Unterlagen für den Hausverkauf in Wörth: Acht Irrtümer, die den Verkauf aufhalten
„Das Grundbuch hat doch der Notar.“ „Die Pläne von 1985 reichen völlig.“ „Den Energieausweis brauche ich erst, wenn jemand ernsthaft will.“ Solche Sätze hört man vor einem Hausverkauf ständig. Sie klingen vernünftig und sind teilweise sogar richtig. Trotzdem führen sie dazu, dass der Verkauf später ins Stocken gerät, manchmal erst kurz vor dem Notartermin. Dann ist die Zeit knapp, der Käufer wird unruhig, und aus einer kleinen Lücke wird ein Argument für einen Abschlag.
Dieser Ratgeber nimmt deshalb acht verbreitete Irrtümer zu den Unterlagen auf und stellt sie richtig. Bei jedem steht, was stimmt, was nicht und was Sie stattdessen tun sollten. Daraus ergibt sich fast von selbst die Liste, die Sie für ein Haus in Wörth brauchen, ob im Pfarrdorf, in Hörlkofen, in St. Koloman oder in einer Einöde. Nicht jedes Haus braucht alles. Bei Rechtsfragen helfen Notar oder Rechtsanwalt weiter.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Notar sieht das Grundbuch selbst ein, doch Sie sollten den Inhalt lange vorher kennen.
- Alte Pläne reichen nur, wenn sie den heutigen Zustand zeigen.
- Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
- Bei Wohnflächen und Anbauten zählen Belege, nicht die Erinnerung.
- Mündliche Absprachen sollten vor dem Verkauf schriftlich geklärt sein.
- Fehlende Papiere sind normal, wenn sie früh erkannt und offen benannt werden.
Irrtum 1: „Das Grundbuch hat doch der Notar“
Was stimmt: Der Notar sieht das Grundbuch für den Kaufvertrag selbst ein und braucht dafür keinen Auszug von Ihnen.
Was nicht stimmt: Sie sollten den Inhalt trotzdem lange vorher kennen. Was dort steht, kann den Verkauf verzögern oder den Preis beeinflussen. Stehen noch Verstorbene darin? Dann brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, und das Grundbuch muss berichtigt werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei. Steht in Abteilung II ein Wohnrecht, ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht? Steht in Abteilung III eine alte Grundschuld, die längst getilgt ist?
Was Sie tun sollten: Bestellen Sie früh einen Auszug beim Grundbuchamt, und lesen Sie ihn in Ruhe. Für eine Löschung brauchen Sie die Bewilligung der Bank, und das dauert manchmal einige Wochen.
Irrtum 2: „Die alten Pläne reichen völlig“
Was stimmt: Originalpläne sind wertvoll, und viele Fragen lassen sich damit beantworten.
Was nicht stimmt: Sie zeigen oft nicht den heutigen Zustand. Eine Wand wurde versetzt, der Dachboden ausgebaut oder eine Garage angebaut. Interessenten, die den Plan mit dem Haus vergleichen, werden stutzig, und die Bank des Käufers fragt nach. Fehlen Pläne ganz, ist das bei einem alten Haus nicht ungewöhnlich.
Was Sie tun sollten: Vergleichen Sie Pläne und Haus. Fragen Sie beim Landratsamt Erding nach der Bauakte, soweit sie noch vorhanden ist, und halten Sie Adresse und Flurnummer bereit. Lassen Sie einen Grundriss neu zeichnen, wenn er nicht mehr stimmt. Eine aktuelle Zeichnung hilft auch im Exposé enorm.
Irrtum 3: „Das ist doch genehmigt, das steht schon so lange“
Was stimmt: Ein Anbau, der seit Jahrzehnten steht, ist vielleicht längst geduldet, und niemand hat sich je beschwert.
Was nicht stimmt: Dass etwas lange steht, heißt nicht, dass es genehmigt ist. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss, einem Wintergarten, einer Garage oder der Umnutzung eines Stadels fragen Käufer und Banken genau danach. Ist die Nutzung nicht belegt, kann die Bank diesen Teil nicht berücksichtigen, und der Käufer möchte vielleicht einen Abschlag.
Was Sie tun sollten: Prüfen Sie die Bauakte. Findet sich nichts, sprechen Sie mit einem Architekten oder dem Landratsamt. Geben Sie im Exposé nichts als genehmigt aus, was Sie nicht belegen können. Ein ehrlicher Satz wie „Genehmigung des Anbaus wird geprüft“ schützt Sie.
Irrtum 4: „Den Energieausweis brauche ich erst später“
Was stimmt: Er muss nicht schon am ersten Tag beim Makler liegen, wenn Sie gerade erst überlegen.
