Immobilienmakler für Verkäufer in Moosinning: Verkäufermakler oder Doppeltätigkeit?

Wenn Sie in Moosinning, Eichenried, Kempfing, Eching, Stammham, Riexing oder Zengermoos verkaufen, möchten Sie einen Makler, der auf Ihrer Seite steht. Doch nicht jeder Makler ist ausschließlich für den Verkäufer tätig. In der Praxis gibt es zwei Modelle: den Makler, der allein vom Verkäufer beauftragt ist, und den, der von beiden Seiten beauftragt wird. Beides ist erlaubt, doch für Sie macht es einen Unterschied, und viele Eigentümer wissen das gar nicht.

Dieser Ratgeber erklärt die beiden Modelle, zeigt, wie sie sich auf Provision und Interessenvertretung auswirken, und was das Gesetz dazu sagt. Sie erfahren, welche Pflichten ein Makler Ihnen gegenüber hat, was er verschweigen darf und was nicht und wie Sie im Vertrag und im Alltag dafür sorgen, dass Ihre Interessen im Mittelpunkt stehen.

Was bedeutet „Makler für Verkäufer“ überhaupt?

Ein Makler für Verkäufer ist jemand, den Sie beauftragen und dessen Aufgabe es ist, Ihr Haus zu Ihrem Vorteil zu verkaufen. Er bewertet, vermarktet, führt Besichtigungen und verhandelt. Dabei geht es um Ihre Ziele: Kaufpreis, Zeitpunkt und Sicherheit. Er kann dem Käufer freundlich begegnen und ihm alle Fragen beantworten, doch in der Verhandlung ist er Ihrem Interesse verpflichtet.

Das unterscheidet ihn von einem Makler, der beiden Seiten verpflichtet ist. Dieser vermittelt zwischen ihnen, soll also beide fair behandeln und einen Ausgleich finden. Das ist erlaubt und kann in manchen Fällen auch funktionieren. Doch ein neutraler Vermittler kann sich nicht in gleicher Weise für Ihren höheren Preis einsetzen, weil er auch die Interessen des Käufers berücksichtigen muss.

Vielen Eigentümern ist dieser Unterschied nicht bewusst, weil das Wort „Makler“ beides abdeckt. Auf der Website steht vielleicht „Ihr Partner beim Immobilienverkauf“, im Vertrag aber etwas anderes. Es lohnt sich also, einmal genau hinzuschauen und nachzufragen. Das gilt gerade für Eigentümer, die ihr Haus nur einmal im Leben verkaufen.

Wie funktioniert das Modell des reinen Verkäufermaklers?

Beim reinen Verkäufermakler schließen nur Sie einen Maklervertrag. Der Makler arbeitet in Ihrem Auftrag, und der Käufer hat in der Regel keinen eigenen Vertrag mit ihm. Das bedeutet, er berät Sie, verhandelt in Ihrem Sinne und teilt Ihnen auch mit, was er über die Zahlungsbereitschaft eines Interessenten erfährt. Er darf dem Käufer nicht einfach sagen, wie weit Sie herunterzugehen bereit sind.

Auch die Provision ist hier anders geregelt. Sie zahlen sie grundsätzlich selbst. Sie können mit dem Käufer vereinbaren, dass er einen Teil davon übernimmt, und zwar nach § 656d BGB höchstens die Hälfte. Der Käufer muss dann erst zahlen, wenn Sie nachgewiesen haben, dass Sie Ihren Anteil gezahlt haben. In Bayern ist dieses Modell in der Praxis etwas seltener, aber durchaus möglich.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Es gibt eine klare Seite. Ein Nachteil kann sein, dass die höhere Belastung auf Ihrer Seite liegt, wenn der Käufer sich nicht beteiligt. Rechnen Sie das durch, und klären Sie, ob sich das in Ihrem Fall im Preis widerspiegeln kann. Auch hier gilt, dass eine klare Absprache von Anfang an wichtiger ist als die genaue Bezeichnung.

Wie funktioniert die Doppeltätigkeit?

Bei der Doppeltätigkeit schließt der Makler mit Verkäufer und Käufer je einen Vertrag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen dann nach § 656c BGB beide Seiten den gleichen Prozentsatz, zum Beispiel jeweils 3,57 %. Ein Erlass für die eine Seite gilt automatisch auch für die andere. Dieses Modell ist in Bayern weit verbreitet, sodass Sie ihm mit großer Wahrscheinlichkeit begegnen werden.

Rechtlich ist die Doppeltätigkeit erlaubt, wenn sie offen erfolgt. Der Makler muss die Interessen beider Seiten wahren, und das bedeutet: Er darf nicht einseitig für eine Seite tätig werden und muss vertrauliche Informationen der anderen Seite für sich behalten. Handelt er heimlich für beide oder bevorzugt er eine Seite in unzulässiger Weise, kann er nach § 654 BGB seinen Lohnanspruch verlieren.

