Unterlagen für den Hausverkauf in Bad Aibling: Was Sie brauchen und wo Sie es bekommen

Wer in Bad Aibling ein Haus verkaufen möchte, denkt zuerst an Preis, Käufer und Notartermin. Dabei entscheidet oft etwas ganz anderes darüber, wie reibungslos der Verkauf läuft: die Unterlagen. Käufer möchten wissen, was sie kaufen, die Bank des Käufers braucht Nachweise für die Finanzierung, und der Notar benötigt genaue Angaben für den Kaufvertrag. Fehlen wichtige Dokumente, verzögert sich alles, Interessenten werden unsicher, und manchmal springt ein Käufer sogar ab.

Gerade bei älteren Häusern in Bad Aibling und den Ortsteilen wie Willing, Mietraching, Thürham, Harthausen oder Ellmosen sind die Unterlagen oft nicht vollständig. Pläne sind über die Jahrzehnte verloren gegangen, Anbauten wurden nie sauber dokumentiert, und eine Wohnflächenberechnung gab es nie. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen, wo Sie sie im Raum Bad Aibling erhalten, worauf Käufer besonders achten und wie Sie mit fehlenden Dokumenten umgehen.

Warum sind vollständige Unterlagen so wichtig?

Unterlagen sind beim Hausverkauf mehr als eine Formalität. Sie erfüllen drei wichtige Aufgaben. Erstens schaffen sie Vertrauen. Käufer, die vollständige und gut sortierte Unterlagen erhalten, gewinnen den Eindruck, dass das Haus gepflegt und der Verkauf professionell vorbereitet ist. Zweitens sind sie Voraussetzung für die Finanzierung. Fast jeder Käufer braucht ein Darlehen, und die Bank prüft vor der Zusage Grundbuch, Pläne, Wohnfläche und Zustand. Drittens braucht der Notar genaue Angaben, um den Kaufvertrag zu erstellen.

Fehlen Unterlagen, entstehen Verzögerungen an allen drei Stellen. Ein Käufer, der wochenlang auf einen Grundriss wartet, schaut sich in der Zwischenzeit andere Häuser an. Eine Bank, die keine Wohnflächenberechnung erhält, kann keine Zusage geben. Und ein Notar, dem Angaben fehlen, kann keinen Termin ansetzen. Wer seine Unterlagen vor Beginn der Vermarktung zusammenstellt, spart deshalb Zeit und Nerven.

Welche Unterlagen brauche ich für jeden Hausverkauf?

Einige Dokumente sind bei jedem Hausverkauf erforderlich. Die folgende Übersicht zeigt, welche das sind, wofür sie gebraucht werden und wo Sie sie erhalten.

Unterlage	Wofür sie gebraucht wird	Wo Sie sie erhalten
Grundbuchauszug	Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Rechte Dritter	Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
Flurkarte	Lage, Grenzen und Größe des Grundstücks	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Baupläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten	Aufteilung und Bauweise des Hauses	Eigene Unterlagen oder Bauakte beim Landratsamt
Wohnflächenberechnung	Grundlage für Preis, Exposé und Bank	Eigene Unterlagen, Architekt oder neues Aufmaß
Energieausweis	Gesetzliche Pflicht, Energiekennwerte	Ausstellungsberechtigte Fachleute
Baubeschreibung	Materialien und Bauweise	Eigene Unterlagen oder Bauakte

Der Grundbuchauszug sollte möglichst aktuell sein. Banken und Notare verlangen in der Regel einen Auszug, der nicht älter als einige Wochen ist. Als Eigentümer können Sie ihn beim Grundbuchamt beantragen. Viele Notare können ihn auch elektronisch abrufen.

Wo bekomme ich Bauakten und Baugenehmigungen in Bad Aibling?

Für Gemeinden im Landkreis Rosenheim, zu denen auch die Stadt Bad Aibling gehört, ist in der Regel das Landratsamt Rosenheim die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Dort werden Baugenehmigungen erteilt und die Bauakten archiviert. Wenn Ihnen Pläne fehlen oder Sie wissen möchten, ob ein Anbau, eine Garage oder ein ausgebautes Dachgeschoss genehmigt wurde, können Sie als Eigentümer dort Akteneinsicht beantragen und Kopien anfordern.