Was nicht stimmt: Sobald Sie anbieten, gehören die Pflichtangaben in die Anzeige, und der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wer ohne Ausweis anbietet, riskiert Ärger. Für Baudenkmäler gelten Ausnahmen, die Sie im Einzelfall prüfen sollten. Ein abgelaufener Ausweis zählt nicht.
Was Sie tun sollten: Prüfen Sie, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, und beauftragen Sie sonst rechtzeitig einen qualifizierten Aussteller. Legen Sie Heizungsdaten, Wartung und Verbräuche dazu. Zur Rechtslage: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Beim Eigentümerwechsel kann die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen fällig werden, bei bis zu zwei Wohnungen in bestimmten Fällen binnen zwei Jahren.
Irrtum 5: „Die Wohnfläche weiß ich auswendig“
Was stimmt: Sie kennen Ihr Haus besser als jeder andere.
Was nicht stimmt: Die Zahl aus der Erinnerung oder dem alten Kaufvertrag stimmt oft nicht. Dachschrägen werden anders angerechnet als volle Räume, und Keller oder Hobbyräume zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. Eine zu hoch angegebene Fläche kann später Ärger bringen, und die Bank rechnet mit ihr.
Was Sie tun sollten: Suchen Sie die Wohnflächenberechnung. Fehlt sie oder wurde umgebaut, lassen Sie neu messen. Schreiben Sie im Exposé dazu, worauf die Zahl beruht, zum Beispiel „laut Berechnung von 2018“.
Irrtum 6: „Rechnungen braucht doch keiner mehr“
Was stimmt: Niemand verlangt zwingend jede Rechnung, und alte Belege sind oft längst weg.
Was nicht stimmt: Rechnungen machen aus einer Behauptung einen Beleg. Ein Dach „von 2014“ wiegt mehr, wenn sich die Firma nennen lässt. Bei Heizung, Fenstern und Elektrik gilt das Gleiche. Banken und Käufer verlassen sich auf das, was sie sehen können. Fehlt es, ziehen sie vorsichtshalber etwas ab.
Was Sie tun sollten: Schreiben Sie eine einfache Liste: Jahr, Arbeit, Firma, Rechnung vorhanden oder nicht. Fragen Sie Handwerker, ob sie noch Unterlagen haben. Fehlt etwas, kennzeichnen Sie es als Erinnerung. Auch Fotos von Arbeiten können helfen. Bekannte Mängel sollten Sie ebenfalls offen benennen. Was im Einzelnen gilt, erklären Notar oder Rechtsanwalt.
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Irrtum 7: „Das mit dem Nachbarn regelt sich schon“
Was stimmt: Viele Absprachen laufen seit Jahren reibungslos, und oft bleibt das auch so.
Was nicht stimmt: Eine mündliche Absprache gilt oft nicht für den neuen Eigentümer. Der Nachbar fährt über Ihre Einfahrt, eine Leitung verläuft über sein Grundstück, oder ein Landwirt bewirtschaftet Ihre Wiese. Ein Käufer wird fragen, und seine Bank vielleicht auch. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Grundbuch und Verträge umso wichtiger.
Was Sie tun sollten: Schreiben Sie auf, was es gibt. Klären Sie mit dem Nachbarn und dem Notar, ob etwas schriftlich geregelt oder ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Prüfen Sie Pachtverträge samt Fristen. Bei Häusern in Einöden wie Maiszagl oder Rottmann sollten Sie auch die Zufahrt, das Wasser und das Abwasser mit Belegen klären.
Irrtum 8: „Ich gebe einfach allen alles“
Was stimmt: Offenheit schafft Vertrauen, und ein vollständiger Ordner ist gut.
Was nicht stimmt: Nicht jeder Interessent muss alles sofort sehen. Grundbuchauszug, Kontostände, Mietverträge und Erbnachweise enthalten persönliche Daten. Wer sie an jede Anfrage verschickt, verliert die Kontrolle.
Was Sie tun sollten: Geben Sie Unterlagen schrittweise weiter. Schwärzen Sie, was niemanden etwas angeht. Halten Sie fest, wer was bekommen hat.
| Zeitpunkt | Was weitergegeben wird |
|---|---|
| Anzeige und Exposé | Eckdaten, Pflichtangaben, Fotos, Grundriss |
| Besichtigung | Energieausweis, Modernisierungsliste, Wege |
| Ernsthaftes Interesse | Bauunterlagen, Kosten, Rechte |
| Finanzierungsanfrage | Grundbuchauszug, Flurkarte, Unterlagen für die Bank |
| Vor dem Notar | Vollmachten, Erbnachweis, Löschungsbewilligung |
Die Irrtümer im Überblick
| Irrtum | Richtig ist | Wer hilft |
|---|---|---|
| Grundbuch hat der Notar | Inhalt früh selbst prüfen | Grundbuchamt, Notar |
| Alte Pläne reichen | Mit heutigem Zustand abgleichen | Landratsamt Erding, Architekt |
| Das ist genehmigt | Bauakte prüfen | Landratsamt Erding, Architekt |
| Energieausweis später | Vor Anzeige und Besichtigung | Qualifizierter Aussteller |
| Wohnfläche auswendig | Berechnung oder neu messen | Architekt, Vermesser |
| Rechnungen egal | Liste und Belege | Eigene Unterlagen, Handwerker |
| Nachbar regelt sich | Schriftlich klären | Notar, Nachbar, Pächter |
| Allen alles geben | Schrittweise weitergeben | Makler, Notar |
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Was brauche ich sonst noch?
