Immobilienmakler für Verkäufer in Forstern: Sieben Verhandlungssituationen aus Ihrer Sicht

Am Verhandlungstisch zeigt sich, ob ein Makler wirklich für Sie arbeitet. Solange alles läuft, fällt das kaum auf. Doch wenn jemand deutlich weniger bietet, wenn der Käufer plötzlich neue Forderungen stellt oder wenn es um den Übergabetermin geht, merken Sie den Unterschied. Wer ein Haus in Forstern, Karlsdorf, Preisendorf, Kipfing, Hartbrunn oder Neuharting verkauft, sollte sich deshalb vorher überlegen, was er in diesen Momenten von seinem Makler erwartet.

Dieser Ratgeber beschreibt sieben typische Verhandlungssituationen aus Sicht des Verkäufers. Zu jeder erfahren Sie, was Käufer oft versuchen, wie ein Makler Ihre Interessen vertreten kann und was am Ende Ihre Entscheidung bleibt. Vorher klären wir die Grundfrage: Für wen arbeitet der Makler eigentlich? Danach geht es darum, wie Sie sich vor der ersten Verhandlung vorbereiten.

Für wen arbeitet Ihr Makler?

Bevor Sie über Verhandlungen sprechen, sollten Sie die Rolle klären. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es häufig eine Doppeltätigkeit: Der Makler schließt mit beiden Seiten einen Vertrag, und beide zahlen nach § 656c BGB den gleichen Prozentsatz. Das ist erlaubt, wenn es offen geschieht. Er muss dann aber beide fair behandeln und darf vertrauliche Informationen nicht weitergeben. Handelt er pflichtwidrig für die andere Seite, kann er nach § 654 BGB seinen Lohnanspruch verlieren.

Beim reinen Verkäufermakler ist die Sache klarer, denn er ist nur Ihnen verpflichtet. Sie zahlen die Provision grundsätzlich selbst und können höchstens die Hälfte nach § 656d BGB an den Käufer weitergeben. Dieser zahlt dann erst, wenn Sie Ihren Anteil nachweislich bezahlt haben. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, die Sie sich erklären lassen sollten. Wichtig ist, dass klar ist, welches Modell gilt.

Fragen Sie also direkt: „Sind Sie nur für mich tätig? Haben Sie einen Vertrag mit dem Käufer? Was bedeutet das in der Verhandlung?“ Fragen Sie auch: „Was tun Sie, wenn ein Käufer Ihnen sagt, er könne auch mehr zahlen?“ Eine klare Antwort sollte kein Problem sein. In der Praxis verstehen sich viele Makler als Vertreter des Verkäufers, auch wenn der Käufer zahlt. Doch verlassen Sie sich nicht darauf, sondern fragen Sie nach.

Wie bereiten Sie sich auf die Verhandlung vor?

Wer gut vorbereitet ist, verhandelt ruhiger. Überlegen Sie zuerst: Wo liegt Ihre Untergrenze? Was brauchen Sie für Ihre nächsten Pläne, etwa die neue Wohnung, die Ablösung des Kredits oder die Auszahlung eines Miterben? Rechnen Sie auch die Kosten dazu, zum Beispiel die Provision, die Löschung von Grundschulden und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Sagen Sie Ihrem Makler diese Grenze, aber nicht den Interessenten.

Überlegen Sie auch, was Ihnen außer dem Preis wichtig ist. Vielleicht brauchen Sie noch vier Monate Zeit, um auszuziehen, oder Sie möchten möglichst schnell verkaufen. Vielleicht ist Ihnen wichtig, an wen das Haus geht, zum Beispiel an eine Familie mit Kindern. Vielleicht möchten Sie die Küche mitverkaufen oder den Garten bis zum Sommer nutzen. All das kann in der Verhandlung eine Rolle spielen und Ihnen nützen.

Sammeln Sie außerdem Ihre Argumente: Rechnungen über Modernisierungen, Wartungsprotokolle, Verbrauchsdaten und die Bewertung. Ihr Makler sollte sie kennen. Klären Sie auch, wie Sie erreichbar sind, denn ein gutes Angebot sollte nicht drei Wochen liegen bleiben. Vereinbaren Sie, dass Sie alle Angebote schriftlich erhalten. Wenn Sie mehrere Eigentümer sind, sollte klar sein, wer entscheidet und wie schnell alle antworten können.

