Vermietete Immobilie verkaufen in Unterhaching: Mieter, Kapitalanleger, Eigenbedarf und der richtige Weg

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in Unterhaching zu verkaufen, ist anders als der Verkauf einer leeren Immobilie. Da ist ein Mieter, der in der Wohnung lebt und Rechte hat. Da sind Kaufinteressenten, die sich fragen, wann sie einziehen können oder welche Rendite sie erwarten dürfen. Und da ist die Frage, ob die Immobilie besser mit dem bestehenden Mieter verkauft wird oder erst, wenn sie frei geworden ist. Viele Eigentümer sind unsicher, wann sie mit dem Mieter sprechen sollen, und wie sich das Mietverhältnis auf den Preis auswirkt.

Dieser Ratgeber zeigt, was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Unterhaching gilt, wer als Käufer in Frage kommt, welche Rechte Mieter haben, wie Besichtigungen gelingen und wann eine Spekulationssteuer droht. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Rechtsanwalt, Notar und Steuerberater. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin für den Verkauf.

Darf ich meine Immobilie in Unterhaching vermietet verkaufen?

Ja, das ist jederzeit möglich. Sie brauchen dafür weder die Zustimmung des Mieters, noch müssen Sie ihn vorher kündigen. Der Grundsatz lautet „Kauf bricht nicht Miete“: Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt dieser in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Für den Mieter ändert sich zunächst nur, an wen er die Miete zahlt.

Trotzdem sollten Sie den Verkauf gut vorbereiten. Der Mieter wird sich Fragen stellen, Kaufinteressenten möchten die Wohnung sehen, und im Kaufvertrag müssen Miete, Kaution und Nebenkosten geregelt werden. Ein offener und respektvoller Umgang mit dem Mieter erleichtert die ganze Abwicklung erheblich.

Wer kauft eine vermietete Immobilie in Unterhaching?

Hauptzielgruppe sind Kapitalanleger. Sie interessieren sich für Unterhaching, weil die Gemeinde mit der S3 gut an München angebunden ist und Wohnraum im Münchner Süden gefragt ist. Sie rechnen vor allem mit Miete, Hausgeld, Instandhaltung und den Erwartungen an die Wertentwicklung. Daneben gibt es Selbstnutzer, die bereit sind, eine Zeit lang zu warten, oder die eine Wohnung für ein Familienmitglied suchen und deshalb Eigenbedarf geltend machen möchten.

Eine dritte Gruppe sind Mieter selbst. Manche möchten die Wohnung, in der sie leben, gern kaufen. Für Sie als Verkäufer kann das unkompliziert sein, denn es entfallen Besichtigungen und Unsicherheiten. Sprechen Sie Ihren Mieter deshalb ruhig an. Ob der gebotene Preis angemessen ist, zeigt eine Bewertung.

Käufergruppe	Worauf sie achtet	Was Sie bereitstellen sollten
Kapitalanleger	Miete, Hausgeld, Zustand, Entwicklung	Mietvertrag, Mietentwicklung, Abrechnungen
Selbstnutzer	Einzug, Eigenbedarf, Grundriss	Mietbeginn, Kündigungsfristen, Grundriss
Aktueller Mieter	Preis, Finanzierung	Bewertung, Unterlagen, zügiger Ablauf

Mit oder ohne Mieter verkaufen: Was bringt mehr?

Eine leere Wohnung erzielt häufig einen höheren Preis, weil auch Selbstnutzer als Käufer in Frage kommen. Das gilt aber nicht immer. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, kann eine Wohnung für Kapitalanleger sehr attraktiv sein. Ist die Miete dagegen deutlich unter dem Marktniveau, fällt der Abschlag gegenüber einer freien Wohnung oft größer aus, weil Erhöhungen nur begrenzt möglich sind.

