Geerbte Immobilie verkaufen in Sankt Wolfgang: 10 Fragen an den Notar
Nach einem Erbfall sitzt man früher oder später beim Notar. Viele Erben gehen unvorbereitet in dieses Gespräch und merken erst auf dem Heimweg, was sie alles nicht gefragt haben. Dabei ist der Termin eine gute Gelegenheit, Ordnung in die Sache zu bringen. Gerade bei einem Anwesen in einem der 150 Gemeindeteile von Sankt Wolfgang stecken im Grundbuch oft alte Rechte, frühere Übergaben und Flächen, die auf den ersten Blick niemand mehr zuordnen kann.
Dieser Ratgeber ist deshalb um zehn Fragen aufgebaut, die Sie dem Notar stellen können. Zu jeder Frage erfahren Sie, warum sie wichtig ist und was Sie vorher bereitlegen sollten. Anschließend geht es um das, was nicht in die Zuständigkeit des Notars fällt: Steuer, Familie, Räumung und den Weg zum Käufer. Die Informationen ersetzen keine Beratung. Rechtliche Fragen klären Sie mit Notar oder Rechtsanwalt, steuerliche mit einem Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Bereiten Sie den Notartermin mit einer Liste vor und bringen Sie Unterlagen mit.
- Für einen Verkauf müssen meist alle Erben im Grundbuch eingetragen oder ihr Erbrecht nachgewiesen sein.
- Eine Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist in der Regel gebührenfrei.
- Alle Miterben müssen mitwirken, und Vollmachten sparen Reisen.
- Alte Rechte im Grundbuch sollten vor dem Verkauf geklärt werden.
- Der Notar berät neutral, Steuern gehören zum Steuerberater.
- Ein Verkauf gelingt am besten, wenn die Erben sich vorher einig sind.
Warum lohnt sich die Vorbereitung auf das Gespräch?
Ein Notar erklärt, was rechtlich nötig ist. Er kann aber nur auf das eingehen, was er weiß. Bringen Sie deshalb mit: Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden, Sterbeurkunde, Personalausweise, die Grundbuchdaten und eine Übersicht, wer zu den Erben gehört. Notieren Sie, was Sie vorhaben, und ob sich alle einig sind. Fragen Sie vorab, welche Kosten für das Gespräch und die einzelnen Schritte entstehen. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und nach dem Wert. Und überlegen Sie, wer an dem Gespräch teilnimmt. Manche Dinge lassen sich einfacher klären, wenn alle Erben dabei sind, gegebenenfalls auch per Video, soweit der Notar das anbietet.
Frage 1: Wie weisen wir nach, dass wir Erben sind?
Das Grundbuchamt braucht einen Nachweis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift vor, reicht das oft aus. Andernfalls ist in der Regel ein Erbschein vom Nachlassgericht nötig. Bei einem Wohnsitz des Verstorbenen in Sankt Wolfgang ist meist das Amtsgericht Erding als Nachlassgericht zuständig. Der Notar kann den Antrag aufnehmen und auch die Kosten nennen. Weil ein Erbschein mit Kosten verbunden ist, sollten Sie vorher fragen, ob er wirklich nötig ist.
Bereitlegen: Testament oder Erbvertrag, Sterbeurkunde, Geburts- und Heiratsurkunden, soweit verlangt.
Frage 2: Müssen wir ins Grundbuch eingetragen werden?
Vor einem Verkauf müssen die Erben in der Regel im Grundbuch stehen oder zumindest durch den Nachweis legitimiert sein. Die Einzelheiten hängen vom Fall ab. Eine Berichtigung ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall meist gebührenfrei. Wird schnell verkauft, kann unter Umständen eine Eintragung entbehrlich sein. Fragen Sie den Notar, was in Ihrem Fall gilt und wie sich der Ablauf am einfachsten gestaltet.
Bereitlegen: Grundbuchauszug, Nachweis der Erbfolge.
Frage 3: Was bedeuten die Einträge in Abteilung II und III?
Bei älteren Anwesen stehen dort oft Einträge, die kaum jemand versteht: ein Leibgeding, ein Wegerecht, eine Wasserleitung, eine Grundschuld einer längst aufgelösten Sparkasse. Lassen Sie sich jeden Eintrag erklären. Ein altes Leibgeding für einen Menschen, der längst verstorben ist, lässt sich meist mit einer Sterbeurkunde löschen. Eine Grundschuld kann getilgt sein und trotzdem noch eingetragen. Für eine Löschung brauchen Sie dann eine Bewilligung der Bank. Eine solche Klärung kostet Zeit, weshalb Sie früh beginnen sollten.
