Seriöser Immobilienmakler in Isen: Zehn Sätze, bei denen Sie hellhörig werden sollten

Unseriöse Makler erkennt man selten an ihrem Auftreten. Sie sind oft freundlich, gut gekleidet und überzeugend. Was sie verrät, sind bestimmte Sätze: Versprechen, die niemand halten kann, Druck, der gar nicht nötig wäre, und Formulierungen, die Ihre Rechte kleiner erscheinen lassen. Wer in Isen, Burgrain, Mittbach, Schnaupping, Thonbach oder Westach verkaufen möchte, sollte solche Sätze kennen, bevor er zum ersten Mal mit einem Makler am Tisch sitzt.

Dieser Ratgeber stellt zehn typische Sätze vor. Zu jedem erfahren Sie, was dahinterstecken kann, was die Rechtslage dazu sagt und wie Sie am besten antworten. Nicht jeder, der einen dieser Sätze sagt, ist gleich unseriös. Doch wenn mehrere fallen, ist Vorsicht angebracht. Am Ende finden Sie die Punkte, die in jedem Maklervertrag klar sein sollten, und Hinweise für den Fall, dass bereits etwas schiefgelaufen ist.

Satz 1: „Für Ihr Haus habe ich schon einen Käufer“

Dieser Satz fällt oft schon im ersten Gespräch oder steht in einem Brief in Ihrem Postkasten. Er klingt verlockend, denn Sie müssten gar nicht lange suchen. Manchmal stimmt er sogar, denn ein aktiver Makler hat durchaus vorgemerkte Interessenten. Häufig ist es aber nur eine Methode, um überhaupt einen Termin zu bekommen. Wer Ihr Haus noch nicht gesehen hat, kann auch nicht wissen, ob es zu einem bestimmten Käufer passt.

Fragen Sie deshalb nach: „Wer sucht denn genau, was, wo und wie lange schon? Wurde die Finanzierung geprüft?“ Ein seriöser Makler kann das in groben Zügen beantworten, ohne Namen zu nennen, und er relativiert den Satz: „Ich habe Interessenten, die so etwas suchen, ob sie am Ende kaufen, müssen wir sehen.“ Wer bei der Nachfrage ausweicht, hat vermutlich keinen konkreten Käufer.

Lassen Sie sich davon auch nicht zu einer vorschnellen Unterschrift drängen. Falls tatsächlich jemand bereitsteht, kann er auch nach einer Woche noch kaufen. Sie können sogar einen einzelnen Nachweis vereinbaren: Der Makler stellt diesen Interessenten vor, und Sie entscheiden dann, ob Sie weitergehen. Ein vorschneller Alleinauftrag wegen eines angeblichen Käufers ist in keinem Fall nötig.

Satz 2: „Ich hole mindestens 20 % mehr heraus als alle anderen“

Solche Preisversprechen sind ein klassischer Köder. Niemand kann seriös vorhersagen, was ein Haus bringen wird, und noch weniger, dass es immer deutlich über den Einschätzungen anderer Makler liegt. Der Preis entsteht aus Angebot und Nachfrage. Ein guter Makler kann das Ergebnis verbessern, doch Wunder gibt es auch hier nicht. Wer so etwas sagt, möchte vor allem den Auftrag.

Häufig folgt später die Ernüchterung: Das Haus steht zu teuer im Internet, die Anfragen bleiben aus, und nach einigen Wochen rät der Makler zur Senkung. Dann wirkt das Inserat wie ein Ladenhüter, und Interessenten fragen sich, was damit nicht stimmt. Ein Lockpreis kann Sie also am Ende mehr kosten als eine realistische Einschätzung von Anfang an, selbst wenn er zunächst besser klingt.

Fragen Sie: „Wie kommen Sie auf diese Zahl, und welche Verkäufe können Sie mir dazu zeigen?“ Bitten Sie um eine schriftliche Herleitung mit Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern, Vergleichsdaten, Zustand und Baurecht. Fragen Sie auch, was passiert, wenn das Ziel nicht erreicht wird. Ein seriöser Makler gibt Ihnen eine Spanne und nennt seine Unsicherheiten. Eine Garantie auf einen bestimmten Preis gibt niemand ernsthaft.

