Erbengemeinschaft auflösen in Hohenbrunn: Die acht häufigsten Streitpunkte bei der Immobilie und wie man sie löst

Selten streiten Geschwister nur ums Geld. Bei einem geerbten Haus in Riemerling oder im Hauptort von Hohenbrunn geht es auch um Erinnerungen, um alte Kränkungen und um die Frage, wer sich in den letzten Jahren um die Eltern gekümmert hat. Dazu kommen sehr praktische Streitfragen. Was ist das Haus wert? Wer zahlt in der Zwischenzeit die Grundsteuer? Darf die Schwester im Haus wohnen bleiben? Und was ist mit dem Angebot des Bauträgers, das plötzlich im Briefkasten lag? Eine Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt, doch der Weg dorthin kann lang werden, wenn solche Punkte offen bleiben.

Dieser Ratgeber geht die acht Streitpunkte durch, die am häufigsten vorkommen, und zeigt jeweils, was grundsätzlich gilt und wie sich eine Lösung finden lässt. Er ersetzt keine Rechtsberatung, denn verbindliche Auskünfte geben Notar und Rechtsanwalt, und steuerliche Fragen klärt der Steuerberater. Wir erläutern auch, wann eine Mediation hilft und warum die Teilungsversteigerung meist der schlechteste Ausweg ist. Bei der Verkaufsseite begleitet Sie von neues // nest Ellen Günthel.

Was gilt grundsätzlich?

Bevor Sie über einzelne Streitfragen sprechen, hilft ein kurzer Blick auf die Spielregeln. Mit dem Erbfall wird das Haus zum gemeinsamen Vermögen aller Erben. Keiner besitzt das Obergeschoss oder ein Drittel des Gartens, sondern alle halten zusammen einen Anteil am Ganzen. Für einen Verkauf müssen deshalb grundsätzlich alle mitwirken. Anders ist es bei Maßnahmen, die der laufenden Erhaltung dienen, hier kann unter Umständen auch eine Mehrheit entscheiden. Wo im Einzelfall die Grenze verläuft, kann Ihnen ein Rechtsanwalt sagen. Auf Dauer ist eine solche Gemeinschaft nicht angelegt, denn jeder darf grundsätzlich ihre Auflösung verlangen.

Für den Anfang brauchen Sie zwei Dinge: Klarheit darüber, wer erbt, und einen Nachweis dafür. Gibt es ein Testament, und wurde darin ein Testamentsvollstrecker bestimmt? Dann entscheidet zunächst er. Ansonsten führt der Weg meist über einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament. Stellen Sie außerdem den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs rechtzeitig, weil er innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall normalerweise keine Gebühren auslöst.

Streitpunkt 1: Was ist das Haus wert?

Das ist der häufigste Konflikt. Der Bruder hat im Netz ein ähnliches Haus aus Ottobrunn gefunden und rechnet entsprechend hoch. Die Schwester, die übernehmen möchte, weist auf das alte Dach hin. Die dritte Schwester glaubt, die anderen wollen sie über den Tisch ziehen. Jede dieser Sichtweisen hat ihren Hintergrund, doch eine gemeinsame Grundlage fehlt.

Die Lösung ist ein gemeinsamer Termin. Laden Sie einen Makler oder Sachverständigen ein, auf den sich alle verständigt haben, und lassen Sie die Einschätzung vor allen erklären. Bei Misstrauen oder wenn einer übernehmen möchte, ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oft die bessere Grundlage, auf das sich alle vorher einigen. Sprechen Sie auch über die Lage: Riemerling und der Hauptort werden unterschiedlich beurteilt, und Vergleiche mit Ottobrunn stimmen nur mit Einschränkungen. Bei älteren Häusern steckt oft viel Wert im Grundstück, weshalb das Baurecht geprüft werden sollte. Allen sollte klar sein, dass eine Bewertung eine Einschätzung ist. Den Preis bestimmen am Ende die Käufer.

Streitpunkt 2: Soll verkauft werden, oder übernimmt jemand?

Oft möchte einer das Haus behalten, weil er selbst dort wohnen möchte oder weil es ihm schwerfällt, das Elternhaus aufzugeben. Die anderen brauchen vielleicht das Geld oder möchten die Sache abschließen. Wer übernehmen möchte, muss die anderen auszahlen. Das erfordert einen Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar und vor allem eine Finanzierung. Klären Sie deshalb früh mit der Bank, ob das machbar ist. Denn nichts ist schwieriger, als wenn sich alle auf eine Lösung eingestellt haben und die Bank dann ablehnt.

