Immobilienmakler für Verkäufer in Bad Aibling: Wie eine Maklerin Ihre Interessen als Eigentümer vertritt

Ein Immobilienmakler steht zwischen zwei Seiten. Der Verkäufer möchte einen möglichst guten Preis und einen sicheren Ablauf, der Käufer möchte möglichst wenig zahlen und eine Immobilie ohne Überraschungen. Viele Eigentümer in Bad Aibling fragen sich deshalb: Auf wessen Seite steht meine Maklerin eigentlich? Und wie stelle ich sicher, dass sie meine Interessen vertritt, wenn sie gleichzeitig mit dem Käufer spricht und von ihm vielleicht ebenfalls bezahlt wird?

Dieser Ratgeber beantwortet diese Fragen. Er erklärt, wie die Rollen rechtlich verteilt sind, was eine Doppeltätigkeit bedeutet und welche Pflichten eine Maklerin gegenüber beiden Seiten hat. Vor allem zeigt er, wie eine Maklerin Ihre Interessen als Verkäufer in jeder Phase konkret vertritt: bei der Preisstrategie, der Auswahl der Käufer, der Verhandlung, der Vertragsvorbereitung und der Absicherung des Kaufpreises.

Für wen arbeitet ein Immobilienmakler eigentlich?

Ein Makler arbeitet für den, der ihn beauftragt. Beim Verkauf einer Immobilie ist das zunächst der Eigentümer, der einen Maklervertrag abschließt. In der Praxis schließt der Makler aber häufig auch mit dem Käufer einen Vertrag, etwa wenn dieser das Exposé anfordert und die Provisionsregelung akzeptiert. Dann ist der Makler für beide Seiten tätig. Man spricht von einer Doppeltätigkeit.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer ist das seit Ende 2020 der gesetzlich vorgesehene Regelfall: Werden beide Seiten beauftragt, zahlen beide denselben Provisionssatz. Eine Doppeltätigkeit ist zulässig, verpflichtet den Makler aber zur Neutralität und Fairness gegenüber beiden Parteien. Er darf keine Seite täuschen oder benachteiligen. Gleichzeitig bleibt er derjenige, der Ihre Immobilie vermarktet, Ihre Ziele kennt und den Verkauf in Ihrem Sinne organisiert.

Was bedeutet Neutralität, und wo liegt die Grenze?

Neutralität heißt nicht, dass die Maklerin keine Meinung hat oder Ihnen nicht hilft. Sie bedeutet, dass sie beide Seiten wahrheitsgemäß informiert und keine Seite durch falsche oder unvollständige Angaben benachteiligt. Den Käufer muss sie über wesentliche Eigenschaften der Immobilie ehrlich aufklären, etwa über bekannte Mängel. Den Verkäufer muss sie über relevante Informationen zum Käufer informieren, etwa über Zweifel an der Finanzierung.

Die Grenze liegt bei vertraulichen Informationen. Was Sie Ihrer Maklerin im Vertrauen sagen, etwa den Preis, unter dem Sie keinesfalls verkaufen würden, oder dass Sie unter Zeitdruck stehen, gehört nicht in die Gespräche mit Käufern. Ebenso gibt sie die vertraulichen Angaben des Käufers nicht an Sie weiter. Eine seriöse Maklerin hält diese Grenze ein und verhandelt trotzdem mit dem Ziel, ein Ergebnis zu erreichen, das Ihren Zielen entspricht.

Wie vertritt eine Maklerin meine Interessen bei der Preisstrategie?

Die Preisstrategie ist der erste große Hebel, mit dem eine Maklerin Ihre Interessen vertritt. Sie ermittelt den Wert Ihrer Immobilie realistisch, mit Vergleichsverkäufen aus Bad Aibling und den Nachbarorten, und bespricht mit Ihnen den Angebotspreis. Dabei geht es nicht darum, den höchsten denkbaren Preis ins Inserat zu schreiben, sondern den Preis, der am Ende das beste Ergebnis bringt.

