Professioneller Immobilienmakler in Forstern: Ein Verkauf von Anfang bis Ende als Fallgeschichte

Was bedeutet professionell, wenn ein Makler Ihr Haus verkauft? Am besten lässt sich das an einem Beispiel zeigen. Deshalb erzählt dieser Ratgeber die Geschichte eines Hausverkaufs in Forstern, von der ersten Überlegung bis zur Schlüsselübergabe. Die Familie und die Zahlen sind erfunden, doch der Ablauf ist typisch. An jeder Station erfahren Sie, was ein professioneller Makler tut, was ein unprofessioneller anders gemacht hätte und woran Sie den Unterschied schon vorab erkennen können.

Das Haus in unserer Geschichte steht in einem der Wohngebiete des Pfarrdorfs Forstern, ist aus den 1980er Jahren und hat einen großen Garten. Das Ehepaar Huber möchte sich verkleinern. Die gleichen Fragen stellen sich aber auch bei einem Haus in Karlsdorf, Preisendorf, Kipfing, Hartbrunn oder Neuharting. Am Ende finden Sie eine Übersicht, mit der Sie Angebote vergleichen können, und Hinweise zur Provision.

Ausgangslage: Familie Huber möchte verkaufen

Herr und Frau Huber wohnen seit fast 40 Jahren in ihrem Haus in Forstern. Die Kinder sind längst ausgezogen, und das Treppensteigen wird mühsamer. In einem halben Jahr soll eine barrierefreie Wohnung frei werden. Sie wissen nicht genau, was ihr Haus wert ist, und haben Sorge, dass ihnen jemand etwas Falsches erzählt. Über Bekannte hören sie von zwei Maklern, und ein Dritter hat kürzlich einen Flyer in den Briefkasten geworfen.

Der erste Makler ruft schnell zurück und sagt am Telefon: „Ihr Haus, das sind locker so und so viel, das kriege ich sofort weg.“ Er nennt eine schöne Zahl, ohne das Haus je gesehen zu haben. Der zweite fragt nach Baujahr, Fläche und Unterlagen und bittet um einen Termin. Er sagt: „Vor dem Termin kann ich Ihnen seriös noch keine Zahl nennen.“ Das klingt zunächst weniger verlockend. Doch genau hier zeigt sich der erste Unterschied.

Was bedeutet das für Sie? Achten Sie schon beim ersten Kontakt darauf, wie jemand mit dem Thema Preis umgeht. Wer ohne Besichtigung einen Wert nennt, urteilt ohne Grundlage und möchte vielleicht nur einen Termin bekommen. Professionell ist, wer nach Ihrem Ziel fragt, nach Ihrem Zeitplan und nach dem Haus, und erst dann eine Einschätzung gibt. Familie Huber lädt deshalb die beiden Makler ein, die sich so verhalten haben.

Station 1: Der Besichtigungstermin im Haus

Frau N., die zweite Maklerin, kommt pünktlich und hat sich vorbereitet. Sie kennt den Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern, hat sich die Lage angesehen und weiß, welche Verkäufe in der Umgebung als Vergleich dienen könnten. Sie nimmt sich anderthalb Stunden Zeit und geht durch das ganze Haus: Keller, Heizung, Dachboden, Garage und Garten. Sie macht Notizen und stellt Fragen: Wann wurde das Dach erneuert? Wie alt ist der Kessel? Gab es schon einmal Wasser im Keller?

Sie fragt auch nach den Plänen der Familie, nach der neuen Wohnung und danach, wie schnell es gehen soll. Sie hört zu, erklärt den Ablauf und nennt noch keine Zahl. Stattdessen sagt sie: „Ich werte das aus und schicke Ihnen innerhalb einer Woche eine schriftliche Einschätzung.“ Sie bittet um Baupläne, Wartungsprotokolle und Rechnungen über Modernisierungen und erklärt, wozu sie diese braucht.

Der andere Makler, Herr O., ist nach 20 Minuten fertig. Er hat das Erdgeschoss und das obere Stockwerk gesehen, lobt alles und nennt am Küchentisch eine Zahl, die deutlich über dem liegt, was die Familie erwartet hat. Den Keller lässt er aus, denn das sei für den Preis „nicht so wichtig“. Die Hubers sind zunächst geschmeichelt, fragen sich aber, wie er so schnell darauf gekommen ist. Das ist die richtige Frage.