Neben diesen Punkten gehören in den Ordner: die Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, der Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss im Landkreis Erding und eine Übersicht der laufenden Kosten, also Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Versicherung und Heizung. Für Auskünfte zu Bebauungsplänen hilft die Gemeinde oder die Verwaltungsgemeinschaft Hörlkofen, mit Dienstgebäude im Ortsteil Hörlkofen. Bei vermieteten Einheiten gehören Mietvertrag, Abrechnungen und Kautionsnachweis dazu. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Rücklage hinzu.
Bei einem Grundstück nah an der Sempt lohnt ein Blick in öffentliche Hochwasserkarten, und nah an einer der beiden Bahnstrecken sollten Sie sagen können, wie es sich dort lebt. Das bedeutet nicht, dass etwas nicht stimmt. Sie möchten nur auf die Frage vorbereitet sein. Halten Sie außerdem eine kurze Übersicht der Wege bereit, zum Beispiel zum Halt St. Koloman oder zum Bahnhof Hörlkofen, und unterscheiden Sie beide korrekt.
Was gilt für Häuser in jüngeren Baugebieten?
Die Gemeinde ist seit den 1970er Jahren stark gewachsen, und viele Häuser stehen in Baugebieten aus unterschiedlichen Jahrzehnten. Dort ist die Lage bei den Papieren oft einfacher, aber nicht immer vollständig. Prüfen Sie, ob Erschließungsbeiträge vollständig bezahlt sind. Ein entsprechender Bescheid oder eine Auskunft der Gemeinde hilft, und im Kaufvertrag wird das meist geregelt. Bei Reihen- und Doppelhäusern sollten Sie außerdem die Grenzen und gemeinsamen Flächen kennen, etwa eine gemeinsame Zufahrt. Sehen Sie nach, ob eine Grunddienstbarkeit besteht und was sie bedeutet.
Bei einem Haus von einem Bauträger gibt es oft eine vollständige Akte mit Bauvertrag, Plänen und Baubeschreibung. Das ist ein Vorteil, den Sie nutzen sollten. Laufen noch Gewährleistungsfristen, sagen Sie das. Bei einem älteren Haus aus diesen Gebieten sind oft Änderungen hinzugekommen, die nicht in den Plänen stehen, etwa ein Carport, eine überdachte Terrasse oder ein Dachfenster. Prüfen Sie, ob dafür eine Genehmigung nötig war. Auch Festsetzungen im Bebauungsplan können eine Rolle spielen. Die Verwaltungsgemeinschaft kann Ihnen sagen, was für Ihr Grundstück gilt.
Was ist mit Schadstoffen und alten Baustoffen?
Bei Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren fragen Interessenten manchmal nach Asbest, etwa in alten Fassadenplatten, Bodenbelägen oder Dachplatten, oder nach alten Holzschutzmitteln. Sie sind nicht verpflichtet, Ihr Haus vorsorglich untersuchen zu lassen. Was Sie wissen, sollten Sie aber sagen. Eine Vermutung sollten Sie als Vermutung kennzeichnen und nicht als Tatsache. Wurde so etwas bereits entfernt, gehört die Rechnung in den Ordner, denn eine fachgerechte Entsorgung ist ein echtes Argument. Bei Unsicherheit kann eine Fachfirma eine Probe nehmen, und das kostet oft weniger, als viele denken.
Das Gleiche gilt für alte Öltanks, Klärgruben oder eine stillgelegte Heizungsanlage. Schreiben Sie auf, was Sie wissen, wann etwas stillgelegt wurde und ob es Belege gibt. Interessenten rechnen solche Dinge in ihre Kosten ein, und eine klare Auskunft hilft beiden Seiten. Bekannte Umstände sollten Sie nicht verschweigen. Was im Einzelnen gilt, erklären Notar oder Rechtsanwalt.
Was prüft die Bank des Käufers zusätzlich?
