Unterlagen für den Hausverkauf in Raubling: Welche Dokumente Sie wo bekommen
Kaum etwas verzögert einen Hausverkauf so zuverlässig wie ein fehlendes Dokument, das erst auffällt, wenn die Bank des Käufers danach fragt. Der Grundriss von 1974 ist verschwunden, der Anbau taucht in der Bauakte nirgends auf, oder der Energieausweis ist längst abgelaufen. Solche Lücken lassen sich fast immer schließen, nur kostet das Zeit. Deshalb lohnt es sich, die Unterlagen zu sichten, bevor das erste Inserat erscheint.
Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern aus Raubling, Pfraundorf, Kirchdorf, Großholzhausen, Nicklheim, Reischenhart und Redenfelden, welche Papiere für den Verkauf wirklich gebraucht werden, wer sie ausstellt und welche Besonderheiten im Landkreis Rosenheim gelten. Die Antworten sind nach den Fragen geordnet, die uns Hausbesitzer am häufigsten stellen, von „Welche Unterlagen braucht der Notar?“ bis zu „Was tun, wenn die Baupläne fehlen?“.
Das Wichtigste in Kürze
- Am Anfang stehen drei Fragen: Was liegt schon im eigenen Ordner, was stellt eine Behörde aus, und was muss ich neu erstellen lassen?
- Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören in kommerzielle Inserate.
- Grundbuchauszug und Flurkarte sind die Basis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung interessieren vor allem Käufer und Banken.
- Der Notar benötigt vor allem Ausweisdaten, Steuer-Identifikationsnummer und Angaben zu bestehenden Darlehen.
- Fehlende Baupläne lassen sich häufig über das Bauamt beschaffen oder neu zeichnen.
- In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Rechte wie Abstandsflächenübernahmen zeigen sich deshalb vor allem im Grundbuch und in den Bauakten.
- Bei neues // nest beschafft die Maklerin die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht. Die Provision beträgt dabei 1,785 % statt vielerorts üblicher 3,57 %.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf insgesamt?
Die folgende Übersicht fasst zusammen, was bei einem typischen Einfamilienhaus, Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte in Raubling zusammenkommt. Sie können sie direkt als Arbeitsliste verwenden.
| Unterlage | Zuständige Stelle | Wer fragt danach? |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Rosenheim | Käufer, Bank, Notar |
| Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Käufer, Bank |
| Energieausweis | Energieberater, Architekt oder anderer berechtigter Aussteller | gesetzlich vorgeschrieben |
| Grundrisse, Schnitte, Ansichten | eigene Unterlagen, Bauarchiv | Käufer, Bank |
| Wohnflächenberechnung | eigene Unterlagen, Architekt oder Vermesser | Käufer, Bank |
| Baubeschreibung und Baugenehmigung | eigene Unterlagen, Bauaufsicht | Käufer, Bank |
| Nachweise über Modernisierungen | Rechnungen, Handwerker | Käufer |
| Bescheinigung über Erschließungsbeiträge | Gemeinde Raubling | Käufer |
| Protokoll des Schornsteinfegers | Bezirksschornsteinfeger | Käufer |
| Gebäudeversicherungsschein | Versicherer | Käufer, Bank |
| Darlehensdaten und Grundschuldbrief, falls vorhanden | Bank, eigene Unterlagen | Notar |
| Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung | eigene Unterlagen | nur bei vermietetem Haus |
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Für den Kaufvertragsentwurf reicht dem Notariat überraschend wenig. Den Grundbuchstand ruft es selbst ab. Von Ihnen benötigt es vor allem Daten:
- Vor- und Nachnamen, Geburtsdatum und Anschrift aller Verkäufer, dazu ein gültiges Ausweisdokument
- die Steuer-Identifikationsnummer, die der Notar für die Anzeige beim Finanzamt braucht
- Angaben zu bestehenden Darlehen und Grundschulden samt Ansprechpartner bei der Bank
- die vereinbarten Eckdaten: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Einrichtung, Bankverbindung
- bei Erben der Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsniederschrift
- bei einer Vertretung die erforderliche Vollmacht, die in der Regel notariell beglaubigt sein sollte
Ist noch eine Grundschuld eingetragen, holt das Notariat die Löschungsbewilligung ein. Das gilt auch für alte, längst getilgte Darlehen. Ein vorhandener Grundschuldbrief ist dann unverzichtbar, also sollten Sie ihn vorab suchen. Der Verlust eines solchen Briefs lässt sich beheben, das Aufgebotsverfahren dauert jedoch mehrere Monate. Einen Überblick über den Tag selbst gibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug für mein Haus in Raubling?
Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Rosenheim. Als eingetragener Eigentümer können Sie den Auszug dort beantragen, entweder schriftlich oder persönlich. Halten Sie am besten die Angaben zu Gemarkung und Grundbuchblatt bereit. Beachten Sie, dass das Gemeindegebiet von Raubling mehrere Gemarkungen umfassen kann, sodass ein Eintrag nicht zwingend den Namen des Hauptortes trägt.
Das Grundbuch gliedert sich in Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentum), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen wie Wegerecht oder Wohnrecht) und Abteilung III (Grundschulden und Hypotheken). Prüfen Sie den Auszug sorgfältig auf alte Einträge. Gerade auf ehemals landwirtschaftlich genutzten Grundstücken in den ländlicheren Ortsteilen finden sich manchmal Leitungsrechte, Altenteilsrechte oder Geh- und Fahrtrechte, die heute kaum noch jemand kennt. Je früher Sie davon wissen, desto ruhiger können Sie mit dem Käufer und dem Notar darüber sprechen.
Wofür brauchen Käufer die Flurkarte, und wo erhalte ich sie?
Die Flurkarte zeigt den Grundstückszuschnitt, die Grenzen und die Lage der Gebäude. Sie erhalten sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, das für Raubling zuständig ist, oder über das Geoportal des Freistaats. Für Käufer und Bank ist sie vor allem deshalb interessant, weil sich hier schnell Abweichungen erkennen lassen, etwa wenn eine Garage oder ein Anbau gar nicht eingezeichnet ist.
Bei großen Grundstücken oder Flächen mit mehreren Flurstücken sollte die Karte alle zugehörigen Nummern abdecken. Das kommt in Großholzhausen oder Nicklheim gelegentlich vor, wenn zum Wohnhaus später eine Wiese hinzugekauft wurde. Stimmen die Flurstücke aus dem Grundbuch mit der Karte überein, lassen sich spätere Nachfragen vermeiden.
Fair verkaufen in Raubling: nur 1,785 % Maklerprovision
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Raubling vollständig. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?
Viele Käufer finanzieren, und deshalb prüft die Bank Ihr Haus mit. Sie möchte den Wert einschätzen, den sie beleihen soll, und stellt dafür eigene Anforderungen. Üblich sind folgende Dokumente:
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- bemaßte Grundrisse sowie Gebäudeschnitt
- Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls Berechnung des umbauten Raums
- Fotos von innen und außen
- Baujahr und Liste der Modernisierungen
- Energieausweis
Die vollständige Mappe lässt sich digital sofort weitergeben. Das spart Tage, manchmal Wochen, und verhindert, dass ein Käufer in dieser Phase unsicher wird. Bewährt hat sich ein gut sortierter Datenraum, auf den Interessenten erst nach einer geprüften Besichtigung und mit Ihrer Zustimmung Zugriff erhalten.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Der Energieausweis ist beim Hausverkauf grundsätzlich Pflicht und richtet sich heute nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29.07.2026 das frühere Regelwerk abgelöst hat. Spätestens bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden, und der Käufer erhält ihn spätestens nach Vertragsabschluss. Enthält ein kommerzielles Inserat Angaben zum Haus, müssen auch die wichtigsten Kennwerte genannt werden. Ausweise gelten zehn Jahre, ein abgelaufener muss rechtzeitig ersetzt werden.