Station 2: Die schriftliche Bewertung

Eine Woche später liegt die Einschätzung von Frau N. vor. Sie ist vier Seiten lang. Sie nennt den Bodenrichtwert, das Grundstück, die Wohnfläche und zwei vergleichbare Verkäufe aus der Umgebung, einmal aus Forstern und einmal aus Pastetten. Sie nennt auch die Schwächen: die Heizung von 1994, das Bad aus dem Baujahr und ein paar Stellen im Keller, die sie sich näher ansehen würde. Sie gibt eine Spanne an und schlägt einen Startpreis vor, der in die üblichen Suchfilter passt.

Die Zahl ist niedriger als die von Herrn O. Frau Huber ist etwas enttäuscht. Doch sie fragt nach. Frau N. erklärt ruhig, wie sie darauf kommt und warum ein zu hoher Start nach einigen Wochen zu Preissenkungen führen kann. Sie fragt auch: „Was hat Herr O. zu seiner Zahl gesagt?“ Die Hubers bitten nun auch ihn um eine Begründung. Er schickt eine Mappe mit vielen Fotos seiner Firma, einem Marktbericht und einer Zahl, aber kaum einer Herleitung.

Das ist ein typischer Unterschied. Ein Profi legt offen, wie er rechnet, und nennt seine Unsicherheiten. Fragen Sie deshalb immer nach der Herleitung und vergleichen Sie die Begründungen, nicht die Zahlen. Wichtig ist auch, ob die Bewertung auf echten Verkäufen beruht oder auf Angebotspreisen im Internet. Die Hubers entscheiden sich für Frau N. Sie sagen Herrn O. freundlich ab. Dabei haben sie auch die Provision verglichen.

Station 3: Der Vertrag

Frau N. schickt den Vertrag vorab. Er nennt das Haus, die Leistungen, die Provision einschließlich Mehrwertsteuer, die Fälligkeit nach der Beurkundung und eine Laufzeit von vier Monaten ohne automatische Verlängerung. Eine Widerrufsbelehrung ist dabei. Sie lässt den Hubers eine Woche Zeit, und ihr Sohn liest ebenfalls mit. Er fragt nach, was passiert, wenn der Nachbar kaufen möchte, und dieser wird auf Wunsch als bekannter Interessent ausgenommen.

Für die Unterlagen unterschreiben die Hubers eine kleine Vollmacht, die nur die Einholung von Dokumenten erlaubt. Frau N. erklärt auch ihre Rolle: Sie arbeitet für die Verkäufer, und wenn auch der Käufer eine Provision zahlt, dann den gleichen Prozentsatz. Das hält sie offen fest. Außerdem vereinbaren sie, dass die Hubers alle zwei Wochen einen Bericht bekommen und dass alle Angebote schriftlich vorgelegt werden.

Herr O. hätte es sich einfacher gemacht: Er legte beim ersten Termin ein Formular auf den Tisch und sagte, das sei Standard, man könne das jetzt gleich unterschreiben. Darin stand eine Laufzeit von zwölf Monaten mit automatischer Verlängerung und eine Aufwandspauschale für den Fall, dass die Hubers es sich anders überlegen. Solche Punkte sollten Sie prüfen, bevor Sie unterschreiben. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Forstern.

Station 4: Unterlagen und Vorbereitung

Frau N. erstellt eine Liste: Grundbuchauszug vom Amtsgericht Erding, Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Pläne und Baugenehmigung von der Bauaufsicht im Landratsamt Erding, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsliste. Die Hubers suchen zusammen, was sie haben, und Frau N. besorgt den Rest. Dabei fällt auf: Der Wintergarten ist nicht in den Plänen. Frau N. klärt das früh mit dem Bauamt.

Dann folgt das Haus. Frau N. geht mit den Hubers noch einmal durch alle Räume und sagt, was sich lohnt: aufräumen, Persönliches wegräumen, die Fliesen im Bad reinigen, den Garten in Ordnung bringen und zwei Wände streichen. Teure Sanierungen rät sie ab, denn die Heizung muss nicht getauscht werden. Seit dem 29. Juli 2026 ist die frühere Austauschpflicht für alte Kessel entfallen. Die Leitungen im Keller lassen die Hubers dämmen, was wenig kostet.