In der Praxis ist die Grenze nicht immer ganz scharf. Viele Makler beschreiben sich als „für beide Seiten tätig“, sehen sich aber trotzdem als Interessenvertreter des Verkäufers. Fragen Sie nach, was das konkret bedeutet: Wie sagt er es dem Käufer? Wie verhält er sich bei der Verhandlung? Wenn die Antwort nicht eindeutig ist, sollten Sie das im Vertrag klären lassen.

Welche Interessenkonflikte können auftreten?

Bei einer Doppeltätigkeit ist der wichtigste Konflikt der Preis. Sie möchten möglichst viel, der Käufer möglichst wenig zahlen, und der Makler bekommt von beiden Geld. Für ihn ist es am Ende wichtiger, dass der Verkauf zustande kommt, als ob der Preis ein paar Prozent höher oder niedriger liegt. Das gilt zwar grundsätzlich für jeden Makler, doch wer auch dem Käufer verpflichtet ist, hat es noch schwerer, sich klar für Sie einzusetzen.

Ein zweiter Konflikt betrifft Informationen. Wenn der Käufer sagt, er könne auch mehr zahlen, darf ein neutral tätiger Makler das vielleicht nicht an Sie weitergeben. Umgekehrt darf er dem Käufer nicht mitteilen, dass Sie unter Zeitdruck stehen. Was passiert aber, wenn er Ihnen rät, ein Angebot anzunehmen? Sie können kaum nachprüfen, was er weiß und was nicht. Fragen Sie sich also: Was erzähle ich meinem Makler, und was nicht?

Es gibt noch weitere Konflikte: Wenn der Makler einen Käufer bevorzugt, weil er mit ihm weitere Geschäfte machen könnte, zum Beispiel, wenn er ihn auch beim Verkauf seiner eigenen Wohnung betreuen darf. Oder wenn er aus der Finanzierungsvermittlung oder von Handwerkern zusätzliche Provisionen erhält. Ein Makler sollte Ihnen solche Verbindungen offenlegen. Fragen Sie ruhig direkt danach.

Was muss ein Makler Ihnen sagen?

Ein Makler hat gegenüber seinem Auftraggeber Aufklärungs- und Beratungspflichten. Er muss Ihnen mitteilen, was für Ihre Entscheidung wichtig ist und was er weiß, beispielsweise ernste Zweifel an der Zahlungsfähigkeit eines Interessenten. Er darf Ihnen auch keine falschen Auskünfte geben, und wenn er etwas nicht weiß, muss er das sagen, statt zu raten. Außerdem muss er Ihnen die vorliegenden Angebote mitteilen.

Bei der Doppeltätigkeit ist seine Pflicht begrenzt, doch er muss trotzdem beiden gegenüber ehrlich sein. Er darf Ihnen keine Angebote unterschlagen oder Ihnen Vorteile verschweigen, die sich für ihn selbst ergeben. Er muss Sie über eine Doppeltätigkeit informieren. Hat er ein eigenes wirtschaftliches Interesse, zum Beispiel, wenn er selbst oder ein Verwandter kaufen möchte, muss er das offenlegen. In einem solchen Fall ist er streng genommen gar nicht mehr als Makler tätig.

Halten Sie mündliche Auskünfte schriftlich fest, zum Beispiel per E-Mail: „Wie besprochen, liegt das Angebot von Herrn X bei …“ Das klingt formal, schützt aber beide Seiten. Die regelmäßigen Berichte sollten dazugehören. Fehlt so etwas, fordern Sie es an, und vermerken Sie im Vertrag, dass Sie alle Angebote schriftlich erhalten möchten.

Was bedeutet das für die Provision?

Bei der Doppeltätigkeit zahlen beide Seiten den gleichen Prozentsatz. Für Ihre Rechnung bedeutet das: Der Käufer rechnet die Provision meist in sein Budget ein. Je niedriger seine Kaufnebenkosten, desto mehr kann er unter Umständen für das Haus selbst ausgeben. Auch das ist ein Argument für eine niedrigere Provision, zumal neben der Grunderwerbsteuer in Bayern von 3,5 % auch Notar und Grundbuch hinzukommen.

Sprechen Sie deshalb über die Provision und ihre Verteilung. Sie können mit dem Makler verhandeln, Sie müssen den genannten Satz nicht einfach akzeptieren. Wichtig ist, dass die Provision im Vertrag einschließlich Mehrwertsteuer genau beschrieben ist und klar ist, wer was zahlt. Vereinbarungen, die dem Halbteilungsgrundsatz widersprechen, sind bei Wohnungen und Einfamilienhäusern unwirksam und können dazu führen, dass der Makler gar keinen Anspruch hat.