Informationen zum Bebauungsplan erhalten Sie dagegen bei der Stadt Bad Aibling. Der Bebauungsplan zeigt, was auf dem Grundstück zulässig ist, und ist für Käufer interessant, die später anbauen oder umbauen möchten. Planen Sie für die Akteneinsicht etwas Zeit ein, denn die Bearbeitung kann je nach Auslastung einige Wochen dauern.

Welche Unterlagen zur Ausstattung und zum Zustand sind sinnvoll?

Neben den Pflichtunterlagen gibt es Dokumente, die Käufern helfen, das Haus einzuschätzen. Sie sind gesetzlich nicht vorgeschrieben, verbessern aber die Präsentation und stärken Ihre Position in der Verhandlung.

• Übersicht über durchgeführte Modernisierungen mit Jahreszahlen, etwa Dach, Fenster, Heizung, Bad, Elektrik.
• Rechnungen und Gewährleistungsnachweise für größere Arbeiten.
• Angaben zur Heizungsanlage, Baujahr und letzte Wartung.
• Protokolle des Schornsteinfegers.
• Unterlagen zu einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage.
• Nachweise über die Dichtheit von Abwasserleitungen, falls vorhanden.
• Angaben zu laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Müll und Wasser.

Viele Käufer fragen bei Besichtigungen gezielt nach diesen Informationen. Wer sie sofort vorlegen kann, wirkt gut vorbereitet und gibt wenig Anlass für Preisabschläge.

Welche zusätzlichen Unterlagen brauche ich in besonderen Fällen?

Je nach Situation kommen weitere Unterlagen hinzu. Die wichtigsten Fälle sind:

1. Erbe: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, damit Sie Ihre Verfügungsberechtigung nachweisen können.
2. Vermietung: Mietverträge, Nachweise über Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Angaben zur Kaution.
3. Laufender Kredit: Kontaktdaten der Bank, aktuelle Restschuld und gegebenenfalls Unterlagen zu weiteren eingetragenen Grundschulden.
4. Wohnrecht oder Nießbrauch: Urkunde, mit der das Recht bestellt wurde.
5. Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Angaben zum Erbbauzins.
6. Denkmalschutz: Bescheid oder Informationen zur Eintragung in die Denkmalliste.
7. Vertretung: Notarielle Vollmacht, wenn jemand für Sie verkauft.

Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu.

Was mache ich, wenn Pläne oder die Wohnflächenberechnung fehlen?

Bei älteren Häusern im Raum Bad Aibling kommt es häufig vor, dass keine vollständigen Pläne mehr vorhanden sind. Der erste Schritt ist die Akteneinsicht beim Landratsamt. Oft finden sich dort zumindest die Pläne aus dem ursprünglichen Bauantrag. Wurde das Haus später umgebaut, entsprechen diese Pläne nicht mehr dem tatsächlichen Zustand.

Ist das der Fall, kann ein Architekt oder ein spezialisierter Dienstleister ein neues Aufmaß erstellen und daraus aktuelle Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung anfertigen. Das kostet Geld, lohnt sich aber, weil Käufer und Banken genaue Angaben brauchen. Eine falsch angegebene Wohnfläche kann nach dem Verkauf zu Streit führen. Wir beraten Sie gern, welcher Weg für Ihr Haus sinnvoll ist.

Ein weiterer Vorteil eines neuen Aufmaßes: Sie erhalten saubere, gut lesbare Grundrisse, die sich im Exposé deutlich besser präsentieren lassen als vergilbte Kopien alter Bauantragspläne. Käufer können damit ihre Einrichtung und mögliche Umbauten planen, und die Bank des Käufers erhält verlässliche Flächenangaben. Achten Sie darauf, dass die Wohnfläche nach einer anerkannten Methode berechnet wird, etwa nach der Wohnflächenverordnung, und dass diese Methode im Exposé genannt wird.

