Seriöser Immobilienmakler in Eitting: Ihre Rechte als Eigentümer in 15 Fragen

Seriosität zeigt sich im Maklervertrag und im Umgang mit Ihren Rechten. Viele Eigentümer in Eitting, Eittingermoos, Gaden oder Reisen unterschreiben einen solchen Vertrag zum ersten Mal und wissen nicht genau, was üblich ist. Darf eine Laufzeit automatisch verlängert werden? Was ist mit Aufwendungen, wenn der Verkauf scheitert? Muss ich bei einem Alleinauftrag zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde? Und was gilt, wenn ich es mir anders überlege? Wer die Antworten kennt, erkennt auch schnell, wer fair arbeitet.

Dieser Ratgeber beantwortet deshalb 15 Fragen, die Eigentümer häufig stellen. Zu jeder finden Sie eine verständliche Antwort, dazu jeweils einen Hinweis darauf, was ein seriöser Makler tut und was Sie stutzig machen sollte. Am Ende folgen Warnsignale und ein Vorschlag, wie Sie einen Vertrag in Ruhe prüfen. Dieser Text kann nur die Grundlagen erklären. Für Ihren konkreten Vertrag sollten Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale fragen.

Fragen zum Vertragsschluss

1. Muss der Vertrag schriftlich sein? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt § 656a BGB die Textform. Eine E-Mail reicht also aus, ein mündlicher Vertrag dagegen nicht. Das schützt Sie, weil Sie alle Bedingungen nachlesen können. Ein seriöser Makler schickt den Vertrag vorab, damit Sie ihn in Ruhe lesen können. Stutzig machen sollte Sie, wenn er ihn erst beim Termin auf den Tisch legt und Sie bittet, gleich zu unterschreiben.

2. Was muss im Vertrag stehen? Das Gesetz schreibt nicht jedes Detail vor, doch in einen ordentlichen Vertrag gehören Objekt, Art des Auftrags, Laufzeit, Provision einschließlich Mehrwertsteuer, Kündigungsregeln und die Leistungen. Sinnvoll sind auch Angaben zu Berichten und zum Ansprechpartner. Je klarer das ist, desto weniger Streit gibt es später. Eine Vereinbarung, in der nur die Provision steht, aber keine Leistung, ist zwar möglich, doch sie gibt Ihnen wenig in die Hand.

3. Welche Vertragsarten gibt es? Beim einfachen Auftrag dürfen Sie mehrere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen. Der Makler ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Beim einfachen Alleinauftrag binden Sie sich an einen Makler, der dafür tätig werden muss, doch Sie können in der Regel selbst einen Käufer suchen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen auch Eigeninteressenten an den Makler verwiesen werden. Fragen Sie, was Ihrer ist, und was das für Sie bedeutet. Der qualifizierte Alleinauftrag braucht besondere Prüfung, besonders in Formularverträgen.

Fragen zu Laufzeit und Kündigung

4. Welche Laufzeit ist üblich? Sechs Monate sind bei einem Alleinauftrag oft angemessen, weil Vorbereitung und Vermarktung Zeit brauchen. Bei schwierigen Objekten wie einem Anwesen im Moos kann mehr sinnvoll sein. Sehr lange Bindungen von einem Jahr oder mehr sollten Sie prüfen. Ein seriöser Makler erklärt, warum er eine bestimmte Laufzeit vorschlägt. Sie können auch einen Kompromiss verhandeln, etwa sechs Monate mit Verlängerungsoption.

5. Darf sich der Vertrag automatisch verlängern? Klauseln, die den Auftrag ohne Ihr Zutun verlängern, sollten Sie genau lesen. In Formularverträgen unterliegen sie strengen Grenzen, und manche sind unwirksam. Besser ist es, wenn eine Verlängerung nur nach ausdrücklicher Absprache erfolgt. Fragen Sie nach, und lassen Sie das im Zweifel streichen. Vorsicht ist geboten, wenn der Makler sagt, das sei nur eine Formalität. Dann kann es ihm auch egal sein, wenn Sie es streichen.