Ein unprofessioneller Makler hätte die Immobilie vielleicht schon online gestellt und auf Fragen gewartet. Dann hätte die Bank des Käufers nach den Plänen gefragt, und erst dann wäre der Wintergarten aufgefallen. Solche Überraschungen kosten Zeit und oft auch Geld. Prüfen Sie deshalb, ob jemand früh die Unterlagen anschaut. Fragen Sie im Gespräch: „Welche Unterlagen prüfen Sie vorab, und was machen Sie, wenn etwas fehlt?“

Station 5: Fotos, Grundriss und Exposé

An einem hellen Vormittag im Frühling kommt die Fotografin. Der Garten blüht, die Räume sind aufgeräumt, und die Bilder zeigen das Haus in seiner tatsächlichen Größe, ohne starke Weitwinkel oder künstlich blauen Himmel. Der alte Plan wird neu gezeichnet, gut lesbar und mit den richtigen Maßen. Frau N. prüft die Wohnfläche und schreibt die Dachschrägen korrekt ein. Das Exposé beschreibt die Lage konkret: Fahrzeit zum Bahnhof in Markt Schwaben, zur A 94, zur Schule und zum Einkauf.

Auch die Schwächen stehen im Text: „Heizung Baujahr 1994, regelmäßig gewartet, Bad im Originalzustand, Modernisierungsbedarf vorhanden.“ Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis sind enthalten, und alle Modernisierungen sind mit Jahreszahl genannt. Die Hubers lesen den Entwurf und finden einen kleinen Fehler bei der Grundstücksgröße, den Frau N. korrigiert. Erst dann geht es weiter.

Der Unterschied zur schwachen Arbeit ist hier gut sichtbar. Handyfotos, schiefe Linien und Kaffeetassen auf dem Tisch wirken abschreckend, und ein Text wie „dieses charmante Anwesen in ruhiger und doch zentraler Lage“ könnte überall stehen. Bitten Sie deshalb immer um zwei aktuelle Exposés und schauen Sie sich die Inserate des Maklers auf den Portalen an. Sie sehen schnell, wie jemand arbeitet. Das kostet Sie nur wenige Minuten.

Station 6: Der Start der Vermarktung

Frau N. plant den Start genau. Zuerst schreibt sie vorgemerkte Interessenten an, die etwas Passendes suchen, und zeigt ihnen die Unterlagen vor der Veröffentlichung. Eine Woche später geht das Haus auf die großen Portale, an einem Donnerstag, damit viele es vor dem Wochenende sehen. Der Startpreis liegt knapp unter einer runden Summe, sodass er in die üblichen Suchfilter passt. So sehen es möglichst viele Menschen in den ersten Tagen.

Die ersten Anfragen treffen schnell ein. Frau N. antwortet innerhalb weniger Stunden, schickt das Exposé erst nach Identifikation und fragt nach Finanzierung und Zeitplan. Von 40 Anfragen in der ersten Woche führen 12 zu Gesprächen und 6 zu Besichtigungen. Die Hubers erhalten nach einer Woche die ersten Zahlen. Sie müssen selbst nichts tun, außer das Haus in Ordnung zu halten. Sie sind erstaunt, wie viel im Hintergrund läuft.

Ein unprofessioneller Anbieter stellt ein Inserat online und wartet. Vielleicht antwortet er nach Tagen oder gar nicht, und die Interessenten schauen längst woanders. Die ersten Wochen sind entscheidend, und diese Chance gibt es nur einmal. Fragen Sie im Gespräch: „Was machen Sie in den ersten zwei Wochen konkret?“ Mehr als nur eine Anzeige sollte es schon sein, und auch die Antwortzeit lässt sich leicht testen.

Station 7: Die Besichtigungen

Frau N. bündelt die sechs Interessenten auf zwei Termine, damit die Hubers nicht jeden Tag aufräumen müssen. Die Hubers sind während der Besichtigungen nicht zu Hause, damit die Besucher offen sprechen können. Frau N. führt persönlich durch das Haus, zeigt auch den Keller und die Heizung und nennt offen, was zu tun wäre. Sie beantwortet Fragen zur Heizung, zur Dämmung und zur S-Bahn in Markt Schwaben und lässt den Besuchern auch Zeit, allein durch die Räume zu gehen.

Ein Paar fragt: „Muss die alte Heizung nicht ohnehin raus?“ Frau N. erklärt, dass die frühere Austauschpflicht entfallen ist und dass die Heizung weiterlaufen darf, und sie zeigt das Wartungsprotokoll. Am nächsten Tag berichtet sie den Hubers: Wer war da, was hat gefallen, was nicht? Zwei Interessenten möchten noch einmal kommen, einer findet den Garten zu groß, und zwei weitere sagen ab. Die Hubers wissen damit genau, wo sie stehen.

