Geerbte Immobilie verkaufen in Hohenpolding: Wenn das Haus nicht leer ist

Die meisten Ratgeber zum Erbe gehen von einem leeren Haus aus. Man räumt aus, ruft einen Makler an und verkauft. In der Praxis sieht es oft anders aus. In Hohenpolding, wo Wohnhäuser, Austragshäuser, Wiesen und Wald oft über Generationen zusammengehören, hinterlässt jemand nicht selten ein Anwesen, in dem noch jemand lebt oder das jemand nutzt. Da wohnt die Schwester des Verstorbenen im oberen Stock. Da gibt es einen Mieter im Austragshaus, ein eingetragenes Wohnungsrecht, einen Landwirt, der seit Jahrzehnten die Wiese mäht, oder das Kind, das nie ausgezogen ist und das Haus nun allein bewohnt.

Dieser Ratgeber beschreibt diese fünf Lagen. Sie erfahren, welche Rechte in der Regel gelten, was sich beim Verkauf ändert und wie sich Gespräche führen lassen, ohne dass Menschen verletzt werden. Danach geht es um die allgemeinen Schritte: Erbnachweis, Fristen, Steuer, Bewertung, Verkauf. Das alles ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade bei bewohnten Häusern sollten Sie früh mit Rechtsanwalt und Notar sprechen. Steuerfragen gehören zum Steuerberater.

Warum ist die erste Frage: Wer nutzt das Haus?

Nach einem Todesfall denkt kaum jemand an Rechtsgrundlagen. Oft weiß auch niemand genau, was vereinbart wurde. Eine Tante wohnt schon lange oben, Miete hat sie nie gezahlt. Der Nachbar mäht die Wiese, und zu Weihnachten kam ein Korb. Solche Absprachen sind typisch, vor allem dort, wo viel Landwirtschaft ist. In Hohenpolding gab es 2020 noch 62 landwirtschaftliche Betriebe. Das macht es nicht einfacher, aber es macht die Klärung wichtig: Für Käufer, Bank und Notar zählt, was gilt und nicht, was sich über Jahre eingespielt hat.

Beginnen Sie mit dem Grundbuch. Abteilung II zeigt eingetragene Rechte wie Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Leibgeding. Sehen Sie dann alte Verträge durch. Fragen Sie Betroffene freundlich, wie sie die Lage verstehen. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, und zwar neutral. Oft stellt sich dabei heraus, dass die Sache weniger kompliziert ist, als zunächst befürchtet.

Wer nutzt das Haus?	Rechtsgrundlage in der Regel	Was beim Verkauf passiert
Mieter	Mietvertrag, auch mündlich möglich	Vertrag geht auf den Käufer über
Berechtigte aus Wohnungsrecht	Eintrag im Grundbuch	Bleibt bestehen, wenn nicht aufgehoben
Pächter	Pachtvertrag, oft mündlich	Läuft im Rahmen der Vereinbarung weiter
Angehörige ohne Vertrag	Oft bloße Duldung	Klärung nötig, ggf. rechtliche Schritte
Miterbe im Haus	Mitbesitz als Erbe	Absprache unter Erben nötig

Lage 1: Es gibt einen Mieter

Ein Mietvertrag endet nicht durch den Tod des Vermieters. Die Erben treten an seine Stelle, und auch der Käufer übernimmt ihn später. Es gilt der Satz „Kauf bricht nicht Miete“. Nehmen Sie deshalb Kontakt auf, teilen Sie mit, wer nun zuständig ist und wohin die Miete fließen soll. Bei mehreren Erben sollte das ein gemeinsames Konto sein. Ein Vermieterwechsel sollte schriftlich angezeigt werden, und Nachweise sind sinnvoll. Klären Sie auch die Kaution und die Nebenkostenabrechnung.

Für den Verkauf bedeutet das: Eine vermietete Einheit spricht vor allem Kapitalanleger an, eine leerstehende eher Selbstnutzer. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an enge Voraussetzungen gebunden, und ein geplanter Verkauf reicht als Kündigungsgrund in aller Regel nicht aus. Fragen Sie vor einem solchen Schritt einen Rechtsanwalt. Manchmal lässt sich gemeinsam mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung finden, etwa ein Auszug mit Unterstützung oder ein Vorkauf durch ihn selbst. Sprechen Sie offen mit ihm. In besonderen Fällen, etwa bei einer in Eigentum umgewandelten Wohnung, kann zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen.

