Immobilienmakler Stephanskirchen: Was Eigentümer vor der Beauftragung wissen sollten

Stephanskirchen grenzt direkt an Rosenheim und liegt auf der östlichen Seite des Inns, eingebettet zwischen dem Fluss, den Hügeln Richtung Simssee und dem Chiemgauer Vorland. Wer hier wohnt, ist über die Innbrücke in wenigen Minuten in der Rosenheimer Innenstadt und gleichzeitig schnell am Wasser oder im Grünen. Diese Mischung macht die Gemeinde für viele Käufer attraktiv: Familien, die Platz suchen, Paare aus Rosenheim, die etwas ruhiger wohnen möchten, und Menschen, die aus München in die Region ziehen.

Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Stephanskirchen verkaufen möchten, stellt sich früh die Frage, ob und welchen Immobilienmakler Sie beauftragen. In diesem Ratgeber beantworten wir die Fragen, die Eigentümer aus Haidholzen, Schloßberg, Kragling, Baierbach, Leonhardspfunzen und den übrigen Ortsteilen uns am häufigsten stellen: Was leistet eine gute Maklerin, woran erkennen Sie Qualität, was kostet der Verkauf, und wie läuft die Zusammenarbeit konkret ab?

Brauche ich für den Verkauf in Stephanskirchen überhaupt einen Makler?

Rechtlich können Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen. In der Praxis zeigt sich aber, dass ein Verkauf viel mehr Arbeit ist, als viele Eigentümer erwarten. Unterlagen müssen beschafft, ein realistischer Preis ermittelt, ein Exposé erstellt, Anfragen beantwortet, Besichtigungen organisiert, Finanzierungen geprüft und Vertragsentwürfe verstanden werden. Hinzu kommt die Verhandlung, in der viele private Verkäufer zu früh nachgeben oder zu lange auf einem unrealistischen Preis beharren.

Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt diese Aufgaben, filtert unseriöse Anfragen heraus und bringt Ihnen Käufer, deren Finanzierung tatsächlich steht. Gerade in einer Gemeinde wie Stephanskirchen, in der viele Interessenten von außerhalb kommen, ist das ein großer Vorteil. Käufer aus München oder anderen Regionen kennen die Lagen oft nicht und haben viele Fragen zu Schulen, Wegen und Anbindung. Wer diese Fragen sicher beantworten kann, schafft Vertrauen und verkürzt die Vermarktungszeit.

Was macht eine gute Maklerin konkret für mich?

Die Leistungen eines Maklers sollten Sie vor der Beauftragung schriftlich kennen. Bei neues // nest gehören diese Schritte zum Verkauf dazu:

Phase	Leistung
Vorbereitung	Besichtigung vor Ort, Wertermittlung, Beschaffung aller Unterlagen mit Ihrer Vollmacht
Präsentation	professionelle Fotos, Grundrisse, ausführliches Exposé, auf Wunsch virtuelles Home-Staging
Vermarktung	Ansprache vorgemerkter Suchkunden, Inserate auf den großen Portalen, diskrete Vermarktung auf Wunsch
Besichtigungen	Vorqualifizierung der Interessenten, Durchführung der Termine, Rückmeldung an Sie
Verhandlung	Bonitätsprüfung, Preisverhandlung, Klärung aller Vertragsdetails
Abschluss	Abstimmung mit dem Notar, Begleitung zur Beurkundung, Ãœbergabe mit Protokoll

Wichtig ist, dass Sie während des gesamten Prozesses eine feste Ansprechpartnerin haben. Bei uns ist das für Stephanskirchen Anna Wagenstaller, die Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe begleitet.

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Stephanskirchen?

