Günstiger Makler in Oberhaching: Woher eine niedrige Provision kommt und woran Sie gute Angebote erkennen

Bei Immobilienpreisen im Münchner Süden macht die Maklerprovision schnell einen großen Betrag aus. Kein Wunder also, dass viele Eigentümer in Oberhaching nach einem günstigen Makler suchen. Mit dem Wort „günstig“ kommt aber auch das Misstrauen: Wer weniger verlangt, muss doch irgendwo sparen, und vielleicht ausgerechnet an meinem Haus? Die ehrliche Antwort lautet: Das kommt darauf an, wo gespart wird. Am teuren Büro und an aufwendiger Werbung zu sparen, schadet Ihnen nicht. An Fotos, Besichtigungen und Verhandlung dagegen schon.

Dieser Ratgeber zeigt, woraus sich die Kosten eines Maklers zusammensetzen, wo Einsparungen möglich sind und wo nicht und wie Sie bei den verschiedenen Modellen genau hinsehen sollten: Prozentsatz, Pauschale, Portal und „Provisionsfrei“. So können Sie Angebote für Ihre Immobilie in Deisenhofen, Furth oder den Ortsteilen sinnvoll vergleichen. Allgemeine Fragen zur Provision beantwortet ergänzend der Ratgeber Maklerprovision in Oberhaching. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Warum ist die Provision so hoch, und wofür wird sie verwendet?

Viele Eigentümer sehen nur die Summe am Ende. Dahinter stehen aber laufende Kosten: Miete für Büroräume, Gehälter, Portalgebühren, Fotograf, Software, Versicherungen und Weiterbildung. Hinzu kommen Marketing und die Akquise neuer Aufträge. Außerdem wird nicht jeder Auftrag zum Verkauf. Der Makler bezahlt also auch die Arbeit an Objekten, die am Ende keine Provision bringen. Wer einen hohen Anteil seiner Aufträge verkauft, kann daher pro Abschluss mit weniger auskommen.

Bei großen Summen wie im Münchner Süden zeigt sich zudem ein Effekt, den Eigentümer zu Recht hinterfragen: Eine Wohnung in Deisenhofen macht nicht weniger Arbeit als ein Haus in Grünwald, aber die Provision richtet sich am Kaufpreis aus. Das ist kein Vorwurf, sondern ein guter Grund für einen Vergleich.

Wo kann ein Makler sparen, ohne dass Sie es merken?

Es gibt mehrere Posten, die mit Ihrem Verkauf wenig zu tun haben.

Kostenpunkt	Was es bringt	Kann entfallen?
Ladenlokal in bester Lage	Sichtbarkeit im Ort	Ja, Käufer suchen online
Printanzeigen, Plakate, Autos	Bekanntheit des Maklers	Meist ja
Franchisegebühren	Markenname	Ja
Große Verwaltung	Interne Abläufe	Durch digitale Abläufe reduzierbar
Kaltakquise und Werbebriefe	Neue Aufträge	Ja, Empfehlungen sind günstiger
Provisionsteilung mit Vermittlungsportalen	Kontakte	Ja

Fragen Sie jeden Makler, wie seine Kosten aussehen. Wer erklären kann, warum er günstiger arbeitet, ist glaubwürdiger als jemand, der nur den Preis senkt. Niedrige Fixkosten sind ein stabiler Grund für eine niedrige Provision.

Wo darf ein Makler nicht sparen?

Andere Punkte bestimmen dagegen direkt Ihren Verkaufserfolg. Hier sollte keine Einsparung stattfinden, und das lässt sich vor dem Auftrag prüfen.

• Bewertung: eine Besichtigung vor Ort und eine Begründung mit Vergleichsverkäufen
• Fotos: professionell und bei gutem Licht, auch vom Garten
• Exposé: individueller Text und vollständige Angaben
• Inserate: Präsenz auf den wichtigen Portalen
• Besichtigungen: persönlich und vorbereitet, mit Prüfung der Interessenten
• Käuferprüfung: Bankbestätigung vor dem Notartermin
• Verhandlung: mit Argumenten und Rücksprache mit Ihnen
• Begleitung: bis Notartermin und Übergabe

Lassen Sie sich diese Punkte zeigen, nicht nur versprechen. Ein aktuelles Exposé sagt mehr als jede Zusage. Wer hier spart, kann den Vorteil der niedrigen Provision schnell wieder verspielen, denn ein schlechter Auftritt kostet mehr, als die Ersparnis bringt.

