Notartermin beim Hausverkauf in Rosenheim: Ablauf, Vorbereitung und was danach passiert

Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer mündlichen Einigung ein verbindlicher Verkauf wird. Für viele Eigentümer in Rosenheim ist es der erste Termin dieser Art, und entsprechend groß ist die Unsicherheit. Was muss ich mitbringen? Wird der ganze Vertrag wirklich vorgelesen? Was passiert, wenn ich etwas nicht verstehe? Und wann bekomme ich mein Geld? Diese Fragen sind berechtigt, denn der Kaufvertrag regelt alle wesentlichen Punkte des Verkaufs, von der Zahlung über die Übergabe bis zur Haftung.

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie sich auf den Notartermin vorbereiten, welche Regelungen ein Kaufvertrag üblicherweise enthält, wie der Termin selbst abläuft und was nach der Beurkundung bis zur Übergabe geschieht. Er ersetzt keine rechtliche Beratung. Der Notar ist verpflichtet, beide Seiten neutral über die Bedeutung des Vertrags zu belehren, und Sie können ihm jederzeit Fragen stellen, sowohl vor als auch während des Termins.

Warum muss ein Hausverkauf überhaupt beim Notar stattfinden?

Das Gesetz schreibt vor, dass Verträge über den Verkauf von Grundstücken notariell beurkundet werden müssen. Diese Formvorschrift hat einen guten Grund: Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eines der größten Geschäfte ihres Lebens. Die Beurkundung soll sicherstellen, dass beide Seiten wissen, worauf sie sich einlassen, dass der Vertrag rechtlich wirksam ist und dass der Eigentumswechsel im Grundbuch sauber abgewickelt wird.

Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und muss beide Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrags belehren. Für individuelle Beratung zur eigenen Verhandlungsposition, etwa ob eine bestimmte Klausel für Sie günstig ist, kann zusätzlich ein Rechtsanwalt sinnvoll sein. Bei üblichen Verkäufen von Einfamilienhäusern oder Wohnungen in Rosenheim reicht die Begleitung durch Notar und Maklerin aber meist aus.

Wer sucht den Notar aus und wer bezahlt ihn?

In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar aus, weil er nach üblicher Vertragsgestaltung die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt. Verkäufer können natürlich Wünsche äußern, etwa einen Notar in der Nähe, wenn sie selbst nicht mehr gut mobil sind. In Rosenheim gibt es mehrere Notariate, sodass sich in der Regel ein Termin finden lässt, der für beide Seiten gut erreichbar ist.

Auf Verkäuferseite fallen typischerweise nur die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden an. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Eine Übersicht über alle Kosten beim Verkauf finden Sie in unserem Ratgeber Kosten beim Hausverkauf in Rosenheim.

Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Eine gute Vorbereitung beginnt lange vor dem Termin. Der Notar benötigt für die Erstellung des Vertragsentwurfs verschiedene Angaben und Unterlagen. Je vollständiger diese vorliegen, desto schneller kann der Entwurf erstellt werden. Die folgende Übersicht zeigt, was typischerweise gebraucht wird.

Angabe oder Unterlage	Wofür sie benötigt wird
Vollständige Namen, Adressen, Geburtsdaten	Identifikation der Vertragsparteien
Steuerliche Identifikationsnummer	Meldung an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer
Grundbuchdaten der Immobilie	Eindeutige Bezeichnung des Kaufgegenstands
Angaben zu bestehenden Grundschulden und Bankdaten	Lastenfreistellung und Ablösung von Krediten
Vereinbarter Kaufpreis und gegebenenfalls Inventar	Inhalt des Vertrags
Gewünschter Übergabetermin	Regelung von Besitz, Nutzen und Lasten
Bei Wohnungen Angaben zur Verwaltung	Veräußerungszustimmung und Hausgeld
Bei Erbe Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll	Nachweis der Verfügungsberechtigung

Hinzu kommen Besonderheiten, die vorab geklärt werden sollten: Ist die Immobilie vermietet? Gibt es ein Wohnrecht oder andere Rechte in Abteilung II des Grundbuchs? Werden Möbel oder die Einbauküche mitverkauft? Wurden kürzlich Erschließungsmaßnahmen durchgeführt? Je früher diese Punkte auf dem Tisch liegen, desto weniger Überraschungen gibt es beim Termin.

Was steht im Kaufvertrag?

Ein Immobilienkaufvertrag folgt in der Regel einem bewährten Aufbau, enthält aber immer auch individuelle Regelungen. Die wichtigsten Bestandteile sind:

1. Kaufgegenstand: genaue Bezeichnung von Grundstück, Gebäude und gegebenenfalls mitverkauftem Zubehör.
2. Kaufpreis und Fälligkeit: Höhe des Preises und die Voraussetzungen, unter denen er zu zahlen ist.
3. Auflassungsvormerkung: Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des Käufers vor anderen Verfügungen.
4. Lastenfreistellung: Regelung zur Löschung bestehender Grundschulden und Ablösung von Krediten.
5. Besitzübergang: Zeitpunkt, ab dem Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen.
6. Haftung: bei gebrauchten Immobilien meist ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel, mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel.
7. Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Möglichkeit des Verkäufers, bei Nichtzahlung ohne langes Gerichtsverfahren vorzugehen.
8. Finanzierungsvollmacht: Erlaubnis für den Käufer, schon vor Eigentumsübergang eine Grundschuld für seine Bank eintragen zu lassen.