Je nach Situation sind verschiedene Strategien sinnvoll. Ein Angebotspreis knapp über dem erwarteten Ergebnis lässt Spielraum für die Verhandlung. Ein Preis, der viele Interessenten anspricht, kann zu mehreren Angeboten führen und den Preis nach oben treiben. Bei sehr gefragten Objekten kann ein Angebotsverfahren mit fester Frist sinnvoll sein. Ihre Maklerin erklärt Ihnen die Vor- und Nachteile und empfiehlt eine Strategie, die zu Ihrer Immobilie und Ihrem Zeitplan passt. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung in Bad Aibling.

Wie schützt die Maklerin mich bei der Auswahl der Käufer?

Nicht jeder Interessent ist ein guter Käufer für Sie. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, prüft Interessenten sorgfältig, bevor sie zur Besichtigung kommen. Sie fragt nach der Finanzierung, nach dem Zeitplan und danach, ob der Kauf von Bedingungen abhängt, etwa vom Verkauf einer anderen Immobilie. So schützt sie Ihre Zeit und Ihre Privatsphäre.

Kommt ein Angebot, lässt sie sich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Sie weist Sie auf Risiken hin, etwa wenn die Finanzierung knapp kalkuliert ist oder der Käufer erst seine eigene Immobilie verkaufen muss. Bei mehreren Angeboten vergleicht sie nicht nur die Preise, sondern auch die Sicherheit. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung kann für Sie die bessere Wahl sein als ein höheres, das am Ende platzt.

Wie verhandelt eine Maklerin im Interesse des Verkäufers?

In der Verhandlung zeigt sich am deutlichsten, ob eine Maklerin Ihre Interessen vertritt. Sie bereitet sich vor, kennt die typischen Argumente der Käufer und hat Antworten darauf. Hat sie Schwächen der Immobilie bereits im Exposé offen benannt, fehlt vielen Abschlagsforderungen die Grundlage, denn der Käufer wusste von Anfang an, worauf er sich einlässt.

Sie verhandelt nicht nur über den Preis, sondern über das Gesamtpaket. Dazu gehören der Übergabetermin, der zu Ihrem Umzug passen sollte, die Frage, welche Gegenstände mitverkauft werden, und mögliche Bedingungen des Käufers. Sie gibt Ihre Untergrenze nicht preis und gewinnt Zeit, wenn ein Käufer Druck aufbaut. Sie berichtet Ihnen jeden Schritt und überlässt Ihnen die Entscheidung. Ihr Ziel ist ein Ergebnis, mit dem Sie zufrieden sind und das trotzdem so fair ist, dass der Käufer nicht kurz vor dem Notartermin abspringt.

Wie schützt mich die Maklerin vor späteren Haftungsrisiken?

Ein Aspekt der Interessenvertretung wird oft übersehen: der Schutz vor Ärger nach dem Verkauf. Bekannte Mängel, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, müssen Verkäufer offenlegen. Wer sie verschweigt, riskiert Schadensersatzforderungen oder sogar eine Rückabwicklung, auch wenn im Vertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, fragt deshalb gezielt nach bekannten Mängeln und dokumentiert sie im Exposé und im Kaufvertrag.

Das mag zunächst wie ein Nachteil in der Verhandlung wirken, schützt Sie aber langfristig. Ein offen benannter feuchter Kellerraum führt zu einer sachlichen Verhandlung, ein verschwiegener zu einem Rechtsstreit. Ebenso achtet die Maklerin darauf, dass Angaben zu Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung korrekt sind, denn falsche Angaben können ebenfalls zu Ansprüchen führen. Diese Sorgfalt ist echte Interessenvertretung.

Was gehört in den Kaufvertrag aus Sicht des Verkäufers?

Den Kaufvertrag erstellt der Notar, der neutral ist und beide Seiten belehrt. Ihre Maklerin sorgt aber dafür, dass alle Absprachen richtig im Entwurf stehen. Aus Sicht des Verkäufers sind diese Punkte besonders wichtig:

Vertragspunkt	Worauf Sie achten sollten
Kaufpreis und Fälligkeit	Zahlung erst nach Vorliegen aller Voraussetzungen, Ablösung Ihrer Bank direkt aus dem Kaufpreis
Übergabetermin	passend zu Ihrem Umzug, gegebenenfalls mit Räumungsfrist
Haftung	Ausschluss der Sachmängelhaftung mit Benennung bekannter Mängel
mitverkaufte Gegenstände	Einbauküche, Möbel, Heizöl im Tank klar geregelt
Lasten und Kosten	Übergang von Grundsteuer, Versicherungen und Hausgeld zum Stichtag
Mietverhältnisse	Übergang von Mietvertrag und Kaution bei vermieteten Objekten

Ihre Maklerin geht den Entwurf mit Ihnen durch und gibt Ihre Fragen an den Notar weiter. Rechtsberatung darf sie nicht leisten, sie kennt aber die üblichen Regelungen und erkennt, wenn etwas fehlt.

Wie ist mein Kaufpreis abgesichert?

Viele Verkäufer sorgen sich, ob der Käufer am Ende tatsächlich zahlt. Das deutsche Notarsystem bietet hier große Sicherheit. Nach der Beurkundung wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der Notar holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und prüft weitere Voraussetzungen. Erst dann teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Das Eigentum geht erst auf den Käufer über, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Bis dahin bleiben Sie Eigentümer, und die Übergabe der Schlüssel erfolgt erst nach Zahlungseingang. Zahlt der Käufer nicht, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten. Ihre Maklerin achtet darauf, dass diese Schutzmechanismen im Vertrag enthalten sind, und begleitet die Übergabe mit einem Protokoll.

Was gilt, wenn ich die Maklerin allein beauftrage?

Manche Verkäufer möchten, dass die Maklerin ausschließlich für sie tätig ist und der Käufer keinen eigenen Maklervertrag abschließt. Das ist möglich. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, die an private Käufer verkauft werden, gilt dann aber eine gesetzliche Grenze: Sie dürfen höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn Sie Ihren nachweislich bezahlt haben.

In der Praxis ist die beidseitige Beauftragung mit gleichen Sätzen der Regelfall, weil sie für beide Seiten transparent ist. Auch dann vertritt die Maklerin Ihre Interessen als Auftraggeberin, die die Immobilie vermarktet und den Verkauf organisiert. Wichtig ist, dass im Vertrag klar steht, wer welchen Anteil zahlt. Mehr Hintergründe finden Sie im Ratgeber zur Maklerprovision in Rosenheim.

Wie vertritt die Maklerin meine Interessen bei mehreren Angeboten?

Melden sich für eine gefragte Immobilie in Bad Aibling mehrere ernsthafte Interessenten, ist das eine gute Ausgangslage. Damit sie sich auch in Ihrem Ergebnis niederschlägt, braucht es ein faires und klares Verfahren. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, bittet alle Interessenten, bis zu einem festen Termin ein schriftliches Angebot mit Finanzierungsnachweis abzugeben. So erhalten alle die gleiche Chance, und Sie bekommen eine vergleichbare Grundlage.

Anschließend stellt sie Ihnen die Angebote übersichtlich gegenüber: Preis, Sicherheit der Finanzierung, gewünschter Übergabetermin, Bedingungen. Sie erklärt, welche Risiken hinter einzelnen Angeboten stecken, und gibt eine Empfehlung. Dabei achtet sie darauf, kein Angebot gegenüber anderen Interessenten offenzulegen, um ein Bieterspiel ohne Grundlage zu vermeiden. Die Entscheidung treffen Sie. Wichtig ist, dass Sie sich am Ende für den Käufer entscheiden, mit dem der Verkauf sicher und reibungslos gelingt.

Was gilt, wenn ein Käufer nach der Einigung nachverhandeln will?

Es kommt vor, dass ein Käufer nach der mündlichen Einigung, etwa nach dem Termin mit seiner Bank oder einem Gutachter, einen niedrigeren Preis vorschlägt. Bis zur notariellen Beurkundung ist keine Seite gebunden, und solche Nachverhandlungen sind deshalb rechtlich möglich. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, prüft in diesem Fall zuerst, ob die neuen Argumente berechtigt sind oder ob es sich um Verhandlungstaktik handelt.

