Vermietete Immobilie verkaufen in Kolbermoor: Mietvertrag, Käufergruppen, Preis und Provision

Kolbermoor ist als Wohnort gefragt, und das gilt für Eigentümer wie für Mieter. Pendler schätzen den Bahnhof an der Mangfalltalbahn und die kurze Strecke zur A8, Familien die Schulen und Kitas in der Stadt, junge Paare die Lage zwischen Rosenheim und Bad Aibling. Entsprechend viele Wohnungen, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser in Kolbermoor sind vermietet. Irgendwann stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob sie verkaufen sollen, etwa weil die Verwaltung im Ruhestand zu aufwendig wird, eine größere Sanierung ansteht oder das Kapital für einen anderen Zweck gebraucht wird.

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen funktioniert anders als der Verkauf eines leerstehenden Hauses. Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Zielgruppe verschiebt sich, und bei der Preisfindung stehen andere Kennzahlen im Vordergrund. Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen, die Vermieter in Kolbermoor vor dem Verkauf am häufigsten stellen, und zeigt, wie Sie Mieter, Käufer und Ihre eigenen Ziele unter einen Hut bringen.

Darf ich meine Immobilie in Kolbermoor verkaufen, obwohl sie vermietet ist?

Ja, Sie dürfen jederzeit verkaufen. Ihr Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat bei einem gewöhnlichen Verkauf auch kein Recht, über den Käufer mitzuentscheiden. Er muss allerdings darüber informiert werden, wer sein neuer Vermieter wird, und er behält alle Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag. Für ihn ändert sich im Alltag zunächst wenig: Er zahlt die Miete ab dem Eigentumswechsel an den Käufer, der Vertrag gilt mit allen Vereinbarungen weiter.

Eine Besonderheit gilt, wenn ein Mehrfamilienhaus nach Überlassung an den Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und die Wohnung danach erstmals verkauft wird. Dann kann der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar prüft das und informiert den Mieter, der dann zu denselben Bedingungen kaufen könnte. Hat Ihre Wohnung eine solche Vorgeschichte, sprechen Sie das bitte früh an.

Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Verkauf?

Der Käufer tritt mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Kündigungsfristen, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Nebenkosten bleiben unverändert. Im Kaufvertrag wird meist geregelt, dass Mieten, Nebenkostenvorauszahlungen und Lasten ab dem vereinbarten Übergabetag auf den Käufer übergehen, auch wenn die Eintragung im Grundbuch erst einige Wochen später erfolgt.

Thema	Wer ist zuständig?	Empfehlung
Miete bis zum Übergabetag	Verkäufer	Mieteingänge sauber dokumentieren
Miete ab Übergabetag	Käufer	Mieter schriftlich über Zahlungswechsel informieren
Mietkaution	geht auf den Käufer über	Kaution samt Zinsen an den Käufer übertragen oder Konto umschreiben
Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres	im Kaufvertrag regeln	meist erstellt der Käufer, Abgrenzung nach Übergabetag
Laufende Mängelanzeigen	Verkäufer bis Übergabe	offene Punkte im Kaufvertrag benennen
Mieterhöhungsverfahren	im Kaufvertrag regeln	laufende Verfahren vorher abschließen oder offenlegen

Damit es später keine Rückfragen gibt, empfiehlt sich ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer an den Mieter, in dem der Eigentümerwechsel, das neue Mietkonto und ein Ansprechpartner genannt werden.

Wer kauft vermietete Immobilien in Kolbermoor?

Die wichtigste Zielgruppe sind Kapitalanleger. Dazu gehören Privatleute aus der Region, die Vermögen in eine Immobilie in ihrer Nähe investieren möchten, Anleger aus München, die außerhalb der Stadt eine solide Vermietung suchen, und Familien, die für Kinder oder Enkel vorsorgen. Für sie zählt vor allem, ob die Miete marktgerecht ist, ob das Mietverhältnis stabil läuft und welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen.

Eine zweite Gruppe sind Käufer, die die Immobilie später selbst nutzen möchten. Sie kaufen ein vermietetes Objekt, weil es günstiger ist als ein vergleichbares leerstehendes, und planen langfristig mit einem Einzug. Für diese Käufer ist entscheidend, wie lange der Mieter voraussichtlich bleibt und welche Kündigungsmöglichkeiten rechtlich bestehen. Diese Frage beantwortet ein Fachanwalt für Mietrecht verbindlich, wir weisen Käufer entsprechend darauf hin.