Satz 3: „Das Angebot gilt nur noch heute“

Zeitdruck ist eines der deutlichsten Warnsignale. Ein Sonderpreis bei der Provision, der angeblich nur bei sofortiger Unterschrift gilt, oder ein Käufer, der angeblich nur bis morgen wartet, sollen Sie von einer ruhigen Prüfung abhalten. Bei einer Entscheidung über einen großen Teil Ihres Vermögens gibt es dafür keinen sachlichen Grund. Ein Haus läuft nicht davon, und auch ein Makler wird sein Angebot in einer Woche noch halten können.

Bleiben Sie ruhig und sagen Sie: „Danke, ich schaue mir das in Ruhe an und melde mich.“ Reagiert das Gegenüber verärgert, wissen Sie bereits genug. Ein seriöser Makler schickt Ihnen den Vertrag vorab, erklärt ihn und lässt Ihnen Bedenkzeit. Vielleicht fragt er nach einigen Tagen nach, ohne zu drängen. Das ist normal und gehört zu einem guten Ablauf.

Auch der Gesetzgeber schützt Sie. Wird der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, zum Beispiel an Ihrem Küchentisch in Isen oder per E-Mail und Telefon, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Darüber muss der Makler Sie informieren. Fehlt die Belehrung oder ist sie falsch, verlängert sich die Frist deutlich. Lassen Sie sich von Eile also nicht beeindrucken.

Satz 4: „Das müssen wir dem Käufer ja nicht sagen“

Hier wird es ernst. Wenn jemand vorschlägt, einen bekannten Mangel zu verschweigen, wie Feuchtigkeit im Keller, einen alten Wasserschaden oder einen nicht genehmigten Anbau, sollten Sie sofort hellhörig werden. Sie als Verkäufer müssen wesentliche Mängel offenlegen, die Sie kennen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht bei arglistigem Verschweigen. Am Ende haften Sie, nicht der Makler.

Dazu kommt, dass solche Vorschläge etwas über die Arbeitsweise verraten. Wer Ihnen rät, einen Käufer zu täuschen, wird vermutlich auch Ihnen nicht immer alles sagen. Ein seriöser Makler sagt stattdessen: „Das müssen wir offen ansprechen, und ich zeige Ihnen, wie.“ Ein Schaden, der ehrlich benannt und im Preis berücksichtigt ist, führt zu weniger Ärger als einer, der nach dem Notartermin auffällt.

Bei älteren Häusern in Isen ist das besonders wichtig. Gerade im historischen Ortskern oder bei Anwesen in den Dörfern gibt es oft Dinge, die sich über die Jahre angesammelt haben. Halten Sie gemeinsam mit dem Makler fest, was Sie wissen, und was Sie nicht wissen. Was Sie nicht wissen, dürfen Sie auch sagen: „Dazu liegen uns keine Unterlagen vor.“ Das ist vollkommen in Ordnung.

Satz 5: „Eine kleine Reservierungsgebühr ist üblich“

Manche Makler verlangen von Interessenten oder Eigentümern eine Gebühr, sei es für die Reservierung, den Aufwand, das Exposé oder die Marketingkosten. Solche Posten sind nicht automatisch unzulässig, sollten Sie aber aufmerksam machen. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine vorformulierte Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt, die auch dann beim Makler bleibt, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Auch pauschale Aufwandsentschädigungen in vorformulierten Verträgen sind rechtlich heikel.

Ein Makler verdient üblicherweise, wenn er verkauft. Die gesetzliche Grundidee nach § 652 BGB lautet, dass der Anspruch entsteht, wenn durch seine Tätigkeit ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Vorabzahlungen sind deshalb die Ausnahme. Seriös kann es sein, wenn ausdrücklich und individuell besondere Leistungen vereinbart werden, etwa ein aufwendiger Film, und auch dann sollte klar sein, wer zahlt und warum.

Fragen Sie: „Welche Kosten fallen für mich an, wenn nicht verkauft wird?“ Die Antwort sollte in den meisten Fällen „Keine“ lauten oder klar begründet sein. Lassen Sie sich alles schriftlich geben, und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen. Wenn eine Gebühr von Ihrem Käufer verlangt wird, kann das Ihren Verkauf ebenfalls belasten. Sprechen Sie das offen an.

