Kostenlose Immobilienbewertung in Grasbrunn: Ein Abend, fünf Quellen und was danach noch fehlt

Eine kostenlose Bewertung muss nicht damit beginnen, dass Sie ein Formular ausfüllen und danach Anrufe entgegennehmen. Bevor Sie jemanden nach Neukeferloh, Harthausen oder ins Dorf Grasbrunn bestellen, können Sie sich an einem einzigen Abend ein erstes Bild machen, ganz ohne dass eine fremde Person Ihre Adresse kennt. Das reicht nicht für einen Verkaufspreis, aber es verändert jedes spätere Gespräch: Wer ungefähr weiß, was in der Gemeinde angeboten wird und was der Bodenrichtwert sagt, lässt sich von einer schmeichelhaften Zahl nicht so leicht beeindrucken und von einer niedrigen nicht entmutigen.

Dieser Ratgeber führt Sie deshalb in einer sinnvollen Reihenfolge durch fünf kostenlose oder fast kostenlose Quellen. Zu jeder erfahren Sie, was sie leistet und wo sie versagt, gerade in einer Gemeinde mit wenigen Verkäufen und ohne eigenen S-Bahnhof. Danach geht es um den nächsten Schritt: Wann lohnt sich ein kostenloser Hausbesuch, was sollte dabei herauskommen und wann genügt das alles nicht mehr? Auch neues // nest bietet eine kostenlose Wertermittlung an, und Ellen Günthel ist im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Für Rechts- und Steuerfragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Bevor Sie anfangen: Ihre eigenen Eckdaten

Legen Sie sich zehn Minuten lang ein Blatt an, auf dem die wichtigsten Angaben stehen: Objektart, Gemeindeteil, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, letzte größere Modernisierungen, Heizungsart und Baujahr der Heizung, bei Wohnungen zudem Hausgeld und Rücklage, sofern bekannt. Machen Sie sich keine Sorgen wegen kleiner Ungenauigkeiten, und tragen Sie ein, wo Sie unsicher sind. Dieses Blatt brauchen Sie bei jeder der folgenden Quellen, und später ersparen Sie sich damit manche Rückfrage. Besonders wichtig ist die Wohnfläche. Wenn sie nur geschätzt ist oder ein ausgebauter Keller mitgezählt wurde, fällt jede Rechnung schief. Mehr zu den Dokumenten erklärt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Grasbrunn.

Quelle 1: Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert zeigt, was Grundstücke in einer Zone im Durchschnitt gekostet haben. Auskunft gibt der Gutachterausschuss im Landkreis München, und je nach Weg kann dafür eine kleine Gebühr anfallen. Notieren Sie Wert, Stichtag und die Merkmale der Zone: Für welche Bebauung gilt er? Erschließungsbeitragsfrei oder nicht? Diese Zahl ist vor allem für Häuser und Grundstücke hilfreich, weniger für Wohnungen.

Was sie leistet. Sie gibt einen unabhängigen Anhaltspunkt für das Grundstück. Bei einem älteren Haus mit großem Garten kann der Bodenwert ein wesentlicher Teil des Ganzen sein. Wo sie versagt. Sie berücksichtigt weder den Zuschnitt Ihres Grundstücks noch dessen Bebaubarkeit oder Rechte im Grundbuch, und das Haus selbst fehlt ganz. Fläche mal Richtwert ist also keine Bewertung, sondern nur eine erste Rechnung für das Land.

Quelle 2: Die Portale

Öffnen Sie zwei große Portale und suchen Sie nach Objekten wie Ihrem, und zwar in Grasbrunn und den Nachbarorten Haar, Vaterstetten, Putzbrunn und Hohenbrunn. Schauen Sie sich fünf bis zehn Angebote näher an, und notieren Sie Baujahr, Fläche, Zustand und Preis. Achten Sie darauf, wie lange sie schon online sind. Ein Objekt, das schon seit Monaten inseriert ist, sagt etwas über den genannten Betrag aus.

Was sie leisten. Portale zeigen, womit Ihr Haus konkurrieren würde, und Sie bekommen ein Gefühl dafür, wie sich Baujahr und Lage auswirken. Wo sie versagen. Sie zeigen, was Eigentümer gern hätten, nicht, was Käufer bezahlen. Der spätere Kaufpreis kann deutlich abweichen. In Grasbrunn selbst finden Sie womöglich nur wenige Angebote, und die aus Haar oder Vaterstetten sind wegen der S-Bahn nicht direkt vergleichbar. Wer das mitbedenkt, liest die Zahlen vorsichtiger.