Verkaufe ich besser vermietet oder leerstehend?

Ein leerstehendes Haus oder eine freie Wohnung erreicht den größten Käuferkreis, weil sowohl Eigennutzer als auch Anleger in Frage kommen. Häufig lässt sich dadurch ein höherer Preis erzielen. Kündigen dürfen Sie einen unbefristeten Mietvertrag allerdings nur aus gesetzlich anerkannten Gründen. Der Wunsch, die Immobilie leer zu verkaufen, gehört nicht dazu.

Variante	Käuferkreis	Vorteile	Herausforderungen
Verkauf mit Mieter	vor allem Kapitalanleger	laufende Mieteinnahmen bis zur Übergabe, stabile Kalkulation für Anleger	kleinerer Käuferkreis, Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter
Verkauf nach freiwilligem Auszug	Eigennutzer und Anleger	größerer Käuferkreis, freie Gestaltung von Besichtigungen	Leerstandskosten, Einigung mit dem Mieter nötig
Verkauf an den Mieter	der Mieter selbst	kurze Wege, keine Vermarktung nötig	Mieter muss finanzieren können, Preis muss fair sein

Manche Mieter ziehen ohnehin um oder sind bereit, gegen eine Umzugshilfe auszuziehen. Ein Mietaufhebungsvertrag schafft dann Klarheit für beide Seiten. Er sollte schriftlich geschlossen und sorgfältig formuliert werden, idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung. Manchmal ist auch der Mieter selbst der beste Käufer. Fragen Sie ihn vor dem Verkaufsstart, ob er Interesse hat.

Wie wird der Preis einer vermieteten Immobilie ermittelt?

Bei vermieteten Objekten steht der Ertrag im Mittelpunkt. Kapitalanleger fragen zuerst nach der Jahresnettokaltmiete, nach den nicht umlagefähigen Kosten und nach dem Investitionsbedarf. Daraus errechnen sie, welche Rendite sie erzielen. Für die Bewertung wird deshalb neben dem Vergleichswert auch das Ertragswertverfahren herangezogen.

Wichtig ist, ob die Miete marktgerecht ist. Eine sehr niedrige Bestandsmiete senkt für Anleger den Wert, weil sich Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen umsetzen lassen. Eine Miete am oberen Rand der Vergleichsmiete wird dagegen kritisch geprüft, weil sie auf Dauer womöglich schwer zu halten ist. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte, die auch für Eigennutzer interessant wären, wird zusätzlich betrachtet, welchen Wert das Objekt ohne Mieter hätte. Mehr zur Wertermittlung lesen Sie auf unserer Seite Wertermittlung von Immobilien oder im Ratgeber kostenlose Immobilienbewertung in Kolbermoor.

Welche Unterlagen brauchen Kapitalanleger?

Anleger und ihre Banken wollen die Ertragssituation genau prüfen. Bereiten Sie deshalb neben den üblichen Verkaufsunterlagen folgende Dokumente vor:

• vollständiger Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• aktuelle Miethöhe und Entwicklung der Miete in den letzten Jahren
• letzte Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über die Mietkaution
• Aufstellung bekannter Mängel und laufender Reparaturen
• Angaben zu Mietrückständen oder Streitigkeiten, falls vorhanden
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug

Persönliche Daten des Mieters geben Sie nur weiter, soweit sie für die Kaufentscheidung erforderlich sind. Im Exposé genügen in der Regel Angaben zu Miethöhe, Mietbeginn und Vertragsart. Den vollständigen Mietvertrag erhalten ernsthafte Interessenten im weiteren Verlauf. Die allgemeine Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Kolbermoor.

Wie organisiere ich Besichtigungen mit Mieter?

Besichtigungen sind der sensibelste Teil beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Der Mieter muss sie nach Ankündigung in angemessenem Umfang zulassen, aber er bestimmt mit, wann es passt. Wer seinen Mieter frühzeitig einbezieht, erlebt in aller Regel kooperative Mieter. Wer ihn übergeht, riskiert Misstrauen und erschwerte Termine.

