei der Einordnung.

Option	Vorteile	Zu bedenken
Verkaufen	Klare Verhältnisse, Liquidität, weniger Aufwand	Abschied vom Haus, mögliche Steuern
Vermieten	Laufende Einnahmen, Immobilie bleibt erhalten	Verwaltung, Mieterwechsel, Sanierungskosten
Selbst nutzen	Eigenes Zuhause, ggf. steuerliche Vorteile	Modernisierung, Auszahlung von Miterben

Bei einem Einfamilienhaus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren kommen vor einer Vermietung oft Investitionen auf Sie zu. In Unterhaching ist die Nachfrage nach Mietwohnungen zwar groß, doch als Vermieter aus der Ferne haben Sie auch laufend Aufwand. Besprechen Sie die Optionen gegebenenfalls mit einem Steuerberater.

Was gilt, wenn wir mehrere Erben sind?

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf müssen sie grundsätzlich gemeinsam entscheiden, jeder einzelne hat also ein Mitspracherecht. Das kann schnell gehen, wenn sich alle einig sind, und schwierig werden, wenn die Vorstellungen auseinandergehen. Eine neutrale Bewertung, offene Gespräche und eine klare Vollmacht für die Abwicklung helfen.

Wie Sie mit unterschiedlichen Interessen umgehen, welche Wege es gibt und was bei Streit hilft, zeigt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Unterhaching.

Welche steuerlichen Fragen stellen sich?

Es gibt vor allem zwei Themen. Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Nachlasses ab. Kinder haben hohe Freibeträge, weiter entfernte Verwandte deutlich niedrigere. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein selbst genutztes Familienheim begünstigt sein, was aber an Bedingungen wie eine zehnjährige Selbstnutzung geknüpft ist. Das Finanzamt fordert Erben meist auf, eine Erklärung abzugeben, oder Sie müssen den Erbfall von sich aus anzeigen.

Das zweite Thema ist die Spekulationssteuer. Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung kann Einkommensteuer anfallen. Erben treten dabei in die Situation des Erblassers ein, es zählt also grundsätzlich dessen Anschaffungszeitpunkt. Hat der Verstorbene vor über zehn Jahren gekauft oder hat er bis zuletzt selbst dort gewohnt, fällt in der Regel nichts an. Prüfen Sie dies vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

Was passiert mit dem Inhalt des Hauses?

Das Ausräumen ist oft der schwerste Teil. Nehmen Sie sich Zeit und gehen Sie schrittweise vor. Sichern Sie zuerst Wichtiges: Dokumente, Verträge, Sparbücher, Schmuck, Fotos. Bei mehreren Erben sollten alle beteiligt sein, und es empfiehlt sich, vor dem Ausräumen zu fotografieren und eine Liste zu erstellen. Lassen Sie wertvolle Stücke schätzen, bevor Sie sie verkaufen oder verschenken.

Für den Rest gibt es Auktionshäuser, Kleinanzeigen, soziale Einrichtungen und Entrümpelungsfirmen. Holen Sie bei Firmen mehrere Angebote ein. Beginnen Sie rechtzeitig vor der Vermarktung, denn ein aufgeräumtes Haus lässt sich viel besser fotografieren und besichtigen. Oft ist es sinnvoll, einzelne Möbel stehen zu lassen, damit die Räume bewohnt wirken.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

In den meisten Fällen nicht. Viele Käufer eines älteren Hauses möchten nach eigenem Geschmack umbauen, und die Kosten einer umfassenden Sanierung kommen beim Verkauf selten vollständig wieder herein. Sinnvoll sind dagegen kleine Maßnahmen mit großer Wirkung: entrümpeln, gründlich reinigen, defekte Kleinigkeiten beheben, den Garten pflegen, eventuell Wände hell streichen.

Wichtig ist Ehrlichkeit über den Zustand. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen, auch wenn Sie selbst nie dort gewohnt haben, und Sie sollten erfragen, was Nachbarn oder Handwerker wissen. Ein Makler hilft einzuschätzen, welche Maßnahmen sich rechnen. Bei einer alten Heizung erklärt er Käufern sachlich, was das seit Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz bedeutet, etwa dass ein funktionierender Kessel weiterlaufen darf.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Neben dem Nachweis Ihrer Erbenstellung brauchen Sie die üblichen Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei geerbten Häusern fehlt davon oft einiges, weil niemand mehr weiß, wo die Eltern alles aufbewahrt haben. Suchen Sie in Ordnern und Schränken, bevor das Haus geräumt wird, denn Bauakten und Rechnungen landen beim Ausräumen schnell im Müll.

