Seriöser Immobilienmakler in Moosinning: Den Maklervertrag Zeile für Zeile prüfen

Ob ein Immobilienmakler seriös arbeitet, zeigt sich früher oder später schwarz auf weiß. Im Maklervertrag steht, wozu er sich verpflichtet, wofür Sie zahlen, wie lange Sie gebunden sind und wie Sie wieder herauskommen. Viele Eigentümer in Moosinning, Eichenried, Kempfing, Eching, Stammham, Riexing und Zengermoos lesen diesen Vertrag nur flüchtig, weil das Gespräch angenehm war. Das ist verständlich, aber riskant.

Dieser Ratgeber geht einen typischen Maklervertrag Zeile für Zeile durch. Zu jedem Punkt erfahren Sie, was dort stehen sollte, welche Formulierungen ein Warnsignal sind und welche Rechte Sie haben. Außerdem geht es um Warnsignale vor der Unterschrift und nach dem Vertragsschluss und darum, was Sie tun können, wenn es Probleme gibt. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht; bei konkreten Streitfällen hilft ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale.

Warum ist der Vertrag der beste Seriositätstest?

Im Gespräch kann man vieles sagen. Der Vertrag zeigt, was davon verbindlich gilt. Ein seriöser Makler schickt ihn deshalb vorab, erklärt ihn und lässt Ihnen Zeit, ihn zu lesen. Er hat nichts dagegen, wenn Sie ihn mit jemandem besprechen. Wer ihn dagegen erst am Ende des Termins aus der Tasche zieht und auf eine schnelle Unterschrift drängt, verrät damit bereits viel.

Hinzu kommt, dass ein guter Vertrag für beide Seiten klar ist. Er beschreibt, welche Immobilie gemeint ist, was der Makler tut, was es kostet und wann die Zusammenarbeit endet. Je verständlicher er formuliert ist, desto weniger Streit gibt es später. Lange Absätze voller Verweise auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die man erst suchen muss, machen die Sache unnötig schwierig.

Es lohnt sich also, jeden Punkt einmal in Ruhe durchzugehen. Das dauert eine halbe Stunde. Legen Sie dazu den Vertrag und die folgenden Abschnitte nebeneinander und schreiben Sie sich an den Rand, was Ihnen unklar ist. Ein seriöser Makler beantwortet diese Fragen gern und passt den Vertrag bei Bedarf an. Oft sind die Verträge nämlich verhandelbar.

Zeile 1: Wer sind die Vertragspartner?

Am Anfang des Vertrags stehen die Parteien. Prüfen Sie, ob die Maklerfirma mit vollständigem Namen, Rechtsform und Anschrift genannt ist und ob Ihr Name und der aller weiteren Eigentümer richtig eingetragen sind. Bei einem geerbten Haus in Moosinning oder bei einem Ehepaar sollten alle unterschreiben, die im Grundbuch stehen oder dort eingetragen werden sollen. Fehlt jemand, kann das später zu Problemen führen, denn verkaufen können nur alle gemeinsam.

Schauen Sie auch, wer Ihr Ansprechpartner ist. Bei größeren Maklerunternehmen steht im Vertrag oft nur die Firma, während die Betreuung wechseln kann. Wenn Ihnen wichtig ist, dass eine bestimmte Person Ihr Haus betreut, sollte das im Vertrag stehen. Das ist ein einfacher Zusatz, den ein seriöser Makler nicht ablehnen dürfte.

Prüfen Sie außerdem die Erlaubnis nach § 34c GewO. Sie steht meist im Impressum oder in den Vertragsunterlagen. Dass die Angabe fehlt, ist ein Warnsignal. Die Erlaubnis ist nötig, um gewerblich Immobilien zu vermitteln, und sie wird von der zuständigen Behörde erteilt. Bei Zweifeln können Sie bei der Industrie- und Handelskammer oder der Gewerbebehörde nachfragen.

Zeile 2: Ist die Immobilie richtig beschrieben?

Der Vertrag sollte das Objekt eindeutig benennen: Anschrift, Art der Immobilie, möglichst die Flurnummer. Das klingt selbstverständlich, doch bei einem Grundstück in Zengermoos mit mehreren Flurstücken oder einem Hof mit Nebengebäuden kann es wichtig werden. Soll das gesamte Anwesen verkauft werden oder nur ein Teil? Gilt der Vertrag auch, wenn später nur ein abgetrennter Bauplatz verkauft wird?

