Unterlagen für den Hausverkauf im Landkreis Erding: Was beim Kreis, bei der Gemeinde und bei Dritten liegt

Wer im Landkreis Erding ein Haus verkauft, hat es mit drei Ebenen zu tun. Manche Unterlagen liegen bei Stellen des Kreises oder des Staates, andere bei Ihrer Gemeinde, und wieder andere bei Dritten wie Schornsteinfeger, Hausverwaltung oder Versorger. Hinzu kommt, was nur Sie selbst im Haus finden. Wer sich auskennt, spart viele Wege. Auch die Besonderheiten unterscheiden sich: Bei einer Wohnung in Erding braucht es andere Papiere als bei einem Hof bei Dorfen oder einem Haus im Erdinger Moos.

Dieser Ratgeber ordnet die Unterlagen nach Zuständigkeit und zeigt, was je nach Lage und Haustyp hinzukommt. Sie erfahren, wie lange es meist dauert, wer sie mit Vollmacht für Sie besorgen kann, und was Sie tun können, wenn etwas fehlt. Am Ende finden Sie einen Zeitplan. Die Zuständigkeiten können sich ändern, und manche Dinge werden von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt. Fragen Sie im Zweifel direkt nach. Bei rechtlichen Fragen zu einzelnen Einträgen hilft Ihnen der Notar.

Warum die Ebenen wichtig sind

Viele Eigentümer rufen zuerst bei ihrer Gemeinde an und erfahren dann, dass sie dort nicht richtig sind. In einer kleinen Gemeinde ist das Rathaus oft die erste Anlaufstelle für alles, doch das Grundbuch und die meisten Baugenehmigungen liegen woanders. Eine Stadt mit einem eigenen Bauamt kann wieder anders organisiert sein. Fragen Sie deshalb nach, wer für Ihr Anliegen zuständig ist, denn das ist in der Regel schnell geklärt. Es spart Ihnen viele Wege, wenn Sie vorher wissen, was Sie wo bekommen.

Auch die Fristen unterscheiden sich. Ein Grundbuchauszug ist schnell da, die Bauakte kann Wochen dauern, und eine Wohnflächenberechnung muss vielleicht erst erstellt werden. Wer auf den letzten Drücker anfängt, muss mit einem unvollständigen Exposé starten oder Interessenten warten lassen. Das sollten Sie vermeiden, denn die ersten Wochen sind die wichtigsten. Fangen Sie deshalb schon mehrere Wochen vor dem geplanten Start an. So haben Sie auch Zeit, Lücken zu schließen, und vermeiden Stress.

Mit einer Vollmacht können auch andere für Sie handeln. Das ist praktisch, wenn Sie berufstätig sind oder weit weg wohnen, und es ist eine der Stellen, an denen ein Makler viel Arbeit abnimmt. Die Vollmacht sollte klar begrenzt sein und nur die Einholung von Unterlagen erlauben. Für den Grundbuchauszug muss ein berechtigtes Interesse bestehen, und das ist mit Ihrer Vollmacht gegeben. Halten Sie Personalausweis, Flurstücksnummer, Grundbuchblatt und Adresse bereit. Diese Angaben finden Sie oft im Grundsteuerbescheid.

Was liegt bei Stellen des Kreises und des Staates?

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erding führt das Grundbuch für den Landkreis. Dort bekommen Sie den Grundbuchauszug, der Eigentümer, Flurstücke, Rechte und Lasten nennt. Für einen Einblick in die Grundakte, also die Urkunden hinter den Einträgen, können Sie ebenfalls dort anfragen. Auch das Nachlassgericht ist beim Amtsgericht Erding angesiedelt. Es ist für Testamente und Erbscheine zuständig. Bei einem Erbfall ist das also die Stelle für den Erbnachweis, sofern kein notarielles Testament vorliegt.

Die Bauaufsicht im Landratsamt Erding verwahrt in der Regel Baugenehmigungen, Pläne und Berechnungen, sofern sie noch vorhanden sind. Die Anfrage kann einige Wochen dauern und sollte die genaue Adresse und Flurstücksnummer enthalten. Für den Fall, dass die Stadt Erding oder eine andere Gemeinde eigene Zuständigkeiten hat, fragen Sie nach, denn Städte können hier eigene Stellen haben. Das Landratsamt ist auch die Anlaufstelle für Fragen zu wassergefährdenden Stoffen, also bei Öltanks, und zu Altlasten.

Beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung erhalten Sie Flurkarte und Liegenschaftskataster, oft auch online über das Geoportal Bayern. Der Gutachterausschuss für den Landkreis Erding liefert die Bodenrichtwerte, die auch über BORIS-Bayern abrufbar sind, und einen Marktbericht. Diese Daten helfen bei der Bewertung, und bei landwirtschaftlichen Flächen ist je nach Fall auch das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten oder die für das Grundstückverkehrsgesetz zuständige Stelle wichtig. Fragen Sie den Notar, welche Genehmigung bei einem Verkauf nötig ist.

Was liegt bei Ihrer Gemeinde?

Die Gemeinde ist für den Bebauungsplan und den Flächennutzungsplan zuständig. Dort erfahren Sie, was auf Ihrem Grundstück zulässig sein könnte und wie die Fläche dargestellt ist. In vielen Gemeinden ist das auch online einsehbar. Bei einem größeren Grundstück oder einem Anbau ist das sehr wichtig. Auch Fragen zur Erschließung gehören hierher: Sind Beiträge offen? Eine Erschließungsbescheinigung gibt Sicherheit, und Käufer oder ihre Banken fragen häufig danach. Fragen Sie auch nach Stellplatz- und Gestaltungssatzungen, denn auch sie können für Käufer wichtig sein.

Auch der Grundsteuerbescheid kommt von der Gemeinde, und auch Müllgebühren, Wasser und Abwasser laufen oft über sie oder einen Zweckverband. Solche Kosten interessieren jeden Käufer. Eine einfache Aufstellung nimmt Interessenten viele Fragen ab. In einem kleinen Ort kann die Gemeindeverwaltung auch helfen, zum Beispiel bei der Frage, wie die Kinderbetreuung geregelt ist oder ob die Straße ausgebaut werden soll. Solche Dinge sind für Familien wichtig, und auch dafür sollten Sie sich eine Stunde Zeit nehmen.

Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das im Rahmen des Verkaufs ab und holt eine Bescheinigung ein. Das kostet etwas Zeit, und deshalb sollte es eingeplant werden. Wenn Ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, kommen weitere Regeln hinzu. Auch das erfahren Sie bei der Gemeinde. Bei Unsicherheiten zum Baurecht kann auch eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Sie wird über die Gemeinde an die Bauaufsicht geleitet oder direkt dort gestellt. Fragen Sie nach dem üblichen Weg.

Was liegt bei Dritten?

Der Energieausweis wird von berechtigten Fachleuten ausgestellt, etwa Energieberatern, Architekten oder entsprechend qualifizierten Handwerkern. Er ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und bestimmte Angaben gehören ins Inserat. Da sich die Regeln ab 2027 ändern, sollten Sie nach dem aktuellen Stand fragen. Für den Verbrauchsausweis brauchen Sie Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre, und für den Bedarfsausweis Gebäudedaten. Ein bestehender, noch gültiger Ausweis darf weiter genutzt werden.

Beim Schornsteinfeger gibt es den Feuerstättenbescheid und die Messprotokolle, und beim Heizungsbauer die Wartungsnachweise. Wer eine Ölheizung hat, sollte auch Prüfberichte zum Tank bereithalten, sofern es welche gibt. Fehlen die Unterlagen, kann eine aktuelle Wartung schnell für Nachweise sorgen. Die frühere Austauschpflicht für alte Kessel ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen, doch Käufer möchten den Zustand kennen. Handwerker können außerdem bestätigen, wann Dach oder Fenster gemacht wurden. Banken können zudem bei der Ablösung und bei Grundschuldlöschungen helfen.

Bei einer Eigentumswohnung kommt die Hausverwaltung hinzu. Sie liefert Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Höhe der Rücklage. Rechnen Sie mit etwas Wartezeit und eventuell Gebühren. Bei einer Photovoltaikanlage braucht es Einspeisevertrag und Unterlagen vom Netzbetreiber. Für ein vermietetes Objekt kommen Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Kautionsnachweise hinzu, die Sie selbst haben sollten. All das kostet wenig Geld, aber etwas Geduld.

Was finden Sie nur zu Hause?

Einige Dinge liegen nur bei Ihnen: der frühere Kaufvertrag, Versicherungspolicen, Rechnungen zu Modernisierungen, Pläne, Fotos, Anleitungen, Verträge mit Versorgern. Dazu kommt Ihr Wissen. Wann wurde was gemacht? Wo liegen die Leitungen? Gab es einmal einen Schaden? Schreiben Sie eine kurze Chronik mit Jahreszahlen. Das ist für das Exposé sehr nützlich, und Sie haben in den Gesprächen alles parat. Bei einem geerbten Haus fragen Sie Verwandte und Nachbarn, denn sie erinnern sich oft besser als alle Unterlagen.

