Günstiger Makler in Wartenberg: Neun Mythen über Provision und Leistung im Faktencheck

Beim Verkauf eines Hauses in Wartenberg ist die Maklerprovision auf Verkäuferseite meist der größte Einzelposten. Kein Wunder also, dass viele Eigentümer im Hauptort, in Auerbach, Pesenlern, Thenn oder Manhartsdorf nach einem günstigen Makler suchen. Doch rund um das Thema gibt es viele hartnäckige Annahmen: Günstig bedeute schlecht, die Provision sei gesetzlich festgelegt, nur der Käufer zahle oder ein Privatverkauf sei immer die billigste Lösung.

Dieser Ratgeber prüft neun verbreitete Mythen. Sie erfahren, wie die Provision rechtlich geregelt ist, was sie tatsächlich abdeckt, woran Sie ein faires Angebot erkennen und wie Sie verschiedene Modelle vergleichen. Außerdem erklären wir, warum Sie bei neues // nest nur 1,785 % Provision zahlen statt der vielerorts üblichen 3,57 % und warum das nicht zulasten der Leistung geht. Am Ende können Sie jedes Angebot selbst einordnen.

Mythos 1: „Die Provision ist gesetzlich festgelegt.“

Das stimmt nicht. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Höhe vor. Vielerorts werden im Landkreis Erding und in München 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer berechnet, die Verkäufer und Käufer hälftig tragen, also je 3,57 %. Das ist aber nur eine verbreitete Praxis, und andere Regionen kennen andere Sätze. Sie dürfen darüber sprechen, und es gibt Makler, die von vornherein weniger verlangen.

Gesetzlich geregelt ist dagegen die Verteilung. Seit Dezember 2020 gilt nach § 656c BGB für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Wenn ein Makler von beiden Seiten beauftragt wird, müssen beide Seiten denselben Betrag zahlen. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und diese Zahlung wird nach § 656d BGB erst fällig, wenn er seinen eigenen Anteil nachgewiesen hat.

Außerdem muss der Maklervertrag bei diesen Objekten mindestens in Textform geschlossen werden. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten diese besonderen Regeln nicht. Dort ist die Vereinbarung freier, was im Vertrag klar geregelt sein sollte.

Mythos 2: „Günstige Makler leisten weniger.“

Das kann so sein, muss es aber nicht. Ob ein Makler mit niedrigerer Provision weniger leistet, zeigt sich nicht am Prozentsatz, sondern an der Leistungsbeschreibung. Fragen Sie also konkret nach: Wer bewertet? Wer macht die Fotos? Wer führt die Besichtigungen durch? Wird die Finanzierung geprüft? Wer verhandelt? Wer stimmt sich mit dem Notar ab?

Eine niedrige Provision kann aus zwei ganz unterschiedlichen Gründen entstehen. Entweder fallen Leistungen weg, etwa wenn Sie die Besichtigungen selbst machen sollen. Oder die Kosten sind anders organisiert, etwa durch geteilte Fixkosten, schlanke Büros und digitale Abläufe. Im ersten Fall sparen Sie Geld gegen Arbeit, im zweiten bekommen Sie dieselbe Leistung zu einem niedrigeren Preis.

Ein Blick in den Vertrag und auf frühere Exposés zeigt schnell, zu welcher Kategorie ein Angebot gehört. Fragen Sie außerdem nach beurkundeten Preisen und Vermarktungsdauer. Wenn die Ergebnisse stimmen, gibt es keinen Grund zur Annahme, dass die niedrigere Provision ein Nachteil ist.

Mythos 3: „Eine hohe Provision bedeutet einen höheren Preis.“

Auch das ist ein Irrtum, den viele erst beim Nachrechnen bemerken. Eine höhere Provision sagt nichts darüber aus, wie gut ein Makler arbeitet. Sie zeigt zunächst nur, was er verlangt. Ob er einen besseren Preis erzielt, hängt von seiner Bewertung, seiner Käuferansprache, dem Exposé und der Verhandlung ab, und das lässt sich prüfen.

Rechnen Sie es in Prozent nach. Bei 3,57 % Provision bleiben Ihnen 96,43 % des Kaufpreises, bei 1,785 % bleiben 98,215 %. Damit Ihnen beim teureren Makler dasselbe bleibt, muss er einen um gut 1,8 % höheren Kaufpreis erzielen. Das ist denkbar, aber es sollte belegt werden. Lassen Sie sich Referenzen zeigen, statt sich auf allgemeine Aussagen zu verlassen.