Bewährt haben sich diese Schritte:

1. Persönliches Gespräch: Informieren Sie den Mieter selbst über den geplanten Verkauf, bevor das Inserat erscheint.
2. Feste Zeitfenster: Vereinbaren Sie wenige, gebündelte Besichtigungstermine statt vieler Einzeltermine.
3. Vorauswahl: Nur Interessenten mit geprüfter Finanzierung besichtigen die Wohnung.
4. Diskretion: Fotos der bewohnten Räume nur mit Zustimmung des Mieters.
5. Wertschätzung: Ein kleines Dankeschön für die Mithilfe wirkt oft Wunder.

Bei neues // nest übernimmt Anna Wagenstaller die Abstimmung mit dem Mieter und führt die Besichtigungen durch. Für viele Kapitalanleger reicht nach einem Erstgespräch eine einzige Besichtigung, weil die Unterlagen bereits vorab vollständig vorliegen.

Was ist mit der Kaution und der Nebenkostenabrechnung?

Die Mietkaution gehört rechtlich dem Mieter. Beim Verkauf tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kautionsvereinbarung ein. Praktisch bedeutet das: Sie übertragen die Kaution samt Zinsen an den Käufer oder lassen ein Kautionskonto auf ihn umschreiben. Wichtig zu wissen ist, dass Sie als bisheriger Vermieter unter Umständen weiter haften, wenn der Käufer die Kaution später nicht zurückzahlen kann. Eine saubere Übertragung und Dokumentation schützt Sie.

Für die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres gibt es zwei Wege. Entweder rechnet jeder Eigentümer für seinen Zeitraum ab, oder der Käufer erstellt die Abrechnung für das ganze Jahr, und Verkäufer und Käufer gleichen untereinander aus. Welcher Weg gewählt wird, sollte im Kaufvertrag stehen. Der Notar formuliert die Regelung, wir bereiten die Zahlen mit Ihnen vor.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich kann ein Käufer, der die Immobilie selbst nutzen möchte, nach dem Eigentumswechsel Eigenbedarf geltend machen. Die Voraussetzungen sind allerdings streng, und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Bei Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, gilt zudem eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem ersten Verkauf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung verlängert sein.

Als Verkäufer sollten Sie Käufern keine Zusagen zur Kündbarkeit machen. Weisen Sie auf diese Punkte hin und empfehlen Sie dem Käufer, die Rechtslage von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. So vermeiden Sie spätere Vorwürfe und Haftungsrisiken.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?

Bei vermieteten Immobilien spielt die zehnjährige Spekulationsfrist eine wichtige Rolle. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Dabei mindern die in den Vorjahren geltend gemachten Abschreibungen den steuerlichen Buchwert, was den Gewinn erhöht. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf durch Privatpersonen im Regelfall steuerfrei.

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann zudem in einen gewerblichen Grundstückshandel geraten. Bei Erbschaften übernehmen Erben die Anschaffung des Erblassers. Die genaue Prüfung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters, idealerweise bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, damit der Verkaufszeitpunkt richtig gewählt wird. Grundlagen erklärt unser Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien in Rosenheim.

Wie viel Provision zahle ich beim Verkauf mit neues // nest?

Gerade bei vermieteten Objekten zählt jeder Prozentpunkt, denn Anleger rechnen genau und Ihr Erlös fließt oft in eine neue Anlage oder in die Altersvorsorge. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer. Vielerorts sind im Raum München und Oberbayern 3,57 % üblich. Sie sparen also 50 % der Provision und erhalten die gleiche Leistung wie bei einem klassischen Maklerbüro.

Möglich ist das durch eine schlanke Struktur. Die drei Maklerinnen Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe teilen sich die Fixkosten für Software, Fotografie, Marketing und Verwaltung. Wir verzichten auf ein repräsentatives Prestigebüro und arbeiten mit digitalen Abläufen: Unterlagen werden online bereitgestellt, Anleger erhalten einen digitalen Datenraum, Termine werden effizient abgestimmt. Die eingesparten Kosten geben wir in Form der niedrigeren Provision an Sie weiter. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen gilt die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Mehrfamilienhäusern wird die Verteilung frei vereinbart, das besprechen wir offen mit Ihnen. Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim.

