Vermietete Immobilie in Stephanskirchen verkaufen: Mieter, Käufer und Preis richtig einordnen

Sie besitzen in Stephanskirchen eine vermietete Wohnung, ein Reihenhaus mit langjährigen Mietern oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und überlegen, zu verkaufen. Vielleicht steht eine größere Sanierung an, vielleicht möchten Sie sich die Arbeit als Vermieter ersparen, oder das Geld wird anderweitig gebraucht. Die erste Sorge ist dann oft dieselbe: Geht das überhaupt, solange die Mieter dort wohnen, und was bedeutet das für den Preis?

Die kurze Antwort lautet: Der Verkauf ist möglich, und Ihre Mieter behalten ihre Rechte. Wer das bei der Planung berücksichtigt, kann daraus sogar ein Argument machen. Dieser Ratgeber erklärt, was für bestehende Mietverhältnisse gilt, wie Sie die Mieter gut einbinden, welche Unterlagen Kapitalanleger erwarten und welche Zahlen Sie vorab ehrlich prüfen sollten. Für mietrechtliche Einzelfragen bleibt der Fachanwalt für Mietrecht zuständig, für Steuerfragen Ihr Steuerberater.

Darf ich eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?

Ja, dafür brauchen Sie weder die Zustimmung des Mieters noch einen besonderen Grund. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ sorgt dafür, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft. Das bedeutet, dass der Käufer in den bestehenden Vertrag eintritt, ohne dass ein neuer abgeschlossen werden muss. Für den Mieter ändern sich der Ansprechpartner und meist die Kontoverbindung, die vereinbarte Miete bleibt gleich.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Im Kaufvertrag wird in der Regel zusätzlich vereinbart, dass Mieteinnahmen und laufende Kosten bereits ab Besitzübergang dem Käufer zugerechnet werden. Da beide Daten oft einige Zeit auseinanderliegen, regelt der Notar diese Übergangsphase im Vertrag. Besprechen Sie das Detail frühzeitig.

Kann ich den Mietern wegen des Verkaufs kündigen?

Auf diese Frage folgt häufig die Überlegung, dass eine leere Immobilie mehr einbringt. Tatsächlich sind die Hürden hoch, und das Kündigungsrecht gibt dies nur unter engen Bedingungen her.

Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Räume für sich oder bestimmte nahe Angehörige benötigt. Ein geplanter Verkauf reicht dafür nicht aus.

Verwertungskündigung ist nur in engen Ausnahmefällen denkbar, wenn der Eigentümer durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der bloße Wunsch nach einem höheren Preis genügt nicht. In der Praxis sollte vorher immer ein Fachanwalt für Mietrecht eingeschaltet werden.

Mietaufhebungsvertrag ist häufig die pragmatische Lösung, wenn der Auszug beiden Seiten nützt. Mieter und Vermieter vereinbaren darin einvernehmlich einen Auszugstermin, manchmal mit Umzugshilfe. Eine solche Vereinbarung sollte freiwillig zustande kommen und klar dokumentiert sein. Druck auf die Mieter schadet Ihnen nicht nur rechtlich, sondern belastet auch die spätere Vermarktung.

Haus mit Einliegerwohnung: Bei einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus gelten besondere Kündigungsmöglichkeiten. Viele Häuser in Stephanskirchen haben eine solche Einliegerwohnung. Ob eine Sonderregelung greift, muss im Einzelfall anwaltlich geprüft werden.

Was gilt, wenn die Mietwohnung in Eigentum umgewandelt wurde?

Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den heutigen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, sind zwei Regelungen wichtig. Der Mieter hat beim ersten Verkauf an einen Dritten in aller Regel ein Vorkaufsrecht. Er kann also innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen in den Kauf eintreten.

Außerdem gilt für Erwerber solcher Wohnungen eine Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen von grundsätzlich drei Jahren, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängerbar. Welche Frist im konkreten Fall für Ihre Wohnung gilt, sollten Sie anhand der aktuellen bayerischen Regelungen prüfen lassen. Teilen Sie die Umwandlungsgeschichte der Wohnung offen mit, denn sie beeinflusst die Kaufentscheidung.

Wer kauft eine vermietete Immobilie in Stephanskirchen?

Die Zielgruppe entscheidet darüber, welche Argumente im Exposé stehen und wie der Preis begründet wird.

