Geerbte Immobilie verkaufen in Hohenbrunn: Verkaufen, behalten oder vermieten? So treffen Erben eine gute Entscheidung

Wer in Hohenbrunn ein Haus erbt, bekommt zunächst weniger ein Vermögen als eine Entscheidung. Das Elternhaus in Riemerling, die kleine Wohnung im Hauptort oder das Grundstück am Waldrand ist auf einmal Ihres. Viele spüren gleich den Druck, schnell etwas tun zu müssen. Andere schieben das Thema lange vor sich her, weil es zu schwer fällt. Beides kann teuer werden. Einige Dinge dulden tatsächlich keinen Aufschub. Die große Frage, ob verkauft, behalten oder vermietet werden soll, verdient dagegen eine gründliche Rechnung.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, diese Entscheidung zu treffen. Er sagt, was zuerst erledigt werden muss und welche Fristen gelten. Dann vergleicht er die drei Wege mit konkreten Fragen und zeigt, wie Sie rechnen können, ohne dass schon jemand einen Preis genannt hat. Am Ende geht es um den Verkauf selbst und um die Betreuung aus der Ferne. Rechtliche und steuerliche Fragen sprechen wir nur allgemein an, denn verbindliche Auskünfte geben Notar, Nachlassgericht, Rechtsanwalt und Steuerberater. Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, begleitet Sie bei neues // nest Ellen Günthel.

Was muss zuerst geschehen?

Bevor Sie über die Zukunft des Hauses nachdenken, gilt es, die Gegenwart zu sichern. Schließen Sie Fenster und Türen, sorgen Sie für Heizung bei kaltem Wetter und entfernen Sie verderbliche Lebensmittel. Lassen Sie die Post leeren, und bitten Sie jemanden, regelmäßig nachzusehen. Bewahren Sie wichtige Papiere auf, darunter Testament, Versicherungen und Kontoauszüge, und übergeben Sie ein aufgefundenes Testament dem Nachlassgericht. Informieren Sie die Bank und die Versicherungen. Falls Sie geerbt haben, ohne alle Beteiligten zu kennen, klären Sie das jetzt.

Zugleich läuft eine wichtige Frist. Ein Erbe kann in der Regel binnen sechs Wochen ab Kenntnis ausgeschlagen werden, in besonderen Fällen gilt eine längere Frist. Das ist wichtig, wenn Schulden im Nachlass sein könnten. Lassen Sie sich beim Nachlassgericht oder von einem Rechtsanwalt beraten und handeln Sie vorher nicht so, dass es als Annahme gelten könnte. Über den Verkauf selbst müssen Sie in dieser Zeit noch nichts entscheiden.

Darf ich überhaupt entscheiden?

Sind Sie Alleinerbe, entscheiden Sie selbst, sobald das Erbrecht nachgewiesen ist. Dafür braucht es meist einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament. Gibt es mehrere Erben, müssen über einen Verkauf grundsätzlich alle gemeinsam entscheiden. Ist ein Testamentsvollstrecker bestimmt, liegt die Entscheidung zunächst bei ihm. Sehen Sie auch in den Grundbuchauszug. Steht dort ein Wohnrecht oder Nießbrauch? Ist die berechtigte Person verstorben, lässt sich die Eintragung meist löschen. Lebt sie noch, muss das in die Rechnung einfließen.

Wie sich Geschwister einigen können, zeigt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Hohenbrunn. Dort geht es um die typischen Streitpunkte, die viele Familien kennen, und wie sich diese lösen lassen.

Weg 1: Verkaufen

Der Verkauf schafft Klarheit. Sie haben keine laufenden Pflichten mehr, und das Geld steht zur Verfügung. Bei einer Erbengemeinschaft lässt sich der Erlös aufteilen, und jeder kann eigene Wege gehen. Der Nachteil ist der Abschied und der Aufwand zu Beginn, zum Beispiel mit der Räumung. Dazu kommen die Kosten wie die Provision und möglicherweise die Ablösung eines Darlehens sowie unter Umständen Steuern.

Für einen Verkauf spricht vor allem, wenn niemand aus der Familie dort wohnen möchte, wenn Sie weit weg leben oder wenn Sanierungen anstehen, die Sie nicht stemmen wollen. In Riemerling und im Hauptort ist die Nachfrage aus dem Münchner Südosten meist vorhanden. Ein Haus, das lange leer steht, wird aber nicht besser. Fragen Sie sich daher: Was müsste geschehen, damit ich das Haus in fünf Jahren lieber behalten hätte? Fällt Ihnen nichts Konkretes ein, spricht viel für den Verkauf.