6. Kann ich vorzeitig kündigen? Ein einfacher Auftrag lässt sich in der Regel jederzeit beenden. Bei einem befristeten Alleinauftrag ist eine vorzeitige Kündigung meist nur aus wichtigem Grund möglich, zum Beispiel wenn der Makler trotz Aufforderung untätig bleibt. Halten Sie Mängel schriftlich fest und setzen Sie eine Frist. Viele seriöse Anbieter bieten zudem an, im Einvernehmen auszusteigen, wenn es nicht passt. Fragen Sie vorher, wie das gehandhabt wird. Die Antwort sagt einiges über die Haltung aus.

7. Was gilt beim Widerruf? Wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation geschlossen, etwa bei Ihnen zu Hause oder per E-Mail, haben Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Der Makler muss darüber belehren. Fehlt die Belehrung, kann sich die Frist deutlich verlängern. Wenn der Makler vor Ablauf der Frist tätig werden soll, müssen Sie das in der Regel ausdrücklich verlangen. Ein seriöser Anbieter erklärt das von sich aus und händigt ein Widerrufsformular aus.

Fragen zu Provision und Kosten

8. Wann muss ich zahlen? Nach § 652 BGB nur, wenn der Hauptvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt. Das bedeutet in der Praxis: Der Notarvertrag muss wirksam sein, und die Arbeit des Maklers muss dafür ursächlich sein. Verkaufen Sie gar nicht, schulden Sie die Provision in der Regel nicht. Abweichende Regeln sind nur begrenzt möglich. Fragen Sie auch, wann genau die Rechnung kommt. Meist wird sie nach der Beurkundung gestellt.

9. Wie wird die Provision geteilt? Beauftragt ein Verkäufer den Makler, und handelt es sich beim Käufer um einen Verbraucher, sind Wohnungen und Einfamilienhäuser besonders geregelt. Nach § 656c BGB tragen beide Seiten die Provision in der Regel gleich. Nach § 656d BGB darf nur bis zur Hälfte auf den Käufer übertragen werden, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Bei gemischt genutzten Objekten oder größeren Anwesen kann es anders sein. Ein seriöser Makler erklärt das klar und sagt auch, was im Inserat steht.

10. Darf er Aufwendungen verlangen? Ohne besondere Vereinbarung nein. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz muss vereinbart werden, und er darf in Formularverträgen nicht zu einer verdeckten Provision werden. Lesen Sie solche Klauseln genau, zum Beispiel, wenn für Fotos, Inserate oder Fahrten bei Abbruch etwas berechnet wird. Fragen Sie nach einer Höchstgrenze und nach Belegen. Seriöse Makler arbeiten meist erfolgsabhängig und tragen das Risiko selbst. Wenn es Zusatzkosten gibt, sollte das offen besprochen sein.

11. Was ist mit Reservierungsgebühren? Solche Gebühren werden manchmal von Interessenten verlangt, damit ein Haus für eine Weile nicht anderweitig angeboten wird. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine solche Formularklausel als unwirksam angesehen, jedenfalls in den dort entschiedenen Konstellationen. Für Sie als Eigentümer sollte das auch ein Prüfstein sein, denn solche Gebühren können Ihre Interessenten verärgern. Fragen Sie den Makler, ob er so etwas verlangt, und warum.

Fragen zu Ihrer Vertretung

12. Darf der Makler für beide Seiten tätig sein? Doppeltätigkeit ist nicht grundsätzlich verboten, wenn sie offen erfolgt und vereinbart ist. Bei Verkauf an Verbraucher ist die Teilung der Provision ohnehin üblich. Doch der Makler darf nicht einseitig eine Seite benachteiligen. Fragen Sie: Wen vertreten Sie? Wie gehen Sie mit vertraulichen Angaben um? Geben Sie meine Preisgrenze weiter? Ein seriöser Anbieter beantwortet das klar und schriftlich. Bei Interessenkonflikten sollte er offen darüber sprechen.

13. Muss er mich über alles informieren? Ein Makler hat Auskunfts- und Treuepflichten. Er muss Sie über alles informieren, was für Ihre Entscheidung wichtig ist, zum Beispiel über Angebote, ernste Bedenken eines Käufers oder Zweifel an dessen Finanzierung. Vereinbaren Sie auch feste Berichte. Lässt er Angebote weg, weil er ein anderes bevorzugt, kann das sein Recht auf Provision gefährden. § 654 BGB schließt den Lohn aus, wenn der Makler vertragswidrig auch für die andere Seite tätig war. Fragen Sie bei Zweifeln nach.