Geben Sie sich dafür eine Frist. Beispielsweise: Wer übernehmen möchte, legt binnen drei Monaten eine Finanzierungsbestätigung vor. Sonst wird verkauft. Eine solche Regel nimmt Druck aus dem Gespräch, weil alle wissen, woran sie sind. Vergessen Sie auch die Steuern nicht. Bei Auszahlungen zwischen Miterben können Besonderheiten gelten, die der Steuerberater vorher prüfen sollte.

Streitpunkt 3: Einer wohnt im Haus

Lebt eine Schwester schon im Haus oder ist sie nach dem Tod der Eltern eingezogen, stellen sich schnell Fragen. Muss sie etwas zahlen? Wer trägt welche Kosten? Wie lange darf sie bleiben? Die anderen haben vielleicht das Gefühl, sie profitiere allein. Sie wiederum empfindet die Forderung als Angriff auf ihr Zuhause, zumal sie sich vielleicht lange um die Eltern gekümmert hat.

Halten Sie schriftlich fest, wie lange die Person bleibt, ob sie etwas zahlt und wer was trägt. Ob und ab wann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, hängt von den Umständen ab und ist eine Frage für den Rechtsanwalt. Soll verkauft werden, braucht sie einen verlässlichen Termin und ausreichend Zeit. Bei den Besichtigungen sollte der Makler besonders rücksichtsvoll vorgehen. Eine Mediation kann hier viel bewirken, weil es oft um mehr geht als um eine Rechnung.

Streitpunkt 4: Wer zahlt in der Zwischenzeit?

Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser, Heizung und Garten laufen weiter, bei einer Wohnung außerdem das Hausgeld. Meist streckt jemand die Rechnungen vor, oft derjenige, der am nächsten wohnt. Schnell entsteht das Gefühl, alles allein tragen zu müssen. Und wer weiter weg wohnt, fragt sich, ob alle Ausgaben wirklich nötig waren.

Am einfachsten ist ein gemeinsames Konto, auf das alle entsprechend ihrem Anteil einzahlen und von dem alles bezahlt wird. Legen Sie fest, bis zu welchem Betrag jemand allein entscheiden darf, und führen Sie eine einfache Liste. Klären Sie auch Dinge wie Versicherung und Leerstand. Ein leeres Haus braucht Aufsicht, im Winter ausreichende Beheizung und einen Hinweis an den Versicherer. Auch für Bäume und Wege sind Sie verantwortlich, gerade bei Waldlagen.

Streitpunkt 5: Was geschieht mit dem Inhalt?

Oft beginnt der Streit an der Kommode der Mutter. Es geht um Erinnerungen, und manchmal auch um Wertgegenstände. Vereinbaren Sie, dass nichts das Haus verlässt, bevor alle Bescheid wissen. Machen Sie Fotos und eine Liste. Treffen Sie sich zu einem gemeinsamen Termin, an dem jeder sagen kann, was ihm wichtig ist. Wollen zwei dasselbe, kann eine einfache Regel helfen, zum Beispiel dass reihum gewählt wird oder dass wertvolle Dinge geschätzt und angerechnet werden.

Heben Sie auch die Unterlagen auf, die für den Verkauf gebraucht werden, zum Beispiel Baupläne, Rechnungen und Wartungsnachweise. Die Räumung selbst sollte erst nach dieser Klärung beginnen. Holen Sie dafür mehrere Angebote ein. Für viele Geschwister ist ein gemeinsamer Tag im Haus auch ein Abschied. Das ist nicht einfach, hilft aber, bevor Fremde durch die Räume gehen.

Streitpunkt 6: Wie schnell soll es gehen?

Der eine möchte sofort verkaufen, weil er das Geld braucht. Die andere findet, man müsse doch erst einmal in Ruhe trauern, oder möchte abwarten, ob die Preise steigen. Beides ist verständlich. Doch ein leerstehendes Haus kostet jeden Monat Geld und verliert nicht selten an Attraktivität. Sprechen Sie deshalb offen über die Gründe, und rechnen Sie aus, was jedes weitere Jahr kostet.

Eine Lösung kann ein gestufter Plan sein. Erst drei Monate für Bestandsaufnahme und Trauer, dann die Bewertung, dann die Entscheidung. Halten Sie die Termine schriftlich fest. Klären Sie außerdem mit dem Steuerberater, ob eine Frist läuft, denn das kann den Zeitpunkt beeinflussen. Bei geerbten Immobilien tritt man grundsätzlich in die Spekulationsfrist des Erblassers ein. Niemand sollte aus Eile etwas unterschreiben, und niemand sollte aus Unentschlossenheit alle anderen blockieren.