Was fehlt, lässt sich meist beschaffen. Eine Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterhaching. Ein Makler kann vieles mit Ihrer Vollmacht bei den Behörden anfordern, was gerade aus der Ferne eine große Erleichterung ist.

Wie verkaufe ich, wenn ich nicht in Unterhaching wohne?

Viele Erben leben in einer anderen Stadt. Ein Verkauf aus der Ferne ist gut möglich, wenn vor Ort jemand zuverlässig die Arbeit übernimmt. Ein Makler kann Schlüssel verwahren, Handwerker und Entrümpler einlassen, Fotos und Besichtigungen durchführen und Unterlagen beschaffen. Abstimmungen laufen per Telefon, E-Mail oder Video, die Unterlagen über einen digitalen Datenraum.

Für den Notartermin müssen Sie nicht zwingend anreisen. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann Sie jemand vertreten. Wie das genau abläuft, erklärt der Notar. Fragen Sie im Erstgespräch, wie der Makler Verkäufer aus der Ferne betreut und wie er Sie auf dem Laufenden hält.

Wie finde ich den richtigen Preis?

Bei einer geerbten Immobilie fehlt oft das Gefühl für den Wert. Eltern haben vielleicht vor fünfzig Jahren gebaut, Nachbarn nennen Zahlen vom Hörensagen, und im Internet finden sich Angebote zu ganz unterschiedlichen Preisen. Eine fundierte Bewertung vor Ort schafft Klarheit. Der Makler sieht sich den Zustand an, vergleicht mit tatsächlichen Verkäufen in Unterhaching und den Nachbarorten und berücksichtigt das Grundstück, das bei älteren Häusern oft einen großen Teil des Wertes ausmacht.

Ist die Immobilie an die Geothermie-Fernwärme angeschlossen, ist das ein zusätzliches Argument. Gibt es Streit unter Erben, kann ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Mehr zum Vorgehen lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Unterhaching.

Welcher Makler erzielt in Unterhaching den besten Preis?

Bei einer geerbten Immobilie kommt es nicht nur auf die Vermarktung an. Den besten Preis erzielt der Makler, der den Wert auch bei einem unmodernisierten Haus realistisch einschätzt, das Potenzial gegenüber Käufern herausarbeitet und bei allen Beteiligten für Klarheit sorgt. Denn ein Verkauf, der wegen Unklarheiten lange dauert, kostet Geld. Fragen Sie, welche geerbten Immobilien er in der Gegend bereits verkauft hat und wie er mit leerstehenden Häusern umgeht. Die Preishebel im Einzelnen beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterhaching?.

Was tun, wenn die Immobilie vermietet ist?

Haben Sie eine vermietete Wohnung geerbt, treten Sie in den Mietvertrag ein. Informieren Sie die Mieter über den Erbfall, klären Sie, wohin künftig die Miete fließt, und prüfen Sie Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung. Bei einem Verkauf geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Ein Makler spricht dann gezielt Kapitalanleger an. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Unterhaching.

Was ist bei einem Haus zu beachten, das lange leer steht?

Ein unbewohntes Haus braucht Aufmerksamkeit. Lüften Sie regelmäßig, sehen Sie nach Wasserschäden, leeren Sie den Briefkasten und halten Sie den Garten in Ordnung, damit das Haus bewohnt wirkt. Im Winter sollte die Heizung so laufen, dass nichts einfriert, oder die Wasserleitungen müssen fachgerecht entleert werden. Viele Versicherungen verlangen bei Leerstand, dass das Gebäude regelmäßig kontrolliert wird, und können sonst im Schadensfall die Leistung kürzen. Klären Sie deshalb die genauen Bedingungen mit dem Versicherer.

Wer nicht vor Ort ist, kann einen Nachbarn bitten oder eine Hausbetreuung beauftragen. Auch ein Makler kann in der Verkaufsphase regelmäßig nach dem Rechten sehen. Für den Verkauf ist ein gepflegter Eindruck wichtig, denn verwilderte Gärten und muffige Räume drücken die Gebote spürbar, obwohl die Ursachen oft mit wenig Aufwand behoben werden können.