Auch der Angebotspreis steht oft im Vertrag. Achten Sie darauf, dass er mit dem übereinstimmt, was Sie besprochen haben, und dass eine Änderung nur mit Ihrer Zustimmung möglich ist. Der Preis im Vertrag ist keine Zusage des Maklers, dass er tatsächlich erzielt wird. Trotzdem ist es gut, wenn die Grundlage festgehalten ist. Fragen Sie auch, wie die Zahl zustande gekommen ist.

Wichtig ist auch, dass im Vertrag keine falschen Angaben über das Haus stehen, etwa zur Wohnfläche. Wenn der Makler Daten von Ihnen übernimmt, sollten Sie sie selbst prüfen. Denn was später im Exposé steht, kann für den Kaufvertrag eine Rolle spielen. Gerade bei Altbauten und Häusern mit Anbauten ist die Wohnfläche oft ein heikler Punkt.

Zeile 3: Was genau leistet der Makler?

Hier trennt sich oft die Spreu vom Weizen. Ein seriöser Vertrag oder eine Anlage dazu beschreibt konkret, was Sie bekommen: Bewertung, professionelle Fotos, Grundriss, Exposé, Portale, Ansprache vorgemerkter Interessenten, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Notarvorbereitung, Übergabe, regelmäßige Berichte. Je genauer das festgehalten ist, desto besser können Sie es später einfordern.

Steht dort nur „Der Makler wird sich um den Verkauf bemühen“, ist das zu wenig. Bitten Sie dann um eine Ergänzung. Auch mündliche Versprechen, etwa zu Drohnenaufnahmen, Rundgängen oder Anzeigen auf bestimmten Portalen, sollten schriftlich festgehalten werden. Was nur gesagt wurde, lässt sich später schwer belegen. Fragen Sie auch, wie oft und auf welchem Weg Sie informiert werden.

Beim einfachen Maklerauftrag schuldet der Makler rechtlich übrigens keinen Erfolg und oft nicht einmal eine bestimmte Tätigkeit. Ein Alleinauftrag begründet dagegen in der Regel eine Pflicht zum Tätigwerden. Umso wichtiger ist es, dass die Leistungen beschrieben sind. Ein Makler, der sich von der Arbeit her sicher ist, schreibt sie gern auf.

Zeile 4: Was steht zur Provision?

Hier sollten Sie am genauesten lesen. Die Höhe muss klar angegeben sein, als Prozentsatz vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer. Die Formulierung „3 % zuzüglich Mehrwertsteuer“ bedeutet 3,57 %. Bei neues // nest sind es 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Die Provision ist frei verhandelbar. Prüfen Sie auch, wovon sie berechnet wird, normalerweise nur vom beurkundeten Kaufpreis, nicht etwa von Zusatzleistungen.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher besondere Regeln. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen nach § 656c BGB Käufer und Verkäufer den gleichen Prozentsatz zahlen. Ein Erlass für die eine Seite gilt dann auch für die andere. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Teil übernehmen, sieht § 656d BGB vor, dass dieser Teil höchstens die Hälfte betragen darf und erst fällig wird, wenn die beauftragende Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat.

Prüfen Sie auch die Fälligkeit. Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Üblich ist die Fälligkeit nach der Beurkundung. Klauseln, die eine Zahlung schon vorher vorsehen, etwa bei einer Reservierung oder einem Vorvertrag, sollten Sie sich genau erklären lassen.

Zeile 5: Gibt es Zusatzkosten?

Suchen Sie im Vertrag nach Begriffen wie „Aufwandsentschädigung“, „Bearbeitungsgebühr“, „Exposépauschale“, „Marketingbudget“ oder „Reservierungsgebühr“. Solche Posten sind nicht automatisch unzulässig, doch sie sollten Sie aufmerksam machen. Ein seriöser Makler arbeitet in der Regel auf Erfolgsbasis: Sie zahlen, wenn verkauft wird. Pauschalen, die auch ohne Verkauf fällig werden, gehören gründlich hinterfragt.

Rechtlich sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur enge Grenzen gesetzt. Der Bundesgerichtshof hat 2023 Reservierungsgebühren in einem vorformulierten Vertrag für unwirksam erklärt, wenn die Gebühr auch dann beim Makler bleibt, wenn der Kauf scheitert. Auch bei pauschalen Aufwandsentschädigungen sind die Hürden hoch. Wenn Sie so etwas finden, fragen Sie nach, und lassen Sie die Regelung im Zweifel streichen oder prüfen.

Klären Sie außerdem, wer für die Unterlagen zahlt. Ein Energieausweis oder ein Grundbuchauszug kosten Geld, und auch wenn die Beträge meist überschaubar sind, sollte klar sein, wer sie übernimmt. Halten Sie im Vertrag fest, dass weitere Kosten nur mit Ihrer vorherigen Zustimmung anfallen. Damit vermeiden Sie Überraschungen.