Besichtigungen: Wer in der Wohnung lebt, muss Besichtigungen nur nach Absprache und im zumutbaren Umfang ermöglichen. Ein freundliches Gespräch öffnet hier mehr Türen.

Lage 2: Es gibt ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch

Bei Übergaben auf dem Land wurde oft ein Wohnungsrecht oder ein Leibgeding vereinbart. Solche Rechte stehen im Grundbuch und bleiben beim Verkauf bestehen, solange die berechtigte Person lebt und das Recht nicht aufgehoben wird. Sie sind ein wesentlicher Faktor für den Wert, denn ein Käufer kann das Haus nicht frei nutzen. Eine genaue Einschätzung hängt vom Umfang des Rechts und vom Alter der berechtigten Person ab, und dafür kann ein Sachverständiger sinnvoll sein. Oft ist die Frage, welche Räume betroffen sind und wer die Kosten trägt.

Mögliche Wege: Das Recht bleibt bestehen, und Sie verkaufen an jemanden, der das akzeptiert. Das ist oft ein kleiner Käuferkreis. Oder die berechtigte Person verzichtet gegen eine Abfindung oder Ersatzlösung, zum Beispiel eine neue Wohnung, freiwillig und nach eigener Beratung. Das darf aber nie unter Druck geschehen. Die Person sollte eine eigene unabhängige Beratung bekommen. Stirbt jemand, dessen Wohnungsrecht noch im Grundbuch steht, lässt sich der Eintrag meist mit einer Sterbeurkunde löschen. Der Notar erklärt den Weg.

Lage 3: Es gibt einen Pächter

Eine Wiese oder ein Waldstück ist oft verpachtet, gelegentlich auch der Stall oder das Nebengebäude. Ein Pachtvertrag geht wie ein Mietvertrag auf Erben und später auf den Käufer über. Mündliche Vereinbarungen gelten als wirksam, doch ihre Laufzeit ist unklar, und bei längerer Laufzeit gibt es Formfragen. Sprechen Sie mit dem Pächter, klären Sie Dauer, Pachtzins und Kündigungsfrist, und halten Sie das schriftlich fest. Für einen privaten Käufer ist Klarheit wichtig. Manche möchten die Wiese selbst nutzen, andere sind froh, wenn sie weiter gepflegt wird.

Für den Verkauf bedeutet das: Bei landwirtschaftlichen Flächen kann eine Genehmigung erforderlich sein, und unter Umständen ein Vorkaufsrecht greifen. Vielleicht möchte der Pächter die Fläche selbst kaufen. Das wäre ein guter Weg, wenn der Preis stimmt. Prüfen Sie auch, ob Flächen getrennt vom Haus verkauft werden sollten. Ein früherer Betrieb kann steuerliche Folgen haben. Lassen Sie das vorab vom Steuerberater prüfen.

Lage 4: Angehörige wohnen ohne Vertrag im Haus

Das ist vermutlich die schwierigste Situation. Eine Schwester, ein Bruder, eine Lebensgefährtin, die nicht erbt, oder ein erwachsenes Kind lebt im Haus. Oft gibt es keine schriftliche Regelung. Für den verwitweten Ehepartner oder andere Familienangehörige gibt es zudem gesetzliche Regelungen, etwa den sogenannten Dreißigsten, der eine Weiternutzung für die ersten 30 Tage nach dem Erbfall ermöglicht. Danach kommt es sehr auf den Einzelfall an. Dabei geht es um einen Menschen, der vielleicht auch trauert und nicht weiß, wohin. Ein freundliches Gespräch und eine klare Frist sind besser als ein Brief vom Anwalt am Anfang.

Schritte, die oft helfen: Sprechen Sie zuerst persönlich. Fragen Sie, wie die Person sich die Zukunft vorstellt. Klären Sie, ob eine Vereinbarung denkbar ist, etwa eine befristete Nutzung mit klarem Enddatum gegen Übernahme der Nebenkosten. Unterstützen Sie bei der Suche nach einer Wohnung. In der kleinen Gemeinde gibt es nur wenige Mietangebote, und auch Dorfen oder Landshut sollten mitgedacht werden. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Wenn es nicht vorangeht, lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie etwas unternehmen. Eine Räumung auf eigene Faust ist keine Option. Und auch das Austauschen von Schlössern sollten Sie unterlassen.