Es gibt den Verbrauchsausweis auf Basis des bisherigen Verbrauchs und den Bedarfsausweis auf Basis der Gebäudedaten. Für kleinere ältere Wohngebäude, deren Baugenehmigung lange zurückliegt und die nie auf ein bestimmtes Wärmeschutzniveau gebracht wurden, ist unter Umständen der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Lassen Sie den Aussteller klären, welche Variante für Ihr Haus zulässig ist. Baudenkmäler sind von der Pflicht ausgenommen. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
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Was tun, wenn Baupläne oder die Wohnflächenberechnung fehlen?
Bei Häusern aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren ist das eher die Regel als die Ausnahme. Gehen Sie am besten in dieser Reihenfolge vor:
- Eigene Unterlagen sichten: Häufig liegen Pläne in Ordnern zum Hausbau, bei den Eltern oder beim damaligen Bauträger.
- Bauakte einsehen: Die Bauaufsicht beim Landratsamt Rosenheim und das Bauamt der Gemeinde Raubling helfen bei der Frage, wo die Akte liegt. Als Eigentümer erhalten Sie Einsicht und können Kopien anfordern.
- Architekt oder Bauzeichner beauftragen: Lassen sich die Pläne nicht finden, kann ein Fachbüro das Haus aufmessen und neue Grundrisse zeichnen.
- Wohnfläche neu berechnen: Bei großen Abweichungen oder Umbauten lohnt eine aktuelle Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.
Die Wohnflächenangabe verdient besondere Sorgfalt, denn sie wandert ins Exposé und wird von Käufern schnell zur Vergleichsgröße. Unterschiedliche Rechenweisen führen gerne zu Abweichungen, zum Beispiel bei Dachschrägen, Hobbykellern oder Terrassen. Benennen Sie deshalb, auf welcher Grundlage die Zahl beruht.
Was ist, wenn Anbau oder Dachausbau nie genehmigt wurden?
Das kommt häufiger vor, als viele denken. Über Jahrzehnte wurden Wintergärten, Garagen und ausgebaute Dachgeschosse ergänzt, ohne dass eine vollständige Genehmigung in der Akte zu finden ist. Für den Verkauf ist es wichtig, das rechtzeitig zu wissen. Vergleichen Sie deshalb die Baupläne aus der Akte mit dem heutigen Zustand und mit der Flurkarte.
Finden sich Abweichungen, gibt es mehrere Wege. Manche Maßnahmen sind verfahrensfrei, andere lassen sich nachträglich genehmigen, und in anderen Fällen wird der Punkt offen im Kaufvertrag behandelt. Ein Architekt, die Bauaufsicht oder der Notar helfen bei der Einordnung. Verschweigen sollten Sie die Abweichung jedenfalls nicht, weil daraus später Haftungsfragen entstehen können. Auch die Bank des Käufers wird womöglich nur genehmigte Flächen bewerten, was sich auf den Finanzierungsrahmen auswirken kann.
Welche Besonderheiten gelten bei Baulasten, Altlasten und Erschließung im Landkreis Rosenheim?
Ein Punkt überrascht Eigentümer, die aus anderen Bundesländern stammen: Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Eine Baulastenauskunft, wie sie in manchen Bundesländern dazugehört, gibt es hier somit nicht. Vergleichbare Verpflichtungen, etwa eine Abstandsflächenübernahme, finden sich in Bayern meist als Dienstbarkeit im Grundbuch oder in den Unterlagen der Baugenehmigung.
Anders verhält es sich mit weiteren Auskünften, die Käufer gelegentlich wünschen:
- Erschließung: Die Gemeinde Raubling kann bescheinigen, ob Erschließungs- und Herstellungsbeiträge abgerechnet sind. Offene Beiträge sollten im Kaufvertrag geregelt werden.