Situation 1: Das erste Angebot liegt deutlich unter dem Preis

Fast immer beginnt ein Interessent mit einem niedrigeren Angebot, manchmal auch mit einem sehr niedrigen. Das ist kein Grund, sich zu ärgern. Es ist auch nicht unbedingt ein Hinweis darauf, dass der Preis falsch ist. Ein guter Makler reagiert ruhig. Er fragt zuerst, wie der Interessent auf die Zahl kommt und was ihm am Haus wichtig ist. Daraus lernt er, ob es wirkliche Einwände gibt oder ob es nur ein Versuch ist.

Dann legt er Ihnen das Angebot vor und gibt seine Einschätzung ab. Er erklärt, wie es im Verhältnis zu den Vergleichsverkäufen steht, wie viele andere Interessenten es gibt und was als Nächstes sinnvoll wäre. Er sagt nicht einfach: „Nehmen Sie das, das ist doch okay.“ Er sagt auch nicht: „Das ist eine Frechheit, das lehnen wir sofort ab.“ Beides wäre zu wenig. Manchmal ist ein niedriges Angebot der Einstieg in ein gutes Gespräch.

Am Ende entscheiden Sie, ob Sie mit einem Gegenangebot reagieren oder ablehnen. Vereinbaren Sie vorher, wie Sie vorgehen möchten, und lassen Sie sich von niemandem drängen. Falls das Haus erst seit wenigen Tagen online ist, gibt es kaum einen Grund, schon das erste Angebot anzunehmen. Fragen Sie im Gespräch mit dem Makler: „Was tun Sie, wenn jemand deutlich unter dem Preis anbietet?“ Eine gute Antwort beschreibt ein Vorgehen.

Situation 2: Die Mängelliste als Preishebel

Viele Interessenten kommen zur zweiten Besichtigung mit einer Liste: Das Dach sei alt, die Fenster seien nicht mehr zeitgemäß, die Heizung müsse raus, das Bad sei unmodern. Daraus leiten sie einen Abschlag ab, oft mit pauschalen Summen. Ein guter Makler nimmt das ernst, aber er geht die Punkte einzeln durch. Was davon ist bereits im Preis berücksichtigt? Was ist tatsächlich neu? Welche Summen sind realistisch?

Hier zählt die Vorbereitung. Wenn Rechnungen zeigen, dass das Dach vor 15 Jahren erneuert wurde, ist ein Punkt erledigt. Wenn die Bewertung den Sanierungsbedarf schon berücksichtigt, wäre ein weiterer Abschlag eine doppelte Rechnung. Bei größeren Fragen hilft eine Einschätzung eines Handwerkers oder Energieberaters. So wird aus einer pauschalen Summe eine nachvollziehbare Zahl. Das ist für beide Seiten besser.

Wichtig ist auch, dass nichts verschwiegen wurde. Wenn ein Interessent einen Mangel findet, den Sie kennen und nicht genannt haben, verlieren Sie Vertrauen und möglicherweise auch den Käufer. Außerdem schützt ein Gewährleistungsausschluss nicht bei arglistigem Verschweigen. Sprechen Sie deshalb Schwächen früh an. Wer ein ehrliches Exposé hat, hat in dieser Situation viel weniger Probleme, weil die Käufer schon vorher Bescheid wussten.

Situation 3: „Die alte Heizung muss doch sowieso raus“

Das ist einer der häufigsten Einwände und betrifft viele Häuser rund um Forstern. Ein Käufer sagt: „Die Ölheizung muss sowieso raus, das kostet uns viel Geld, also müssen Sie im Preis nachgeben.“ Hier zeigt sich sehr schnell, ob jemand die aktuelle Rechtslage kennt. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist entfallen, ebenso die 65-Prozent-Vorgabe. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.

Ein guter Makler erklärt das sachlich, legt Wartungsprotokoll, Abgasmessung und Verbrauchsdaten vor und sagt, dass der Käufer selbst entscheiden kann, wann und wie er umstellt. Er verschweigt aber auch nicht, dass irgendwann eine neue Heizung fällig wird und dass neue Öl- und Gasheizungen ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen müssen. Wer das offen sagt, ist glaubwürdig und kann dann über einen maßvollen Nachlass reden.