Sehen Sie auch die Kontoauszüge durch, wenn Rechnungen fehlen. Dort finden sich oft Zahlungen an Handwerker und ihre Daten. Wer Handwerkerkosten steuerlich geltend gemacht hat, findet Belege in den Steuererklärungen. Auch die Verbrauchsdaten liegen meist in den Abrechnungen. Sammeln Sie die Unterlagen in einem Ordner und scannen Sie sie, wenn das möglich ist. Ein digitaler Ordner erleichtert auch den Austausch mit Notar, Bank und Interessenten. Bewahren Sie die Originale bis zur Übergabe auf.

Überlegen Sie auch, was Sie über Mängel wissen. Bekannte Mängel müssen offengelegt werden, und ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei Arglist. Schreiben Sie auf, was Sie wissen, zum Beispiel einen früheren Wasserschaden oder Risse. Das ist nicht angenehm, aber es schützt Sie. Fragen Sie im Zweifel Ihren Makler oder Notar, wie man das am besten formuliert. Eine ehrliche Mängelliste schafft auch Vertrauen, und das wirkt sich oft positiv auf die Verhandlung aus.

Was kommt je nach Lage hinzu?

In Erding und bei Stadtwohnungen sind es vor allem die Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft. Interessenten und Banken lesen die Protokolle und fragen nach geplanten Maßnahmen. Auch die Frage nach Stellplätzen und Kellerabteilen sollte klar sein. Im Erdinger Moos und nahe dem Flughafen sind Belege zum Keller und zum Boden besonders wertvoll, also Rechnungen für Abdichtung und Pumpen und, falls vorhanden, ein Bodengutachten. Informationen zu Lärmzonen können Sie ebenfalls prüfen, soweit öffentlich zugänglich. Das sollte offen dargestellt werden.

Im Westen, also im Übergang zum Münchner Umland, kommen oft Fragen zu Verbindungen und Internet. Ein Nachweis des tatsächlichen Internetanschlusses ist hilfreich, wenn viele Interessenten im Homeoffice arbeiten. Fragen Sie auch nach der Schule, wenn Kinder im Spiel sind. Bei Grundstücken im Grenzbereich zum Landkreis München sollte klar sein, welche Behörden zuständig sind. Für Interessenten aus der Stadt ist das nicht immer selbstverständlich, und Sie können ihnen die Antwort gleich mitliefern.

Im Osten und Norden, und überall bei Höfen, sind es Flurkarten, Pachtverträge, Baugenehmigungen für Nebengebäude und Nachweise zur Wasser- und Abwasserversorgung, wie zum Beispiel einer Kleinkläranlage. Bei einem landwirtschaftlichen Betrieb kommen steuerliche Unterlagen und vielleicht Betriebsprämien hinzu. Auch ein Brunnen braucht vielleicht einen Nachweis. Klären Sie außerdem Wege- und Leitungsrechte. Hier ist die Vorbereitung am aufwendigsten, doch sie lohnt sich auch am meisten. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Grundstück bewerten lassen im Landkreis Erding.

Was kommt je nach Situation hinzu?

Bei einem Erbfall braucht es den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und alle Miterben müssen mitwirken. Beschaffen Sie Sterbeurkunde und gegebenenfalls Geburtsurkunden. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Bei einer Vollmacht sollte diese für den Notartermin beglaubigt sein. Bei einer Betreuung ist in der Regel eine gerichtliche Genehmigung nötig, was länger dauern kann. Sprechen Sie darüber früh mit dem Notar und planen Sie die Zeit ein.

Bei einer Trennung kann eine Scheidungsfolgenvereinbarung oder ein Beschluss wichtig sein. Steht nur einer im Grundbuch, kann § 1365 BGB trotzdem die Zustimmung des anderen verlangen. Bei einem vermieteten Objekt sollte die letzte Betriebskostenabrechnung fertig sein. Prüfen Sie auch, ob bei einer umgewandelten Wohnung ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB in Frage kommt. Bei einer Grundschuld brauchen Sie die Löschungsbewilligung der Bank, wofür der Notar in der Regel die Abwicklung übernimmt, sobald der Kaufpreis fließt.

Auch die Zinsbindung kann ein Thema sein. Fragen Sie die Bank nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und den nötigen Unterlagen. Und fragen Sie, ob die Bank bereit ist, einen Teil des Grundstücks freizugeben, falls eine Teilung ansteht. Bei einem Verkauf aus der Ferne sollten alle Unterlagen in einem digitalen Ordner liegen, sodass alle Beteiligten darauf zugreifen können. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen im Landkreis Erding.