- Altlasten: Auskunft zum Altlastenkataster erteilt das Landratsamt Rosenheim. Interessant ist das vor allem bei Grundstücken mit gewerblicher Vornutzung.
- Bebauungsplan: Das Bauamt der Gemeinde teilt mit, welches Baurecht gilt. Das zählt besonders bei großen Grundstücken, auf denen Käufer eine zusätzliche Bebauung prüfen.
- Denkmalschutz: Im Bayerischen Denkmal-Atlas lässt sich prüfen, ob das Gebäude eingetragen ist.
- Hochwasser: Weil Raubling im Inntal liegt, fragen Käufer oft nach der Lage zum Inn und zu Bächen. Der Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete des Freistaats liefert die Antwort.
Wer hinter neues // nest steht
Bei neues // nest arbeiten Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller eng zusammen. Für Raubling ist Anna Wagenstaller Ihre feste Ansprechpartnerin, das Team steht mit Erfahrung und Kontakten dahinter.
Welche Nachweise zu Heizung und Dämmung sollte ich bereithalten?
Fragen zur Heizung kommen heute fast in jeder Besichtigung. Halten Sie deshalb bereit: Baujahr und Hersteller der Anlage, den Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers, Protokolle der letzten Messung, Wartungsrechnungen sowie Rechnungen für Dämmung, Fenster und Dach. Das erleichtert Käufern die Kalkulation und stützt Ihren Preis.
Rechtlich hat sich mit dem GModG einiges vereinfacht. Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen und repariert werden. Bleiben als Punkte die gedämmte oberste Geschossdecke oder das gedämmte Dach sowie ungedämmte zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume. Hat ein Eigentümer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen bereits am 01.02.2002 selbst bewohnt, trifft die Nachrüstung den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Für die Einschätzung Ihres Hauses wenden Sie sich an einen Energieberater oder den Schornsteinfeger.
Welche zusätzlichen Unterlagen sind bei besonderen Fällen nötig?
Nicht jedes Haus wird vom alleinigen Eigentümer verkauft, der selbst darin wohnt. Je nach Situation kommen weitere Papiere hinzu.
| Situation | Zusätzliche Unterlagen | Hinweis |
|---|---|---|
| Geerbtes Haus | Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift | Reihenfolge der Grundbucheintragung mit dem Notar klären |
| Erbengemeinschaft | Nachweis aller Erben, gegebenenfalls Vollmachten | alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen |
| Vermietetes Haus | Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung, Kautionsnachweis | Mietvertrag geht auf den Käufer über |
| Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch | Bestellungsurkunde, Grundbucheintrag | oft Abstimmung mit dem Berechtigten nötig |
| Haus mit Einliegerwohnung | Genehmigung und Grundrisse, gegebenenfalls Mietvertrag | Nutzung sauber dokumentieren |
| Scheidung | Einverständnis beider Eigentümer, gegebenenfalls Vereinbarung | Einzelheiten mit dem Rechtsanwalt klären |
| Betreuung oder Vorsorgevollmacht | Betreuerausweis oder notarielle Vollmacht | gerichtliche Genehmigung kann erforderlich sein |
Bei einem Erbfall lohnt die Lektüre unseres Ratgebers geerbte Immobilie verkaufen in Raubling. Bei Scheidung hilft der Beitrag Scheidungsimmobilie in Raubling.
Wann sollte ich mit der Unterlagensuche beginnen?
Am besten sofort, sobald ein Verkauf ernsthaft infrage kommt. Einige Dokumente sind schnell verfügbar, andere brauchen Wochen. Rechnen Sie grob mit folgenden Abschnitten:
- Erste Woche: eigenen Ordner durchgehen, Liste der vorhandenen Dokumente anlegen, Rechnungen sortieren.
