Jahressteuergesetz 2026: Das ändert sich für Immobilieneigentümer
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien wird neu geregelt
Das Jahressteuergesetz 2026 bringt für Immobilieneigentümer und Kapitalanleger einige Änderungen mit sich. Besonders wichtig ist eine neue gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken.
Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis steuerlich in zwei Teile aufgeteilt: einen Anteil für den Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude. Das ist deshalb entscheidend, weil nur der Gebäudewert abgeschrieben werden kann. Der Grundstücksanteil kann steuerlich nicht über die AfA berücksichtigt werden.
Genau diese Aufteilung soll künftig erstmals direkt im Einkommensteuergesetz geregelt werden. Gibt es im Kaufvertrag keine eigene Aufteilung, sollen grundsätzlich die jeweiligen Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude herangezogen werden. Für den Gebäudeanteil ist zusätzlich eine gesetzlich festgelegte Berechnung vorgesehen.
Für Käufer von Kapitalanlageimmobilien kann das finanziell relevant sein. Je höher der nachvollziehbare Gebäudeanteil ausfällt, desto höher ist grundsätzlich auch die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Eine realistische Kaufpreisaufteilung sollte deshalb bereits beim Immobilienkauf mitgedacht werden.
Die neue Regelung soll für Kaufverträge gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen werden.
AfA, Grundsteuer und Photovoltaik: Diese Regeln sind ebenfalls wichtig
Auch bestehende steuerliche Regelungen bleiben für Eigentümer relevant. Bei der Gebäude-AfA kann eine abweichende Kaufpreisaufteilung beispielsweise weiterhin durch ein entsprechendes Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Das kann insbesondere dann interessant sein, wenn die standardisierte Berechnung aus Sicht des Eigentümers nicht zum tatsächlichen Wertverhältnis der Immobilie passt.
Bei der Grundsteuer besteht zudem die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen. Liegt der tatsächliche Wert deutlich unter dem vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuerwert, kann sich eine genauere Prüfung daher lohnen. Auch ein Kaufpreis aus einem gewöhnlichen Verkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis herangezogen werden.
Interessant ist außerdem die steuerliche Behandlung kleiner Photovoltaikanlagen. Für neu angeschaffte, in Betrieb genommene oder erweiterte Anlagen gelten seit 2025 höhere Leistungsgrenzen für die Einkommensteuerbefreiung. Je Wohn- oder Gewerbeeinheit können grundsätzlich Anlagen bis zu 30 Kilowatt Peak unter die entsprechende Steuerbefreiung fallen.
Für Eigentümer, die Immobilien energetisch aufwerten oder Photovoltaikanlagen installieren möchten, bleibt die steuerliche Planung deshalb ein wichtiger Bestandteil der Investitionsentscheidung.
Auch bei Erbschaft, Grunderwerbsteuer und Vermietung gibt es Änderungen
Das Steuerrecht rund um Immobilien wird nicht nur beim Kauf angepasst. Auch bei Erbschaften und Schenkungen gibt es Regelungen, die für Eigentümer interessant sein können.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Erbschaftsteuer bei Wohnimmobilien für bis zu zehn Jahre gestundet werden. Das ist vor allem dann relevant, wenn die Steuer ansonsten nur durch einen Verkauf der Immobilie bezahlt werden könnte. Die Regelung wurde erweitert und kann inzwischen auch bei verschiedenen Formen der Wohnnutzung greifen.
Auch beim Thema Grunderwerbsteuer wurden Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt. Das Gesetz definiert genauer, wann ein Grundstück steuerlich zum Vermögen einer Gesellschaft gehört. Damit sollen Konstruktionen verhindert werden, bei denen durch bestimmte gesellschaftsrechtliche Gestaltungen Grunderwerbsteuer vermieden wird.
Für private Eigentümer und Kapitalanleger zeigt das Jahressteuergesetz damit vor allem eines: Beim Immobilienkauf wird die steuerliche Planung immer wichtiger. Kaufpreisaufteilung, Abschreibung, Grundsteuer und mögliche Gutachten können langfristig einen deutlichen Einfluss auf die tatsächliche Rendite einer Immobilie haben.
Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb nicht erst bei der ersten Steuererklärung über diese Themen nachdenken. Sinnvoller ist es, die steuerliche Struktur bereits vor oder während des Kaufs gemeinsam mit einem Steuerberater zu prüfen.
Quelle: Haufe Online Redaktion, „Jahressteuergesetz 2026: Was sich für Immobilieneigentümer ändert“, veröffentlicht am 21.08.2026.
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