Bereitlegen: alte Verträge, Unterlagen zu früheren Krediten, Hinweise zu Berechtigten.
Frage 4: Gehören alle Flächen wirklich dazu?
Bei Höfen und älteren Anwesen sind die Flächen oft auf mehrere Flurstücke und manchmal auf verschiedene Grundbuchblätter verteilt. Bitten Sie den Notar, das Grundbuch auf alle Eintragungen zu prüfen. Vergleichen Sie mit der Flurkarte. Vielleicht gehört der Weg zum Haus gar nicht dazu, oder ein Stück Wald steht noch auf einem Vorfahren. Sprechen Sie das an. Ein solches Thema ist lösbar, aber es sollte nicht erst beim Kaufvertrag auftauchen. In einer Gemeinde mit Gemarkungen wie Gatterberg, Jeßling, Lappach, Pyramoos, Sankt Wolfgang, Schönbrunn und Tann lohnt ein Blick, wo alles eingetragen ist.
Bereitlegen: Flurkarten, alte Übergabeverträge, Liste der genutzten Flächen.
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Frage 5: Wer muss beim Verkauf mitwirken?
In einer Erbengemeinschaft müssen in der Regel alle Miterben einem Verkauf zustimmen und mitunterschreiben. Ist jemand minderjährig oder steht unter Betreuung, kann eine gerichtliche Genehmigung nötig sein. Das dauert. Sprechen Sie das an, sobald es sich abzeichnet. Lehnt jemand ab, gibt es mehrere Wege, etwa eine Einigung, die Übertragung des Erbteils oder im äußersten Fall die Teilungsversteigerung. Bevor es so weit kommt, kann eine Mediation helfen. Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, was für Ihren Fall sinnvoll ist. Der Notar berät neutral und vertritt keine Seite.
Bereitlegen: Namen und Adressen aller Beteiligten, Hinweise auf Betreuungen.
Frage 6: Brauchen wir Vollmachten?
Wenn Erben weit entfernt leben, spart eine Vollmacht Reisen. Oft ist dafür eine notarielle Form nötig, denn beim Grundbuchamt müssen die Unterschriften beglaubigt sein. Besprechen Sie, wer wen bevollmächtigt und wofür. Eine Vollmacht lässt sich begrenzen, zum Beispiel nur auf den Verkauf zu bestimmten Bedingungen. Im Ausland lebende Erben sollten früh klären, wie die Unterschrift anerkannt wird. Auch eine zu Lebzeiten vom Verstorbenen erteilte Vollmacht kann noch eine Rolle spielen, aber sie ist nicht in jedem Fall nutzbar. Fragen Sie nach.
Bereitlegen: Adressen, gewünschter Umfang der Vollmacht.
Frage 7: Gibt es Vorkaufsrechte?
Beim Verkauf eines Erbteils haben Miterben ein Vorkaufsrecht, und zwar für zwei Monate. Beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen kann eine Genehmigung erforderlich sein, und unter Umständen kann ein Landwirt vorrangig zum Zug kommen. Auch für die Gemeinde gibt es unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht. Der Notar prüft das bei der Abwicklung. Sie sollten aber vorher wissen, ob es einen längeren Weg bedeuten kann. Das ist besonders wichtig, wenn Sie Wiese oder Wald mitverkaufen möchten.
Bereitlegen: Hinweise zu den Flächen, Pachtverträge.
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Frage 8: Was steht im Kaufvertrag zu Mängeln?
Bei einem geerbten Haus kennen die Erben den Zustand oft nur ungefähr. Üblich ist ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel, soweit nichts verschwiegen wird. Lassen Sie sich erklären, was das bedeutet. Bekannte Mängel gehören offen benannt, denn arglistiges Verschweigen schützt der Ausschluss nicht. Ein Hinweis, dass das Haus von den Erben nie selbst bewohnt wurde, gehört gegebenenfalls in den Vertrag. Bei privaten Käufern soll der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, und auch Sie sollten ihn in Ruhe lesen.
Bereitlegen: Mängelliste, Hinweise auf frühere Schäden.
Frage 9: Wie läuft die Zahlung und Übergabe?
Besprechen Sie Fälligkeit, Übergabetermin und die Löschung alter Rechte. Bei mehreren Erben stellt sich die Frage, wohin der Kaufpreis fließt. Häufig geht er auf ein gemeinsames Konto oder wird im Vertrag direkt aufgeteilt, soweit das möglich ist. Fragen Sie, ob eine Treuhand über ein Notaranderkonto in Ihrem Fall sinnvoll ist. Sie ist nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse üblich und verursacht zusätzliche Kosten.