Lage 5: Ein Miterbe wohnt im Haus

Wenn einer der Erben selbst im Haus lebt, geht es um die Frage des Ausgleichs. Der Miterbe hat grundsätzlich ein Nutzungsrecht, doch die anderen können unter bestimmten Bedingungen eine Vergütung verlangen. Vielleicht möchte die Person das Haus übernehmen und die anderen auszahlen. Dann braucht es einen Wert, und dafür eine begründete Einschätzung oder einen gemeinsam beauftragten Sachverständigen, außerdem eine Finanzierungszusage und einen Notartermin. Wie Sie den Wert einschätzen, zeigt Immobilienbewertung in Hohenpolding. Möchte sie nicht übernehmen, sollte ein Auszugstermin vereinbart werden, und zwar mit Unterstützung.

Beim Verkauf müssen in der Regel alle Miterben mitwirken. Bei einer Blockade helfen Gespräche, Mediation oder rechtliche Beratung. Als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung, die oft nicht zu einem guten Ergebnis führt. Auch der Verkauf eines Erbteils ist möglich. Dabei haben die Miterben ein Vorkaufsrecht für zwei Monate.

Was gilt unabhängig davon?

Erbnachweis. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift kann ausreichen, sonst ist meist ein Erbschein erforderlich. Das Nachlassgericht ist in der Regel das Amtsgericht Erding.

Fristen. Die Ausschlagung ist binnen 6 Wochen möglich, in bestimmten Fällen 6 Monate. Der Erbfall muss in der Regel binnen 3 Monaten dem Finanzamt angezeigt werden, wenn das nicht schon geschehen ist. Eine Grundbuchberichtigung binnen 2 Jahren ist meist gebührenfrei.

Steuer. Freibeträge liegen für Ehepartner bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro und für Nichten und Neffen meist bei 20.000 Euro. Erben übernehmen die Besitzzeit des Verstorbenen für die zehnjährige Frist. Eine vermietete Einheit ist eine andere steuerliche Lage als ein selbst genutztes Haus. Lassen Sie sich hier unbedingt beraten.

Haus sichern. Falls ein Teil des Hauses leer steht, gilt: Versicherung informieren, Heizung im Winter sichern, Post regeln, Schlüssel notieren. Wer bewohnt, hat vielleicht schon vieles im Blick, doch die Verantwortung liegt bei Ihnen als Eigentümer. Bei Einöden und Weilern unter den 57 Gemeindeteilen fällt zudem ein Schaden nicht sofort auf.

Energie. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht ist entfallen. Dämmpflichten für oberste Geschossdecke und Leitungen können aber greifen. Ein Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.

Zeitraum	Aufgabe	Wer
Erste Tage	Nutzer ansprechen, Haus sichern	Erben, Vertrauensperson
Erste Wochen	Grundbuch lesen, Verträge sammeln	Erben, Notar
Bis 6 Wochen	Ausschlagung prüfen, soweit relevant	Rechtsanwalt, Nachlassgericht
Bis 3 Monate	Erbfall beim Finanzamt anzeigen	Erben, Steuerberater
Danach	Absprachen schriftlich, Wert einschätzen	Erben, Makler, Sachverständiger
Binnen 2 Jahren	Grundbuch berichtigen	Notar, Grundbuchamt

Wie führe ich die Gespräche?

Manche Dinge lassen sich nicht am Telefon klären. Suchen Sie das persönliche Gespräch, möglichst in ruhiger Stimmung. Sagen Sie, was Sie wissen und was noch unklar ist. Schieben Sie nicht „die anderen Erben“ vor, wenn Sie selbst unsicher sind. Hören Sie zu, wie der Mensch die eigene Lage beschreibt. Oft stehen hinter hartem Widerstand Angst und Trauer, und das lässt sich nur im Gespräch erkennen. Machen Sie danach einen konkreten Vorschlag und geben Sie Zeit. Bringen Sie, wenn es schwierig wird, eine neutrale Person mit, der beide Seiten vertrauen. Bei Streit können Sie auch eine Mediation vorschlagen. Schriftliche Absprachen sind wichtig, doch der erste Schritt sollte ein Gespräch sein.