Quelle 3: Ein Online-Rechner

Rechner geben nach wenigen Angaben eine Spanne aus. Sie können einen oder zwei ausprobieren, sollten aber vorher lesen, was mit Ihren Daten geschieht. Viele Angebote leiten Kontaktdaten an Partner weiter, und dann klingelt das Telefon. Gibt es eine Variante, die ohne Telefonnummer auskommt, nehmen Sie diese, und legen Sie sich gegebenenfalls eine eigene Mailadresse an. Einwilligungen müssen Sie nicht erteilen, und einmal erteilte können Sie widerrufen.

Was er leistet. Ein schneller grober Eindruck, und manchmal eine Bestätigung, dass Sie mit Ihrem Gefühl nicht völlig danebenliegen. Wo er versagt. Er kennt weder Zustand noch Grundriss, und für kleine Gemeindeteile sind seine Daten besonders dünn. Tragen Sie zur Probe einmal „guter Zustand“ und einmal „einfacher Zustand“ ein. Der Unterschied zeigt Ihnen, wie empfindlich das Ergebnis reagiert.

Quelle 4: Der Blick in die Nachbarschaft

Fragen Sie Menschen in der Nähe, die in den letzten Jahren verkauft oder gekauft haben, was sie erlebt haben. Beträge hören Sie vielleicht nicht, doch oft erfahren Sie, wie schnell es ging, wie die Nachfrage war und welche Fragen kamen. In Grasbrunn kennen sich viele, und deshalb sollten Sie zuvor überlegen, ob Sie Ihre Pläne schon offenlegen möchten. Sie können auch ganz allgemein fragen. Wie das diskret gelingt, beschreibt der Ratgeber Makler-Empfehlung in Grasbrunn.

Was er leistet. Orts- und Praxisbezug. Wo er versagt. Das Gehörte ist oft ungenau, und Zahlen aus dem Bekanntenkreis werden gern aufgerundet. Fragen Sie deshalb immer nach, wann das war und welches Objekt gemeint ist.

Quelle 5: Das Gespräch mit Ihrer Bank

Wenn Sie ohnehin mit Ihrer Bank sprechen, etwa wegen der Restschuld oder einer neuen Finanzierung, können Sie nach einer groben Einschätzung fragen. Viele Institute bieten das kostenlos an. Beachten Sie, dass Banken oft vorsichtig ansetzen und manchmal eine eigene Immobilienabteilung haben, die gern den Verkauf übernehmen würde. Das ist legitim, Sie sollten es nur wissen. Bei dieser Gelegenheit erfahren Sie auch, ob bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie Ihr Darlehen sonst aussieht. Das sollten Sie ohnehin klären, bevor Sie verkaufen.

Was sie leistet. Eine vorsichtige Untergrenze und die Klärung der Finanzen. Wo sie versagt. Eine Verkaufsstrategie ersetzt das nicht, und auch die Kenntnisse über Ihren Gemeindeteil sind oft begrenzt.

Quelle	Zeitaufwand	Was sie Ihnen gibt	Hauptgrenze
Bodenrichtwert	15 Minuten	Wert des Bodens in der Zone	Haus und Zuschnitt fehlen
Portale	30 Minuten	Konkurrenz, Angebotspreise	Keine tatsächlichen Preise
Rechner	10 Minuten	Grobe Spanne	Zustand unbekannt, Daten dünn
Nachbarschaft	Ein Gespräch	Praxisbezug	Ungenau, Diskretion
Bank	Ein Termin	Vorsichtiger Wert, Finanzen	Kein Verkaufsplan

Wie setze ich das zusammen?

Legen Sie die Ergebnisse nebeneinander, und versuchen Sie nicht, einen Mittelwert zu bilden. Denn die Zahlen messen verschiedene Dinge. Fragen Sie sich stattdessen: Welche Spanne erscheint nach allem, was ich sehe, möglich? Wo liegt mein Haus eher oben, wo eher unten? Was weiß ich über den Zustand, das die Quellen nicht kennen? Schreiben Sie drei Stärken und drei Schwächen Ihres Hauses auf. Das ist die Grundlage für alles Weitere.

Bleiben Sie mit dem Ergebnis vorsichtig. Es ist Ihre eigene Orientierung und kein Preis. Nennen Sie diesen Rahmen zu Beginn nicht jedem, der nachfragt, auch nicht einem Makler. Hören Sie sich zuerst an, was er sagt und warum. So merken Sie, ob er Ihre Vorstellung bedient oder selbst begründet. Warum Einschätzungen ohnehin auseinanderlaufen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Grasbrunn.