Käufergruppe	Was sie anspricht	Worauf sie besonders achtet
Private Kapitalanleger	stabile Vermietung, solide Lage bei Rosenheim	Miete, Rendite, Hausgeld, Rücklage, Zustand
Familien mit späterer Eigennutzung	Einzug in einigen Jahren oder bei Auszug des Mieters	Kündigungsmöglichkeiten, Alter des Mieters, Laufzeit
Die Mieter selbst	sie kennen Haus und Umgebung und ersparen sich den Umzug	Finanzierung, Preisgestaltung, Vertrauen
Verwandte der Mieter	Wohnen in der Nähe	ähnliche Fragen wie Eigennutzer
Investoren mit Projektabsicht	großes Grundstück, Nachverdichtung	Baurecht, Mietverhältnisse, Zeitplan

In Stephanskirchen spielen die Nähe zu Rosenheim mit seiner Hochschule und seinen Arbeitsplätzen sowie die Lage zwischen Inn und Simssee eine wichtige Rolle für die Vermietbarkeit. Stadtnahe Wohnungen in Haidholzen und Schloßberg sprechen Anleger oft leichter an, weil sie für viele Mieter gut erreichbar sind. Bei Häusern in ländlicheren Ortsteilen wie Baierbach oder Leonhardspfunzen kommt es stärker auf den Zustand, die Mieter und die langfristigen Absichten des Käufers an.

Fragen Sie früh Ihre Mieter, ob sie selbst Interesse haben. Das ist eine freundliche Geste, und für manchen ist es die Gelegenheit, im Vertrauten zu bleiben.

Wie wirkt sich die Vermietung auf den Verkaufspreis aus?

Eine allgemeine Formel gibt es dafür nicht. Eine vermietete Immobilie richtet sich an einen kleineren Kreis, weil Selbstnutzer in der Regel ausscheiden. Daher wird sie häufig etwas niedriger bewertet als dieselbe Immobilie im leeren Zustand. Wie groß der Unterschied ist, hängt von der Miethöhe, von Alter und Dauer des Mietverhältnisses, vom Zustand und von der Lage ab.

Maßgeblich ist bei Kapitalanlegern der Ertrag. Sie vergleichen die Nettomiete mit dem Kaufpreis und den Kosten, die sie selbst tragen müssen. Niedrige Bestandsmieten ziehen bei manchen Anlegern den Preis nach unten, andere sehen darin ein Potenzial für spätere Anpassungen im rechtlichen Rahmen. Bei Eigennutzern zählt dagegen die Frage, wie früh sie einziehen könnten.

Eine realistische Einschätzung berücksichtigt beides, Vergleichswert und Ertragswert. Sie muss die bestehenden Mietvereinbarungen kennen. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Stephanskirchen mit Blick in den Mietvertrag ist deshalb ein sinnvoller erster Schritt. Für die Frage nach dem Grundsatz hilft auch der Beitrag vermietete Wohnung verkaufen.

Lohnt es sich, auf den Auszug des Mieters zu warten?

Diese Abwägung sollte eine Rechnung sein, keine Bauchentscheidung. Eine leere Immobilie erreicht mehr Interessenten, ein Warten kostet aber Zeit und oft Mieteinnahmen.

Stellen Sie sich dabei diese Fragen: Ist ein Auszug absehbar, weil der Mieter selbst umziehen möchte? Wie lange würde die Immobilie danach leer stehen, und welche Kosten entstehen dabei? Wären Renovierungsarbeiten notwendig, bevor Eigennutzer sie sehen? Wie entwickelt sich Ihre eigene steuerliche Situation? Läuft etwa gerade die Zehnjahresfrist ab, kann ein Warten bis zu diesem Datum wichtiger sein als die Frage nach dem Leerstand.

Ein guter Mittelweg ist, beide Szenarien vor dem Verkauf bewerten zu lassen. Dann wird aus einem Gefühl eine klare Grundlage. Bei langjährigen, verlässlichen Mietern kann ein Verkauf im vermieteten Zustand durchaus die vernünftigere Lösung sein.

Wie binde ich meine Mieter in den Verkauf ein?

Mieter erfahren vom Verkauf am besten von Ihnen, bevor das Inserat online steht. Eine persönliche Information nimmt viel Unsicherheit und wirkt sich unmittelbar auf die Stimmung bei den Besichtigungen aus. Das sollte das erste Gespräch enthalten:

• den Grund und den ungefähren Zeitplan des Verkaufs
• die Zusicherung, dass der Mietvertrag bestehen bleibt
• den Ablauf der Besichtigungen und eine feste Ansprechperson
• den Hinweis, dass Sie Termine rechtzeitig ankündigen und bündeln
• die Frage, ob die Mieter selbst Interesse am Kauf haben

Rechtlich müssen Mieter Besichtigungen in zumutbarem Umfang ermöglichen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Wie oft das zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab und richtet sich etwa nach Vereinbarungen im Mietvertrag, nach Berufstätigkeit oder Gesundheitszustand. Halten Sie sich daher an feste Termine, bündeln Sie Interessenten und lassen Sie nur ernsthafte, vorgeprüfte Personen durchs Haus gehen. Eine kleine Aufmerksamkeit nach mehreren Besichtigungen kommt erfahrungsgemäß gut an.

Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?

Anleger rechnen, und dafür benötigen sie vollständige Zahlen. Je klarer Ihre Unterlagen sind, desto schneller wird aus Interesse ein Angebot.

Unterlage	Warum Anleger sie brauchen	Hinweis
Mietvertrag mit allen Nachträgen	Laufzeit, Staffel oder Index, Sondervereinbarungen	personenbezogene Daten schützen, erst bei ernsthaftem Interesse weitergeben
Aufstellung der Mieteinnahmen	laufender Ertrag	Kaltmiete, Nebenkosten, Stellplatz getrennt
Letzte Betriebskostenabrechnungen	umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten	Fristen und Nachzahlungen nachvollziehbar darstellen
Nachweis der Mietkaution	Übernahme durch den Käufer	Konto und Höhe dokumentieren
Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage	Finanzen und Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft	nur bei Wohnungen
Energieausweis	Pflichtangabe bei Vermarktung	gilt auch bei Vermietung
Nachweise zu Mängeln oder Mietminderung	Risiko und Rechtslage	offen benennen

Datenschutz ist dabei ein wichtiger Punkt. Geben Sie Mieternamen und persönliche Angaben nur so weit weiter, wie dies für die Vertragsprüfung erforderlich ist, und schwärzen Sie Mietverträge für die ersten Gespräche. Weitere allgemeine Dokumente finden Sie in unserem Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Stephanskirchen.

Wie lassen sich Besichtigungen in bewohnten Räumen gut organisieren?

Die Wohnung eines anderen zu zeigen, verlangt mehr Fingerspitzengefühl als das eigene Haus. Sammeln Sie die Interessenten deshalb vorab über Exposé, Grundriss und Fotos. Wer danach noch kommt, hat bereits die wichtigsten Zahlen geprüft.

Vereinbaren Sie Termine mit einigem Vorlauf und achten Sie auf die Zeiten, die den Mietern passen. Fotos entstehen am besten mit deren Einverständnis, und persönliche Gegenstände sollten nicht erkennbar sein. Falls die Mieter das Fotografieren ablehnen, helfen Grundrisse, Außenaufnahmen und gut beschriebene Räume weiter. Bei einem Reihenhaus oder einem freistehenden Haus lässt sich zudem viel über das Grundstück zeigen.

Die Interessenten sollten vor Ort respektvoll bleiben. Fragen zum Mietvertrag gehören in das Gespräch mit dem Makler, nicht an die Mieter. So bleibt die Atmosphäre entspannt, und die Mieter empfinden den Verkauf nicht als Bedrohung.

Was regelt der Kaufvertrag bei einer vermieteten Immobilie?

Neben den üblichen Punkten enthält der notarielle Kaufvertrag einige besondere Bestimmungen. Besprechen Sie die Details mit dem Notar:

• Stichtag für Mieten und Kosten: Ab wann stehen dem Käufer die Mieteinnahmen zu, und ab wann trägt er die Lasten?
• Kaution: Sie muss übergeben werden. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung ein. Der bisherige Vermieter kann unter Umständen weiterhin haften, wenn der Mieter sie beim Erwerber nicht erhält.
• Betriebskostenabrechnung: Für abgelaufene Abrechnungszeiträume bleibt grundsätzlich der bisherige Vermieter zuständig. Für das laufende Jahr ist eine klare Aufteilung sinnvoll.
• Rückstände und offene Streitpunkte: Mietrückstände, Mängelanzeigen oder laufende Verfahren werden offengelegt und geregelt.
• Zusicherungen: Angaben zu Miethöhe und Vertragsstand sollten stimmen, denn Käufer vertrauen darauf. Sagen Sie deshalb lieber etwas mehr als zu wenig.

Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel anschließend gemeinsam mit dem Käufer schriftlich mit. Das gibt ihnen Sicherheit darüber, an wen sie künftig zahlen.

Welche Steuern können bei vermieteten Immobilien anfallen?

Anders als bei einer durchgehend selbst genutzten Immobilie greift die Steuerbefreiung für Eigennutzung bei vermieteten Objekten meist nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Das Datum des notariellen Kaufvertrags ist dafür entscheidend. Bei einem Verkauf kurz vor Fristablauf kann bereits eine geringe Verschiebung große Wirkung haben.