Bereitlegen: Bankverbindungen, Vorstellung zum Übergabetermin, Stand der Räumung.
Frage 10: Was kostet das alles, und wer zahlt?
Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer. Kosten für Erbschein oder Löschungen liegen in der Regel bei den Erben. Fragen Sie nach einer Aufstellung und danach, was nötig und was nur empfehlenswert ist. Auch Maklerkosten sind ein Thema, aber nicht beim Notar. Die Teilungsregeln dazu erklären wir weiter unten.
| Frage | Warum wichtig | Wer hilft zusätzlich |
|---|---|---|
| Erbnachweis | Grundlage für alles | Nachlassgericht |
| Grundbuch | Gebührenvorteil, Verkaufsfähigkeit | Grundbuchamt |
| Einträge | Löschung dauert | Bank, Berechtigte |
| Flächen | Alles im Verkauf enthalten | Vermessungsamt |
| Mitwirkung | Verkauf braucht alle | Rechtsanwalt, Mediation |
| Vollmachten | Spart Reisen | Notar |
| Vorkaufsrechte | Verlängern den Weg | Landwirtschaftsbehörde, Gemeinde |
| Mängel | Schutz der Erben | Makler, Sachverständiger |
| Zahlung, Übergabe | Sicherer Ablauf | Bank |
| Kosten | Klare Planung | Steuerberater, Makler |
Was gehört nicht zum Notar?
Steuer. Freibeträge, Spekulationsfrist und mögliche Besonderheiten bei früheren Höfen beantwortet Ihr Steuerberater. Als Orientierung: Ehepartner haben 500.000 Euro Freibetrag, Kinder 400.000 Euro, Nichten und Neffen in der Regel 20.000 Euro. Eine Immobilie, die Erben innerhalb von zehn Jahren seit dem Kauf des Verstorbenen verkaufen, kann Spekulationssteuer auslösen, denn Erben übernehmen die Besitzzeit. Bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Das Finanzamt erwartet eine Anzeige des Erbfalls binnen drei Monaten, soweit nicht ein Notar oder Gericht bereits informiert hat. Ein früherer landwirtschaftlicher Betrieb kann besondere steuerliche Folgen haben. Bitte lassen Sie das vor einem Verkauf prüfen.
Familie. Wie viel welches Geschwister in den letzten Jahren getan hat, ist keine notarielle Frage. Vieles lässt sich besser am Küchentisch oder in einer Mediation klären.
Räumung. Es ist oft nicht die Rechtslage, die den Verkauf verzögert, sondern der volle Dachboden. Beginnen Sie mit Papieren, Bildern und persönlichen Dingen und verabreden Sie, wie mit Erbstücken umzugehen ist. Holen Sie für den Rest ein Angebot eines Räumungsbetriebs ein.
Wert. Der Notar nennt keinen Preis. Wie Land, Wald und Haus in eine Einschätzung einfließen, erklärt Immobilienbewertung in Sankt Wolfgang. Bei Streit ist ein Sachverständiger oft der richtige Weg.
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Wie gehen wir nach dem Termin weiter vor?
Halten Sie fest, wer was bis wann erledigt. Schicken Sie allen Miterben eine kurze Zusammenfassung. So bleibt niemand außen vor. Danach folgen in der Regel diese Schritte: Erbnachweis beantragen, Grundbuch klären, Unterlagen sammeln, Wert einschätzen, Vertrieb entscheiden. Wenn das Haus leersteht, kümmern Sie sich schon vorher um Versicherung, Heizung im Winter, Lüftung, Post und Pflege des Grundstücks. Melden Sie der Gebäudeversicherung den Leerstand, sonst kann der Schutz leiden. Ein Bekannter aus dem Dorf, der gelegentlich vorbeischaut, ist auf dem Land mehr wert als jede Alarmanlage. Klären Sie aber, wer einen Schlüssel hat.
| Zeitraum | Aufgabe | Wer |
|---|---|---|
| Sofort | Haus sichern, Versicherung informieren | Alle, einer koordiniert |
| Bis 3 Monate | Erbfall anzeigen, soweit nötig | Erben, Steuerberater |
| 6 Wochen | Ausschlagungsfrist im Blick behalten, sonst unter Umständen 6 Monate | Rechtsanwalt, Nachlassgericht |
| Erste Wochen | Notartermin mit Fragenliste | Alle oder Vertretung |
| Danach | Unterlagen, Bewertung, Vertrieb | Koordinator, Makler |
| Binnen 2 Jahren | Grundbuchberichtigung gebührenfrei | Notar, Grundbuchamt |
Beim Thema Ausschlagung gilt: Wer sich unsicher ist, ob Schulden im Nachlass stecken, sollte schnell handeln. Sehen Sie Kontoauszüge, Kreditverträge und offene Rechnungen durch, soweit Sie Zugang haben. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas annehmen oder verkaufen. Bereits das Verkaufen kann als Annahme gewertet werden.