In einem Ort mit überschaubarer Einwohnerzahl hat so ein Vorgang auch Wirkung nach außen. Wer respektvoll vorgeht, hat es später leichter, auch mit den Nachbarn. Das bedeutet aber nicht, dass Sie Ihre Rechte aufgeben sollen. Für diesen Ausgleich hilft eine sachliche, schriftlich dokumentierte Vorgehensweise. Notieren Sie nach jedem Gespräch kurz, was besprochen wurde, und schicken Sie der anderen Person eine freundliche Zusammenfassung. So entsteht kein Missverständnis darüber, wer was gesagt hat, und auch die übrigen Erben bleiben auf dem gleichen Stand. Vereinbaren Sie außerdem, wer das Gespräch führt, damit die betroffene Person nicht von jedem Miterben etwas anderes hört.

Wie läuft der Verkauf mit bewohntem Haus?

Ein bewohntes Haus lässt sich verkaufen, doch der Kreis der Käufer verändert sich. Eine vermietete Einheit spricht Anleger oder Käufer an, die zu warten bereit sind. Mit einem lebenslangen Wohnungsrecht ist es schwieriger. Deshalb sollte der Plan vor der Vermarktung stehen. Klären Sie, was im Exposé stehen muss und wie Besichtigungen organisiert werden. Die berechtigten Personen sollten früh Bescheid wissen. Ein Makler kann die Termine so legen, dass möglichst wenig gestört wird. Fragen Sie, ob Erfahrung mit vermieteten oder belasteten Immobilien vorliegt. Die Kriterien stehen in Makler in Hohenpolding. Die Unterlagen sind in Unterlagen für den Hausverkauf in Hohenpolding beschrieben, den Ablauf finden Sie in Immobilie verkaufen in Hohenpolding.

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Ein Beispiel: die Tante im oberen Stock (erfunden)

Drei Geschwister erben von ihrer Mutter ein Haus. Im oberen Stock lebt seit Jahren die Tante, ohne Vertrag und ohne Miete. Die Geschwister möchten verkaufen, doch keiner traut sich, sie anzusprechen. Schließlich gehen zwei von ihnen an einem ruhigen Nachmittag zu ihr. Sie erfahren, dass die Tante sich ohnehin sorgt, weil die Treppe schwer wird. Gemeinsam schauen sie sich eine kleine Wohnung in der Nähe an, die im Frühjahr frei wird. Bis dahin vereinbaren sie schriftlich eine Nutzung gegen Nebenkosten. Beim Umzug helfen alle. Danach wird das Haus verkauft.

Das Beispiel ist erfunden und geht glücklich aus. Das ist nicht immer so, und in schwierigen Fällen braucht es rechtlichen Rat. Es zeigt aber, wie oft der erste Schritt ein Gespräch ist.

Welcher Makler erzielt in Hohenpolding den besten Preis?

Der beste Preis ist bei einem bewohnten Haus oft eine Frage der Klarheit. Rechte und Verträge sollten früh geklärt sein, und die Zielgruppe muss passen. Wie Sie das und erzielte Preise prüfen, zeigt Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenpolding?.

Häufige Fragen

Endet ein Mietvertrag mit dem Erbfall?

Nein. Die Erben treten in den Vertrag ein, und auch ein Käufer übernimmt ihn.

Kann ich trotz Wohnungsrecht verkaufen?

Ja, aber das Recht bleibt bestehen und verändert den Wert stark. Der Notar erklärt die Einzelheiten.

Was ist mit einem mündlichen Pachtvertrag?

Er kann wirksam sein. Klären Sie Dauer und Bedingungen und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest.

Darf ein Angehöriger ohne Vertrag im Haus bleiben?

Das hängt vom Einzelfall ab. Suchen Sie das Gespräch und holen Sie rechtlichen Rat ein.

Muss ein Miterbe, der im Haus wohnt, Miete zahlen?

Unter bestimmten Bedingungen kann ein Ausgleich verlangt werden. Ein Rechtsanwalt berät dazu.

Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?

In der Regel ja. Bei Streit gibt es verschiedene Wege, zu denen Sie sich beraten lassen sollten.

Brauche ich immer einen Erbschein?

Nicht immer. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift kann genügen.

Wie viel ist ein Haus mit Wohnungsrecht wert?

Das hängt von Umfang und Berechtigten ab. Ein Sachverständiger hilft, das einzuschätzen.

Fazit

Wer eine geerbte Immobilie in Hohenpolding verkaufen möchte, sollte zuerst klären, wer sie nutzt und aus welchem Recht. Sprechen Sie früh mit den Betroffenen, halten Sie Absprachen schriftlich fest und lassen Sie sich beraten. Für eine erste Einschätzung und den Verkauf erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen Einstieg bietet die kostenlose Wertermittlung.