Auch die oberste Geschossdecke kann ein Thema sein. Sie muss gedämmt sein, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt und das Dach ungedämmt ist. Bei bestimmten Häusern trifft das den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren. Bei Einzelfragen sollte ein Energieberater oder Schornsteinfeger helfen. Ein schwacher Makler sagt dagegen: „Ja, Ölheizungen sind heute ein Problem. Ich würde nachgeben.“ Damit kann er Sie viel Geld kosten, weil er sich nicht informiert hat.

Situation 4: Zwei Interessenten bieten gleichzeitig

Wenn zwei oder drei Interessenten bieten, ist das die beste Lage für einen Verkäufer. Doch auch hier gibt es Fallen. Ein schwacher Makler nimmt das erste Angebot und ruft sofort an, weil ein schneller Abschluss einfach ist. Oder er spielt die Interessenten gegeneinander aus und erzählt von Mitbietern, die es gar nicht gibt. Beides kann Sie Geld oder Vertrauen kosten, und im schlimmsten Fall springen am Ende alle ab.

Ein guter Makler informiert Sie sofort und schlägt ein faires Vorgehen vor. Alle Interessenten erhalten dieselben Informationen und eine klare Frist, bis zu der sie ihr Angebot schriftlich abgeben. Er prüft die Finanzierung, indem er sich eine Bestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen lässt. Dann legt er Ihnen alle Angebote vor und erklärt, was aus seiner Sicht für welches spricht.

Das höchste Angebot ist nicht immer das beste. Ein Käufer mit klarer Finanzierung und passendem Termin kann sinnvoller sein als einer, der mehr bietet, aber noch nicht bei der Bank war. Überlegen Sie auch, was Ihnen außer dem Preis wichtig ist. Sie entscheiden. Eine Reservierung kann helfen, ist aber nicht verbindlich. Bis zum Notartermin können beide Seiten abspringen, und das sollten Sie bei Ihren Plänen bedenken.

Situation 5: Der Käufer zögert und möchte Zeit

Manche Interessenten sind sich nicht sicher und möchten eine zweite oder dritte Besichtigung, einen Handwerker mitbringen oder erst mit der Bank sprechen. Das ist legitim. Ein guter Makler organisiert das, setzt aber auch freundlich eine Frist. Er sagt: „Selbstverständlich können Sie mit Ihrem Handwerker kommen. Bitte geben Sie uns bis zum 15. Bescheid, denn es gibt auch andere Interessenten.“ So bleibt die Sache in Bewegung, ohne dass jemand unter Druck gesetzt wird.

Für Sie ist wichtig, dass nicht monatelang nichts geschieht, während Sie auf eine Antwort warten. Reservierungen ohne klare Fristen sind problematisch, denn in dieser Zeit sprechen andere Interessenten vielleicht gar nicht mehr vor. Vorsicht ist auch bei Reservierungsgebühren geboten, die beim Scheitern des Kaufs beim Makler bleiben. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine solche vorformulierte Gebühr für unwirksam erklärt.

Fragen Sie im Gespräch: „Wie lange lassen Sie einen Interessenten überlegen, und was geschieht in der Zeit mit den anderen?“ Vereinbaren Sie, dass Sie jede Reservierung vorher erfahren. Ein guter Makler hält auch nach einer Zusage den Kontakt zu einem zweiten Interessenten, bis der Vertrag unterschrieben ist. Das ist keine Unhöflichkeit, sondern reine Vorsicht, denn eine Zusage ist noch kein Vertrag.

Situation 6: Es geht um den Übergabetermin

Der Termin ist oft ein wichtiger Teil der Verhandlung, und manchmal mehr wert als ein kleiner Unterschied beim Preis. Vielleicht braucht eine Familie das Haus bis zum Schuljahresbeginn, und Sie brauchen noch sechs Monate, um auszuziehen. Ein guter Makler sucht nach einer Lösung, die beiden hilft. Vielleicht bleiben Sie etwas länger und zahlen eine Nutzungsentschädigung. Vielleicht zieht der Käufer früher ein, und Sie lagern Möbel im Keller. Das lässt sich alles im Kaufvertrag regeln.

Wichtig ist die Sicherheit. In den meisten Verträgen erfolgt die Übergabe erst nach Eingang des Kaufpreises, und das sollten Sie nicht ohne guten Grund ändern. Wer das Haus vorher übergibt, geht ein großes Risiko ein, wenn der Käufer dann nicht zahlt. Auch eine späte Übergabe will gut geregelt sein: Wer zahlt welche Kosten? Was ist, wenn Sie nicht rechtzeitig ausziehen? Der Notar hilft Ihnen, das richtig festzuhalten.