Streitpunkt 7: Das Angebot des Bauträgers oder Nachbarn

Kaum ist der Todesfall bekannt, liegt Post im Kasten. Bauträger suchen in Riemerling gezielt nach großen Grundstücken, und vielleicht fragt auch ein Nachbar, ob man nicht direkt miteinander sprechen könne. Einer der Erben findet das Angebot großartig und möchte sofort zusagen. Ein anderer ist misstrauisch. Bevor Sie sich darüber zerstreiten, sollten Sie klären, was das Angebot wert ist. Ist der Preis fest oder hängt er von einer Baugenehmigung ab? Bis wann gilt er? Was wäre mit einem normalen Verkauf zu erzielen?

Holen Sie eine unabhängige Einschätzung ein, und vergleichen Sie mehrere Angebote. Ein Makler kann auch ein geordnetes Verfahren organisieren, bei dem alle Interessenten dieselben Informationen erhalten und bis zu einem Stichtag bieten. Mündliche Zusagen einzelner Erben binden die Gemeinschaft nicht. Sie sollten sie aber vermeiden, weil sie Ärger schaffen. Vereinbaren Sie daher, dass alle Anfragen an eine Ansprechperson gehen.

Streitpunkt 8: Wie wird der Erlös verteilt?

Vor dem Verkauf sollte feststehen, was mit dem Geld geschieht. Zunächst werden Schulden und gemeinsame Ausgaben beglichen, darunter Räumung und vorgestreckte Rechnungen. Danach erfolgt die Verteilung nach den Erbquoten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Hat ein Kind zu Lebzeiten größere Zuwendungen erhalten, oder hat eines die Eltern gepflegt, kann das eine Rolle spielen und unter Umständen auszugleichen sein. Darüber sollte ein Rechtsanwalt beraten.

Der Notar kann die Auszahlung im Kaufvertrag regeln, sodass jeder seinen Teil erhält. Besteht noch Uneinigkeit, kann das Geld unter Umständen vorerst verwahrt werden. Ist noch mehr aufzuteilen als das Haus, gehört alles in eine gemeinsame Vereinbarung. Klären Sie auch die steuerlichen Fragen, darunter die Erbschaftsteuer. Was der Einzelne trägt, sollte vor dem Verkauf bekannt sein.

Wie organisiert man sich, wenn alle woanders wohnen?

Viele Geschwister leben heute weit verstreut. Das Haus in Riemerling oder im Hauptort sieht dann nur noch, wer gerade in der Nähe ist, und wer weiter weg lebt, fühlt sich schnell außen vor. Vereinbaren Sie deshalb früh, wer die Ansprechperson für Makler, Notar und Nachbarn ist und was sie allein entscheiden darf. Teilen Sie Dokumente über einen gemeinsamen Ordner, damit alle jederzeit denselben Stand haben, und halten Sie Absprachen in einer kurzen Nachricht fest. Regelmäßige Videotreffen reichen für viele Abstimmungen aus.

Bei wichtigen Terminen braucht es trotzdem etwas Vorlauf. Beim Notar müssen alle mitwirken, persönlich oder durch eine Vollmacht in der passenden Form, und eine Beglaubigung im Ausland kann dauern. Legen Sie außerdem fest, wie schnell auf Gebote reagiert wird, denn Interessenten warten nicht unbegrenzt. Eine Regel wie „Liegt ein Gebot über einem bestimmten Betrag, entscheiden wir binnen zwei Tagen“ erspart später viel Ärger.

Wer schaut nach dem Haus?

Bis zum Verkauf braucht ein leeres Haus Aufmerksamkeit. Jemand sollte regelmäßig lüften, die Post leeren, den Zählerstand im Blick behalten und nach Schäden sehen. Im Winter muss die Heizung laufen, damit keine Leitungen einfrieren. Auch für Laub, Schnee und morsche Äste ist die Gemeinschaft verantwortlich, in Waldlagen besonders. Halten Sie schriftlich fest, wer das übernimmt, und bezahlen Sie jemanden dafür, wenn sich niemand kümmern kann. Der Versicherer sollte über den Leerstand Bescheid wissen. Wer sich bisher um alles gekümmert hat, sollte dafür auch Anerkennung bekommen, denn genau daraus entstehen oft Spannungen. Auch die Frage, wer den Schlüssel hat, gehört geklärt, ebenso, wer Handwerker oder Interessenten hereinlassen darf.

Wann hilft eine Mediation?

Eine Mediation kann sinnvoll sein, wenn die Gespräche festgefahren sind, aber alle noch grundsätzlich an einer Einigung interessiert sind. Eine neutrale Person führt durch das Gespräch und achtet darauf, dass jeder gehört wird. Die Lösung erarbeiten die Beteiligten selbst. Häufig zeigt sich dabei, was wirklich dahintersteckt, und das Haus ist dann nur noch ein Teil des Gesprächs. Für rechtliche Vereinbarungen bleiben Notar und Rechtsanwalt zuständig. Im Vergleich zu einem langen Rechtsstreit ist das oft günstiger und schont die Beziehungen.