Bei der Berechnung spielen bisher geltend gemachte Abschreibungen eine Rolle. Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, sollte zudem das Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels prüfen lassen. Ein Beitrag mit weiteren Hinweisen ist der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Für die verbindliche Beurteilung ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Was kostet mich der Verkauf, und wie kann ich bei der Provision sparen?

Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Auf Ihrer Seite stehen vor allem die Maklerprovision, eventuell die Löschung einer Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, und bei Bedarf Beratung durch Anwalt oder Steuerberater.

Gerade bei Kapitalanlagen zählt jeder Prozentpunkt, denn am Ende entscheidet der Netto-Erlös darüber, ob sich der Verkauf gerechnet hat. Vielerorts zahlen Verkäufer im Raum Rosenheim 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 %, Sie sparen also 50 % der Provision.

Das erreichen wir durch eine schlanke Aufstellung: Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe teilen sich die Fixkosten, leisten sich kein Prestigebüro und arbeiten mit digitalen Abläufen. An der Leistung ändert das nichts: Wertermittlung auf Grundlage von Vergleichs- und Ertragswert, Mieter-Kommunikation, Exposé für Anleger, Bonitätsprüfung und Verhandlung bis zum Notartermin gehören dazu.

Welche Fehler kommen beim Verkauf vermieteter Immobilien häufig vor?

• Mieter erfahren erst durch das Inserat vom Verkauf und reagieren entsprechend zurückhaltend.
• Der Kaufpreis orientiert sich nur an leerstehenden Vergleichsobjekten, ohne den Ertrag zu berücksichtigen.
• Unvollständige Abrechnungen und fehlende Nachweise zur Kaution verzögern die Prüfung.
• Mietverträge werden ungeschwärzt verschickt, ohne dass Datenschutz bedacht wurde.
• Kündigungen werden ohne anwaltlichen Rat ausgesprochen und erweisen sich später als unwirksam.
• Die Zehnjahresfrist wird zu spät überprüft und der Verkauf läuft unbedacht in die Steuer.

Häufige Fragen

Müssen die Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich, und auch ihre Rechte bleiben unberührt. Bei umgewandelten Wohnungen kann allerdings ein Vorkaufsrecht bestehen.

Muss ich den Mietern Bescheid geben?

Gesetzlich bestehen dafür nur in bestimmten Fällen Pflichten, etwa beim Vorkaufsrecht und nach dem Eigentumswechsel. Es empfiehlt sich dennoch, die Mieter früh zu informieren, weil Sie auf ihre Mitwirkung bei den Besichtigungen angewiesen sind.

Kann ein Käufer nach dem Kauf sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich kann der Käufer erst als eingetragener Eigentümer kündigen und muss die gesetzlichen Fristen und Gründe einhalten. Bei umgewandelten Wohnungen gelten zudem Sperrfristen. Einzelheiten klärt ein Fachanwalt.

Was passiert mit der Kaution?

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Sie sollte im Rahmen der Übergabe übertragen und dem Mieter gegenüber dokumentiert werden.

Ist eine Mieterhöhung vor dem Verkauf sinnvoll?

Eine zulässige Anpassung kann den Ertrag verbessern, darf aber nur im gesetzlichen Rahmen erfolgen und das Verhältnis zum Mieter nicht unnötig belasten. Lassen Sie den Schritt vorher prüfen.

Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Sie sollten mit ähnlichen Zeiten wie bei anderen Objekten rechnen, zuzüglich der Abstimmung der Besichtigungstermine. Vollständige Unterlagen können den Vorgang erheblich beschleunigen.

Wer stellt die letzte Betriebskostenabrechnung?

Grundsätzlich ist der bisherige Vermieter für abgelaufene Zeiträume zuständig. Für das laufende Jahr wird die Aufteilung üblicherweise im Kaufvertrag vereinbart.

Kann ich auch ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen, in dem ich selbst wohne?

Ja. Der Mietvertrag der Einliegerwohnung bleibt bestehen. Für Käufer kann die Wohnung sogar ein Vorteil sein, wenn sie zusätzliche Einnahmen oder Platz für Familienangehörige suchen.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Stephanskirchen lässt sich gut verkaufen, wenn die Mieter früh informiert sind, Zahlen und Unterlagen stimmen und der Preis Ertrag und Lage zugleich berücksichtigt. Prüfen Sie besonders die Zehnjahresfrist und mögliche Besonderheiten bei umgewandelten Wohnungen. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für den Raum Rosenheim, organisiert den Verkauf mit Rücksicht auf Sie und Ihre Mieter. Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Stephanskirchen oder im Gespräch unter 089 / 599 79 300.