Auch Einbauten und Inventar werden oft in diesem Zusammenhang verhandelt: Küche, Gartenmöbel, Heizöl im Tank. Ein kleines Entgegenkommen kann sehr wirkungsvoll sein, denn die Käufer sparen sich damit Aufwand. Überlegen Sie vorab, was Sie mitverkaufen möchten. Halten Sie im Vertrag fest, was übernommen wird, und auch den Wert, falls das wichtig ist. So gibt es bei der Übergabe keine Überraschungen.

Situation 7: Kurz vor dem Notar kommt eine neue Forderung

Es kommt vor, dass ein Käufer kurz vor dem Notartermin noch etwas nachverhandeln möchte. Die Bank habe das Haus niedriger bewertet, ein Handwerker habe etwas gefunden, oder er sagt einfach: „Da müssten Sie noch etwas nachgeben.“ Das ist unangenehm, denn Sie haben vielleicht schon eine Wohnung gekündigt oder andere Interessenten weggeschickt. Der Käufer weiß das und setzt manchmal darauf. Rechtlich ist er noch frei, denn gebunden ist er erst mit der Beurkundung.

Ein guter Makler bleibt auch hier ruhig. Er prüft, ob das Argument stimmt. Hat die Bank wirklich niedriger bewertet? Wurde ein neuer Mangel gefunden, oder geht es nur um einen Versuch? Hält er noch Kontakt zu einem zweiten Interessenten, haben Sie einen Rückhalt. Dann kann er auch sagen: „Das Angebot gilt so, wie es besprochen wurde.“ Je sicherer Ihre Alternative ist, desto ruhiger können Sie bleiben.

Deshalb ist es wichtig, die Pläne bis zum Notartermin nicht zu fest zu machen und einen Puffer einzuplanen. Geben Sie Ihre alte Wohnung nicht zu früh auf, und sagen Sie anderen Interessenten nicht endgültig ab. Lesen Sie den Entwurf des Kaufvertrags sorgfältig, der in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen soll. Bis zur Unterschrift können auch Sie noch Nein sagen. Am Ende muss der Vertrag für Sie passen.

Was gehört zur Interessenvertretung noch dazu?

Interessenvertretung beginnt lange vor der Verhandlung. Wer den Startpreis gut setzt, verhandelt von einer stärkeren Position aus. Wer viele Interessenten anspricht, hat Alternativen. Wer ein ehrliches Exposé schreibt, muss sich nicht gegen überraschende Vorwürfe wehren. Auch die Prüfung der Finanzierung gehört dazu, denn ein geplatzter Verkauf schadet niemandem so sehr wie Ihnen. Das sind alles Aufgaben, die ein guter Makler ohnehin übernimmt.

Sie zeigt sich auch darin, dass er Ihnen unangenehme Dinge sagt. Wer für Sie arbeitet, sagt Ihnen, wenn der Preis zu hoch ist oder wenn ein Angebot trotz allem gut ist. Er rät Ihnen vielleicht auch einmal von einem schnellen Verkauf ab. Solche Hinweise bringen ihm kurzfristig kein Geld und sind deshalb ein gutes Zeichen. Achten Sie auch darauf, ob er zuhört und Ihre Ziele im Blick behält.

Fragen Sie auch nach Einnahmen von Dritten. Erhält der Makler eine Vergütung, wenn er dem Käufer einen Finanzierungsberater oder einen Handwerker vermittelt? Das ist nicht verboten, sollte Ihnen aber bekannt sein, denn es kann seine Empfehlungen beeinflussen. Mit einer einfachen Frage ist das geklärt. Eine offene Antwort schafft Vertrauen, Ausweichen ist ein Warnsignal.

Wie halten Sie das Vorgehen fest?

Die folgende Übersicht fasst die sieben Situationen zusammen und zeigt, was Sie mit Ihrem Makler vereinbaren können.

