Vermietete Wohnung verkaufen in Rosenheim: Mieterrechte, Käufer und Preis richtig einschätzen

Eine vermietete Eigentumswohnung in Rosenheim ist für viele Eigentümer über Jahre eine verlässliche Kapitalanlage. Irgendwann stellt sich trotzdem die Frage nach einem Verkauf: weil das Kapital für ein anderes Vorhaben gebraucht wird, weil die Verwaltung zu aufwendig geworden ist, weil eine größere Sanierung der Eigentümergemeinschaft ansteht oder weil die Wohnung geerbt wurde und die Erben keine Vermieter sein möchten. Anders als bei einer leeren Wohnung sind beim Verkauf einer vermieteten Wohnung immer drei Parteien beteiligt: Sie als Verkäufer, der Käufer und Ihr Mieter.

Das muss kein Nachteil sein. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an, die eine laufende Mieteinnahme schätzen. Wichtig ist, die Rechte des Mieters zu kennen, den Mieter frühzeitig und respektvoll einzubinden und den Kaufpreis realistisch auf die Situation abzustimmen. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es ankommt. Für Fragen zum Mietrecht im Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Ihren Eigentümerverband, für steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater.

Darf ich meine Wohnung verkaufen, obwohl sie vermietet ist?

Ja. Das Eigentum an einer Wohnung und der Mietvertrag sind rechtlich zwei verschiedene Dinge. Sie dürfen Ihre Wohnung jederzeit verkaufen, eine Zustimmung des Mieters brauchen Sie dafür nicht. Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt dieser an Ihre Stelle als Vermieter. Der Mietvertrag läuft zu unveränderten Bedingungen weiter, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen.

Für Ihren Mieter ändert sich damit zunächst wenig, außer dass er künftig die Miete an einen anderen Vermieter zahlt. Viele Mieter sind trotzdem verunsichert, wenn sie von einem Verkauf erfahren. Ein offenes Gespräch, in dem Sie erklären, was der Verkauf für ihn bedeutet, nimmt vielen Sorgen die Grundlage und schafft eine gute Basis für die Zusammenarbeit bei Besichtigungen.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht bei jedem Verkauf. Es greift vor allem dann, wenn die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll, und wenn sie dann erstmals an einen Dritten verkauft wird. Typisch ist der Fall eines Mehrfamilienhauses, das aufgeteilt wurde, während die Mieter schon darin wohnten.

Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden. Er hat dann eine Frist von zwei Monaten, um zu erklären, ob er zu denselben Bedingungen kaufen möchte. Der Notar berücksichtigt das bei der Vertragsgestaltung. Ob in Ihrem Fall ein Vorkaufsrecht besteht, lässt sich anhand der Teilungserklärung und des Mietbeginns prüfen. Klären Sie das vor der Vermarktung, damit Käufer von Anfang an Bescheid wissen.

Wer kauft eine vermietete Wohnung in Rosenheim?

Die wichtigste Käufergruppe sind Kapitalanleger. Sie interessieren sich für die laufende Mieteinnahme, die Stabilität des Mietverhältnisses und die langfristigen Perspektiven der Lage. Rosenheim bietet dafür gute Argumente: die Hochschule mit vielen Studierenden und Beschäftigten, den Bahnknoten mit Verbindungen nach München, Salzburg und Innsbruck, einen starken Mittelstand und eine attraktive Lage zwischen Chiemsee und Alpen. Wohnungen in Bahnhofsnähe, in der Innenstadt, in Kastenau oder in Oberwöhr sind bei Mietern gefragt, was Anleger zu schätzen wissen.

Eigennutzer kaufen vermietete Wohnungen dagegen seltener, weil sie nicht sofort einziehen können. Eine Ausnahme sind Käufer, die die Wohnung erst in einigen Jahren selbst nutzen möchten, etwa für die Kinder oder für den Ruhestand. Auch der Mieter selbst kann ein Käufer sein. Fragen Sie ihn deshalb frühzeitig, ob er Interesse am Kauf hätte. Das erspart unter Umständen eine aufwendige Vermarktung.

Käufergruppe	Was sie interessiert	Worauf Sie achten sollten
Kapitalanleger	Miete, Mietvertrag, Hausgeld, Zustand der Gemeinschaft	Vollständige Unterlagen zu Miete und Eigentümergemeinschaft
Späterer Eigennutzer	Wohnung und Lage für die Zukunft	Realistische Einschätzung, wann ein Eigenbedarf möglich wäre
Mieter	Bleiben in der vertrauten Wohnung	Offenes Gespräch, faire Preisgrundlage
Familienangehörige	Wohnung in der Familie halten	Bewertung zur Absicherung gegenüber anderen Erben

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?