Besonders wichtig für Verkäufer sind die Regelungen zur Fälligkeit und zur Haftung. Die Finanzierungsvollmacht ist üblich und für Sie ungefährlich, wenn sie, wie in gut gestalteten Verträgen, so formuliert ist, dass die Bank des Käufers Zahlungen nur auf den Kaufpreis leisten darf.

Wer muss den Vertrag auf Verkäuferseite unterschreiben?

Unterschreiben müssen alle Personen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Gehört das Haus Ehepartnern gemeinsam, müssen beide mitwirken. Bei einer Erbengemeinschaft sind es alle Miterben, nachdem das Grundbuch berichtigt wurde oder die Erbfolge anderweitig nachgewiesen ist. Ist ein Miterbe nicht erreichbar oder nicht einverstanden, kann der Verkauf nicht beurkundet werden. Diese Fragen sollten deshalb lange vor dem Termin geklärt sein, mehr dazu im Ratgeber Immobilie aus Erbengemeinschaft verkaufen in Rosenheim.

Eine Besonderheit betrifft verheiratete Alleineigentümer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Stellt die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen eines Ehepartners dar, kann für den Verkauf die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich sein, auch wenn dieser nicht im Grundbuch steht. Der Notar fragt das in der Regel ab. Wer in dieser Situation ist, sollte den Ehepartner frühzeitig einbeziehen.

Was ist beim mitverkauften Inventar zu beachten?

Häufig übernehmen Käufer die Einbauküche, Einbauschränke, eine Sauna oder Gartengeräte. Solche Gegenstände können im Kaufvertrag gesondert mit einem eigenen Preis aufgeführt werden. Für den Käufer kann das steuerlich interessant sein, weil auf beweglichen Gegenständen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Der angesetzte Wert muss allerdings realistisch sein, denn das Finanzamt kann überhöhte Beträge beanstanden. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.

Für Sie als Verkäufer ist vor allem wichtig, dass im Vertrag klar steht, was mitverkauft wird und in welchem Zustand. Eine Liste der übernommenen Gegenstände im Anhang verhindert Missverständnisse bei der Übergabe. Was nicht ausdrücklich mitverkauft wird und nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, nehmen Sie beim Auszug mit.

Wie lange vor dem Termin bekomme ich den Vertragsentwurf?

Der Notar versendet den Entwurf an beide Parteien, nachdem er alle Angaben erhalten hat. Ist eine Partei Unternehmer und die andere Verbraucher, etwa beim Kauf von einem Bauträger, schreibt das Beurkundungsgesetz vor, dass der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten soll. Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen gibt es keine feste Frist, eine angemessene Zeit zur Prüfung ist aber selbstverständlich sinnvoll.

Lesen Sie den Entwurf in Ruhe. Prüfen Sie, ob Namen, Kaufpreis, Übergabetermin und Sonderabsprachen richtig wiedergegeben sind. Notieren Sie Fragen und klären Sie diese vorab telefonisch oder per E-Mail mit dem Notariat. Wir gehen den Entwurf gern mit Ihnen gemeinsam durch und erklären die üblichen Klauseln in verständlicher Sprache.

Wie läuft der Notartermin selbst ab?

Am Tag der Beurkundung treffen sich Verkäufer, Käufer und Notar, häufig auch die Maklerin. Zu Beginn prüft der Notar die Identität aller Beteiligten anhand eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses. Bringen Sie diesen unbedingt mit. Danach liest der Notar den gesamten Vertrag vor. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und kann je nach Umfang eine Weile dauern. Planen Sie deshalb ausreichend Zeit ein.

Während des Vorlesens erläutert der Notar wichtige Punkte und fragt, ob alles verstanden wurde. Sie können jederzeit unterbrechen und nachfragen. Kleinere Änderungen, etwa ein angepasster Übergabetermin oder ein zusätzlicher Satz zum mitverkauften Inventar, können direkt im Termin eingearbeitet werden, wenn beide Seiten einverstanden sind. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Damit ist der Vertrag wirksam.

Kann ich mich beim Notartermin vertreten lassen?

Ja, das ist möglich. Wer zum Beispiel nicht in Rosenheim wohnt, gesundheitlich eingeschränkt ist oder beruflich verhindert ist, kann eine andere Person bevollmächtigen. Die Vollmacht muss für Grundstücksgeschäfte in der Regel notariell beurkundet oder beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt sie anerkennt. Eine Vorsorgevollmacht in notarieller Form kann ebenfalls ausreichen, wenn sie entsprechend formuliert ist.

Eine Alternative ist die sogenannte vollmachtlose Vertretung. Dabei tritt eine Person ohne Vollmacht für Sie auf, und Sie genehmigen den Vertrag anschließend mit notariell beglaubigter Unterschrift. Das ist praktisch, verzögert aber die Wirksamkeit bis zur Genehmigung. Sprechen Sie mit dem Notar, welcher Weg in Ihrer Situation am besten passt.