Welche Fehler sollte ich beim Verkauf mit Mieter vermeiden?

Aus der Praxis kennen wir einige typische Stolpersteine.

• Mieter zu spät informieren: Ein Mieter, der vom Verkauf aus dem Inserat erfährt, fühlt sich übergangen.
• Kurz vor dem Verkauf die Miete stark erhöhen: Eine Erhöhung im gesetzlichen Rahmen ist möglich, aber eine Auseinandersetzung mit dem Mieter belastet den Verkauf.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Nebenkostenabrechnungen oder unklare Kautionsbelege verunsichern Anleger.
• Falsche Versprechen: Aussagen zur Kündbarkeit oder zu Mieterhöhungen gehören in fachkundige Hände.
• Zielgruppe verfehlen: Ein vermietetes Objekt mit Eigennutzerbildern und -texten zu bewerben, führt zu vielen unpassenden Anfragen.
• Steuern übersehen: Ein Verkauf kurz vor Ablauf der zehn Jahre kann teuer werden.

Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Immobilie in Kolbermoor ab?

1. Erstgespräch und Bewertung: Besichtigung, soweit der Mieter zustimmt, Prüfung des Mietvertrags und Ertragsbetrachtung.
2. Gespräch mit dem Mieter: Information über den Verkauf, Klärung von Besichtigungszeiten und gegebenenfalls Kaufinteresse.
3. Unterlagen und Datenraum: Mietvertrag, Abrechnungen, WEG-Unterlagen und Energieausweis werden digital bereitgestellt.
4. Vermarktung an Anleger: Ansprache vorgemerkter Kapitalanleger, danach Veröffentlichung mit passendem Exposé.
5. Besichtigungen: Gebündelt und abgestimmt mit dem Mieter.
6. Verhandlung und Notar: Prüfung der Finanzierung, Vorbereitung des Kaufvertrags mit klaren Regelungen zu Miete, Kaution und Abrechnung.
7. Übergabe: Gemeinsames Schreiben an den Mieter, Übertragung der Kaution, Übergabe der Unterlagen.

Wenn Sie noch überlegen, ob Sie die Immobilie behalten sollen, hilft unser Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten in Kolbermoor bei der Entscheidung.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Sie können jederzeit verkaufen. Der Mieter behält seinen Mietvertrag und wird über den neuen Eigentümer informiert.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in besonderen Fällen, vor allem wenn eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird. Der Notar prüft das.

Darf ich meinem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?

Der geplante Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine einvernehmliche Lösung über einen Mietaufhebungsvertrag ist dagegen möglich.

Wie oft muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Gebündelte Termine mit vorab geprüften Interessenten schonen das Verhältnis.

Bringt eine vermietete Immobilie weniger als eine leere?

Oft ist der Preis etwas niedriger, weil Eigennutzer als Käufer zum großen Teil entfallen. Bei marktgerechter Miete und gutem Zustand sind Anleger aber bereit, faire Preise zu zahlen.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Das wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig rechnet der Käufer das ganze Jahr ab, und Verkäufer und Käufer gleichen nach dem Übergabetag aus.

Kann ich auch ein Mehrfamilienhaus in Kolbermoor über neues // nest verkaufen?

Ja. Wir verkaufen Einfamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Landkreis Rosenheim. Bei Mehrfamilienhäusern stehen Ertrag und Mietverträge im Mittelpunkt der Vermarktung.

Wie viel Provision zahle ich?

Verkäufer zahlen bei neues // nest 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Kolbermoor lässt sich gut verkaufen, wenn Sie Ihren Mieter früh einbeziehen, die Unterlagen für Kapitalanleger vollständig aufbereiten und die Besonderheiten bei Kaution, Nebenkosten und Steuern sauber regeln. Ob ein Verkauf mit Mieter oder nach einem einvernehmlichen Auszug sinnvoller ist, hängt vom Objekt und vom Mietverhältnis ab. Diese Abwägung treffen wir gemeinsam mit Ihnen.

Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim und Kolbermoor, begleitet Sie vom Gespräch mit dem Mieter bis zur Übergabe. Ergänzend lesen Sie unseren Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen in Rosenheim. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.