Vergleichen Sie am Ende nicht nur die Prozente, sondern auch, was der Makler dafür tut und für wen er arbeitet. Die Rechnung ist einfach: Bei einem Makler mit 1,785 % müsste ein Mitbewerber mit 3,57 % einen um gut 1,8 % höheren Preis erzielen, damit bei Ihnen dasselbe ankommt. Bei neues // nest sparen Sie 50 % der Provision und erhalten die vollständige Leistung.

Wie sorgen Sie dafür, dass Ihre Interessen zählen?

Stellen Sie die Frage direkt: „Für wen sind Sie tätig? Haben Sie auch einen Vertrag mit dem Käufer? Was bedeutet das in der Verhandlung?“ Eine klare Antwort sollte kein Problem sein. Fragen Sie auch: „Was tun Sie, wenn ein Käufer Ihnen sagt, er würde auch mehr zahlen?“ Daran erkennen Sie, wie er die Situation sieht. Und hören Sie gut hin: Wer sagt, das sei alles kein Thema, nimmt die Frage vielleicht nicht ernst.

Sie können Ihre Interessen auch im Vertrag absichern. Lassen Sie festhalten, welche Ziele vereinbart sind, zum Beispiel Mindestpreis oder Zeitrahmen. Vereinbaren Sie, dass Ihnen alle Angebote schriftlich vorgelegt werden, und zwar auch die niedrigen, und dass Sie regelmäßig Berichte mit Zahlen erhalten. Lassen Sie auch festhalten, dass keine zusätzlichen Provisionen oder Vergütungen von Dritten ohne Ihr Wissen angenommen werden.

Überlegen Sie, was Sie dem Makler sagen. Ihre finanzielle Lage oder Ihren Zeitdruck müssen Sie nicht in allen Einzelheiten preisgeben. Ein Teil davon kann aber wichtig sein, damit er sinnvoll planen kann. Gerade bei einer Doppeltätigkeit sollten Sie überlegen, was Sie in einem Vier-Augen-Gespräch sagen und was nicht. Gute Makler verstehen diese Vorsicht und reagieren darauf nicht beleidigt.

Was gilt bei Sonderfällen wie Erbe und Trennung?

Bei einer Erbengemeinschaft ist der Auftraggeber oft die ganze Gemeinschaft. Der Makler muss dann alle gleich informieren und darf nicht einzelne bevorzugen, auch wenn einer der Erben besonders aktiv ist oder das Haus selbst kaufen möchte. Kauft ein Miterbe, ist das eine besonders heikle Situation, denn dann hat der Makler es mit beiden Seiten in einer Familie zu tun. Hier ist eine klare Rollenbeschreibung sehr wichtig.

Bei einer Trennung ist es ähnlich. Beide Eigentümer haben möglicherweise unterschiedliche Interessen: Der eine möchte schnell verkaufen, der andere so viel wie möglich herausholen. Der Makler darf nicht zum Verbündeten einer Seite werden. Oft ist es sinnvoll, einen gemeinsamen Vertrag zu schließen und festzuhalten, dass alle Informationen an beide gehen. Rechtliche Fragen klären die Anwälte.

Auch beim Verkauf für ältere Angehörige gibt es Fallen. Wenn Sie als Kind mit einer Vollmacht handeln, ist Ihre Mutter oder Ihr Vater der eigentliche Auftraggeber. Der Makler muss sich also an den Interessen der Eigentümer orientieren und sollte klären, wer entscheiden darf. Eine notarielle Vollmacht ist für den Kaufvertrag meist nötig. Gerade in solchen Fällen erkennen Sie gut, wie ernst ein Makler seine Rolle nimmt.

Wie sieht die Interessenvertretung im Alltag aus?

Interessenvertretung zeigt sich an vielen kleinen Dingen. Wenn ein Interessent kritisiert, widerspricht der Makler dann sachlich, oder stimmt er einfach zu? Bei einer Besichtigung in Eichenried kann er zum Beispiel auf die Nähe zum Golfplatz und die gute Anbindung hinweisen, wenn jemand über den langen Weg zum Einkaufen klagt. Bei einem Haus mit alter Ölheizung kann er erklären, dass die frühere Austauschpflicht entfallen ist, und so unberechtigte Abschläge abwehren.

Sie zeigt sich auch im Umgang mit der Finanzierung und im Kaufvertrag. Ein Makler, der für Sie arbeitet, prüft Bonitätsnachweise sorgfältig, damit Sie nicht auf ein geplatztes Geschäft warten müssen. Er achtet im Entwurf des Notars darauf, dass der Übergabetermin, die Kaufpreisfälligkeit und eine mögliche Mietfreiheit zu dem passen, was Sie möchten. Er vergleicht Angebote und betrachtet auch, wie sicher sie sind, nicht nur den Betrag.