Eine Kündigung nur zum Zweck des Verkaufs ist in der Regel nicht zulässig. Sie können mit dem Mieter aber über eine einvernehmliche Lösung sprechen, etwa einen Aufhebungsvertrag mit Umzugshilfe. Das ist freiwillig. Ob sich das rechnet, sollten Sie vorab durchrechnen und rechtlich prüfen lassen. Viele Eigentümer warten auch einfach einen Auszug ab, wenn absehbar ist, dass der Mieter ohnehin bald umzieht.

Wann und wie informiere ich den Mieter?

Sprechen Sie den Mieter früh und persönlich an, am besten bevor die ersten Besichtigungen geplant sind. Erklären Sie, warum Sie verkaufen und was das für ihn bedeutet: Sein Mietvertrag bleibt gültig, die Kaution geht auf den neuen Eigentümer über, und Sie stimmen Termine mit ihm ab. Viele Mieter befürchten zuerst, ausziehen zu müssen. Wenn Sie diese Sorge früh nehmen, ist er meist kooperativer.

Ein freundlicher Kontakt zahlt sich aus. Eine aufgeräumte Wohnung und ein Mieter, der sich bei Besichtigungen entgegenkommend zeigt, machen auf Käufer einen guten Eindruck. Umgekehrt kann ein verärgerter Mieter den Verkauf deutlich erschweren. Eine kleine Geste, etwa eine Aufwandsentschädigung für die Besichtigungen, kann helfen. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht.

Was gilt für Besichtigungen in einer vermieteten Wohnung?

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn ein Verkauf ansteht. Sie haben aber Anspruch auf eine rechtzeitige Ankündigung und auf Termine zu zumutbaren Zeiten. Üblich sind einige Tage Vorlauf und Termine am Nachmittag, frühen Abend oder Wochenende, abgestimmt mit dem Mieter. Sammeltermine und eine begrenzte Anzahl schonen alle Beteiligten.

Ein Makler organisiert das professionell: Er spricht mit dem Mieter, wählt Interessenten vorab aus, bündelt Termine und achtet darauf, dass die Privatsphäre gewahrt bleibt. Fotos der Wohnung dürfen nur mit Einverständnis des Mieters gemacht werden. Gibt es keine Einigung, kann das Exposé auch mit Grundriss und Fotos aus der Zeit vor dem Einzug arbeiten.

Welche Rechte hat der Mieter beim Verkauf?

Der Mieter behält alle Rechte aus dem Mietvertrag: Mietzahlung, Kündigungsschutz, Kaution und die vereinbarten Nutzungsrechte. Der neue Eigentümer darf die Miete nicht einfach erhöhen, sondern nur nach den gesetzlichen Regeln. Die Kaution geht auf den Käufer über. Haften kann unter Umständen aber weiterhin auch der Verkäufer, sodass die Übergabe im Kaufvertrag sauber geregelt sein sollte.

Einen Kündigungsgrund bildet der Verkauf nicht. Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er selbst oder nahe Angehörige einziehen möchten, und muss dabei Fristen und gegebenenfalls Sperrfristen beachten. In angespannten Wohnungsmärkten wie im Großraum München können längere Sperrfristen gelten, wenn eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde. Fragen dazu beantwortet ein Rechtsanwalt.

Was ist das Vorkaufsrecht des Mieters?

Wurde eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt oder soll sie umgewandelt werden, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann dann innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung zu den gleichen Bedingungen wie der Käufer in den Vertrag eintreten. Der Notar informiert ihn darüber.

Prüfen Sie deshalb früh, wann die Wohnung in Eigentum umgewandelt wurde und wann der Mieter eingezogen ist. Bei Häusern, die nicht aufgeteilt wurden, gilt dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht, es sei denn, es wurde gesondert vereinbart. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich in jedem Fall, und der Notar klärt die Einzelheiten.

Welche Unterlagen brauchen Kapitalanleger?

Kapitalanleger entscheiden anhand von Zahlen. Bereiten Sie deshalb auf: Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Miete und Mietentwicklung, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweis, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Bei Häusern und Wohnungen mit Fernwärmeanschluss gehören auch die Abrechnungen der Geothermie dazu.