Was bleibt, wenn nichts mehr geht?

Manchmal hilft auch das beste Gespräch nicht. Dann gibt es weitere Möglichkeiten, die Sie unbedingt mit einem Rechtsanwalt durchgehen sollten. So kann ein Erbe, der aussteigen möchte, seinen Anteil grundsätzlich an jemand anderen verkaufen. Die übrigen Erben haben dabei in der Regel ein Vorkaufsrecht, und Käufer für solche Anteile zahlen meist nur mit deutlichem Abschlag. Möglich ist auch, vor Gericht die Zustimmung zu einem Plan für die Aufteilung zu verlangen. Das zieht sich häufig lange hin.

Weg	Was dafür spricht	Was dagegen spricht
Verkauf im Einvernehmen	Meist bester Preis, ruhiger Ablauf	Alle müssen mitmachen
Ein Erbe übernimmt	Haus bleibt in der Familie	Bank und Wertfrage
Erbteil verkaufen	Schneller Ausstieg für einen	Abschläge, Vorkaufsrecht
Vermittlung durch Dritte	Schont die Beziehungen	Setzt Gesprächsbereitschaft voraus
Gerichtliche Klärung	Schafft Klarheit	Dauer, Kosten, Streit
Versteigerung	Beendet die Gemeinschaft	Oft das niedrigste Ergebnis

Als letztes Mittel kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie sollte aber wirklich das letzte Mittel bleiben. Wer dort bietet, hat das Haus meist nur von außen gesehen und kalkuliert vorsichtig, Unterlagen liegen oft nur begrenzt vor, und der Termin kann viele Monate auf sich warten lassen. Rechnen Sie den Beteiligten ruhig vor, was bei einem normalen Verkauf und was bei einer Versteigerung voraussichtlich bleibt. Manchmal bewegt das mehr als jedes Argument.

Wie hilft ein Makler einer Erbengemeinschaft?

Ein erfahrener Makler ist gegenüber den Erben neutral und informiert alle gleichzeitig. Er beschafft Unterlagen, bewertet, vermarktet und verhandelt. Seine Rolle endet dort, wo Recht und Steuern beginnen, und das sollte er offen sagen. Für Erben aus der Ferne organisiert er auch Schlüssel, Besichtigungen und Berichte. Die Provision wird in der Regel erst nach dem notariellen Kaufvertrag fällig und liegt vielerorts bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 %, was für die Gemeinschaft rund 1,8 % des Kaufpreises mehr zum Verteilen bedeutet.

Welcher Makler erzielt in Hohenbrunn den besten Preis?

Für Erben zählt weniger die höchste Anfangszahl als ein Verlauf, den alle mittragen. Den besten Preis erzielt meist, wer eine Einschätzung offen begründet, das Baurecht klärt, ein faires Bieterverfahren organisiert und allen dieselben Informationen gibt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenbrunn?. Zum Ablauf nach einem Erbfall hilft auch der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Hohenbrunn.

Häufige Fragen

Wie löse ich eine Erbengemeinschaft mit Immobilie in Hohenbrunn auf?

Meist durch gemeinsamen Verkauf oder durch Auszahlung einzelner Erben, begleitet vom Notar.

Worüber wird am häufigsten gestritten?

Über den Wert, die Nutzung des Hauses, die laufenden Kosten und das Tempo.

Wie einigen wir uns auf den Wert?

Mit einem gemeinsamen Termin oder bei Misstrauen einem Gutachten, auf das sich alle vorher verständigen.

Wer zahlt die laufenden Kosten?

Die Erben gemeinsam. Am einfachsten ist ein gemeinsames Konto.

Kann ein Erbe allein ein Angebot annehmen?

Grundsätzlich nicht. Über einen Verkauf müssen alle gemeinsam entscheiden.

Hilft eine Mediation?

Oft ja, wenn alle grundsätzlich an einer Einigung interessiert sind.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine gerichtliche Versteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft, meist die letzte Lösung.

Fallen Steuern an?

Das hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie verkaufen.

Fazit

Eine Erbengemeinschaft in Hohenbrunn scheitert selten am Recht, sondern an offenen Streitpunkten: Wert, Übernahme, Nutzung, Kosten, Inhalt, Tempo, Angebote und Verteilung. Wer sie der Reihe nach klärt und gemeinsam informiert bleibt, kommt meist zu einem besseren Ergebnis als mit einem langen Streit. Ellen Günthel begleitet die Verkaufsseite gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung kann ein gemeinsamer erster Schritt sein.