Situation	Was der Makler tut	Was Sie vorab klären
Niedriges Erstangebot	Fragt nach, ordnet ein	Untergrenze
Mängelliste	Geht Punkte einzeln durch	Rechnungen, Bewertung
Heizung	Erklärt aktuelle Rechtslage	Wartung, Verbrauch
Mehrere Interessenten	Geordnetes Verfahren	Kriterien neben dem Preis
Zögernder Käufer	Setzt freundlich Fristen	Umgang mit Reservierungen
Übergabetermin	Sucht Lösungen	Eigener Zeitplan
Neue Forderung	Prüft, bleibt ruhig	Plan B, Puffer

Halten Sie das Wichtigste in einer E-Mail oder im Vertrag fest: dass alle Angebote schriftlich vorgelegt werden, wie oft Sie Berichte bekommen und dass Preisänderungen nur mit Ihrer Zustimmung erfolgen.

Wie kommen Sie zu Ihrem Makler?

Prüfen Sie Ihren Makler schon vor der Unterschrift. Bitten Sie um eine schriftliche Bewertung, Beispiel-Exposés und Angaben zu vergleichbaren Verkäufen. Fragen Sie nach beurkundeten Preisen und danach, wie nah sie am Startpreis lagen. Stellen Sie die Fragen aus diesem Ratgeber, und hören Sie, wie jemand antwortet. Wer eine Geschichte erzählen kann, hat so etwas schon erlebt. Wer allgemein bleibt, ist vielleicht unerfahren.

Auch der Vertrag verrät viel. Er braucht bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mindestens die Textform nach § 656a BGB. Prüfen Sie Leistungen, Provision, Fälligkeit und Laufzeit. Üblich sind beim Alleinauftrag drei bis sechs Monate, und automatische Verlängerungen sollten Sie vermeiden. Bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Vergleichen Sie schließlich die Rechnung: Was bleibt nach der Provision übrig? Ein Makler mit 3,57 % muss gut 1,8 % mehr erzielen als einer mit 1,785 %, damit bei Ihnen gleich viel bleibt. Fragen Sie deshalb auch danach, wie jemand diesen Unterschied zu erreichen gedenkt. Eine klare Antwort darauf hilft Ihnen bei der Entscheidung, und auch mit dem Gefühl sollten Sie zufrieden sein.

Welcher Makler erzielt in Forstern den besten Preis?

Der beste Preis ist am ehesten von jemandem zu erwarten, der klar auf Ihrer Seite steht. Er setzt einen begründeten Startpreis, spricht Käufer aus dem Münchner Osten, Erding und dem Landkreis Ebersberg an, wehrt unberechtigte Abschläge ab und holt mehrere Angebote ein. Achten Sie darauf, wie er bei niedrigen Angeboten vorgeht und wie die Abschlüsse zum Startpreis lagen. Eine Garantie gibt es dennoch nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Forstern?.

Wie arbeitet neues // nest für Verkäufer?

Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Forstern und den gesamten Landkreis Erding. Sie klärt vorab mit Ihnen, wie der Vertrag aussieht und wer was zahlt. Für die vollständige Leistung zahlen Sie 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, fällig erst nach der Beurkundung. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was ist ein Immobilienmakler für Verkäufer in Forstern?

Ein Makler, der vom Verkäufer beauftragt ist und dessen Interessen bei Preis, Termin und Sicherheit vertritt.

Darf der Makler auch für den Käufer tätig sein?

Ja, wenn das offen erfolgt. Beide zahlen dann den gleichen Prozentsatz.

Muss ich das erste Angebot annehmen?

Nein. Sie entscheiden, ob und welches Angebot Sie annehmen.

Wie gehe ich mit einem Abschlag wegen der Heizung um?

Sachlich: Die frühere Austauschpflicht ist entfallen, und Wartungsnachweise zeigen den Zustand.

Wie prüft der Makler die Finanzierung?

Er lässt sich eine Bankbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen.

Wann bin ich gebunden?

Erst mit der Beurkundung beim Notar.

Muss der Makler alle Angebote vorlegen?

Er muss Sie darüber informieren. Lassen Sie sich alle schriftlich geben.

Wer betreut bei neues // nest Forstern?

Ellen Günthel betreut Forstern und den Landkreis Erding.

Fazit

Als Verkäufer in Forstern sollten Sie wissen, für wen Ihr Makler arbeitet und wie er in schwierigen Verhandlungen reagiert. Bereiten Sie sich vor, klären Sie Ihre Grenzen, verlangen Sie alle Angebote schriftlich und entscheiden Sie erst, wenn alles klar ist. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Forstern, Seriöser Immobilienmakler in Forstern und Professioneller Immobilienmakler in Forstern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.