Eine übersichtliche Aufstellung der Einnahmen und Kosten erleichtert die Entscheidung. Datenschutz beachten: Geben Sie personenbezogene Daten des Mieters erst dann weiter, wenn es für den Verkauf erforderlich ist. Oft genügt es zunächst, Name und Kontodaten zu schwärzen. Eine allgemeine Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterhaching.

Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?

Bei einer vermieteten Immobilie spielen neben dem Vergleichswert die Mieteinnahmen eine Rolle. Kapitalanleger rechnen häufig mit dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, und ein Gutachter würde oft zusätzlich das Ertragswertverfahren heranziehen. Entscheidend sind die Höhe der aktuellen Miete, die Spielräume für eine Erhöhung, der Zustand, die Lage und das Hausgeld, von dem ein Teil nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.

Ein guter Makler zeigt Ihnen beide Sichtweisen: Was würde eine leere Wohnung erzielen, und was zahlt ein Anleger bei der aktuellen Miete? So können Sie entscheiden, wie Sie vorgehen möchten. Mehr zu den Verfahren finden Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Unterhaching.

Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Bei vermieteten Immobilien ist das ein wichtiges Thema. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Bei einer Immobilie, die Sie in den letzten Jahren selbst bewohnt haben, kann die Ausnahme für die Eigennutzung greifen. Bei einer durchgehend vermieteten Immobilie gilt sie nicht.

Prüfen Sie deshalb frühzeitig, wann die Zehnjahresfrist endet. Manchmal lohnt sich ein Abwarten von wenigen Monaten. Auch die Abschreibungen wirken sich auf die Berechnung aus. Hierzu sollten Sie unbedingt einen Steuerberater fragen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Wie werden Miete, Kaution und Nebenkosten im Kaufvertrag geregelt?

Im Kaufvertrag wird festgelegt, ab wann Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Ab diesem Stichtag steht ihm die Miete zu, und er trägt die laufenden Kosten. Der Mieter sollte ein Schreiben erhalten, das den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung mitteilt. Die Kaution wird in der Regel an den Käufer übertragen. Auch für die Betriebskostenabrechnung sollte geregelt sein, wer sie für das laufende Jahr erstellt und wie ein Saldo ausgeglichen wird.

Der Notar nimmt dies in den Vertrag auf, Ihr Makler liefert die Angaben. Gerade wenn der Stichtag mitten im Abrechnungsjahr liegt, sollte die Aufteilung klar sein, damit später kein Streit entsteht.

Was muss ich beim Verkauf eines vermieteten Hauses beachten?

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist der Käuferkreis oft kleiner, denn die meisten Interessenten möchten selbst einziehen, und Kapitalanleger bevorzugen meist Wohnungen. Besteht ein unbefristeter Mietvertrag, kann der Preisabschlag deutlich ausfallen. Bei einem Zweifamilienhaus, das Sie selbst bewohnen und dessen zweite Wohnung vermietet ist, gelten für die Kündigung besondere Regeln.

Prüfen Sie daher früh, wie lang der Mietvertrag noch läuft, ob er befristet ist oder ob eine einvernehmliche Lösung möglich ist. Ein Makler kann einschätzen, ob ein Verkauf mit Mieter sinnvoll ist oder ob es sich lohnt, einen Auszug abzuwarten.

Wie kann ich die Miete vor dem Verkauf anpassen?

Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, überlegen viele Eigentümer, sie vor dem Verkauf zu erhöhen. Das kann sinnvoll sein, weil Kapitalanleger den Kaufpreis oft ins Verhältnis zur Jahresmiete setzen. Eine Erhöhung ist aber nur im gesetzlichen Rahmen möglich: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt niedriger ausfallen kann, und mit Zustimmung des Mieters nach einem begründeten Verlangen. Prüfen Sie außerdem, ob eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart ist.