Welche Modelle gibt es?

Am Markt finden sich verschiedene Preismodelle, die sich schwer vergleichen lassen. Die Übersicht hilft bei der Einordnung.

Modell	So funktioniert es	Darauf sollten Sie achten
Reduzierter Prozentsatz	Niedriger Satz bei voller Leistung	Leistungsumfang schriftlich
Festpreis oder Pauschale	Fester Betrag, oft in Stufen	Wann fällig, auch ohne Verkauf?
Teilservice	Sie übernehmen Besichtigungen	Eigener Aufwand, Kompetenz
Online-Vermittlung	Plattform mit Partnermaklern	Wer arbeitet tatsächlich vor Ort?
Eigenes Inserat	Nur Portalgebühr	Gesamte Arbeit bei Ihnen

Vor allem bei Pauschalen sollten Sie fragen, ob sie erfolgsunabhängig sind. Ein Betrag, der schon vor dem ersten Inserat fällig wird, verlagert das Risiko auf Sie. Bei Teilservice-Modellen sollten Sie sich fragen, ob Sie Besichtigungen und Verhandlungen wirklich selbst führen möchten, denn gerade dort entscheidet sich viel.

Was bedeutet „provisionsfrei“ für Verkäufer?

Manche Angebote werben damit, dass Verkäufer nichts zahlen. Sehen Sie genau hin. Bei einem Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020: Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen. Wird für beide Seiten gearbeitet, müssen die Anteile gleich hoch sein. Ein Modell, das den Verkäufer komplett freistellt und alles dem privaten Käufer auferlegt, ist deshalb in vielen Fällen nicht möglich. Kapitalanleger oder Unternehmen als Käufer können anders behandelt werden. Fragen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt.

Wie vergleiche ich Angebote richtig?

Vergleichen Sie, was Ihnen am Ende bleibt, und nicht den Prozentsatz allein. Wer 1,785 % zahlt, behält 98,215 % des Kaufpreises, wer 3,57 % zahlt, 96,43 %. Der teurere Makler muss also rund 1,8 % mehr erzielen, um den Unterschied auszugleichen. Ob ihm das gelingt, weiß vorher niemand, die Provision steht dagegen fest. Umgekehrt nützt auch die niedrigste Provision nichts, wenn zu niedrig verkauft wird, was sich nur über belegte Ergebnisse einschätzen lässt.

Vergleichspunkt	Warum er zählt
Provisionssatz und Mehrwertsteuer	Grundlage der Rechnung
Zusatzkosten und Pauschalen	Gesamtkosten, auch ohne Verkauf
Leistungsumfang	Was tatsächlich enthalten ist
Erzielte Verkaufsergebnisse	Hinweis auf den Preis, der möglich ist
Vertragslaufzeit und Kündigung	Wie frei Sie bleiben

Wie erkenne ich unseriöse Billigangebote?

Warnsignale sind niedrige Sätze mit vielen Zusatzkosten im Kleingedruckten, Vorauszahlungen, sehr lange Laufzeiten, fehlende Angaben zum Unternehmen im Impressum und Makler, die eine Bewertung nur am Telefon nennen. Vorsicht auch bei einem niedrigen Satz, der mit einem überhöhten Lockpreis kombiniert wird. Das ist für Sie die teuerste Kombination, denn lange Vermarktung und spätere Preissenkungen kosten weit mehr als die gesparte Provision. Wie Sie das prüfen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Oberhaching.

Kann ich mit einem teuren Makler verhandeln?

Ja, die Höhe ist frei vereinbar. Viele Makler sind in gewissem Rahmen beweglich, gerade bei gut verkäuflichen Immobilien. Fragen Sie aber, ob der Leistungsumfang gleich bleibt, und überlegen Sie, wie sich ein Nachlass auf den Einsatz auswirkt. Ein Makler, der sich auf einen Satz weit unter seinem normalen Preis einlässt, gibt sich möglicherweise weniger Mühe. Ein Makler, dessen Kalkulation von Anfang an niedrig ist, hat dieses Problem nicht. Er hat aber auch wenig Spielraum für weitere Nachlässe.

Lohnt sich ein günstiger Makler auch bei einem Hof?

Bei einem Anwesen in Oberbiberg oder Kreuzpullach ist die Arbeit oft größer: mehr Unterlagen, längere Vermarktung, mehr Fragen zum Baurecht. Die Provision richtet sich aber wiederum nach dem Kaufpreis, der oft hoch ist. Wichtiger als der Satz ist hier, ob der Makler Erfahrung mit solchen Objekten hat. Fragen Sie nach vergleichbaren Verkäufen, und lassen Sie sich erklären, wie er vorgehen würde. Ein niedriger Satz und Erfahrung schließen sich nicht aus, aber Erfahrung sollte bei solchen Objekten Vorrang haben.