Stellen Sie sich dagegen einen Mitarbeiter vor, der das Haus nicht kennt und bei Fragen sagt: „Das müsste ich nachsehen.“ Er redet viel, bedrängt die Besucher und sagt am Ende nur: „Überlegen Sie es sich.“ Rückmeldungen holt er nicht ein, und Sie erfahren nie, warum sich niemand meldet. Fragen Sie deshalb vorab: „Wer führt die Besichtigungen durch, und wie berichten Sie mir danach?“ Bitten Sie um ein Musterprotokoll.

Station 8: Angebote und Verhandlung

Nach drei Wochen liegen zwei Angebote vor. Familie A. aus Markt Schwaben bietet etwas unter dem Startpreis, hat aber eine Finanzierungsbestätigung der Bank und kann flexibel beim Einzug sein. Ein Paar aus München bietet mehr, hat aber noch keinen Termin bei der Bank und möchte einen Abschlag wegen der Heizung. Frau N. legt beide Angebote schriftlich vor und schlägt vor, beiden eine Frist für ein letztes Angebot zu setzen.

Beide erhalten dieselben Informationen. Das Paar erhöht leicht, hat aber immer noch keine Bestätigung. Familie A. geht bis nahe an den Startpreis und akzeptiert einen Übergabetermin in fünf Monaten, was den Hubers sehr entgegenkommt. Frau N. erklärt, was aus ihrer Sicht für welches Angebot spricht. Am Ende entscheiden sich die Hubers für Familie A., auch wegen der sicheren Finanzierung und des passenden Termins. Die Entscheidung liegt ganz bei ihnen.

Ein schwacher Makler hätte vielleicht sofort geraten: „Nehmen Sie das, in der Mitte treffen ist fair.“ Oder er hätte von erfundenen Mitbietern erzählt, um Druck zu machen. Beides kann Geld oder Vertrauen kosten. Fragen Sie: „Was tun Sie, wenn jemand deutlich unter dem Preis anbietet?“ und „Wie gehen Sie mit mehreren Interessenten um?“ Lassen Sie sich außerdem die Finanzierung vor dem Notartermin nachweisen, das ist entscheidend.

Station 9: Vom Notar bis zur Übergabe

Frau N. schickt dem Notar alle Daten. Der Entwurf kommt zwei Wochen vor dem Termin, und die Hubers lesen ihn in Ruhe. Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Küche: alles stimmt. Der späte Auszug nach fünf Monaten ist ebenfalls geregelt. Bei einem Punkt fragen sie nach, und der Notar erklärt das am Telefon. Der Termin selbst läuft ruhig, und Frau N. kommt mit, weil die Hubers das so möchten.

Der Notar kümmert sich dann um die Auflassungsvormerkung, die Verzichtserklärung der Gemeinde und die Fälligkeitsmitteilung. In den nächsten Monaten räumen die Hubers aus, und Frau N. vermittelt auf Wunsch eine Entrümpelungsfirma. Bei der Übergabe gehen alle gemeinsam durch das Haus, lesen die Zähler ab, übergeben die Schlüssel und Unterlagen und unterschreiben ein Protokoll. Der Kaufpreis ist zu diesem Zeitpunkt längst eingegangen.

Ein Monat später ruft Familie A. wegen der Bedienung der Heizung an, und Frau N. hilft mit dem Kontakt zum Heizungsbauer. Das gehört nicht zu ihrer Pflicht, kostet sie aber nur einen Anruf. Bei einem schlechten Makler endet das Interesse mit dem Notartermin. Fragen Sie deshalb einen früheren Kunden, wie es danach weiterging. Solche Hinweise sagen viel über den Menschen hinter dem Vertrag aus.

Was lernen wir aus der Geschichte?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, woran Sie professionelle Arbeit bei jeder Station erkennen. Sie können sie als Prüfliste nutzen.