Satz 6: „Den Vertrag brauchen Sie nicht zu lesen, das ist Standard“

Es gibt keinen „Standard“, der Ihnen das Lesen ersparen würde. Maklerverträge unterscheiden sich in Laufzeit, Verlängerung, Provisionshöhe, Nachwirkungsklauseln und Leistungen. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann Sie zum Beispiel verpflichten, auch eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Wer sagt, das sei alles nur Formsache, möchte vermutlich nicht, dass Sie genauer hinschauen.

Lesen Sie den Vertrag also und fragen Sie nach jeder Klausel, die Ihnen unklar ist. Prüfen Sie vor allem: Wer sind die Vertragspartner? Welches Objekt ist gemeint? Was genau wird geleistet? Wie hoch ist die Provision einschließlich Mehrwertsteuer, und wann ist sie fällig? Wie lange läuft der Vertrag, und verlängert er sich automatisch? Was passiert, wenn Sie selbst einen Käufer finden oder doch nicht verkaufen möchten?

Ein seriöser Makler erklärt das geduldig, und in vielen Fällen lässt sich auch etwas anpassen, zum Beispiel eine kürzere Laufzeit oder die Ausnahme für einen bekannten Interessenten. Wenn Sie unsicher sind, können Sie den Vertrag vom Anwalt oder bei der Verbraucherzentrale Bayern prüfen lassen. Das ist kein Misstrauen, sondern vernünftig. Ein guter Makler sieht das genauso.

Satz 7: „Der Mitbewerber macht das ganz schlecht“

Wer schlecht über andere redet, möchte oft von den eigenen Schwächen ablenken. Das können allgemeine Hinweise sein wie „Die machen nur Masse“, aber auch konkrete Vorwürfe, die Sie nicht nachprüfen können. Natürlich dürfen Makler Unterschiede erklären und sagen, was sie selbst anders machen. Doch das sollte sachlich geschehen und mit Fakten belegt sein, nicht mit Gerüchten.

Wie jemand über andere spricht, sagt oft auch etwas darüber, wie er später über Ihr Haus, über Interessenten und über frühere Kunden sprechen wird. Vielleicht erzählt er Ihnen auch Dinge über Nachbarn oder andere Verkäufer, die eigentlich vertraulich sind. Dann sollten Sie sich fragen, was er später über Sie erzählen wird. In einem kleinen Ort wie Isen ist Diskretion besonders wichtig.

Fragen Sie am besten: „Was genau machen Sie anders?“ Damit lenken Sie das Gespräch von den anderen zurück auf die Leistung. Eine gute Antwort beschreibt das eigene Vorgehen: So bewerte ich, so vermarkte ich, das sind meine Ergebnisse. Das ist auch hilfreicher, als sich auf Aussagen über Dritte zu verlassen, die Sie gar nicht prüfen können.

Satz 8: „Ihren Grundbuchauszug und Ihre Kontodaten brauche ich sofort“

Für eine erste Einschätzung sind Kontodaten, eine Kopie Ihres Ausweises oder gar Zugangsdaten nicht nötig. Grundbuch, Flurkarte und Pläne sind für den Verkauf wichtig, aber sie kommen erst dann ins Spiel, wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit entschieden haben. Auch eine Vollmacht sollten Sie nicht blind erteilen. Sie sollte klar auf die Beschaffung der Unterlagen begrenzt sein.

Es gibt allerdings Gründe, warum ein Makler Sie identifizieren muss. Nach dem Geldwäschegesetz sind Makler verpflichtet, die Identität ihrer Vertragspartner festzustellen. Das geschieht üblicherweise, wenn ein Auftrag erteilt wird, und ein seriöser Makler erklärt Ihnen das. Sie dürfen also nachfragen, warum etwas gebraucht wird, und wofür es benutzt und wie es aufbewahrt wird.

Gehen Sie sparsam mit persönlichen Daten um, auch mit Informationen über Ihre finanzielle Lage. Ihre Bank, Ihre Schulden und Ihr Zeitdruck gehen Interessenten nichts an. Klären Sie auch, wie mit Daten Ihrer Mieter umgegangen wird, falls Ihr Haus vermietet ist. Ein seriöser Makler kennt die Regeln zum Datenschutz und spricht das von selbst an.

Satz 9: „Wir stellen es erst einmal hoch rein und schauen dann“

Dieser Satz klingt harmlos, ist aber oft teuer. Ein zu hoher Startpreis führt dazu, dass passende Käufer das Inserat gar nicht sehen, weil sie mit Preisfiltern suchen. Andere sehen es und warten ab, weil sie merken, dass der Preis nicht zu halten ist. Bei jeder späteren Senkung wird das Angebot unattraktiver, und der am Ende erzielte Preis liegt häufig unter dem, was mit einem guten Start möglich gewesen wäre.