Bedenken Sie auch die Stimmung: Eine Mieterhöhung kurz vor dem Verkauf kann die Zusammenarbeit bei Besichtigungen belasten. Lassen Sie sich hierzu von einem Rechtsanwalt oder dem Haus- und Grundbesitzerverein beraten und besprechen Sie mit Ihrem Makler, ob der mögliche Effekt auf den Kaufpreis den Aufwand rechtfertigt.

Was gilt, wenn der Mieter selbst kaufen möchte?

Ein Verkauf an den Mieter kann für beide Seiten vorteilhaft sein. Sie sparen sich Besichtigungen, und der Mieter kennt die Wohnung. Trotzdem sollten Sie auf eine realistische Bewertung und eine geprüfte Finanzierung achten, denn auch beim Mieter kann die Bank Unterlagen verlangen. Oft erwarten Mieter einen Preisnachlass, weil die Wohnung vermietet ist. Für Sie ist aber ein Preis angemessen, der sich am Wert einer freien Wohnung orientiert, denn für den Mieter entfällt die Einschränkung durch das Mietverhältnis. Ein Makler kann vermitteln und die Zahlen nachvollziehbar erläutern, auch wenn dieser Verkauf ohne öffentliche Vermarktung auskommt.

Welcher Makler erzielt in Unterhaching den besten Preis?

Bei einer vermieteten Immobilie erzielt den besten Preis, wer sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer versteht. Er zeigt Anlegern die Zahlen übersichtlich, geht mit dem Mieter respektvoll um, damit Besichtigungen möglich sind, und schätzt realistisch ein, wann sich ein Verkauf mit oder ohne Mieter lohnt. Dabei setzt er die Stärken von Unterhaching gezielt ein, etwa die S3 und die Nachfrage nach Mietwohnungen im Münchner Süden. Mehr dazu im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterhaching?.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest in Unterhaching?

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist gerade bei Kapitalanlagen relevant, weil jeder Prozentpunkt Ihren Erlös direkt beeinflusst. Der Leistungsumfang ist vollständig: Bewertung, Aufbereitung der Unterlagen, Ansprache von Kapitalanlegern, Abstimmung mit dem Mieter, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Begleitung bis zum Notartermin.

Möglich ist das, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir bewusst auf ein teures Büro in Prestigelage verzichten und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 bewerten uns Eigentümer und Käufer mit „Exzellent“.

Wie begleitet Ellen Günthel den Verkauf?

Ellen Günthel bespricht mit Ihnen, ob ein Verkauf mit oder ohne Mieter sinnvoll ist, spricht auf Wunsch mit dem Mieter und stimmt Besichtigungen ab. Sie bereitet die Unterlagen für Kapitalanleger auf, verhandelt in Ihrem Sinne und bezieht bei rechtlichen und steuerlichen Fragen rechtzeitig Notar und Steuerberater ein. Mehr über unsere Arbeit lesen Sie beim Immobilienmakler Unterhaching, zum Wohnungsverkauf im Ratgeber Wohnung verkaufen in Unterhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Darf ich vermietet verkaufen?

Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung ja.

Kann ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?

Nein, der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine einvernehmliche Lösung ist aber möglich.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ja, wenn die Wohnung nach Überlassung an ihn in Eigentum umgewandelt wurde. Der Notar klärt das im Einzelfall.

Was passiert mit der Kaution?

Sie wird in der Regel an den Käufer übertragen. Das sollte im Kaufvertrag geregelt sein.

Fällt Spekulationssteuer an?

Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren in der Regel ja. Klären Sie das mit einem Steuerberater.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer betreut mich in Unterhaching?

Ellen Günthel betreut Unterhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Unterhaching zu verkaufen, verlangt Offenheit gegenüber dem Mieter, gute Unterlagen für Kapitalanleger und eine realistische Einschätzung, ob sich ein Verkauf mit oder ohne Mieter lohnt. Klären Sie früh Fristen, Vorkaufsrecht und Steuern. Ellen Günthel begleitet Sie gern, zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.