Wurde ein Mangel bereits im Exposé genannt, ist eine Nachforderung kaum zu begründen. Taucht dagegen ein echter neuer Befund auf, wägt sie mit Ihnen ab, ob ein Entgegenkommen sinnvoll ist oder ob ein anderer Interessent die bessere Wahl wäre. Sie hält Kontakt zu weiteren Interessenten, damit Sie nicht unter Druck geraten. Ein kurzer Weg vom Einigungsgespräch zum Notartermin verringert das Risiko solcher Nachverhandlungen deutlich.

Wie viel Provision zahle ich als Verkäufer bei neues // nest?

Vielerorts im Raum Rosenheim und München zahlen Verkäufer 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie sparen 50 % der Provision und erhalten eine Maklerin, die Ihre Interessen in jeder Phase vertritt, von der Preisstrategie bis zur Übergabe.

Die niedrigere Provision ergibt sich aus unserer Struktur. Drei Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, teilen sich Büro, Software und Verwaltung, wir verzichten auf eine Prestigeadresse und organisieren viele Abläufe digital. Auch Ihr Käufer zahlt bei uns nur 1,785 %, was seine Nebenkosten senkt und Ihr Angebot im Vergleich attraktiver macht. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet.

Wie erkenne ich, ob meine Maklerin wirklich meine Interessen vertritt?

Einige Anzeichen helfen Ihnen, das einzuschätzen. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, fragt zu Beginn nach Ihren Zielen und richtet ihre Strategie danach aus. Sie berichtet Ihnen regelmäßig und vollständig, auch über weniger erfreuliche Entwicklungen. Sie legt Ihnen jedes Angebot vor, nicht nur die, die ihr gefallen. Und sie gibt Ihnen eine ehrliche Empfehlung, auch wenn diese bedeutet, dass der Verkauf etwas länger dauert.

Warnsignale sind dagegen Druck, ein Angebot schnell anzunehmen, ausweichende Antworten auf Fragen zur Finanzierung eines Käufers oder der Eindruck, dass die Maklerin vor allem einen schnellen Abschluss möchte. Sprechen Sie solche Eindrücke offen an. Welche weiteren Warnsignale es gibt, erklärt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Bad Aibling.

Welche Fehler sollte ich als Verkäufer vermeiden?

• Der Maklerin wichtige Informationen vorenthalten, etwa bekannte Mängel
• Die eigene Preisuntergrenze gegenüber Käufern selbst preisgeben
• Ein Angebot nur nach dem Preis beurteilen und die Finanzierung außer Acht lassen
• Den Vertragsentwurf erst am Tag der Beurkundung lesen
• Schlüssel vor der Kaufpreiszahlung übergeben
• Unklarheiten bei der Provision nicht vorab klären

Häufige Fragen

Vertritt ein Makler Verkäufer und Käufer gleichzeitig?

Häufig ja. Die Doppeltätigkeit ist zulässig, verpflichtet den Makler aber zu Fairness gegenüber beiden Seiten.

Darf die Maklerin meine Preisuntergrenze an den Käufer weitergeben?

Nein. Vertrauliche Informationen des Verkäufers bleiben vertraulich.

Wie schützt mich die Maklerin vor einem unsicheren Käufer?

Durch eine Prüfung der Finanzierung vor Besichtigung und Verhandlung, etwa per Bankbestätigung.

Muss ich bekannte Mängel angeben?

Ja. Wesentliche bekannte Mängel müssen offengelegt werden, das schützt Sie vor späteren Ansprüchen.

Wann bekomme ich mein Geld?

Wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat und der Käufer gezahlt hat, meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung.

Kann ich die Maklerin allein beauftragen?

Ja, dann dürfen Sie bei Häusern und Wohnungen höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer vertritt meine Interessen in Bad Aibling?

Anna Wagenstaller, die bei neues // nest Bad Aibling und den Landkreis Rosenheim betreut.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Bad Aibling vertritt Ihre Interessen in jeder Phase: mit einer klugen Preisstrategie, einer sorgfältigen Prüfung der Käufer, einer Verhandlung, die das Gesamtpaket im Blick hat, und einer Vertragsvorbereitung, die Sie vor späteren Risiken schützt. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Bad Aibling, Erfahrener Immobilienmakler in Bad Aibling und Regionaler Immobilienmakler in Bad Aibling. Anna Wagenstaller erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.