Dazu kommt, dass die ersten Wochen die wichtigsten sind. Wer schon länger sucht, hat Benachrichtigungen eingestellt und sieht neue Angebote sofort. Diese Chance gibt es nur einmal. Ein Makler, der sie durch einen unrealistischen Preis verspielt, arbeitet nicht in Ihrem Interesse, auch wenn er behauptet, er wolle Ihnen damit etwas Gutes tun. Für ihn ist das Risiko gering, für Sie ist es groß.

Ein seriöser Makler empfiehlt einen begründeten Startpreis. Er kann auch etwas über der Mitte der Spanne liegen, um Raum für Verhandlungen zu haben, sollte aber in die üblichen Filter passen. Fragen Sie: „Wie wirkt sich der Startpreis auf die Sichtbarkeit aus? Wann überprüfen wir die Strategie?“ Vereinbaren Sie auch, dass nach vier Wochen gemeinsam geprüft wird, was das Interesse zeigt.

Satz 10: „Sie brauchen sich um nichts zu kümmern, das regle ich“

Dieser Satz wirkt beruhigend, und ein guter Makler nimmt Ihnen tatsächlich viel ab. Doch er sollte nicht bedeuten, dass Sie nichts mehr erfahren oder nicht mehr gefragt werden. Wichtige Entscheidungen bleiben bei Ihnen: der Startpreis, die Annahme eines Angebots, die Vertragsbedingungen und die Unterschrift beim Notar. Wer Sie aus diesen Entscheidungen heraushalten möchte, macht es sich zu bequem.

Vorsicht ist auch geboten, wenn jemand umfassende Vollmachten verlangt, zum Beispiel für den Abschluss des Kaufvertrags. Das sollte nur in Ausnahmefällen und über den Notar geschehen. Klären Sie stattdessen, wer was tut und wie Sie informiert werden. Vereinbaren Sie feste Berichte und lassen Sie sich Angebote und Rückmeldungen immer schriftlich geben, auch wenn der Makler sagt, das sei gar nicht nötig.

Ein seriöser Makler sagt eher: „Die Arbeit übernehme ich, die Entscheidungen treffen Sie, und Sie erfahren alles Wichtige.“ Das ist ein gutes Verhältnis. So haben Sie wenig Mühe und trotzdem die Kontrolle. Gerade wenn Sie weit weg wohnen oder älter sind, sollten Sie darauf achten, dass auch eine Vertrauensperson auf dem Laufenden bleibt.

Was gehört in einen seriösen Maklervertrag?

Jenseits der Sätze entscheidet am Ende das, was schriftlich steht. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Punkte. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt mindestens die Textform nach § 656a BGB.

Punkt	Was klar sein sollte	Warnsignal
Vertragspartner	Firma, Anschrift, Eigentümer	Unvollständige Angaben
Objekt	Anschrift, Flurnummer	Unklar, was verkauft wird
Leistungen	Liste aller Aufgaben	„Bemüht sich um den Verkauf“
Provision	Prozentsatz inkl. Mehrwertsteuer	Vage oder Zusatzposten
Fälligkeit	Nach wirksamem Kaufvertrag	Vorabzahlungen
Laufzeit	3 bis 6 Monate	Lange Bindung, automatische Verlängerung
Widerruf	Korrekte Belehrung	Keine Belehrung

Bei beidseitiger Beauftragung zahlen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB den gleichen Prozentsatz. Hat nur eine Seite beauftragt und soll die andere etwas übernehmen, darf das nach § 656d BGB höchstens die Hälfte sein und wird erst fällig, wenn die beauftragende Seite nachweislich gezahlt hat.

Was tun, wenn es schon passiert ist?

Haben Sie bereits unterschrieben und ein schlechtes Gefühl? Prüfen Sie zuerst das Widerrufsrecht. Wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, haben Sie in der Regel 14 Tage Zeit, und bei fehlender Belehrung länger. Widerrufen Sie schriftlich, etwa per E-Mail oder Einschreiben, und behalten Sie einen Beleg. Beachten Sie aber, dass das Recht erlöschen oder Wertersatz fällig werden kann, wenn der Makler mit Ihrer Zustimmung schon gearbeitet hat.