Die Auswahl ist groß, die Qualität sehr unterschiedlich. Diese Kriterien helfen Ihnen bei der Entscheidung:

• Ortskenntnis: Kennt der Makler die Unterschiede zwischen Haidholzen, Schloßberg oder den ländlicheren Ortsteilen wie Baierbach und Leonhardspfunzen?
• Nachvollziehbare Bewertung: Erklärt er, wie er zu seinem Preisvorschlag kommt, oder nennt er nur eine Zahl?
• Transparente Kosten: Steht die Provision klar im Vertrag, inklusive Mehrwertsteuer?
• Bewertungen: Was sagen frühere Verkäufer und Käufer, etwa auf ImmoScout24 oder Google?
• Erreichbarkeit: Haben Sie eine feste Ansprechperson, die Rückfragen zügig beantwortet?
• Vermarktungskonzept: Zeigt der Makler Beispiele für Exposés und erklärt, wie er Käufer findet?

Seien Sie vorsichtig bei Angeboten, die einen auffallend hohen Preis versprechen, um den Auftrag zu bekommen. Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft zu langen Vermarktungszeiten und am Ende zu einem niedrigeren Ergebnis.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest in Stephanskirchen?

Die Maklerprovision ist einer der größten Kostenpunkte beim Verkauf. Im Raum Rosenheim und München werden vielerorts 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer vom Verkäufer verlangt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Damit sparen Sie 50 % der Provision.

Möglich ist das durch eine bewusst schlanke Organisation. Drei Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, teilen sich die Fixkosten für Verwaltung, Software und Marketing. Wir verzichten auf ein teures Büro in Prestigelage und arbeiten mit digitalen Abläufen, etwa bei der Unterlagenbeschaffung, der Terminabstimmung und der Kommunikation mit Interessenten. Die Ersparnis geben wir direkt an Sie weiter.

An der Leistung ändert das nichts. Sie erhalten Wertermittlung, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notarbegleitung in vollem Umfang. Dass das funktioniert, zeigen unsere Bewertungen: Auf ImmoScout24 sind wir als „Exzellent“ eingestuft.

Wie ist die Provision gesetzlich geregelt?

Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer eine gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision. Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, zahlen Verkäufer und Käufer jeweils den gleichen Anteil. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, allerdings höchstens die Hälfte, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Die Höhe der Verkäuferprovision ist ein echter Kostenfaktor, der direkt Ihren Erlös betrifft. Ein niedrigerer Provisionssatz ist zudem ein Argument gegenüber Käufern, weil auch deren Nebenkosten sinken. Gerade bei Familien, die ihre Finanzierung knapp kalkulieren, kann das den Ausschlag geben.

Welche Käufer interessieren sich für Immobilien in Stephanskirchen?

Die Gemeinde ist vielseitig, und entsprechend breit ist die Nachfrage. Eine gute Maklerin richtet Exposé und Vermarktung auf die Käufergruppe aus, die am besten zu Ihrer Immobilie passt.

Ortsteil oder Lage	Typische Interessenten
Haidholzen und Schloßberg	Familien und Berufstätige mit Arbeitsplatz in Rosenheim, Wert auf kurze Wege zu Schulen und Einkauf
Kragling und Wohngebiete Richtung Inn	Paare und Familien, die Ruhe und Natur schätzen
Baierbach, Leonhardspfunzen und ländliche Weiler	Käufer mit Wunsch nach großem Grundstück, Bauernhaus oder Blick ins Voralpenland
Lagen Richtung Simssee	Naturverbundene Käufer, Zuzügler und Menschen, die Freizeitwert suchen
Wohnungen in zentralen Lagen	Ältere Käufer, Singles, Kapitalanleger

Viele Interessenten vergleichen Stephanskirchen direkt mit Rosenheim. Die Gemeinde bietet ähnliche Wege in die Stadt, wirkt aber dörflicher und grüner. Diese Stärke arbeiten wir im Exposé gezielt heraus.

Wie ermittelt die Maklerin den richtigen Angebotspreis?

Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Bei Häusern berücksichtigen wir Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, Energieeffizienz und Lage. Bei Wohnungen kommen Etage, Außenfläche, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Erhaltungsrücklage hinzu.

Die wichtigste Grundlage ist der Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Angebotspreise aus Internetportalen zeigen nur, was Verkäufer sich wünschen. Was Käufer am Ende tatsächlich zahlen, weicht oft davon ab. Anna Wagenstaller kennt die Verkäufe der vergangenen Jahre im Landkreis und ordnet Ihre Immobilie nachvollziehbar ein. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung in Rosenheim oder Sie nutzen direkt unsere kostenlose Wertermittlung.