Weg 2: Selbst einziehen

Manchmal passt das geerbte Haus genau zu den eigenen Plänen. Die Kinder bräuchten mehr Platz, Sie arbeiten im Süden von München, und der Wald oder die S5 kommen Ihnen gerade recht. Prüfen Sie dann nüchtern, was das bedeutet. Ein Haus aus den 1970er-Jahren braucht womöglich ein neues Dach, neue Fenster und eine andere Heizung. Die bestehende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz zwar weiterlaufen und repariert werden. Trotzdem können bestimmte Dämmpflichten für einen neuen Eigentümer gelten. Fragen Sie dazu einen Energieberater oder Schornsteinfeger.

Gibt es weitere Erben, müssen Sie diese auszahlen. Das erfordert eine Finanzierung und eine Einigung über den Wert. Bei einem Einzug kann sich auch die steuerliche Lage verändern, zum Beispiel bei der Erbschaftsteuer. Unter bestimmten Bedingungen kann die Selbstnutzung des Elternhauses steuerlich begünstigt sein. Klären Sie das vorher mit dem Steuerberater, denn hier kommt es auf Einzelheiten an. Rechnen Sie außerdem Ihr bisheriges Zuhause in die Überlegung ein: Müsste es verkauft werden, und wie lange würde das dauern?

Weg 3: Vermieten

Eine Vermietung klingt nach einer bequemen Einnahmequelle. Doch sie verlangt Arbeit und bringt Risiken mit sich. Sie müssen das Haus oder die Wohnung vermietungsfähig machen, Mieter suchen, Abrechnungen erstellen und Reparaturen veranlassen. Bei einem Haus sind Dach, Fassade und Garten allein Ihre Sache. Aus der Ferne wird das schwieriger, auch wenn es Verwaltungen gibt, die das gegen Gebühr übernehmen. Einmal vermietet, ist ein späterer Verkauf an Eigennutzer schwieriger, denn ein Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.

Rechnen Sie deshalb mit realistischen Zahlen. Was bleibt von der Miete nach nicht umlegbaren Kosten, Rücklagen und Steuern? Wie verhält sich das im Vergleich zu dem, was ein angelegter Verkaufserlös bringen könnte? Sprechen Sie mit dem Steuerberater darüber, denn hier spielen auch Abschreibungen und spätere Fristen eine Rolle. Bei Eigentumswohnungen ist eine Vermietung oft unkomplizierter, und ein Interessent aus den Unternehmen im Münchner Süden findet sich leichter als ein Käufer für ein sanierungsbedürftiges Haus. Für manche Erben ist sie deshalb eine gute Zwischenlösung.

Die drei Wege im Vergleich

Frage	Verkaufen	Selbst einziehen	Vermieten
Laufender Aufwand danach	Keiner	Normal für Eigentümer	Hoch, oder Verwaltung
Geld kurzfristig verfügbar	Ja	Nein	Nein, nur Mieteinnahmen
Andere Erben auszahlen	Erfolgt über den Erlös	Eigene Finanzierung	Finanzierung oder Gemeinschaft bleibt
Sanierung nötig	Trägt der Käufer, Preis berücksichtigt	Trägt Eigentümer	Trägt Eigentümer
Risiken	Steuer, Verhandlung	Kosten, Überraschungen im Bau	Mietausfall, Streit, Leerstand
Emotional	Abschied	Bleibt in der Familie	Bleibt, aber Fremde wohnen dort
Passt, wenn	Niemand es nutzen möchte	Lebenspläne dazu passen	Sie Zeit oder Verwaltung haben

Wie rechne ich das durch?

Eine einfache Rechnung hilft, die Gefühle etwas zu ordnen.efühle etwas zu ordnen. Schreiben Sie zuerst auf, was das Haus jedes Jahr kostet: Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser, Heizung, Garten und Rücklagen für Reparaturen. Lassen Sie sich dann eine begründete Einschätzung geben, was es wert sein könnte. Das verpflichtet Sie zu nichts. Ziehen Sie die Provision, Kosten eines möglichen Darlehens und gegebenenfalls Steuern ab. Bei einer Provision von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer bleiben 96,43 % des Kaufpreises, bei 1,785 % sind es 98,215 %.

Stellen Sie das jetzt der Vermietung gegenüber. Welche Miete wäre realistisch, was bleibt nach Kosten und Steuern, und wie viel Prozent vom möglichen Verkaufspreis ist das? Erkundigen Sie sich auch, was eine Sanierung vorab kosten würde. Das Ergebnis ist kein Automatismus, denn vielleicht möchten Sie das Haus trotzdem behalten. Sie treffen die Entscheidung aber dann mit offenen Augen und nicht nur aus dem Bauch. Sprechen Sie mit dem Steuerberater, denn für geerbte Immobilien gilt grundsätzlich die Spekulationsfrist des Erblassers weiter.