Übrigens kann auch eine niedrigere Käuferprovision den Preis stützen. Käufer rechnen mit ihren Gesamtkosten, also Kaufpreis, Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern, Notar und Provision. Sinkt ihr Anteil an der Provision, bleibt mehr Spielraum im Budget, gerade für Familien mit knappem Eigenkapital.

Mythos 4: „Ein Privatverkauf ist immer am günstigsten.“

Auf den ersten Blick ja, denn die Provision entfällt. Doch die Rechnung ist nicht vollständig, wenn Sie nur diesen Posten betrachten. Sie übernehmen Bewertung, Unterlagen, Fotos, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung und Bonitätsprüfung selbst. Das kostet Zeit, und einige Dinge kosten auch Geld, zum Beispiel Inserate auf den Portalen oder der Energieausweis.

Vor allem aber tragen Sie die Risiken. Ein zu niedrig angesetzter Preis bleibt vielleicht unbemerkt. Fehlende Pflichtangaben können zu Abmahnungen führen. Ein Käufer ohne gesicherte Finanzierung kostet Monate. Auch die Verhandlung über das eigene Zuhause fällt vielen schwer. Bei einem besonderen Haus oder einem Hof in Thenn oder Manhartsdorf kommen rechtliche Fragen hinzu, die ohne Erfahrung schwer zu beurteilen sind.

Das heißt nicht, dass ein Privatverkauf falsch ist. Bei einem gut vergleichbaren Haus und einem bekannten Käufer kann er gut funktionieren. Ehrlich rechnen sollten Sie aber schon. Und je niedriger die Provision eines Maklers, desto kleiner wird der Vorteil des Alleingangs.

Mythos 5: „Festpreis-Makler sparen mir am meisten.“

Festpreis- und Online-Angebote klingen verlockend. Sie zahlen einen festen Betrag statt eines Prozentsatzes und sparen scheinbar viel. Prüfen Sie aber genau, was enthalten ist. Häufig umfasst der Festpreis vor allem Inserate und Vorlagen, während Sie Besichtigungen und Verhandlungen selbst übernehmen. Manche Anbieter verlangen die Zahlung außerdem vorab, unabhängig davon, ob verkauft wird.

Fragen Sie, wer die Bewertung erstellt, ob jemand tatsächlich zu Ihnen kommt, was bei einem Scheitern des Verkaufs geschieht und welche Zusatzkosten anfallen können. Bei einem Haus im Strogental mit Besonderheiten kann sich ein solches Modell als teuer erweisen, wenn der Preis am Ende niedriger ausfällt, weil niemand richtig vermarktet und verhandelt hat.

Für einfache Fälle und erfahrene Verkäufer kann ein solches Angebot durchaus passen. Für die meisten Eigentümer in Wartenberg ist aber eine persönliche Betreuung sinnvoller, weil Käufer vor Ort Fragen stellen und jemand das Haus wirklich kennen sollte. Vergleichen Sie am Ende immer die Gesamtkosten und den erwarteten Netto-Erlös.

Mythos 6: „Die Provision zahlt ohnehin der Käufer.“

Das war in manchen Regionen lange üblich, gilt aber seit Dezember 2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht mehr. Verkäufer können die Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Selbst wenn nur Sie den Makler beauftragen, kann höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden.

Für Sie heißt das: Die Provision ist für jeden Verkäufer ein echter Kostenpunkt. Deshalb lohnt es sich, darauf zu achten. Bei anderen Objekten, zum Beispiel einem Baugrundstück oder einem Mehrfamilienhaus, gilt diese Regel nicht, und es sind auch reine Käuferprovisionen möglich. Das ist dann eine Frage der Marktüblichkeit und der Nachfrage.

Auch beim Preis wirkt sich das aus. Wer als Verkäufer mit dem Argument wirbt, dass Käufer weniger Provision zahlen, kann sich von anderen Angeboten abheben. Fragen Sie Ihre Maklerin auch nach dem Käuferanteil, denn beide Zahlen gehören in die Rechnung.