Was ist mit Heizung und Energie?
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, auch nach einem Erbfall. Eine pauschale Austauschpflicht nach dem Eigentümerwechsel ist gestrichen. Es gibt aber Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen, und bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen können sie in bestimmten Fällen den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren treffen. Einzelheiten klärt ein Energieberater oder der Schornsteinfeger. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Beauftragen Sie ihn also rechtzeitig, auch wenn Sie selbst nie in dem Haus gewohnt haben.
Lohnt sich ein Makler für Erben?
Das hängt davon ab, wie viel Sie selbst tun möchten und können. Viele Erben leben nicht in der Region. Ein Makler kann Termine, Unterlagen und Fragen übernehmen, Interessenten prüfen und allen Erben regelmäßig berichten. Wichtig ist eine klare Absprache: Wer spricht für die Erbengemeinschaft, und wie werden Angebote entschieden? Bei einem Wohnhaus oder einer Wohnung und einem privaten Käufer darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bei einer Doppeltätigkeit muss die Provision gleich hoch sein. Fällig wird der Käuferanteil erst, wenn die Verkäuferseite nachweislich gezahlt hat. Mit neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Die Details erläutern die Ratgeber Günstiger Makler in Sankt Wolfgang und Makler in Sankt Wolfgang.
Ein Beispiel: drei Geschwister und ein Leibgeding (erfunden)
Drei Geschwister erben ein Anwesen in einem Weiler. Zwei wohnen in München, eins in Hamburg. Im Grundbuch steht ein Leibgeding für die Großtante, die vor 20 Jahren starb. Sie finden außerdem einen Übergabevertrag von früher und wundern sich, warum ein Waldstück nicht auftaucht. Die Älteste bringt zum Notartermin eine Liste mit, und in einer Stunde ist klar: Das Leibgeding lässt sich mit einer Sterbeurkunde löschen, und das Waldstück steht auf einem eigenen Grundbuchblatt. Aus Hamburg kommt eine beglaubigte Vollmacht, und der Verkauf kann ein paar Wochen später beginnen.
Das Beispiel ist erfunden. Es zeigt nur, wie viel eine vorbereitete Stunde beim Notar klären kann.
Welcher Makler erzielt in Sankt Wolfgang den besten Preis?
Der beste Preis ist am Ende das tatsächliche Ergebnis und nicht die erste Zahl im Gespräch. Achten Sie auf begründete Spannen, ehrliche Aussagen zu Land und Gebäuden sowie einen geprüften Käufer. Bei Erben kommt hinzu: Wer berichtet allen gleich gut? Eine Prüfliste enthält der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Sankt Wolfgang?. Was zusammengetragen werden sollte, steht in Unterlagen für den Hausverkauf in Sankt Wolfgang, und den Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Sankt Wolfgang.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Sankt Wolfgang von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Muss ich sofort zum Notar?
Das hängt vom Fall ab. Ein früher Termin spart oft Umwege, vor allem wenn mehrere Erben beteiligt sind.
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nicht immer. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift kann ausreichen.
Wer zahlt den Notar beim Kaufvertrag?
Üblicherweise der Käufer. Kosten für Erbnachweis und Löschungen tragen meist die Erben.
Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?
Grundsätzlich müssen alle mitwirken. Bei Streit berät ein Rechtsanwalt zu den möglichen Wegen.
Was ist ein Leibgeding?
Eine alte Form der Altersversorgung bei Übergaben, oft mit Wohnrecht. Ein überholter Eintrag lässt sich häufig löschen.
Muss ich die Heizung nach dem Erbe tauschen?
Eine pauschale Pflicht gibt es nicht mehr. Dämmpflichten können aber greifen, und ein Energieberater klärt das.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Das kann sein, je nach Kaufdatum und Nutzung. Ein Steuerberater prüft das vorab.
Kann ich aus der Ferne verkaufen?
Ja, mit Vollmachten und einem Ansprechpartner vor Ort. Den Notartermin sollten Sie früh planen.
Fazit
Wer eine geerbte Immobilie in Sankt Wolfgang verkaufen möchte, sollte mit einer Fragenliste zum Notar gehen. Erbnachweis, Grundbuch, alte Rechte und Flächen lassen sich so früh klären, und Steuern gehören zum Steuerberater. Für Wertermittlung und Verkauf ist Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 erreichbar, gern auch über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung gibt die kostenlose Wertermittlung.