Was ist, wenn ein Anbau nicht genehmigt wurde?

Manchmal stellt sich bei der Akteneinsicht heraus, dass ein Wintergarten, eine Garage, ein Carport oder ein ausgebautes Dachgeschoss nie genehmigt wurde. Das ist kein Grund zur Panik, sollte aber offen angesprochen werden. Käufer und Banken möchten wissen, ob die Nutzung rechtlich gesichert ist. Manche Bauten sind genehmigungsfrei, andere können nachträglich genehmigt werden.

Verschweigen Sie eine fehlende Genehmigung nicht. Für arglistig verschwiegene Mängel haften Verkäufer trotz des üblichen Haftungsausschlusses. Klären Sie die Situation besser vorab mit dem Landratsamt oder einem Architekten und informieren Sie Käufer offen. Im Kaufvertrag kann die Situation dann klar geregelt werden.

Welche Unterlagen braucht der Notar?

Für die Erstellung des Kaufvertrags benötigt der Notar Angaben zu Ihnen und zum Käufer, zur Immobilie und zu den Vereinbarungen. Dazu gehören vollständige Namen, Anschriften, Geburtsdaten und steuerliche Identifikationsnummern der Vertragsparteien, die Grundbuchdaten, der vereinbarte Kaufpreis, der gewünschte Übergabetermin, Angaben zu bestehenden Grundschulden und zur Bank sowie eine Liste mitverkaufter Gegenstände.

Den Grundbuchauszug ruft der Notar in der Regel selbst ab. Die Löschungsunterlagen für Grundschulden fordert er bei Ihrer Bank an. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.

Wie lange dauert die Beschaffung der Unterlagen?

Das hängt davon ab, was bereits vorhanden ist. Einen Grundbuchauszug erhalten Sie oft innerhalb weniger Tage. Eine Flurkarte ist häufig online oder kurzfristig beim Vermessungsamt erhältlich. Akteneinsicht beim Landratsamt kann dagegen einige Wochen dauern. Ein Energieausweis ist je nach Art und Aufwand in einigen Tagen bis wenigen Wochen fertig. Ein neues Aufmaß braucht ebenfalls etwas Vorlauf.

Planen Sie deshalb ausreichend Zeit ein und beginnen Sie mit der Beschaffung, bevor die Vermarktung startet. Eine Vollmacht für Ihre Maklerin kann den Prozess beschleunigen, weil sie Anfragen bei mehreren Stellen parallel stellen kann.

Wie präsentiere ich die Unterlagen den Käufern?

Gut aufbereitete Unterlagen sind ein Verkaufsargument. Sortieren Sie die Dokumente in einer klaren Struktur, zum Beispiel nach Rechtlichem, Technischem und Kosten. Digitale Kopien in guter Qualität erleichtern die Weitergabe an Interessenten und Banken. Sensible Dokumente wie Grundbuchauszug oder Mietverträge geben Sie erst an ernsthafte, geprüfte Interessenten weiter.

Bei neues // nest stellen wir die Unterlagen in einem geordneten digitalen Ordner bereit, auf den ernsthafte Interessenten nach Prüfung Zugriff erhalten. So erhalten Käufer schnell alle Informationen für ihre Entscheidung und ihre Bank, und Sie behalten die Kontrolle darüber, wer welche Unterlagen sieht.

Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?

Fast jeder Käufer finanziert einen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen. Bevor die Bank zusagt, ermittelt sie den Beleihungswert der Immobilie, also den Wert, den sie als Sicherheit ansetzt. Dafür braucht sie aussagekräftige Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Energieausweis, aktuelle Fotos von innen und außen und häufig eine Aufstellung der Modernisierungen. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.

Je schneller der Käufer diese Unterlagen an seine Bank weitergeben kann, desto schneller liegt die Finanzierungszusage vor und desto früher kann der Notartermin stattfinden. Gerade wenn mehrere Interessenten Angebote abgeben, ist eine zügige Finanzierungszusage ein wichtiger Faktor. Vollständige Unterlagen sind damit auch ein Beitrag zu einem sicheren Verkauf.