Mythos 7: „Über Provision spricht man nicht.“

Manche Eigentümer scheuen sich, die Kosten überhaupt anzusprechen, besonders wenn der Makler sympathisch ist oder aus dem Ort kommt. Das ist unnötig. Die Provision ist ein normaler Vertragsbestandteil, und ein seriöser Makler erklärt sie von sich aus: Wie hoch ist sie, wer zahlt sie, wann wird sie fällig und was ist enthalten?

Sie können auch verhandeln. Viele Makler sind in einem gewissen Rahmen bereit, darüber zu sprechen, zum Beispiel bei besonders gut verkäuflichen Objekten. Bedenken Sie dabei: Ein Makler, dessen Provision Sie stark gedrückt haben, wird vielleicht nicht mit voller Kraft arbeiten. Sinnvoller ist meist, einen Anbieter zu wählen, dessen Struktur von vornherein eine niedrigere Provision erlaubt.

Lassen Sie sich die Antwort auf die Frage geben, warum jemand so viel oder so wenig verlangt. Ein Makler, der das selbstbewusst begründen kann, sei es durch besondere Leistung oder durch niedrige Kosten, ist vertrauenswürdiger als jemand, der ausweicht. Klären Sie auch, ob es Zusatzkosten gibt.

Mythos 8: „Vorabkosten sind normal.“

Nein. Üblich ist eine erfolgsabhängige Provision, die erst nach der Beurkundung fällig wird. Vorabgebühren für Bewertung, Inserate oder Exposé sind nicht üblich und sollten Sie aufmerksam machen. Wenn der Verkauf nicht zustande kommt, ist das Geld verloren, und der Anbieter hat wenig Anreiz, sich besonders anzustrengen. Auch Pauschalen bei einer Kündigung sollten Sie genau prüfen.

Anders kann es bei klar vereinbarten Zusatzleistungen sein, etwa einem ausführlichen Gutachten, das Sie ausdrücklich bestellen. Dann muss deutlich im Vertrag stehen, was es kostet und wofür Sie es unabhängig vom Verkauf nutzen können. Auch der Energieausweis kann separat berechnet werden, das sollte aber vorab geklärt sein.

Prüfen Sie außerdem den Zeitpunkt der Fälligkeit. Sie sollte an den Abschluss des notariellen Kaufvertrags gekoppelt sein. Eine Fälligkeit bereits bei der Vermittlung eines Interessenten oder bei einer Reservierung ist ein Warnsignal. Reservierungsgebühren für Käufer sind in vorformulierten Verträgen zudem nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2023 unwirksam.

Mythos 9: „Die niedrigste Provision ist immer die beste Wahl.“

So einfach ist es nicht. Der Prozentsatz ist wichtig, aber er ist nur ein Teil der Rechnung. Maßstab sollte Ihr Netto-Erlös sein, also der Kaufpreis abzüglich Provision und weiterer Kosten wie der Löschung von Grundschulden. Ein sehr günstiger Anbieter, der schlecht verhandelt oder den Preis zu niedrig ansetzt, kann Sie am Ende mehr kosten als er spart.

Vergleichen Sie Angebote deshalb nach Leistung, Provision und Ergebnissen. Fragen Sie nach, wie die Bewertung entstanden ist, welche Preise erzielt wurden und wie die Vermarktung aussieht. Berücksichtigen Sie auch die Besonderheiten in Wartenberg, zum Beispiel die Ansprache von Käufern im Flughafenumfeld und die ehrliche Einordnung der Lage.

Ideal ist eine Kombination aus fairer Provision und vollständiger Leistung. Ein Anbieter, der beides bietet und das auch erklären kann, ist in der Regel die beste Wahl. Eine Übersicht hilft Ihnen beim Vergleich.

Prüfpunkt	Gutes Zeichen	Warnsignal
Höhe	Klar genannt, inklusive Mehrwertsteuer	Vage oder mit Zusatzkosten
Fälligkeit	Nach Beurkundung	Vorab oder bei Reservierung
Leistung	Vollständig beschrieben	Teile ausgelagert
Begründung	Nachvollziehbare Einsparungen	Keine Erklärung
Ergebnisse	Beurkundete Preise	Nur Werbeaussagen

Wie rechne ich mehrere Angebote konkret durch?