Bei einem laufenden Vertrag sprechen Sie Probleme zuerst sachlich an und bitten um eine Antwort in Textform. Setzen Sie eine Frist und kündigen Sie an, was danach geschieht. Bei einem Alleinauftrag kann anhaltende Untätigkeit ein wichtiger Grund für eine Kündigung sein. Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Vertrag, Mails, Inserate und Notizen zu Gesprächen.

Unterschreiben Sie keine Provisionsbestätigung und keine Erklärung, die Sie nicht verstehen. Bei Fragen helfen die Verbraucherzentrale Bayern oder ein Fachanwalt. Zweifel an der Erlaubnis nach § 34c GewO klärt die zuständige Gewerbebehörde. Bei größeren Beträgen lohnt sich eine kurze anwaltliche Prüfung fast immer.

Woran erkennen Sie einen seriösen Makler?

Einen seriösen Makler erkennen Sie am Gegenteil dieser zehn Sätze. Er sagt: „Ich kann Ihnen keinen Preis garantieren, aber ich zeige Ihnen, wie ich zu meiner Einschätzung komme.“ Er sagt auch: „Hier ist der Vertrag, lesen Sie ihn in Ruhe.“ Er nennt die Schwächen des Hauses, nennt seine Leistungen und seine Provision klar und erklärt, was Sie wann entscheiden müssen.

Dazu kommen formale Merkmale. Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist im Impressum angegeben, die Widerrufsbelehrung ist korrekt, und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen im Inserat. Er bildet sich regelmäßig weiter, wie es mit 20 Stunden in drei Jahren vorgeschrieben ist, und kennt daher auch aktuelle Änderungen wie das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt.

Und er kann Ihnen konkrete Belege zeigen: beurkundete Verkäufe, Referenzen, Beispiel-Exposés. Eine seriöse Maklerin wird auch mal sagen: „Das weiß ich nicht, das müssen wir beim Bauamt im Landratsamt Erding klären.“ Oder: „Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater.“ Solche Sätze sind ein sehr gutes Zeichen.

Welcher Makler erzielt in Isen den besten Preis?

Ein seriöser Makler verspricht keinen bestimmten Preis, kann aber seine Arbeit und Ergebnisse belegen. Fragen Sie nach beurkundeten Preisen aus Isen und der Umgebung, nach der Herleitung seiner Bewertung und danach, wie er Angebote und Finanzierungen prüft. Dass er auch Schwächen offen anspricht, schützt vor späteren Abschlägen und Ärger. Vergleichen Sie auch die Provision, denn sie bestimmt, was bei Ihnen ankommt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Isen?.

Wie arbeitet neues // nest?

Bei neues // nest erhalten Sie den Vertrag vorab, damit Sie ihn in Ruhe lesen können. Die Provision beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und wird erst nach der Beurkundung fällig. Ellen Günthel betreut Isen und den gesamten Landkreis Erding und erklärt Ihnen gern jeden Punkt. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Isen?

An klaren Verträgen, begründeten Bewertungen, offenem Umgang mit Schwächen und daran, dass er nicht drängt.

Darf ein Makler Reservierungsgebühren verlangen?

Vorformulierte Gebühren, die beim Scheitern des Kaufs beim Makler bleiben, hat der BGH 2023 für unwirksam erklärt.

Wann wird die Provision fällig?

Üblicherweise nach Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags beim Notar.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Mindestens in Textform, zum Beispiel per E-Mail.

Kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen in der Regel 14 Tage lang.

Muss ich Mängel angeben?

Ja, wesentliche bekannte Mängel müssen Sie offenlegen.

Warum will der Makler meinen Ausweis sehen?

Makler müssen ihre Vertragspartner nach dem Geldwäschegesetz identifizieren.

An wen wende ich mich bei Problemen?

An die Verbraucherzentrale Bayern, einen Fachanwalt oder die zuständige Gewerbebehörde.

Fazit

Einen unseriösen Makler in Isen erkennen Sie oft schon an seinen Sätzen: Preisversprechen, Zeitdruck, verschwiegene Mängel und Vorabgebühren sind deutliche Warnsignale. Lesen Sie den Vertrag, nehmen Sie sich Zeit und bitten Sie um Belege. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Isen, Immobilienmakler für Verkäufer in Isen und Woran erkenne ich den besten Immobilienmakler in Isen?. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.