Zeile 6: Wie lange binde ich mich?

Beim einfachen Maklerauftrag können Sie mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag verpflichten Sie sich, während der Laufzeit keinen anderen Makler einzuschalten. Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch weiter: Sie müssen auch alle eigenen Interessenten an den Makler verweisen. Prüfen Sie also genau, welche Form Ihnen vorliegt. Bei einem Nachbarn in Eichenried, der schon Interesse gezeigt hat, kann das einen großen Unterschied machen.

Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten. Längere Bindungen sollten gut begründet sein. Automatische Verlängerungen sind besonders heikel: Wenn sich der Vertrag jedes Mal von selbst verlängert, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen, kann das teuer werden. Vereinbaren Sie stattdessen, dass eine Verlängerung nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgt, und notieren Sie sich das Laufzeitende im Kalender.

Prüfen Sie auch, was bei Vertragsverstößen geschieht. Manche Verträge sehen Schadensersatz oder Vertragsstrafen vor, wenn Sie während der Laufzeit selbst verkaufen. Fragen Sie, in welchen Fällen so etwas greift, und nehmen Sie bereits bekannte Interessenten bei Bedarf ausdrücklich aus. Ein seriöser Makler hat dafür Verständnis.

Zeile 7: Wie komme ich aus dem Vertrag heraus?

Vor der Unterschrift denkt niemand gern an das Ende, doch gerade das sollte geregelt sein. Wie kann gekündigt werden, mit welcher Frist und in welcher Form? Was geschieht, wenn Sie nicht mehr verkaufen möchten, zum Beispiel, weil sich Ihre Lebensumstände geändert haben? Wird dann etwas fällig? Ein seriöser Vertrag gibt darauf eine klare Antwort.

Viele Eigentümer wissen nicht, dass auch eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist, zum Beispiel wenn der Makler trotz Aufforderung über längere Zeit nicht tätig wird. Halten Sie Versäumnisse schriftlich fest, wenn es dazu kommt. Fragen Sie auch nach dem Umgang mit Interessenten, die der Makler während der Laufzeit vermittelt hat: Manche Verträge sehen vor, dass die Provision auch dann fällig wird, wenn der Verkauf an so einen Interessenten erst danach zustande kommt.

Solche Nachwirkungsklauseln sind nicht ungewöhnlich, sie sollten aber klar begrenzt sein. Der Provisionsanspruch setzt ohnehin voraus, dass die Tätigkeit des Maklers für den Kauf ursächlich war. Lassen Sie sich im Zweifel erklären, was genau gemeint ist, und fordern Sie eine Liste der vermittelten Interessenten an.

Zeile 8: Was steht zum Widerruf?

Wenn Sie den Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen schließen, also etwa bei sich am Küchentisch in Moosinning, oder per E-Mail und Telefon, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Der Makler muss Sie darüber informieren. Fehlt die Belehrung oder ist sie falsch, kann sich die Frist deutlich verlängern. Eine korrekte Widerrufsbelehrung ist deshalb ein gutes Zeichen.

Viele Makler möchten aber sofort beginnen. Dafür brauchen sie Ihre ausdrückliche Zustimmung, dass sie schon vor Ablauf der Frist tätig werden. Das kann dazu führen, dass das Widerrufsrecht erlischt oder Wertersatz fällig wird, wenn der Makler bereits geleistet hat. Lesen Sie diesen Zusatz gründlich, und überlegen Sie, ob die Eile wirklich nötig ist.

Lassen Sie sich von Formulierungen wie „Dieses Angebot gilt nur heute“ nicht unter Druck setzen. Eine gute Zusammenarbeit beginnt nicht mit Zeitdruck. Heben Sie den Vertrag und alle Mails auf. Und wenn Sie widerrufen möchten, tun Sie das schriftlich, etwa per E-Mail oder Einschreiben, und innerhalb der Frist.

Welche Warnsignale gibt es außerhalb des Vertrags?

Auch außerhalb des Vertragstexts gibt es Warnsignale, und einige davon zeigen sich früh. Dazu gehört ein Wert für Ihr Haus, der ohne Besichtigung am Telefon genannt wird, oder eine Bewertung, die deutlich über allen anderen liegt und nicht erklärt wird. Auch die Aussage, Käufer stünden schon bereit, sollten Sie prüfen, solange kein konkreter Nachweis vorliegt. Gleiches gilt für den Vorschlag, Mängel lieber nicht zu erwähnen.