- Zweite und dritte Woche: Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis beauftragen.
- Ab dritter Woche: Bauakte einsehen, offene Fragen zu Anbauten und Rechten klären.
- Vor der Vermarktung: vollständige Mappe digitalisieren, Fehlendes offen vermerken.
Zeitlich hängt vieles an den Behörden, sodass sich pauschale Zusagen verbieten. Wichtig bleibt, dass ein Käufer an keinem Punkt lange warten muss. Das Gesamtbild mit allen weiteren Schritten erläutert unser Ratgeber Ablauf beim Hausverkauf, und zum Abhaken bietet sich die Hausverkauf-Checkliste an.
Kann ein Makler die Unterlagen für mich besorgen?
Ja. Mit Ihrer Vollmacht kann eine Maklerin viele Auskünfte für Sie anfordern, etwa bei der Gemeinde oder beim Bauamt. Für Eigentümer, die weiter weg wohnen oder beruflich stark eingespannt sind, ist das eine große Entlastung. Außerdem erkennt ein geübtes Auge Widersprüche schneller, etwa zwischen Wohnfläche, Plan und tatsächlichem Zustand.
Bei neues // nest übernimmt Anna Wagenstaller diese Arbeit für Raubling und die Ortsteile als Teil der Betreuung. Verkäufer zahlen bei uns 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Was Sie von einem Verkauf mit Begleitung sonst erwarten können, erfahren Sie im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Raubling und auf der Seite Immobilienmakler Raubling.
Anna Wagenstaller begleitet Eigentümer in Raubling von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Für die Vermarktung sollte er den aktuellen Stand wiedergeben. Der Notar sieht vor der Beurkundung ohnehin selbst ins Grundbuch.
Darf ich ohne Energieausweis inserieren?
Kommerzielle Anzeigen müssen die wichtigsten Kennwerte nennen, wenn ein Ausweis vorliegt. Beauftragen Sie ihn daher vor dem Start. Spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen.
Was kostet die Beschaffung der Unterlagen?
Das hängt von der Stelle und dem Dokument ab. Behörden berechnen Gebühren nach ihren Kostenverzeichnissen, und Fachleute stellen eigene Rechnungen. Lassen Sie sich vorher informieren.
Braucht der Käufer alle Unterlagen schon vor der Besichtigung?
Das Exposé mit Grundriss und Eckdaten reicht in der Regel aus. Die vollständige Mappe erhalten ernsthafte Interessenten nach der Besichtigung.
Muss ich alte Handwerkerrechnungen aufheben?
Hilfreich sind sie auf jeden Fall, denn sie belegen Baujahr und Umfang von Modernisierungen. Wenn sie fehlen, hilft manchmal eine Bestätigung des damaligen Betriebs.
Wer ist für mein Grundstück in Raubling beim Bauamt zuständig?
Erste Anlaufstelle ist das Bauamt der Gemeinde Raubling. Die Bauaufsicht liegt beim Landratsamt Rosenheim, wo auch viele ältere Bauakten geführt werden.
Gibt es in Raubling eine Baulastenauskunft?
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Entsprechende Rechte lassen sich über das Grundbuch und die Bauakte klären.
Welche Unterlagen übernimmt neues // nest für mich?
Mit Ihrer Vollmacht fordern wir Auskünfte und Kopien bei den zuständigen Stellen an und prüfen sie auf Auffälligkeiten, bevor die Vermarktung beginnt.
Fazit
Vollständige Unterlagen geben Käufern und Banken Sicherheit und halten Ihren Verkauf in Raubling im Takt. Beginnen Sie früh mit Grundbuchauszug, Energieausweis und Plänen, und klären Sie Abweichungen, bevor jemand danach fragt. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim und das Inntal, unterstützt Sie gern dabei. Melden Sie sich über die Kontaktseite oder telefonisch unter 089 / 599 79 300.