Was passiert nach der Beurkundung?

Nach der Unterschrift beginnt die Phase der Vertragsabwicklung, die der Notar koordiniert. Meist dauert es einige Wochen, bis alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. In dieser Zeit geschieht Folgendes:

• Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
• Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden an.
• Er fragt bei der Stadt Rosenheim oder Ihrer Gemeinde an, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
• Bei Wohnungen holt er gegebenenfalls die Zustimmung der Verwaltung ein.
• Er meldet den Kauf dem Finanzamt, das dem Käufer die Grunderwerbsteuer in Rechnung stellt.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung. Darin steht, welcher Betrag an Ihre Bank und welcher an Sie zu zahlen ist. Der Käufer hat dann eine im Vertrag festgelegte Frist für die Zahlung.

Wann bekomme ich mein Geld?

Der Kaufpreis wird nach der Fälligkeitsmitteilung vom Käufer oder dessen Bank direkt überwiesen. Läuft bei Ihnen noch ein Kredit, geht der Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, der Rest auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto, über das früher häufig gezahlt wurde, wird heute nur noch in besonderen Fällen genutzt, weil die direkte Zahlung durch die Fälligkeitsvoraussetzungen ausreichend abgesichert ist.

Sie sollten den Eingang des Geldes dem Notar bestätigen. Erst dann beantragt er die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Diese Reihenfolge schützt Sie: Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn Sie Ihr Geld haben. Mehr zur Ablösung laufender Darlehen lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit in Rosenheim.

Wie läuft die Übergabe ab?

Die Schlüsselübergabe findet in der Regel nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises statt, an dem im Vertrag vereinbarten Tag. Dabei wird die Immobilie gemeinsam begangen und ein Übergabeprotokoll erstellt. Darin werden Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Heizöl, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und der Zustand der Räume festgehalten. Auch mitverkaufte Gegenstände werden aufgeführt.

Denken Sie daran, Versorger, Versicherungen und gegebenenfalls die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel zu informieren. Die Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, dieser kann sie aber kündigen. Wir begleiten Sie bei der Übergabe und sorgen dafür, dass das Protokoll vollständig ist.

Welche Fehler sollte ich rund um den Notartermin vermeiden?

Die meisten Probleme lassen sich mit etwas Sorgfalt vermeiden. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:

• Vereinbaren Sie den Notartermin erst, wenn die Finanzierung des Käufers belastbar bestätigt ist.
• Prüfen Sie den Entwurf genau und klären Sie Fragen vor dem Termin, nicht erst währenddessen.
• Verschweigen Sie keine bekannten Mängel. Arglistig verschwiegene Mängel sind vom Haftungsausschluss nicht erfasst.
• Übergeben Sie Schlüssel nicht vor Zahlungseingang, es sei denn, Sie haben das bewusst und abgesichert vereinbart.
• Vergessen Sie Ausweis und Steuer-Identifikationsnummer nicht.

Wie begleitet mich neues // nest bis zum Notar?

Anna Wagenstaller übernimmt für Sie die Abstimmung mit dem Notariat. Wir stellen die benötigten Angaben und Unterlagen zusammen, prüfen die Finanzierung des Käufers und gehen den Vertragsentwurf mit Ihnen durch. Auf Wunsch begleiten wir Sie zum Termin und anschließend zur Übergabe. Als Verkäufer zahlen Sie dafür 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Einen Überblick über den gesamten Verkauf gibt außerdem unser Ratgeber Privat oder mit Makler verkaufen in Rosenheim.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Notartermin beim Hausverkauf?

Das hängt vom Umfang des Vertrags und von den Fragen der Beteiligten ab. Planen Sie ausreichend Zeit ein, da der gesamte Vertrag vorgelesen wird.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Alle weiteren Angaben sollten dem Notar bereits vorab vorliegen.

Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?

Nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung seiner Grundschulden.

Kann ich den Vertrag nach der Unterschrift noch rückgängig machen?

Grundsätzlich nicht einseitig. Eine Aufhebung ist nur im Einvernehmen beider Seiten oder unter den im Vertrag geregelten Rücktrittsvoraussetzungen möglich.

Wann werde ich als Verkäufer im Grundbuch gelöscht?

Mit der Umschreibung auf den Käufer, die der Notar nach Bestätigung des Zahlungseingangs beantragt.

Kann ich mich beim Notar vertreten lassen?

Ja, mit notarieller Vollmacht oder durch vollmachtlose Vertretung mit späterer Genehmigung.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Vertrag enthält in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung und Rücktrittsrechte. Der Notar erläutert Ihnen die Möglichkeiten.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Der Notartermin beim Hausverkauf in Rosenheim ist gut zu bewältigen, wenn Sie vorbereitet sind. Liefern Sie dem Notar früh alle Angaben, prüfen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie Fragen vorab. Der Vertrag schützt Sie durch klare Fälligkeitsvoraussetzungen, und die Übergabe erfolgt erst nach Zahlung. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.