Wie gehe ich mit bestehenden Krediten und Grundschulden um?

Im Grundbuch können noch Grundschulden eingetragen sein, auch wenn die Eltern ihren Kredit längst abbezahlt haben. Fragen Sie bei der eingetragenen Bank nach, ob noch etwas offen ist. Ist das Darlehen getilgt, erhalten Sie eine Löschungsbewilligung, und der Notar kann die Grundschuld beim Verkauf löschen lassen. Läuft noch ein Kredit, geht er mit dem Erbe auf die Erben über, und die Raten müssen weiter bedient werden. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank.

Beim Verkauf wird ein noch offenes Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar regelt das im Kaufvertrag, sodass der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält und die Erben den verbleibenden Betrag bekommen. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sollten Sie vorab erfragen. Auch sonstige Eintragungen wie Wegerechte oder alte Wohnrechte sollten Sie im Grundbuch prüfen und mit dem Notar besprechen.

Wie gehe ich mit den Erinnerungen um?

Der Verkauf eines Elternhauses ist auch ein Abschied. Viele Erben unterschätzen das und fühlen sich beim Ausräumen oder bei der ersten Besichtigung überrumpelt. Es hilft, sich bewusst Zeit zu nehmen, Fotos vom Haus zu machen, einzelne Erinnerungsstücke zu behalten und die Besichtigungen dem Makler zu überlassen. Sie müssen nicht dabei sein, wenn Fremde durch die Räume gehen, und Sie müssen auch nicht jede Rückmeldung persönlich hören. Viele Verkäufer empfinden es zudem als tröstlich, wenn wieder eine Familie in das Haus einzieht. Falls Ihnen das wichtig ist, sagen Sie es Ihrem Makler. Sie entscheiden, an wen verkauft wird.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?

Rechnen Sie mit mehr Zeit als bei einem normalen Verkauf, weil Nachweise, Einigung unter den Erben und Räumung dazukommen. Ein Erbschein kann je nach Nachlassgericht einige Wochen bis Monate dauern. Nach der eigentlichen Vermarktung folgen Notartermin und Übergabe. Wer die Schritte früh plant, spart Zeit und Nerven.

Wie begleitet Ellen Günthel Erben in Unterhaching?

Ellen Günthel kennt die Situation von Erben und geht einfühlsam damit um. Sie besichtigt die Immobilie, bewertet sie kostenlos und unverbindlich, stellt das Ergebnis auf Wunsch allen Erben gemeinsam vor und übernimmt die Abwicklung bis zur Übergabe, auch wenn Sie weit entfernt wohnen. Bei rechtlichen und steuerlichen Fragen verweist sie an die zuständigen Fachleute. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie beim Immobilienmakler Unterhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Darf ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Ja, sobald Sie Ihre Erbenstellung nachweisen können und alle Miterben einverstanden sind.

Brauche ich einen Erbschein?

Nicht immer. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt oft. Bei einem handschriftlichen Testament ist ein Erbschein meist nötig.

Fällt Spekulationssteuer an?

Es zählt grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Klären Sie den Einzelfall mit einem Steuerberater.

Wer zahlt die Kosten bis zum Verkauf?

Die Erben, bei mehreren in der Regel nach ihren Quoten.

Soll ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?

Große Sanierungen lohnen sich selten. Räumen, reinigen und Kleinigkeiten beheben genügt meist.

Muss ich beim Notar persönlich erscheinen?

Nicht zwingend. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann Sie jemand vertreten.

Was kostet die Bewertung?

Bei neues // nest ist die Bewertung kostenlos und unverbindlich.

Wer hilft mir in Unterhaching?

Ellen Günthel begleitet Bewertung und Verkauf, Notar und Steuerberater klären rechtliche und steuerliche Fragen.

Fazit

Eine geerbte Immobilie in Unterhaching zu verkaufen, verlangt Zeit und Klarheit: Sichern Sie zuerst das Haus, klären Sie Erbenstellung und Miterben, prüfen Sie die steuerlichen Folgen und entscheiden Sie dann in Ruhe. Mit vollständigen Unterlagen, einem geräumten Haus und einer realistischen Bewertung gelingt der Verkauf meist gut. Ellen Günthel begleitet Sie einfühlsam, auch aus der Ferne. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.