14. Haftet der Makler für falsche Angaben? Er muss sorgfältig arbeiten und darf keine Angaben machen, die er besser kennt. Oft gibt er Ihre Angaben weiter und weist auf die Quelle hin. Für die Richtigkeit Ihrer Angaben haften in erster Linie Sie gegenüber dem Käufer. Bekannte Mängel müssen offenbart werden, zum Beispiel ein alter Wasserschaden im Keller. Prüfen Sie deshalb das Exposé genau, bevor es veröffentlicht wird. Ein seriöser Makler fragt aktiv nach Mängeln und bewahrt die Antworten auf.

15. Welche Erlaubnis braucht er? Makler brauchen eine Erlaubnis nach § 34c GewO und müssen geordnete Vermögensverhältnisse haben. Außerdem gilt für sie eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Sie können nach der Erlaubnis fragen, und ein seriöser Anbieter zeigt sie gern. Das Impressum auf der Website sollte die zuständige Aufsichtsbehörde nennen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht ist nicht in allen Fällen vorgeschrieben, sie ist aber ein gutes Zeichen. Fragen Sie danach, das kostet nur einen Satz.

Welche Warnsignale sollten Sie kennen?

Wer gut informiert ist, erkennt einige Muster schnell. Vorsicht ist geboten, wenn jemand ungefragt an der Haustür steht, einen Traumpreis verspricht und gleich unterschreiben möchte. Das gilt auch, wenn jemand angibt, einen Käufer zu haben, ihn aber nicht benennt. Wenn Sie nach einem Todesfall oder nach einer Trennung plötzlich Anrufe und Briefe erhalten, sollten Sie aufmerksam werden. In solchen Situationen besteht oft Zeitdruck, und das nutzen manche aus.

Auch im Vertrag gibt es typische Warnzeichen. Dazu gehören lange Laufzeiten ohne erkennbaren Grund, automatische Verlängerungen, hohe Abbruchpauschalen, die Pflicht, alle Interessenten an den Makler zu verweisen, und Klauseln, nach denen auch bei Verkauf an Verwandte eine Provision anfällt. Wenn Sie fragen und dann als Antwort nur ein genervtes „Das machen alle so“ bekommen, ist das ein weiterer Hinweis. Seriöse Anbieter erklären auch die Punkte, die für sie weniger angenehm sind.

Im Alltag kommen weitere Hinweise hinzu. Eine Bewertung ohne Besichtigung, keine Antworten auf Rückfragen, Inserate ohne Ihr Einverständnis oder falsche Angaben im Exposé sind alles schlechte Zeichen. Wer auch Kollegen häufig schlechtredet, hat möglicherweise wenig eigene Argumente. Nehmen Sie solche Signale ernst, und zwar auch dann, wenn jemand sehr freundlich ist. Freundlichkeit gehört zum Beruf, sie beweist noch keine Seriosität. Mehr dazu lesen Sie auch unter Bester Immobilienmakler in Eitting.

Wie prüfen Sie einen Vertrag in Ruhe?

Lassen Sie sich den Vertrag vorab per E-Mail schicken. Drucken Sie ihn aus, und markieren Sie alles, was Sie nicht verstehen. Prüfen Sie dann die wichtigsten Punkte der Reihe nach: Wird das richtige Objekt genannt? Welche Art des Auftrags ist es? Wie lange läuft er, und wie endet er? Welche Provision steht dort, einschließlich Mehrwertsteuer? Was geschieht bei einem Abbruch? Darf ich selbst verkaufen? Gibt es weitere Kosten?

Fragen Sie danach beim Makler nach. Jede Antwort sollte klar sein und im Zweifel schriftlich erfolgen. Wenn ein Punkt für Sie wichtig ist, lassen Sie ihn ändern. Ein Vertrag ist verhandelbar, auch ein Standardformular. Ergänzen Sie, was Ihnen fehlt, zum Beispiel feste Berichte oder das Recht, das Exposé vor der Veröffentlichung zu prüfen. Sprechen Sie auch über die Provision. Bei einem größeren Anwesen oder bei mehreren Verkäufen kann sich ein Gespräch lohnen.

Bei Unsicherheit kann ein Anwalt oder eine Verbraucherzentrale einen Blick darauf werfen. Das kostet etwas, ist aber angesichts der Beträge meist gut investiert. Vor allem, wenn es um ein geerbtes Haus oder um einen Verkauf im Rahmen einer Scheidung geht, sollten Sie nicht sparen. Unterschreiben Sie erst, wenn Sie alles verstanden haben. Ein seriöser Makler hat dafür Verständnis, und wer es eilig hat, sollte Ihnen wenigstens gute Gründe nennen.