Wann kann eine höhere Provision gerechtfertigt sein?

Nicht jeder höhere Satz ist überzogen. Ein Makler, der tatsächlich regelmäßig deutlich bessere Ergebnisse erzielt als andere, kann sein Geld wert sein, wenn er das belegen kann. Auch bei sehr aufwendigen Objekten, die viel Vorarbeit brauchen, etwa einem Anwesen mit ungeklärtem Baurecht oder einem Verkauf mit vielen zerstrittenen Erben, ist ein größerer Einsatz denkbar. Die Frage ist aber immer: Was bekomme ich zusätzlich, und lässt sich das nachweisen?

Ein großer Name oder ein schönes Büro rechtfertigen allein keinen höheren Satz, denn davon hat Ihr Haus wenig. Rechnen Sie im Zweifel nach. Bei einem um 1,785 Prozentpunkte höheren Satz muss der Makler über Monate hinweg rund 1,8 % mehr erzielen, nur damit Sie gleich dastehen. Lassen Sie sich zeigen, wie nah seine Ergebnisse am ersten Inserat lagen und wie sie im Vergleich zu anderen Verkäufen in der Gegend ausfielen. Wer das nicht belegen kann, sollte auch nicht mehr verlangen.

Wie prüfe ich die Leistung vor der Unterschrift?

Die Leistung eines Maklers lässt sich überraschend gut vorab prüfen. Suchen Sie auf den Portalen nach seinen aktuellen Angeboten und vergleichen Sie Fotos, Texte und die Angaben zur Lage. Melden Sie sich gern auch einmal als Interessent bei einem seiner Inserate. Wie schnell kommt die Antwort? Ist sie freundlich und vollständig? Wird nach der Finanzierung gefragt? So erleben Sie genau das, was später Ihre Käufer erleben werden.

Vereinbaren Sie außerdem, was konkret geschuldet ist. Ein qualifizierter Alleinauftrag enthält oft eine Tätigkeitspflicht, und Sie können darin festhalten, welche Leistungen erbracht werden und wie oft berichtet wird. So haben Sie etwas in der Hand, falls sich nach der Unterschrift wenig tut. Bei einem Festpreis oder einem reduzierten Satz ist diese Klarheit besonders wichtig.

Was bringt die Ersparnis konkret?

Beim Verkauf gehen viele Beträge an Dritte, doch die Provision ist einer der wenigen Posten, die Sie sicher beeinflussen können. Während der Kaufpreis erst am Markt entsteht, steht der Satz von vornherein fest. Das Gesparte verbleibt bei Ihnen und kann in die neue Wohnung, in den Ruhestand oder an die Kinder gehen. Für Erbengemeinschaften bedeutet es einen höheren Betrag zur Verteilung, und für Kapitalanleger eine bessere Gesamtrendite ihrer Investition.

Lassen Sie sich davon aber nicht zu einer vorschnellen Entscheidung verleiten. Eine niedrige Provision sollte der zweite Schritt sein, nachdem Sie sich davon überzeugt haben, dass die Arbeit stimmt. Beides zusammen ist das Ziel: gute Arbeit und faire Konditionen.

Was passiert, wenn ich den Makler wechseln möchte?

Läuft ein Vertrag und passiert wenig, stellt sich die Frage nach dem Wechsel. Bei einem einfachen Maklerauftrag ist das meist unkompliziert. Bei einem Alleinauftrag müssen Sie dagegen die vereinbarte Laufzeit abwarten oder ordentlich kündigen, sofern der Vertrag das vorsieht. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann eine außerordentliche Kündigung möglich sein. Prüfen Sie auch eine mögliche Nachwirkungsklausel, nach der ein Käufer, den der frühere Makler nachgewiesen hat, noch eine Provision auslösen kann. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten. Fragen Sie den neuen Makler auch, wie er mit einem bereits öffentlich bekannten Inserat umgeht, denn ein Neustart sollte anders aussehen als eine bloße Wiederholung.

Für wen lohnt sich welcher Weg?