Legen Sie alle Angebote nebeneinander, und rechnen Sie mit demselben angenommenen Kaufpreis, damit die Unterschiede sichtbar werden. Notieren Sie für jedes Angebot den Provisionssatz Ihres Anteils, mögliche Zusatzkosten und was enthalten ist. Berücksichtigen Sie auch, welche Aufgaben bei Ihnen bleiben, denn auch Ihre Zeit hat einen Wert.

Fragen Sie sich dann, welcher Anbieter voraussichtlich welchen Preis erreichen kann. Das lässt sich aus den Referenzen ableiten: Wie nah lagen Startpreis und Kaufpreis beieinander, und wie lange dauerte die Vermarktung? Eine Einschätzung, die deutlich über anderen liegt, sollten Sie nicht einfach übernehmen, weil damit jede Rechnung schöngerechnet wird. Rechnen Sie lieber vorsichtig.

Beziehen Sie auch die Käuferseite ein. Bei hälftiger Teilung zahlt der Käufer denselben Prozentsatz wie Sie. Eine niedrige Käuferprovision senkt seine Nebenkosten, und das kann gerade in einer Preisklasse, in der viele Familien aus Erding und Freising suchen, ein spürbares Argument sein. Das Ergebnis Ihrer Rechnung ist eine gute Grundlage, ersetzt aber nicht das Gespräch.

Welcher Makler erzielt in Wartenberg den besten Preis?

Eine günstige Provision nützt nur, wenn auch der Preis stimmt. In Wartenberg sind dafür mehrere Dinge entscheidend: eine Bewertung, die die Unterschiede zwischen dem Hauptort und den Ortsteilen abbildet, ein Angebotspreis, der zu den Suchfiltern der Käufer passt, und eine Käuferansprache, die Flughafenbeschäftigte ebenso erreicht wie Familien aus Erding, Freising und Moosburg. Dazu gehören außerdem ein überzeugendes Exposé, gut geführte Besichtigungen, sachliche Verhandlungen und eine Bonitätsprüfung.

Fragen Sie jeden Anbieter, wie nah die erzielten Preise am Startpreis lagen, wie lange es gedauert hat und ob Preise gesenkt werden mussten. Eine Garantie gibt es nicht, aber Sie können sich ein gutes Bild machen. Ausführlich lesen Sie das im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wartenberg?.

Warum ist neues // nest in Wartenberg günstiger?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist genau die Hälfte, und Sie sparen 50 % der Provision. Die Leistung ist vollständig: Bewertung vor Ort, Unterlagen, professionelle Fotos, Exposé, Ansprache vorgemerkter Käufer, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung und Übergabe.

Die Gründe sind einfach. Bei uns teilen sich drei Maklerinnen die Fixkosten, wir verzichten auf ein Prestigebüro, und unsere Abläufe sind digital organisiert. Diese Einsparungen geben wir weiter. Vorabkosten fallen nicht an, die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Wer betreut mich in Wartenberg?

Ihre Ansprechpartnerin in Wartenberg, im Strogental und im gesamten Landkreis Erding ist Ellen Günthel. Sie kommt zu Ihnen und kennt die Besonderheiten der Ortsteile. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was kostet ein günstiger Makler in Wartenberg?

Bei neues // nest 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision.

Ist die Provision gesetzlich festgelegt?

Nein. Geregelt ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nur die gleiche Verteilung auf beide Seiten.

Leistet ein günstiger Makler weniger?

Das muss nicht sein. Prüfen Sie die Leistungsbeschreibung und die Begründung.

Muss ich etwas im Voraus zahlen?

Bei neues // nest nein. Vorabgebühren sind generell ein Warnsignal.

Kann der Käufer die ganze Provision übernehmen?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr, nur noch höchstens die Hälfte.

Lohnt sich ein Privatverkauf?

Das hängt von Zeit, Erfahrung und Objekt ab. Rechnen Sie Aufwand und Risiken mit ein.

Wie vergleiche ich Angebote?

Über den Netto-Erlös und die Leistung, nicht nur über den Prozentsatz.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Bei der Suche nach einem günstigen Makler in Wartenberg lohnt ein zweiter Blick. Die Provision ist nicht festgelegt, eine hohe Provision garantiert keinen höheren Preis, Festpreise sind nicht automatisch günstiger, und Vorabkosten sind ein Warnsignal. Entscheidend sind vollständige Leistung und Ihr Netto-Erlös. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Wartenberg, Makler in Wartenberg und Hausverkauf mit Makler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.