Das hängt stark von der Situation ab. Eine vermietete Wohnung wird von Anlegern vor allem nach dem Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahme beurteilt. Liegt die Miete deutlich unter dem, was für vergleichbare Wohnungen heute erzielbar wäre, und sind Mieterhöhungen nur begrenzt möglich, fällt der Preis oft niedriger aus als bei einer leeren Wohnung, die auch Eigennutzer ansprechen würde. Ist die Miete marktgerecht und das Mietverhältnis stabil, kann der Unterschied gering sein.

Für die Bewertung berücksichtigen wir deshalb mehrere Perspektiven: den Wert der Wohnung als Eigennutzerobjekt, die Ertragssicht des Anlegers, die Miethöhe im Vergleich und die Rahmenbedingungen der Eigentümergemeinschaft. Daraus ergibt sich ein realistischer Angebotspreis. Mehr zur Bewertung erfahren Sie im Ratgeber Immobilie bewerten in Rosenheim.

Soll ich die Wohnung vor dem Verkauf leer werden lassen?

Manche Eigentümer überlegen, das Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden, um auch Eigennutzer anzusprechen. Rechtlich ist das nur eingeschränkt möglich. Eine Kündigung durch den Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa Eigenbedarf. Der Wunsch, die Wohnung leer besser verkaufen zu können, reicht dafür nicht aus.

Möglich ist dagegen eine einvernehmliche Lösung. Vermieter und Mieter können einen Mietaufhebungsvertrag schließen, häufig verbunden mit einer Unterstützung beim Umzug. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie groß der Preisunterschied zwischen vermieteter und leerer Wohnung tatsächlich ist und wie hoch die Kosten der Einigung ausfallen. Es gibt keine Pflicht des Mieters, darauf einzugehen. Lassen Sie sich vor solchen Gesprächen mietrechtlich beraten und vermeiden Sie jeden Druck, denn das belastet nicht nur das Verhältnis, sondern kann auch rechtliche Folgen haben.

Wie organisiere ich Besichtigungen mit dem Mieter?

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, Besichtigungen durch Kaufinteressenten zu dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und in angemessenem Umfang stattfinden. Wie viel Vorlauf und wie viele Termine angemessen sind, hängt vom Einzelfall und gegebenenfalls von Regelungen im Mietvertrag ab. Einen Anspruch, die Wohnung jederzeit oder mit großen Gruppen zu betreten, haben Sie nicht.

Für einen reibungslosen Ablauf haben sich einige Vorgehensweisen bewährt:

1. Informieren Sie den Mieter persönlich über den Verkauf, bevor das Inserat erscheint.
2. Erklären Sie, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft.
3. Stimmen Sie feste Zeitfenster für Besichtigungen ab, die zum Alltag des Mieters passen.
4. Bündeln Sie Termine und laden Sie nur vorqualifizierte Interessenten ein.
5. Bieten Sie an, dass der Mieter bei den Terminen dabei sein kann, aber nicht muss.
6. Bedanken Sie sich für die Mitwirkung, eine kleine Geste der Wertschätzung wirkt oft Wunder.

Viele Anleger kaufen vermietete Wohnungen auch auf Grundlage von Fotos, Grundriss und Unterlagen und besichtigen nur einmal. Ein gutes Exposé reduziert deshalb die Zahl der Termine.

Welche Unterlagen brauchen Käufer einer vermieteten Wohnung?

Kapitalanleger prüfen gründlich. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller treffen Käufer eine Entscheidung und desto weniger Raum bleibt für Preisabschläge wegen Unsicherheiten. Bereithalten sollten Sie:

• Den Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen.
• Nachweise über Mieterhöhungen und den aktuellen Mietstand.
• Die letzten Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Mieter.
• Angaben zur Mietkaution und wie sie angelegt ist.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
• Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage.
• Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung.

Besonders wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Daraus ergibt sich, ob größere Maßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizung beschlossen oder geplant sind. Offen kommunizierte Themen sind für Käufer kalkulierbar, verschwiegene führen zu Misstrauen und im schlimmsten Fall zu Streit nach dem Verkauf. Viele Hinweise gelten genauso für selbst genutzte Wohnungen, mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen in Rosenheim.

Braucht der Verkauf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft bedarf. Diese sogenannte Veräußerungszustimmung soll die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern schützen. Sie darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, ist aber eine formale Voraussetzung, damit der Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Zustimmung muss notariell beglaubigt werden, und der Verwalter muss seine Bestellung nachweisen.

Prüfen Sie deshalb frühzeitig in der Teilungserklärung, ob eine solche Regelung besteht, und informieren Sie die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf. Der Notar fordert die Zustimmung nach der Beurkundung an. Ein gut erreichbarer Verwalter und vollständige Unterlagen verkürzen die Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit.