Andere Signale betreffen den Umgang: Der Makler drängt auf Unterschrift, weicht bei Fragen zu Zahlen aus oder redet schlecht über Mitbewerber. Vielleicht lehnt er es auch ab, Ihnen den Vertrag vorab zu schicken. Vorsicht ist außerdem geboten, wenn jemand bereits vor dem ersten Termin Ihre Unterlagen vollständig haben möchte oder Ihre persönlichen Daten ohne erkennbaren Grund erfragt.

Auch nach der Unterschrift können Warnsignale auftauchen: Sie hören wochenlang nichts, Besichtigungen finden nicht statt, das Inserat enthält Fehler oder fehlende Pflichtangaben, oder es wird schon nach wenigen Wochen zu einer deutlichen Preissenkung gedrängt. Sprechen Sie das an, und halten Sie die Antwort schriftlich fest. Fehlende Reaktion ist selbst ein Warnzeichen.

Was kann ich tun, wenn etwas nicht stimmt?

Sprechen Sie zuerst mit dem Makler und schildern Sie sachlich, was Sie erwarten. Bitten Sie um eine Antwort in Textform. Oft klärt sich so einiges. Tut sich nichts, setzen Sie schriftlich eine Frist und kündigen Sie an, was danach geschieht. Bei einem Alleinauftrag kann eine anhaltende Untätigkeit ein wichtiger Grund für eine Kündigung sein.

Haben Sie den Eindruck, dass etwas rechtlich nicht in Ordnung ist, wenden Sie sich an die Verbraucherzentrale Bayern oder an einen Fachanwalt. Auch der Grundeigentümerverein kann seinen Mitgliedern oft weiterhelfen. Besteht Zweifel an der Erlaubnis nach § 34c GewO, ist die zuständige Gewerbebehörde die richtige Anlaufstelle. Ein Berufsverband kann ebenfalls helfen, falls der Makler dort Mitglied ist.

Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Vertrag, Mails, Berichte, Inserate, Notizen über Gespräche. Unterschreiben Sie während eines Streits keine Provisionsbestätigung und keine Erklärung, die Sie nicht verstehen. Wenn es um höhere Beträge geht, lohnt sich meist eine kurze anwaltliche Prüfung, bevor Sie bezahlen oder ablehnen.

Welcher Makler erzielt in Moosinning den besten Preis?

Ein seriöser Makler verspricht keinen bestimmten Preis, doch er kann seine Arbeit und seine Ergebnisse belegen. Fragen Sie nach beurkundeten Preisen aus Moosinning und der Umgebung, nach der Herleitung seiner Bewertung und danach, wie er Angebote und Finanzierungen prüft. Dazu gehört auch, Schwächen des Hauses offen anzusprechen, denn das schützt vor späteren Abschlägen und vor Ärger nach dem Verkauf. Vergleichen Sie auch die Provision im Vertrag, denn sie bestimmt, wie viel vom Kaufpreis bei Ihnen ankommt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Moosinning?.

Wie gestaltet neues // nest den Vertrag?

Bei neues // nest erhalten Sie den Vertrag vorab, damit Sie ihn in Ruhe lesen können. Die Provision beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und wird erst nach der Beurkundung fällig. Ellen Günthel betreut Moosinning und den gesamten Landkreis Erding und erklärt Ihnen gern jeden Punkt. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Moosinning?

Unter anderem an einem klaren Vertrag, den er vorab schickt, einer erklärten Bewertung, nachvollziehbaren Leistungen und fehlendem Zeitdruck.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser genügt die Textform, zum Beispiel per E-Mail.

Sind Reservierungsgebühren erlaubt?

Vorformulierte Gebühren, die beim Scheitern des Kaufs beim Makler bleiben, hat der Bundesgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt.

Wie lange sollte ein Alleinauftrag laufen?

Üblich sind drei bis sechs Monate, ohne automatische Verlängerung.

Kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen in der Regel 14 Tage lang.

Wann ist die Provision fällig?

Üblicherweise nach der Beurkundung des Kaufvertrags.

Darf der Makler einen Interessenten zurückhalten?

Er muss Ihnen Angebote vorlegen. Lassen Sie sich regelmäßig schriftlich berichten.

An wen wende ich mich bei Problemen?

An die Verbraucherzentrale, einen Fachanwalt oder bei Fragen zur Erlaubnis an die zuständige Behörde.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Moosinning erkennen Sie vor allem am Vertrag. Prüfen Sie Vertragspartner, Objekt, Leistungen, Provision, Zusatzkosten, Laufzeit, Kündigung und Widerruf Zeile für Zeile, und nehmen Sie sich dafür Zeit. Wer Ihnen das ermöglicht und jede Frage beantwortet, verdient Vertrauen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Moosinning, Immobilienmakler für Verkäufer in Moosinning und Woran erkenne ich den besten Immobilienmakler in Moosinning?. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.