Was tun, wenn es Probleme gibt?

Sprechen Sie Probleme zuerst offen an. Viele Missverständnisse lassen sich schnell klären. Halten Sie das Ergebnis des Gesprächs schriftlich fest, am besten per E-Mail. Reagiert der Makler nicht oder wird es nicht besser, setzen Sie schriftlich eine Frist. Bei einem befristeten Alleinauftrag kann das die Grundlage für eine Kündigung aus wichtigem Grund sein. Sammeln Sie Belege: Berichte, Mails, Screenshots von Inseraten, Rückmeldungen von Interessenten.

Bei einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt können Sie klären lassen, was Sie tun können. Besteht der Verdacht auf einen Verstoß gegen gewerberechtliche Pflichten, ist auch die zuständige Aufsichtsbehörde eine mögliche Anlaufstelle. In den meisten Fällen wird es nicht so weit kommen, doch es ist gut zu wissen, dass es diese Wege gibt. Auch ein Verband kann Beschwerden aufnehmen, wenn der Makler dort Mitglied ist.

Überlegen Sie auch, was Sie erreichen möchten. Geht es um einen einfachen Ausstieg? Oder wurde Ihnen Schaden zugefügt? Ein einvernehmliches Ende ist meist schneller und günstiger als ein Rechtsstreit. Bleiben Sie sachlich, auch wenn es schwerfällt. Ein Gespräch unter vier Augen kann manchmal mehr bewirken als drei Anwaltsschreiben. Dann können Sie sich mit einem neuen Partner auf den Verkauf konzentrieren, statt sich noch länger zu ärgern.

Halten Sie außerdem fest, was mündlich besprochen wurde. Eine kurze E-Mail nach dem Gespräch genügt: „Wir haben vereinbart, dass ich alle zwei Wochen einen Bericht erhalte und das Exposé vor der Veröffentlichung prüfe.“ Ein seriöser Makler bestätigt das ohne Umstände. So haben Sie im Streitfall etwas in der Hand, und beide Seiten wissen, woran sie sind. Auch bei einem freundlichen Verhältnis ist das sinnvoll, denn nach sechs Monaten erinnert sich niemand mehr genau an jedes Wort aus dem ersten Gespräch.

Welcher Makler erzielt in Eitting den besten Preis?

Ein seriöser Makler verspricht nicht einfach die höchste Zahl. Er begründet seine Einschätzung, legt Zahlen offen, hält Sie auf dem Laufenden und verhandelt ehrlich für Sie. Das führt oft zu besseren Ergebnissen als ein großes Versprechen zu Beginn. Eine Garantie für den Preis gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eitting?.

Wie hält es neues // nest?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Eitting und den gesamten Landkreis Erding. Sie schickt Ihnen den Vertrag gern vorab, beantwortet Ihre Fragen und lässt Ihnen Zeit für die Entscheidung. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Makler in Eitting?

An klaren Verträgen, offenen Antworten, einer begründeten Bewertung und daran, dass er Ihnen Zeit lässt.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Textform Pflicht, eine E-Mail genügt also.

Kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen oder aus der Ferne in der Regel binnen 14 Tagen.

Was kostet ein Abbruch?

Das hängt vom Vertrag ab. Aufwendungsersatz muss vereinbart sein. Prüfen Sie die Klauseln.

Darf der Makler auch für den Käufer arbeiten?

Bei offener Doppeltätigkeit ja, doch er darf keine Seite benachteiligen.

Welche Erlaubnis braucht ein Makler?

Eine Erlaubnis nach § 34c GewO, dazu kommt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren.

Wer hilft mir bei einem unklaren Vertrag?

Ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.

Wer betreut bei neues // nest Eitting?

Ellen Günthel betreut Eitting und den Landkreis Erding.

Fazit

Wer seine Rechte kennt, erkennt einen seriösen Immobilienmakler in Eitting schnell. Lesen Sie den Vertrag vorab, stellen Sie Ihre Fragen und nehmen Sie Warnsignale ernst. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Eitting, Guter Immobilienmakler in Eitting und Immobilienmakler für Verkäufer in Eitting. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.