Station	Professionell	Unprofessionell
Erstkontakt	Fragt nach, keine Zahl am Telefon	Zahl ohne Besichtigung
Besichtigung	Ganzes Haus, Notizen	20 Minuten, ohne Keller
Bewertung	Schriftlich, Herleitung, Schwächen	Hohe Zahl, viel Werbung
Vertrag	Vorab, 3 bis 6 Monate	Sofort unterschreiben, Pauschalen
Unterlagen	Früh geprüft	Sucht, wenn die Bank fragt
Exposé	Konkret und ehrlich	Textbausteine, Handyfotos
Vermarktung	Plan, schnelle Antworten	Inserat und warten
Besichtigungen	Gebündelt, Rückmeldung	Unvorbereitet, kein Bericht
Verhandlung	Geordnet, Bonität geprüft	„In der Mitte treffen“
Abschluss	Protokoll, bleibt erreichbar	Endet beim Notar

Niemand arbeitet in allen Punkten perfekt, und die Spalten sind bewusst zugespitzt. Doch wenn Sie bei einem Makler mehrfach in der rechten Spalte landen, sollten Sie weitersuchen.

Hat Professionalität etwas mit der Provision zu tun?

Viele Eigentümer nehmen an, dass eine höhere Provision für bessere Arbeit steht. Das stimmt so nicht. Die Höhe hängt auch von Fixkosten ab, also von Geschäftsräumen, Filialen, Personal und Werbung. Sie sagt zunächst nichts darüber aus, wie gut die Fotos sind oder wie sorgfältig verhandelt wird. Vergleichen Sie deshalb die Leistungen und nicht nur den Prozentsatz. Lassen Sie sich alles schriftlich geben.

Umgekehrt ist ein niedriger Satz nicht automatisch gut. Klären Sie genau, was enthalten ist und was extra kostet. Fragen Sie nach Fotos, Grundrissen, Portalen, Besichtigungen und Notarvorbereitung. Wenn Sie einen Teil selbst übernehmen müssen, sollte Ihnen das bewusst sein. Am Ende zählt, was bei Ihnen ankommt. Ein Makler mit 3,57 % muss gut 1,8 % mehr erzielen als einer mit 1,785 %, damit das Ergebnis gleich ist.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Möglich wird das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Die Arbeit an Ihrem Haus bleibt davon unberührt, und Sie können die Punkte aus dieser Geschichte auch bei uns prüfen.

Welcher Makler erzielt in Forstern den besten Preis?

Die Geschichte zeigt, dass der Preis aus der Summe aller Schritte entsteht: einer begründeten Bewertung, einem passenden Startpreis, starken Fotos und Texten, vorbereiteten Besichtigungen und einer ruhigen Verhandlung mit geprüfter Finanzierung. Jeder dieser Punkte lässt sich vor der Beauftragung prüfen. Fragen Sie außerdem nach beurkundeten Preisen. Ein seriöser Makler verspricht keinen bestimmten Preis. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Forstern?.

Wie arbeitet neues // nest in Forstern?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Forstern und den gesamten Landkreis Erding. Sie erhalten eine schriftliche Bewertung, professionelle Fotos, einen sauberen Grundriss, ein ehrliches Exposé, persönliche Besichtigungen, eine Bonitätsprüfung sowie Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen professionellen Immobilienmakler in Forstern?

An einer schriftlichen Bewertung, sauberen Unterlagen, guten Fotos, konkretem Exposé, geprüften Interessenten und klarer Verhandlung.

Darf ein Makler am Telefon schon einen Wert nennen?

Eine seriöse Zahl setzt eine Besichtigung voraus.

Sind Fotos vom Profi wirklich wichtig?

Ja, sie entscheiden oft darüber, ob ein Interessent das Inserat überhaupt öffnet.

Wer sollte die Besichtigungen führen?

Am besten die Person, die Ihr Haus kennt und Sie auch sonst betreut.

Was passiert nach der Zusage eines Käufers?

Bonitätsprüfung, Abstimmung mit dem Notar, Beurkundung und Übergabe mit Protokoll.

Muss ich beim Verkauf dabei sein?

Bei den Besichtigungen nicht. Bei Entscheidungen und beim Notar ja.

Ist eine hohe Provision ein Qualitätsmerkmal?

Nein. Sie hängt auch von den Fixkosten ab. Vergleichen Sie die Leistungen.

Wer betreut bei neues // nest Forstern?

Ellen Günthel betreut Forstern und den Landkreis Erding.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Forstern erkennen Sie an seinem Vorgehen von Anfang bis Ende. Die Geschichte der Familie Huber zeigt, worauf es ankommt: gründlich prüfen, ehrlich bewerten, sorgfältig zeigen, fair verhandeln und auch nach dem Notar erreichbar bleiben. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Forstern, Guter Immobilienmakler in Forstern und Erfahrener Immobilienmakler in Forstern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.