Die Zuständigkeiten im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was wo liegt. Die Zeitangaben sind grobe Erfahrungswerte, und im Einzelfall kann es schneller oder langsamer gehen.

Stelle	Unterlagen	Etwa wie lange
Amtsgericht Erding	Grundbuch, Grundakte, Erbschein	Tage bis Wochen
Landratsamt Erding	Bauakte, Altlasten, Wasserrecht	Oft mehrere Wochen
Vermessungsamt, Geoportal	Flurkarte	Oft sofort
Gutachterausschuss, BORIS	Bodenrichtwert	Oft sofort
Gemeinde, Zweckverband	Bebauungsplan, Erschließung, Abgaben	Tage bis Wochen
Energieberater, Fachbetrieb	Energieausweis	1–2 Wochen
Schornsteinfeger, Heizungsbauer	Protokolle, Wartung	Tage
Hausverwaltung	Teilungserklärung, Protokolle	Bis mehrere Wochen
Sie selbst	Kaufvertrag, Rechnungen, Chronik	Etwa ein Nachmittag

Bedenken Sie auch die Kosten. Die meisten Unterlagen kosten nur wenig, doch ein Energieausweis oder eine Wohnflächenberechnung haben ihren Preis. Fragen Sie, was davon im Maklerauftrag enthalten ist, und rechnen Sie das in Ihren Vergleich ein.

Wie sieht ein guter Zeitplan aus?

Beginnen Sie mit dem, was zu Hause liegt, und schreiben Sie die Chronik. Das dauert nur einen Nachmittag. In Woche eins holen Sie den Grundbuchauszug und lesen ihn. Stellen Sie auch den Antrag auf die Bauakte. Das ist meist der Teil, der am längsten dauert. In Woche zwei und drei folgen die Flurkarte, die Abgaben, der Energieausweis und die Wartung. In Woche drei bis sechs klären Sie Lücken, zum Beispiel eine neue Wohnflächenberechnung, eine fehlende Genehmigung oder die Löschung einer alten Grundschuld.

Bei einer Wohnung fordern Sie die Unterlagen der Verwaltung gleich zu Beginn an. Bei einem Erbfall kommt der Erbnachweis zuerst, denn ohne ihn geht nichts. Bei einem Hof planen Sie mehr Zeit ein. Lassen Sie sich früh von einem Steuerberater und, wenn nötig, von einem Architekten beraten. Mit einem Makler geht vieles schneller, weil er die Stellen kennt und mit Vollmacht handeln kann. Bitten Sie ihn um eine Liste, wer was bis wann erledigt. Eine klare Liste nimmt viel Druck heraus.

Wenn am Ende etwas fehlt, ist das in der Regel kein Drama. Sagen Sie offen, was nicht vorliegt, und was Sie versucht haben. Ein Satz wie „Baupläne liegen nur teilweise vor“ ist besser als Schweigen. Eine fehlende Genehmigung sollte allerdings möglichst geklärt werden, und der Notar kann das im Vertrag berücksichtigen. Mehr zu fehlenden Papieren lesen Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Berglern. Mit dieser Vorbereitung starten Sie gut in den Verkauf.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest den gesamten Landkreis Erding. Sie kennt die Stellen im Landkreis, erstellt mit Ihnen eine Liste und holt mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen ein. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug im Landkreis Erding?

Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Wo liegen die Baupläne?

Meist bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Fragen Sie im Zweifel auch bei der Gemeinde nach.

Was bekomme ich bei der Gemeinde?

Bebauungsplan, Auskünfte zur Erschließung, Abgaben und oft auch Grundsteuerbescheide.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Berechtigte Fachleute, zum Beispiel Energieberater oder Architekten.

Was brauche ich bei einer Wohnung zusätzlich?

Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.

Was brauche ich bei einem Hof zusätzlich?

Flurkarten, Pachtverträge, Baugenehmigungen, steuerliche Unterlagen und Nachweise zur Wasserversorgung.

Wie lange dauert das Sammeln?

Meist vier bis acht Wochen. Bei Höfen und Erbfällen auch länger.

Wer betreut bei neues // nest den Landkreis Erding?

Ellen Günthel betreut den gesamten Landkreis Erding.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf im Landkreis Erding liegen auf drei Ebenen: bei Kreis und Staat, bei der Gemeinde und bei Dritten. Beginnen Sie früh mit der Bauakte und ergänzen Sie, was Ihre Lage und Ihr Haustyp verlangen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Hausverkauf mit Makler im Landkreis Erding, Immobilienbewertung im Landkreis Erding und Immobilie verkaufen im Landkreis Erding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.