Sobald ein Interessent finanziert, schaut die Bank auf das Haus. Sie braucht meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und Fotos, oft auch die Modernisierungsliste und den Energieausweis. Sie möchte wissen, welche Rechte eingetragen sind und ob alles genehmigt ist. Fehlt etwas, verzögert sich die Zusage, und Interessenten werden unruhig. Stellen Sie deshalb eine eigene Mappe für die Bank zusammen, die Sie auf Anfrage rasch weitergeben können. Das spart Zeit und wirkt verlässlich. Fragen Sie den Interessenten, welche Unterlagen seine Bank genau braucht, denn das ist nicht bei jeder gleich. Halten Sie außerdem fest, was Sie wann weitergegeben haben.
Persönlich, erfahren und sehr gut bewertet
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Wörth persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie halte ich alles aktuell?
Während der Vermarktung kann sich etwas ändern. Die Heizung wird gewartet, ein Bescheid kommt, oder im Keller zeigt sich ein Fleck. Tragen Sie solche Dinge mit Datum in den Ordner ein, und informieren Sie Interessenten, wenn es für sie wichtig ist. Am Ende sollten Exposé, Unterlagen und Kaufvertrag dasselbe sagen. Gehen Sie deshalb den Vertragsentwurf einmal mit dem Exposé in der Hand durch. So entdecken Sie Widersprüche vor dem Notartermin und nicht danach.
In welcher Reihenfolge gehe ich vor?
Beginnen Sie mit dem, was am längsten dauert: Erbnachweis, unklare Genehmigungen und Rechte. Fragen Sie danach die Bauakte an und klären Sie Grundschulden. Dann folgen Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Grundbuchauszug und Flurkarte kommen meist schnell. Die Modernisierungsliste und die Kostenübersicht sind an einem Abend gemacht. Erst dann folgen Fotos und Exposé. Rechnen Sie je nach Haus mit einigen Wochen, und bei einem Erbfall oder fehlenden Plänen mit mehr. Wer das früh angeht, kann später viele Fragen sofort beantworten.
Welche Rolle spielt der Makler?
Ein Makler kann viele dieser Papiere beschaffen, wenn Sie eine Vollmacht geben. Fragen Sie vorab, was enthalten ist und was bei Ihnen bleibt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das Zusammenstellen der Unterlagen und das Exposé gehören zur Leistung. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Makler in Wörth, und die Einordnung des Hauses erklärt Immobilienbewertung in Wörth.
Ein Beispiel: Drei Sätze und ihre Folgen (erfunden)
Ein Eigentümer in Sonnendorf sagt zum Makler: „Das Grundbuch hat ja der Notar, die Pläne passen, und der Wintergarten steht seit 1998.“ Eine Maklerin fragt nach. Im Grundbuch steht noch eine alte Grundschuld, deren Löschung vier Wochen dauert. In den Plänen fehlt der Wintergarten, und in der Bauakte findet sich nur eine Bauvoranfrage. Ein Architekt ordnet den Fall ein. Das Exposé nennt nun den genauen Stand. Beim Verkauf gibt es dazu Fragen, aber keine Überraschung, und der Notartermin findet wie geplant statt.
Das erfundene Beispiel verspricht keinen bestimmten Verlauf. Es zeigt nur, wie viel früher Nachfragen spart.
Welcher Makler erzielt in Wörth den besten Preis?
Saubere Unterlagen sind einer der stärksten Preishebel, denn sie nehmen Banken und Käufern Zweifel. Woran Sie einen guten Makler darüber hinaus erkennen, steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wörth?. Den Ablauf finden Sie in Immobilie verkaufen in Wörth.
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Häufige Fragen
Brauche ich einen eigenen Grundbuchauszug?
Der Notar sieht das Grundbuch selbst ein, doch Sie sollten den Inhalt früh kennen. Ein eigener Auszug hilft dabei.
Wo bekomme ich die Bauakte?
In der Regel beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden ist.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.
Wie belege ich die Wohnfläche?
Mit einer Berechnung. Fehlt sie oder wurde umgebaut, lassen Sie neu messen.
Was mache ich mit mündlichen Absprachen?
Schreiben Sie sie auf und klären Sie mit Notar und Nachbarn, ob etwas schriftlich geregelt werden sollte.
Muss ich Mängel angeben?
Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Die rechtliche Einordnung erklären Notar oder Rechtsanwalt.
Soll ich alle Unterlagen sofort weitergeben?
Nein. Geben Sie sie schrittweise weiter, und schützen Sie persönliche Daten.
Kann der Makler die Papiere beschaffen?
Viele Makler tun das mit Vollmacht. Klären Sie vorher, was genau dazugehört.
Fazit
Bei den Unterlagen für den Hausverkauf in Wörth sorgen meist nicht die Papiere selbst für Ärger, sondern Annahmen darüber. Prüfen Sie Grundbuch, Pläne, Wohnfläche und Absprachen früh, und holen Sie den Energieausweis rechtzeitig. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