Gibt es Lösungen dazwischen?

Nicht jede Entscheidung muss sofort endgültig sein. Manche Erben vermieten zunächst befristet, weil ein Verkauf steuerlich erst später sinnvoll ist oder weil die Familie mehr Zeit braucht. Das sollte allerdings gut überlegt sein, denn befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, und auch hier hilft ein Rechtsanwalt. Andere überlassen einem Familienmitglied das Haus für eine Übergangszeit, etwa bis zum Ende einer Ausbildung, und vereinbaren genau, was in dieser Zeit gilt und wer welche Kosten trägt.

Bei Häusern mit zwei Wohnungen ist auch eine Mischung denkbar. Ein Kind zieht in die größere ein, die kleinere wird vermietet, und die Miete hilft bei der Finanzierung. Bei großen Grundstücken in Riemerling kommt manchmal die Frage auf, ob ein Teil des Gartens abgetrennt werden kann. Das hängt vom Baurecht ab und sollte vorab bei Gemeinde und Landratsamt geklärt werden. Steuerlich kann so etwas eigene Folgen haben. Solche Zwischenlösungen können gut funktionieren, wenn sie schriftlich geregelt sind und ein Enddatum haben. Ohne klare Regeln führen sie oft nur dazu, dass der Streit später kommt.

Wie finde ich einen guten Entscheidungstermin?

Viele Erben spüren, dass sie etwas tun sollten, wissen aber nicht wann. Hilfreich ist es, sich einen festen Tag vorzunehmen, vielleicht sechs Monate nach dem Erbfall. Bis dahin sammeln Sie die Unterlagen und holen eine Einschätzung ein, klären mit dem Steuerberater die Fristen und sprechen mit allen Beteiligten. Dann setzen Sie sich zusammen und legen die Zahlen auf den Tisch. So hat die Trauer ihren Raum, ohne dass das Thema endlos liegen bleibt.

Bereiten Sie für diesen Tag drei Spalten vor: Was spricht für den Verkauf, was für den Einzug und was für die Vermietung? Notieren Sie auch, was Ihnen emotional wichtig ist, denn das darf eine Rolle spielen. Vielleicht möchten Sie nicht, dass das Elternhaus abgerissen wird. Das lässt sich bei der Auswahl der Käufer berücksichtigen, auch wenn es womöglich etwas kostet. Ist die Entscheidung gefallen, schreiben Sie auf, was als Nächstes geschieht und wer sich darum kümmert.

Wer hilft mir beim Entscheiden?

Sie müssen das nicht allein durchdenken. Das Nachlassgericht und der Notar helfen bei Fragen zum Erbrecht, ein Rechtsanwalt bei Streit oder schwierigen Vertragsfragen. Der Steuerberater rechnet aus, was bei welchem Weg anfällt. Ihre Bank kann sagen, ob eine Übernahme finanzierbar wäre. Ein Energieberater schätzt ein, welche Maßnahmen am Haus anstehen könnten. Ein Makler kann Ihnen sagen, was ein Verkauf voraussichtlich bringt, welche Miete erzielbar wäre und wer als Käufer infrage kommt. Fragen Sie auch offen, ob er vom Verkauf abraten würde. Eine ehrliche Antwort ist ein gutes Zeichen, ganz gleich, wie sie ausfällt.

Was kostet das Warten?

Viele Erben möchten sich Zeit lassen, und das ist verständlich. Rechnen Sie aber die Kosten mit ein. Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten laufen weiter, bei einer Wohnung das Hausgeld und eventuell Sonderumlagen. Ein leeres Haus kann auskühlen, Leitungen können einfrieren, und ein Wasserschaden wird vielleicht erst spät bemerkt. Für Bäume und Wege sind Sie verantwortlich, besonders in Waldlagen. Informieren Sie den Versicherer über den Leerstand, weil dafür besondere Bedingungen gelten können.

Warten kann trotzdem sinnvoll sein, etwa wenn die Erbfolge ungeklärt ist, wenn eine Frist läuft oder wenn ein Abschied noch Zeit braucht. Setzen Sie sich dann einen Termin, zum Beispiel in sechs Monaten, an dem Sie die Entscheidung wieder aufgreifen. So bleibt das Thema nicht ewig liegen.

Wie gelingt der Verkauf nach der Entscheidung?

Die Räumung ist für viele der schwerste Teil. Lassen Sie sich Zeit, holen Sie sich Hilfe, und fotografieren Sie Wertgegenstände, bevor etwas das Haus verlässt. Heben Sie Papiere wie Pläne, Rechnungen und Wartungsnachweise auf, weil sie später gebraucht werden. Große Sanierungen lohnen sich vor dem Verkauf selten, da Käufer eigene Vorstellungen haben. Sinnvoll sind Ordnung, Reinigung, ein gepflegter Garten und kleine Reparaturen. In einem leeren Haus können auch einige Möbel helfen, damit die Räume wohnlich wirken.