Was ist bei einem Verkauf an den eigenen Mieter zu beachten?

Ein Verkauf an den Mieter hat Vorteile für beide Seiten. Der Mieter kennt die Wohnung, das Haus und die Nachbarn und muss nicht umziehen. Sie sparen sich Besichtigungen mit fremden Interessenten und eine aufwendige Vermarktung. Damit der Verkauf fair und sicher abläuft, sollten trotzdem einige Punkte beachtet werden. Der Preis sollte auf einer unabhängigen Bewertung beruhen, damit weder Sie noch der Mieter das Gefühl haben, übervorteilt worden zu sein. Auch beim Mieter als Käufer ist eine belastbare Finanzierungsbestätigung wichtig.

Mit der Eintragung im Grundbuch endet das Mietverhältnis, weil Mieter und Eigentümer dieselbe Person werden. Offene Punkte wie Kaution, Betriebskostenabrechnung und eventuelle Schönheitsreparaturen sollten deshalb im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung abschließend geregelt werden.

Was passiert mit Kaution und Nebenkostenabrechnung?

Mit dem Eigentumswechsel geht auch die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution auf den Käufer über. Sie sollten die Kaution deshalb an den Käufer übertragen und das dokumentieren. Hintergrund: Kann der Käufer die Kaution bei Auszug des Mieters nicht zurückzahlen, kann sich der Mieter unter Umständen weiterhin an Sie wenden. Eine saubere Übergabe der Kaution schützt Sie.

Auch die Betriebskostenabrechnung sollte geregelt werden. Gerade wenn der Eigentumswechsel mitten im Abrechnungsjahr stattfindet, ist eine klare Vereinbarung im Kaufvertrag sinnvoll, wer die Abrechnung erstellt und wie Nachzahlungen oder Guthaben zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen werden. Informieren Sie außerdem die Hausverwaltung über den Verkauf, damit das Hausgeld ab dem Stichtag vom Käufer gezahlt wird.

Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Bei vermieteten Wohnungen ist die Frage besonders relevant. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bereits genutzte Abschreibungen erhöhen dabei den steuerpflichtigen Gewinn. Bei geerbten Wohnungen läuft die Frist des Erblassers weiter. Lassen Sie diese Fragen vor dem Notartermin unbedingt von Ihrem Steuerberater prüfen. Einen Überblick über die Regeln gibt unser Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien in Rosenheim.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich kann ein neuer Eigentümer nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen möchten. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesrecht verlängert sein kann.

Für Sie als Verkäufer ist das vor allem für die Ansprache von Käufern wichtig. Interessenten, die irgendwann selbst einziehen möchten, sollten realistisch wissen, welche Fristen gelten. Unklare Versprechen in der Vermarktung schaden dem Vertrauen und können später Ärger verursachen. Wir informieren Käufer sachlich und verweisen bei rechtlichen Fragen auf eine Beratung.

Wie unterstützt mich neues // nest beim Verkauf?

Anna Wagenstaller kennt die Wohnlagen in Rosenheim und hat Kontakt zu vorgemerkten Kapitalanlegern aus der Region und aus dem Großraum München. Wir bewerten Ihre Wohnung aus Anleger- und Eigennutzersicht, stellen die Unterlagen zusammen, sprechen auf Wunsch mit Ihrem Mieter und organisieren die Besichtigungen so, dass sie für alle Beteiligten angenehm bleiben. Interessenten prüfen wir vor jedem Termin, auch auf eine gesicherte Finanzierung.

Als Verkäufer zahlen Sie bei uns nur 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Damit bleibt mehr vom Verkaufserlös bei Ihnen, bei vollem Service bis zur Übergabe.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Sie dürfen die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.

Darf der Käufer die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln, also zum Beispiel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze. Der Kauf selbst ist kein Grund für eine Mieterhöhung.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in bestimmten Fällen, vor allem wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.

Wie oft muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Feste, gebündelte Termine haben sich bewährt.

Wer bekommt die Mietkaution?

Die Kaution sollte an den Käufer übertragen werden, da er künftig zur Rückzahlung verpflichtet ist.

Kann ich meinem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?

Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Möglich ist eine einvernehmliche Mietaufhebung, auf die der Mieter aber nicht eingehen muss.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Das sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Wichtig ist eine klare Vereinbarung über den Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Eine vermietete Wohnung in Rosenheim lässt sich gut verkaufen, wenn Sie die Rechte Ihres Mieters respektieren, die passenden Käufer gezielt ansprechen und die Unterlagen vollständig vorbereiten. Der Preis hängt maßgeblich von Miete, Mietvertrag und Zustand der Gemeinschaft ab und sollte auf einer fundierten Bewertung beruhen. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, begleitet Sie dabei persönlich. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Wertermittlung.