Was steht im Maklervertrag, und wie lange binde ich mich?

Ein seriöser Maklervertrag ist klar und verständlich. Er enthält die genaue Bezeichnung der Immobilie, die vereinbarten Leistungen, die Höhe der Provision inklusive Mehrwertsteuer, die Laufzeit und die Kündigungsmöglichkeiten. Häufig wird ein qualifizierter Alleinauftrag vereinbart. Das bedeutet, dass nur ein Makler mit dem Verkauf beauftragt ist und sich dafür verpflichtet, aktiv für Sie tätig zu werden.

Übliche Laufzeiten liegen bei einigen Monaten. Achten Sie darauf, dass die Laufzeit zu Ihrer Situation passt und dass Sie bei Unzufriedenheit nach Ablauf kündigen können. Als Verbraucher haben Sie bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation geschlossen wird, außerdem ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in Stephanskirchen?

Je nach Immobilie unterscheidet sich die Liste. Für die meisten Verkäufe benötigen Sie:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Flurkarte und Lageplan
• Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden muss
• Nachweise über Modernisierungen wie Dach, Fenster oder Heizung
• bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen

Viele Dokumente liegen bei Behörden wie dem Grundbuchamt, dem Vermessungsamt oder dem Bauamt. Mit Ihrer Vollmacht beschaffen wir die Unterlagen für Sie. So verlieren Sie keine Zeit, und das Exposé ist vollständig, wenn die ersten Käufer anfragen.

Wie läuft die Vermarktung ab, wenn ich diskret verkaufen möchte?

Nicht jeder Eigentümer möchte, dass Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren, etwa bei einer Trennung oder einer Erbschaft. In diesem Fall bieten wir eine diskrete Vermarktung an. Wir sprechen zunächst ausgewählte Suchkunden aus unserer Kartei an, deren Finanzierung bereits geprüft ist. Das Exposé erhalten Interessenten erst nach Kontaktaufnahme und Angabe ihrer Daten, die Adresse wird anfangs nicht veröffentlicht.

Auf Wunsch verzichten wir zunächst ganz auf öffentliche Inserate. Erst wenn sich in diesem Kreis kein passender Käufer findet, besprechen wir mit Ihnen den nächsten Schritt. So behalten Sie jederzeit die Kontrolle darüber, wer von Ihrem Verkaufsvorhaben erfährt.

Was passiert bei Besichtigung und Verhandlung?

Besichtigungen vereinbaren wir nur mit Interessenten, die vorab ihre Finanzierung erläutert haben. Vor Ort zeigen wir die Immobilie, beantworten Fragen und notieren, was den Interessenten gefällt oder Bedenken auslöst. Sie erhalten nach jedem Termin eine Rückmeldung.

Kommt ein Kaufangebot, prüfen wir die Bonität des Interessenten, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. In der Verhandlung vertreten wir Ihre Interessen und achten nicht nur auf den Preis, sondern auch auf den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Küche oder Einbauten und die Zahlungsmodalitäten. Erst wenn alle Punkte geklärt sind, geben wir die Daten an den Notar weiter.

Ich möchte verkaufen und gleichzeitig neu kaufen: Wie stimme ich beides ab?

Viele Eigentümer in Stephanskirchen verkaufen, weil sie sich verändern möchten: Das Familienhaus ist nach dem Auszug der Kinder zu groß, eine barrierearme Wohnung in Rosenheim wäre praktischer, oder ein größeres Haus soll die Wohnung ersetzen. In diesen Fällen hängen zwei Vorgänge voneinander ab. Wer zuerst kauft, braucht unter Umständen eine Zwischenfinanzierung. Wer zuerst verkauft, braucht einen Übergabetermin, der genug Zeit für die Suche lässt.