Wer viel Zeit, Marktkenntnis und eine einfach zu verkaufende Wohnung hat, kann über einen Teilservice oder sogar einen Privatverkauf nachdenken. Wer berufstätig ist, weit entfernt wohnt, ein älteres Haus verkauft oder gemeinsam mit Geschwistern entscheidet, profitiert meist davon, wenn eine Person die gesamte Arbeit übernimmt. In diesen Fällen ist ein vollständiger Service zu einem niedrigen Satz oft sinnvoller als ein Festpreis mit Eigenleistung, weil Besichtigungen und Verhandlung genau dort am wichtigsten sind, wo die eigene Erfahrung fehlt.

Welche Kosten fallen neben der Provision an?

Neben der Provision entstehen gegebenenfalls Kosten für Energieausweis, Grundbuchauszug, Löschung von Grundschulden und eine Vorfälligkeitsentschädigung, die vor allem bei laufender Zinsbindung ins Gewicht fällt. Die Kosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Bei vermieteten Immobilien kann die zehnjährige Spekulationsfrist eine Rolle spielen, wozu Ihr Steuerberater Auskunft gibt. Rechnen Sie diese Punkte in Ihre Gesamtkalkulation ein, damit Sie wissen, was übrig bleibt.

Warum kann neues // nest mit 1,785 % arbeiten?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das liegt an unserer Aufstellung. Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, jede betreut ihr eigenes Gebiet und hat dadurch kurze Wege. Auf ein Büro in Prestigelage verzichten wir bewusst, und viele Abläufe von der Terminvergabe bis zur Unterlagenverwaltung sind digital organisiert. Bewertung, professionelle Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notarbegleitung bleiben vollständig enthalten.

Die Provision wird erst nach dem notariellen Kaufvertrag fällig. Auf ImmoScout24 bewerten uns Eigentümer und Käufer mit „Exzellent“. Einen Überblick über faire Konditionen gibt der Ratgeber Fairer Makler in Oberhaching.

Welcher Makler erzielt in Oberhaching den besten Preis?

Der günstigste Satz ist nicht automatisch das beste Ergebnis, und der teuerste Makler auch nicht. Den besten Preis erzielt, wer Ihre Immobilie realistisch bewertet, zum Teilmarkt passend vermarktet und sicher verhandelt. Fragen Sie deshalb auch bei einem günstigen Anbieter nach Ergebnissen aus der Gegend. Mehr dazu im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberhaching?.

Welche Fragen sollte ich stellen?

• Was ist in Ihrem Satz enthalten, und was kostet extra?
• Warum können Sie so kalkulieren?
• Wird etwas auch dann fällig, wenn nicht verkauft wird?
• Wer fotografiert, und wer führt die Besichtigungen?
• Wie viele Objekte betreuen Sie gleichzeitig?
• Wie viele vergleichbare Immobilien haben Sie zuletzt in Oberhaching und Umgebung verkauft?
• Wie lang läuft der Vertrag?

Wie arbeitet Ellen Günthel in Oberhaching?

Ellen Günthel zeigt Ihnen gern aktuelle Exposés und erklärt, was die Leistung bei einer Provision von 1,785 % umfasst. Sie betreut den Verkauf persönlich. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Mehr lesen Sie beim Immobilienmakler Oberhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Was kostet ein Makler in Oberhaching?

Vielerorts sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, die Höhe ist aber frei vereinbar.

Was zahle ich bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also 50 % weniger, erst nach dem notariellen Kaufvertrag.

Wo spart ein günstiger Makler?

Im besten Fall an Büro, Werbung und Verwaltung, nicht an Bewertung, Präsentation und Verhandlung.

Sind Pauschalen sinnvoll?

Sie können günstig sein. Prüfen Sie aber, ob sie auch ohne Verkauf fällig werden.

Geht es für Verkäufer auch ganz provisionsfrei?

Bei Verbrauchern als Käufern ist das nur eingeschränkt möglich, klären Sie das im Einzelfall.

Wie vergleiche ich Angebote?

Über das, was am Ende bleibt, und den tatsächlichen Leistungsumfang.

Ist Verhandeln möglich?

Ja, achten Sie aber darauf, dass die Leistung gleich bleibt.

Wer betreut mich in Oberhaching?

Ellen Günthel betreut Oberhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Ein günstiger Makler in Oberhaching ist dann eine gute Wahl, wenn die niedrige Provision aus schlanken Kosten entsteht und nicht aus weniger Arbeit. Prüfen Sie Leistungsumfang, Zusatzkosten und Ergebnisse, und vergleichen Sie am Ende, was Ihnen bleibt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das bei uns aussieht. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.