Lassen Sie sich nicht von schnellen Angeboten drängen. Erben werden oft gezielt angesprochen, etwa von Bauträgern, die in Riemerling große Grundstücke suchen. Holen Sie eine unabhängige Einschätzung ein und vergleichen Sie. Auch wenn Sie selbst nie dort gewohnt haben, sollten Sie alles Bekannte offen ansprechen, denn arglistiges Verschweigen kann Folgen haben. Klären Sie außerdem, wie Sie das Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das normalerweise gebührenfrei.

Wie verkaufe ich aus der Ferne?

Viele Erben leben nicht mehr in der Gegend. Das ist kein Hindernis. Der Makler kann Besichtigungen übernehmen und mit Ihrer Vollmacht Unterlagen besorgen. Vereinbaren Sie regelmäßige Berichte, und bitten Sie um Fotos vom aktuellen Zustand. Klären Sie, wer die Schlüssel verwahrt und wer im Winter nach der Heizung sieht. Bei mehreren Erben an verschiedenen Orten sollten alle gleichzeitig informiert werden. Beim Notartermin können Sie sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Treffen Sie den Makler trotzdem möglichst einmal persönlich, bevor Sie unterschreiben.

Welche Fehler passieren besonders oft?

Häufig wird vorschnell gehandelt: Dinge werden entsorgt oder Zusagen gemacht, bevor geklärt ist, wer erbt. Ebenso oft wird zu lange gewartet, während das Haus altert und die Kosten weiterlaufen. Viele vergleichen zudem nicht und nehmen das erste Angebot an. Auch Steuerfragen werden oft erst nach dem Verkauf gestellt, wenn sich nichts mehr gestalten lässt. Ein weiterer Fehler ist es, eine Vermietung zu beginnen, ohne die Kosten durchzurechnen. Und schließlich gehen wichtige Unterlagen bei der Räumung verloren.

Was kostet der Verkauf für Erben?

Notar und Grundbuch beim Verkauf trägt üblicherweise der Käufer. Hinzu kommen für Sie gegebenenfalls Kosten für den Erbschein, die Räumung und die Unterlagen sowie die Maklerprovision. Diese liegt vielerorts bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer und ist frei verhandelbar. Bei neues // nest sind es 1,785 %, und der Umfang umfasst alle Leistungen von der Bewertung bis zur Notarbegleitung.

Welcher Makler erzielt in Hohenbrunn den besten Preis?

Für Erben ist das meist der Makler, der ohne Druck informiert, Eigentumsfragen versteht, aus der Ferne zuverlässig arbeitet und Riemerling und den Hauptort richtig einordnet. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenbrunn?.

Wie begleitet Ellen Günthel Erben?

Ellen Günthel nimmt sich Zeit, auch wenn zunächst nur Fragen geklärt werden sollen. Sie schaut sich die Immobilie an und erklärt den Ablauf, ganz gleich, ob Sie vor Ort oder weit entfernt wohnen. Wenn Sie eine Einschätzung brauchen, hilft Ihnen die kostenlose Wertermittlung.

Häufige Fragen

Soll ich eine geerbte Immobilie in Hohenbrunn verkaufen?

Das hängt von Ihren Plänen, den Kosten und den anderen Erben ab. Rechnen Sie alle Wege durch.

Wie schnell muss ich entscheiden?

Über eine Ausschlagung meist binnen sechs Wochen, über den Verkauf nicht sofort.

Brauche ich einen Erbschein?

Nicht immer. Ein eröffnetes notarielles Testament kann genügen. Der Notar erklärt das.

Lohnt sich die Vermietung?

Das hängt von Miete, Kosten, Steuern und Ihrem Aufwand ab. Rechnen Sie es vorher durch.

Wer zahlt die Kosten bis zum Verkauf?

Die Erben. Klären Sie früh, wer was vorstreckt.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja, mit Makler, Berichten und bei Bedarf einer Vollmacht.

Darf die alte Heizung bleiben?

Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Einzelfragen klärt ein Energieberater.

Fallen beim Verkauf Steuern an?

Das hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das vorab mit einem Steuerberater.

Fazit

Wer eine Immobilie in Hohenbrunn erbt, sollte zuerst das Haus sichern und Fristen klären und dann in Ruhe rechnen: Verkaufen, selbst einziehen oder vermieten haben jeweils eigene Kosten und Risiken. Lassen Sie sich von schnellen Angeboten nicht drängen. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung bietet einen ersten Anhaltspunkt.