Wann lohnt sich der kostenlose Hausbesuch?

Wenn Sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken oder eine Grundlage für ein Gespräch mit Familie oder Bank brauchen, ist der nächste Schritt ein Termin vor Ort. Ein Makler bietet ihn meist kostenlos an, weil er auf einen Auftrag hofft. Das ist ein offenes Geschäftsmodell, und Sie dürfen es nutzen. Sie schulden danach nur eine höfliche Rückmeldung. Laden Sie zwei oder drei Anbieter ein, und sagen Sie ruhig, dass Sie vergleichen.

Ein guter Termin dauert etwa eine Stunde. Es wird nach Zielen gefragt, das Haus vom Keller bis zum Dach angeschaut und nach Belegen gefragt. Beim Ergebnis sollten Sie etwas in der Hand haben: einen Rahmen statt einer einzigen Zahl, Vergleichsobjekte, die wichtigsten Einflussgrößen und offene Punkte. Bitten Sie um eine kurze schriftliche Zusammenfassung. Bleibt diese aus oder ist sie an einen sofortigen Auftrag geknüpft, wissen Sie schon viel. Unterschreiben Sie beim ersten Besuch nichts. Bei einem Vertrag, der bei Ihnen zu Hause geschlossen wird, kann Verbrauchern zwar ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen, doch es ist einfacher, gar nicht erst unter Zeitdruck zu geraten.

Fragen Sie außerdem nach: Entstehen mir unter irgendeinem Umstand Kosten? Darf ich die Unterlage auch verwenden, wenn ich Sie nicht beauftrage? Was bräuchten Sie von mir, um die Einschätzung genauer zu machen?

Wie vergleiche ich zwei oder drei Hausbesuche?

Nach den Terminen liegen Ihnen womöglich drei unterschiedliche Ergebnisse vor. Sehen Sie sich zuerst an, was jeweils geprüft wurde. Wer in den Keller und auf den Dachboden gegangen ist, nach Rechnungen gefragt und die Fläche nachgerechnet hat, verdient bei seiner Zahl mehr Vertrauen als jemand, der nur durch das Wohnzimmer gegangen ist. Prüfen Sie dann die Vergleichsobjekte: Wurden tatsächlich verkaufte Häuser genannt? Wird erklärt, wie die fehlende S-Bahn gegenüber Haar oder Vaterstetten berücksichtigt wurde? Nennt jemand auch Punkte, die gegen eine hohe Zahl sprechen?

Fällt eine Einschätzung weit heraus, fragen Sie den betreffenden Anbieter ruhig: „Andere sehen das niedriger. Worauf stützen Sie sich, und was passiert, wenn sich nach vier Wochen wenig tut?“ Seine Antwort ist oft wertvoller als die Zahl selbst. Vergleichen Sie zuletzt auch die Folgen: Welche Laufzeit wird vorgeschlagen, welche Provision und welcher Plan? Eine hohe Zahl mit langer Bindung ist ein anderes Angebot als ein ehrlicher Rahmen mit kurzer Laufzeit. Absagen dürfen Sie danach kurz und ohne Begründung, und Ihre eigene Rechnung vom Küchentisch bleibt dabei Ihr Maßstab.

Halten Sie alle Ergebnisse mit Datum in Ihrem Ordner fest. So können Sie später prüfen, wie gut die jeweilige Einschätzung zum tatsächlichen Verlauf gepasst hat. Das hilft auch dann, wenn Sie erst in einigen Jahren verkaufen und wieder vergleichen möchten.

Woran erkenne ich einen Lockvogel?

Ein paar Muster tauchen immer wieder auf. Eine auffallend hohe Zahl ohne Besichtigung. Ein Gratisangebot, das am Ende doch an einen Vertrag gekoppelt ist. Ein Portal, das Ihre Daten an mehrere Firmen weiterleitet, ohne sie zu nennen. Ein Anrufer, der behauptet, schon einen Käufer zu haben, ohne dass er etwas zu Ihrem Haus sagen kann. Oder ein Kostenersatz im Kleingedruckten, falls Sie nicht verkaufen. Fragen Sie bei solchen Mustern nach und lassen Sie sich nichts aufdrängen. Sie können jederzeit sagen: „Danke, ich melde mich, wenn es so weit ist.“ Weitere Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Grasbrunn.

Wann reicht kostenlos nicht aus?