Und sie zeigt sich darin, dass er Ihnen auch unangenehme Dinge sagt. Wer für Sie arbeitet, sagt Ihnen, wenn der Preis zu hoch ist. Er rät Ihnen vielleicht auch einmal von einem schnellen Verkauf ab oder empfiehlt, ein Angebot trotz allem abzulehnen. Solche Hinweise bringen ihm kurzfristig kein Geld und sind deshalb ein gutes Zeichen.

Welche Warnsignale sollten Sie ernst nehmen?

Seien Sie aufmerksam, wenn ein Makler sehr schnell ein Angebot von einem Käufer vorlegt, zu dem er ein besonderes Verhältnis zu haben scheint. Das gilt auch, wenn er Interessenten nicht nennen möchte, oder wenn er versucht, Ihnen ein Angebot schmackhaft zu machen, ohne weitere Interessenten abzuwarten. Auch Sätze wie „Ein besseres Angebot bekommen Sie nicht“ sollten Sie hinterfragen, wenn das Haus erst seit wenigen Tagen online steht.

Vorsicht ist auch geboten, wenn jemand Ihnen zu einem Kauf durch ihn selbst oder eine ihm nahestehende Firma rät. Dann sollten Sie einen unabhängigen Blick einholen, zum Beispiel durch ein Gutachten oder eine zweite Bewertung. Auch bei plötzlichen Aufforderungen, schnell einen Kaufvertrag zu unterschreiben, gilt Vorsicht. Der Notar muss den Entwurf bei Verbraucherverträgen in der Regel zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen.

Wenn der Makler Ihnen Handwerker, Finanzierer oder Rechtsanwälte empfiehlt, können Sie nachfragen, ob er dafür eine Vergütung erhält. Das ist weder ungewöhnlich noch unbedingt schlecht, sollte aber offen gesagt werden. Wer darauf ausweicht oder empfindlich reagiert, hat womöglich einen Grund dafür.

Welcher Makler erzielt in Moosinning den besten Preis?

Der beste Preis ist am ehesten von jemandem zu erwarten, der klar auf Ihrer Seite steht. Er setzt einen begründeten Startpreis, spricht die Käufer aus dem Münchner Nordosten, aus Erding und dem Flughafenumfeld an, wehrt unberechtigte Abschläge ab und holt mehrere Angebote ein. Achten Sie darauf, wie er bei niedrigen Angeboten vorgeht und wie die Abschlüsse zum Startpreis lagen. Eine Garantie gibt es dennoch nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Moosinning?.

Wie arbeitet neues // nest für Verkäufer?

Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Moosinning und den gesamten Landkreis Erding. Vorab klärt sie mit Ihnen, wie der Vertrag aussieht und wer was zahlt. Für die vollständige Leistung zahlen Sie 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, fällig erst nach der Beurkundung. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was ist ein Immobilienmakler für Verkäufer in Moosinning?

Ein Makler, der vom Verkäufer beauftragt ist und dessen Interessen bei Preis, Zeitpunkt und Sicherheit vertritt.

Was ist eine Doppeltätigkeit?

Der Makler hat Verträge mit Verkäufer und Käufer. Das ist erlaubt, muss aber offen erfolgen, und er muss neutral bleiben.

Wer zahlt die Provision?

Bei Doppeltätigkeit beide zum gleichen Prozentsatz. Beauftragt nur der Verkäufer, zahlt er sie und kann höchstens die Hälfte weitergeben.

Muss der Makler alle Angebote vorlegen?

Er muss seinen Auftraggeber über Angebote informieren. Halten Sie das am besten schriftlich fest.

Wann verliert ein Makler seinen Lohn?

Unter anderem, wenn er pflichtwidrig für die andere Seite tätig wird (§ 654 BGB).

Wie schütze ich meine Interessen?

Fragen Sie direkt nach der Rolle und halten Sie Ziele, Berichte und Angebote im Vertrag fest.

Darf der Makler selbst kaufen?

Das muss er offenlegen. Holen Sie dann eine unabhängige Bewertung ein.

Wer betreut bei neues // nest Moosinning?

Ellen Günthel betreut Moosinning und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Moosinning sollte klar sagen, für wen er tätig ist. Ob reiner Verkäufermakler oder offen erklärte Doppeltätigkeit: Prüfen Sie den Vertrag, fragen Sie nach, und halten Sie Ihre Ziele fest. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Moosinning, Seriöser Immobilienmakler in Moosinning und Professioneller Immobilienmakler in Moosinning. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.