Eine gute Maklerin plant beides mit Ihnen gemeinsam. Wir klären zuerst mit Ihnen und auf Wunsch mit Ihrer Bank, welcher Spielraum besteht. Danach legen wir fest, ob die Vermarktung sofort beginnt oder ob wir zunächst Ihre Suche begleiten. Im Kaufvertrag lässt sich der Übergabetermin flexibel gestalten, etwa mit einer späteren Räumung oder einer kurzen Mietphase nach dem Verkauf. So vermeiden Sie doppelte Belastungen und gewinnen Planungssicherheit für den Umzug.

Was spricht für eine regionale Maklerin mit persönlicher Betreuung?

Beim Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld und oft um sehr persönliche Entscheidungen. Deshalb legen viele Eigentümer Wert darauf, dass sie über den ganzen Prozess hinweg mit derselben Person sprechen. Bei neues // nest betreut die Maklerin, die Ihre Immobilie bewertet, auch die Vermarktung, die Besichtigungen und den Notartermin. Sie kennt jedes Detail und muss nichts aus zweiter Hand erfahren.

Hinzu kommt die regionale Erfahrung. Anna Wagenstaller ist seit Jahren im Landkreis Rosenheim tätig, kennt die Nachfrage in den einzelnen Gemeinden und hat einen festen Kreis von Suchkunden, die gezielt nach Häusern und Wohnungen rund um Rosenheim fragen. Diese Kombination aus persönlicher Betreuung und Marktkenntnis ist ein großer Vorteil, gerade wenn es um eine faire Preisfindung und eine zügige Vermarktung geht.

Welche Fehler sollte ich bei der Maklerwahl vermeiden?

• Den Makler nur nach dem höchsten genannten Preis auswählen
• Einen Vertrag unterschreiben, ohne Laufzeit und Leistungen genau zu kennen
• Mehrere Makler gleichzeitig ohne klare Absprache beauftragen, sodass die Immobilie mehrfach und uneinheitlich inseriert wird
• Auf Referenzen und Bewertungen verzichten
• Die Provision nicht vergleichen, obwohl der Unterschied erheblich ist
• Die Wertermittlung nicht hinterfragen

Häufige Fragen

Was kostet ein Immobilienmakler in Stephanskirchen?

Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist.

Ist die Wertermittlung kostenlos?

Ja, die Einschätzung im Rahmen eines Verkaufsgesprächs ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

Wie lange dauert ein Verkauf in Stephanskirchen?

Mit vollständigen Unterlagen und einem realistischen Preis finden sich oft innerhalb weniger Wochen passende Käufer. Bis zur Kaufpreiszahlung nach dem Notartermin vergehen meist weitere vier bis acht Wochen.

Betreuen Sie alle Ortsteile von Stephanskirchen?

Ja, wir betreuen Haidholzen, Schloßberg, Kragling, Baierbach, Leonhardspfunzen und alle weiteren Ortsteile sowie die Nachbargemeinden.

Kann ich den Maklervertrag kündigen?

Ja, nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Als Verbraucher haben Sie zusätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden.

Muss ich bei den Besichtigungen anwesend sein?

Das entscheiden Sie. Viele Eigentümer überlassen uns die Termine und erhalten danach eine Rückmeldung.

Verkaufen Sie auch Grundstücke und Bauernhäuser?

Ja. Neben Häusern und Wohnungen vermitteln wir Baugrundstücke, Hofstellen und Anwesen mit großen Flächen in allen Ortsteilen. Bei landwirtschaftlichen Flächen prüfen wir vorab, ob eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig ist.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

Anna Wagenstaller betreut Stephanskirchen und den gesamten Landkreis Rosenheim.

Fazit

Ein guter Immobilienmakler in Stephanskirchen verbindet Ortskenntnis, eine nachvollziehbare Bewertung, eine professionelle Präsentation und eine sichere Begleitung bis zum Notar. Bei neues // nest bekommen Sie diese Leistung zu 1,785 % statt 3,57 % Provision und sparen damit die Hälfte. Lernen Sie Anna Wagenstaller kennen, lesen Sie mehr über unseren Immobilienmakler in Rosenheim oder rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300. Gern können Sie uns auch über das Kontaktformular schreiben.