Eine kostenlose Einschätzung genügt für Ihre eigene Planung und oft auch für den Verkauf selbst. Für einige Zwecke reicht sie aber nicht aus. Wenn sich Erben über eine Auszahlung streiten, wenn ein Gericht beteiligt ist, wenn das Finanzamt einen Nachweis verlangt oder wenn bei einer Trennung ein Stichtag zählt, wird meist ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen gebraucht. Das kostet oft einen vierstelligen Betrag und dauert einige Wochen. Klären Sie mit Ihrem Rechtsanwalt oder Steuerberater, was verlangt wird, bevor Sie Geld ausgeben. Einigen Sie sich nach Möglichkeit auf einen gemeinsamen Sachverständigen. Auch bei großen Grundstücken mit offenen Baurechtsfragen kann sich eine bezahlte Beratung lohnen, wie der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Grasbrunn zeigt.

Muss ich überhaupt jetzt schon handeln?

Viele Eigentümer verschaffen sich Jahre vor einem möglichen Verkauf einen Überblick, etwa wenn die Kinder ausziehen oder die Treppe beschwerlich wird. Das ist vernünftig. Notieren Sie Datum und Grundlage Ihrer Ergebnisse, denn sie veralten. Lassen Sie vor einem konkreten Verkauf neu einschätzen. Überlegen Sie auch, was sich bis dahin vorbereiten lässt, etwa eine Vorsorgevollmacht, die Beschaffung fehlender Pläne oder das Sammeln von Rechnungen. Auch ein Energieausweis, der noch einige Jahre gilt, kann hilfreich sein. Niemand muss zu einem Zeitpunkt verkaufen, nur weil ein Anrufer das nahelegt.

Ein Beispiel: Der Abend am Küchentisch (erfunden)

Eine Eigentümerin in Neukeferloh möchte wissen, was ihr Haus in etwa bringen könnte. An einem Abend fragt sie den Bodenrichtwert ab, schaut sich acht Angebote in Grasbrunn, Haar und Vaterstetten an und probiert einen Rechner aus, wobei sie die Telefonnummer weglässt. Sie stellt fest, dass die Häuser in Haar höher angeboten werden, aber näher an der S-Bahn liegen, und dass zwei Angebote schon seit Monaten online sind. Sie notiert einen groben Rahmen und ihre Stärken und Schwächen.

Eine Woche später lädt sie zwei Makler ein, ohne ihre Vorstellung zu nennen. Einer liegt deutlich darüber, kann das aber nicht begründen, der andere innerhalb des Rahmens, mit Hinweis auf die Heizung. Das erfundene Beispiel sagt nichts über einen späteren Preis aus. Es zeigt aber, wie viel besser sich ein Gespräch führen lässt, wenn man vorbereitet ist.

Was bietet neues // nest?

Unsere kostenlose Wertermittlung ist ein erster Schritt, und ob daraus ein Auftrag wird, entscheiden Sie. Falls Sie verkaufen möchten, zahlen Sie bei uns 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, das sind 50 % weniger Provision. Möglich ist das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in Grasbrunn den besten Preis?

Eine kostenlose Einschätzung kann diese Frage nicht beantworten, denn die höchste Zahl ist nicht automatisch der höchste Preis. Worauf es ankommt, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Grasbrunn?.

Häufige Fragen

Gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung in Grasbrunn?

Ja, zum Beispiel über Maklerbesuche, Online-Rechner oder Banken. Für eine erste Orientierung reichen auch Bodenrichtwert und Portale.

Wo bekomme ich den Bodenrichtwert?

Beim Gutachterausschuss im Landkreis München. Je nach Weg kann eine kleine Gebühr anfallen.

Wie genau sind Online-Rechner?

Sie geben eine grobe Richtung vor. Zustand und Besonderheiten kennen sie nicht.

Was passiert mit meinen Daten?

Das hängt vom Anbieter ab. Lesen Sie vorab die Datenschutzerklärung, und erteilen Sie nur nötige Einwilligungen.

Muss ich nach einem Hausbesuch einen Auftrag erteilen?

Nein, solange Sie nichts unterschreiben.

Reicht eine kostenlose Einschätzung für das Finanzamt?

In der Regel nicht. Klären Sie mit einem Steuerberater, welcher Nachweis benötigt wird.

Sollte ich meine Preisvorstellung nennen?

Am besten nicht gleich. Hören Sie erst, was der Anbieter sagt und wie er es begründet.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Grasbrunn kann an einem Abend beginnen: mit Bodenrichtwert, Portalen, Rechner, Nachbarschaft und Bank. Danach zeigt ein Hausbesuch, was wirklich zählt, und nur in Sonderfällen braucht es ein Gutachten. Ellen Günthel beantwortet Ihre Fragen gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung gibt eine erste Richtung.