Was interessiert Käufer in Bad Aibling besonders?

Bad Aibling verbindet die Ruhe einer Kurstadt im Mangfalltal mit einer guten Anbindung. Über die A8 sind München und Salzburg gut erreichbar, und die Bahnstrecke durch das Mangfalltal verbindet die Stadt mit Rosenheim und Holzkirchen. Viele Käufer kommen deshalb aus dem Großraum München, andere aus Rosenheim oder den umliegenden Gemeinden. Sie interessieren sich für Lage, Infrastruktur und Freizeitwert ebenso wie für das Haus selbst.

Ergänzen Sie Ihre Unterlagen deshalb um eine kurze Lagebeschreibung: Wie weit ist es zur Innenstadt, zu Schulen und Kindergärten, zum Bahnhof und zur Autobahnauffahrt? Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe? Wie schnell ist man im Grünen oder in den Bergen? Solche Informationen helfen vor allem Käufern, die Bad Aibling noch nicht gut kennen, und machen Ihr Exposé deutlich aussagekräftiger.

Wie aktuell müssen die Unterlagen sein?

Nicht alle Unterlagen veralten gleich schnell. Ein Grundbuchauszug sollte für Banken und Notar möglichst aktuell sein, weil sich Eintragungen jederzeit ändern können. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Baupläne und Baugenehmigungen behalten ihre Gültigkeit, solange das Haus nicht verändert wurde. Wurde umgebaut, sollten die Pläne an den tatsächlichen Zustand angepasst werden. Bei Eigentumswohnungen erwarten Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die aktuelle Hausgeldabrechnung.

Was kostet die Begleitung durch neues // nest?

Die Beschaffung und Aufbereitung der Unterlagen ist eine der zeitaufwendigsten Aufgaben beim Hausverkauf. Bei neues // nest übernimmt Anna Wagenstaller diese Arbeit für Sie, zusammen mit Bewertung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung, Verhandlung und Notarvorbereitung. Im Raum München und in weiten Teilen Oberbayerns sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei als Provision üblich. Bei uns zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie sparen damit 50 % der Provision.

Der Grund für unsere Konditionen: Wir sind drei selbstständige Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, die sich Fixkosten teilen. Wir verzichten auf ein Büro in Prestigelage und setzen auf digitale Abläufe, gerade bei der Verwaltung von Unterlagen. So bleibt mehr Zeit für die persönliche Betreuung. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Mehr Informationen zu den Regeln der Provisionsteilung finden Sie im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim, der genauso für Bad Aibling gilt.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich mindestens für den Hausverkauf in Bad Aibling?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne beziehungsweise Grundrisse, Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis.

Wo bekomme ich alte Baupläne für mein Haus?

In der Regel über eine Akteneinsicht beim Landratsamt Rosenheim, das für Gemeinden im Landkreis die Bauakten führt.

Wer stellt den Grundbuchauszug aus?

Das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Viele Notare können ihn auch elektronisch abrufen.

Was mache ich, wenn keine Wohnflächenberechnung vorhanden ist?

Ein Architekt oder Fachdienstleister kann ein Aufmaß erstellen und die Wohnfläche neu berechnen.

Muss ich einen Energieausweis haben?

Ja. Beim Verkauf eines Wohnhauses ist ein gültiger Energieausweis grundsätzlich Pflicht, Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler.

Kann die Maklerin die Unterlagen für mich besorgen?

Ja. Mit Ihrer Vollmacht beschaffen wir die Unterlagen bei Grundbuchamt, Vermessungsamt und Landratsamt.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Ist die Bewertung kostenlos?

Ja. Die Einschätzung des Angebotspreises ist bei neues // nest kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Vollständige Unterlagen sind die Grundlage für einen schnellen und sicheren Hausverkauf in Bad Aibling. Wer Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen früh zusammenstellt, schafft Vertrauen bei Käufern und Banken. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Bad Aibling, übernimmt die Beschaffung gern für Sie, zu einer Provision von nur 1,785 % statt 3,57 %. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.