Günstiger Makler in Finsing: Was steckt hinter der Provision?

Wer in Finsing, Eicherloh oder Neufinsing ein Haus verkauft, fragt sich irgendwann: Warum kostet ein Makler eigentlich so viel? Und was bekomme ich dafür? Die Provision wird fast immer als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet. Wie viel Arbeit dahintersteckt, sieht man ihr nicht an. Dadurch wirkt sie schnell zu hoch, und bei einem günstigeren Angebot fragt man sich wiederum, wo der Haken ist. Dieser Ratgeber betrachtet die Provision deshalb einmal von der anderen Seite: über die Stunden, die ein Verkauf tatsächlich kostet.

Sie erfahren, welche Arbeitsschritte wie viel Zeit brauchen, welche Fixkosten ein Maklerbüro hat, und warum es vernünftig sein kann, weniger zu zahlen, wenn die Leistung vollständig bleibt. Außerdem zeigen wir, worauf Sie bei einem günstigen Angebot achten sollten, und wie die Provision bei neues // nest entsteht. Rechtliche Fragen zum Vertrag kann Ihnen ein Anwalt oder eine Verbraucherzentrale beantworten.

Wofür wird eine Maklerprovision bezahlt?

Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Sie wird nur fällig, wenn durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers ein Kaufvertrag zustande kommt. Das regelt § 652 BGB. Bis dahin arbeitet er auf eigenes Risiko. Wenn das Haus nicht verkauft wird, zahlt der Eigentümer in aller Regel nichts. Ein Teil der Provision deckt also auch die Fälle ab, in denen sich die Arbeit am Ende nicht bezahlt macht. Das gehört zum Geschäft und erklärt einen Teil der Höhe.

Wichtig ist der Unterschied zwischen dem, was ein Makler tut, und dem, was er tun sollte. Das Gesetz schreibt nicht vor, welche Leistungen enthalten sein müssen. Wer nur ein Inserat einstellt und Termine vermittelt, kann die gleiche Provision verlangen wie jemand, der die Unterlagen besorgt, das Haus professionell zeigt und hart verhandelt. Genau deshalb hilft der Prozentsatz allein kaum weiter. Sie müssen wissen, was dahintersteckt. Das ist oft der entscheidende Punkt.

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gelten für Verbraucher besondere Regeln. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer nur bis zur Hälfte der Provision übernehmen und muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat (§§ 656c und 656d BGB). Sinkt die Provision, sparen also meist beide Seiten. Für den Käufer sinken die Kaufnebenkosten, und auch das kann die Verhandlung erleichtern. Der Maklervertrag braucht außerdem die Textform (§ 656a BGB).

Wie viele Stunden stecken in einem Hausverkauf?

Die Antwort überrascht viele Eigentümer. Ein Hausverkauf kostet schnell viele Dutzend Stunden, und die meisten davon sind unsichtbar. Unsere Tabelle gibt grobe Richtwerte für ein normales Einfamilienhaus in Finsing. Bei einem Anwesen im Finsingermoos, einem geerbten Haus oder einer Vermietung kann es deutlich mehr sein. Die Zahlen sollen zeigen, wie sich die Arbeit verteilt, und sind nur grobe Annäherungen.

Aufgabe	Etwa Stunden	Warum so viel
Erstgespräch, Besichtigung, Bewertung	6–10	Vergleichsdaten, Zustand, Begründung
Unterlagen beschaffen und prüfen	6–15	Ämter, Vollmachten, Nachfragen
Fotos, Grundriss, Exposé	6–12	Fotograf, Texte, Korrekturen
Veröffentlichung und Käuferansprache	3–6	Portale, Kartei, Direktansprache
Anfragen, Vorauswahl	8–20	Rückfragen, Finanzierung prüfen
Besichtigungen	10–25	Vorbereitung, Anfahrt, Nachbereitung
Verhandlung	3–10	Gespräche, Angebote vergleichen
Notar, Vertragsentwurf	4–8	Abstimmung, Rückfragen
Übergabe und Nachbetreuung	2–5	Protokoll, Zähler, Nachfragen

In der Summe sind das also leicht 50 bis über 100 Stunden. Hinzu kommen Zeiten, die nicht einem Haus zuzurechnen sind: Akquise, Marktbeobachtung, Fortbildung, Buchhaltung und Bewertungen. Wer das zusammenzählt, sieht, warum sich die Provision nicht auf den Stundenlohn für einen einzelnen Fall herunterrechnen lässt.

Wofür werden diese Stunden gebraucht?

Am stärksten unterschätzt werden Anfragen und Vorauswahl. Auf ein ansprechendes Inserat in der Region melden sich oft Dutzende Menschen. Jeder braucht eine Antwort, viele haben Fragen. Manche sind nur neugierig, und andere können das Haus nicht finanzieren. Ein guter Makler filtert das, bevor Sie überhaupt einen Besuch im Haus erleben. Das schont Sie und Ihre Mieter und macht die Besichtigungen deutlich wirksamer. Als Eigentümer bekommen Sie von dieser Arbeit kaum etwas mit.

Auch die Unterlagen kosten mehr Zeit als gedacht. Bei einem Haus aus den 1970er-Jahren in Finsing fehlen häufig Baugenehmigung oder Berechnungen. Die Bauaufsicht im Landratsamt Erding braucht Zeit, das Grundbuchamt am Amtsgericht Erding eine Vollmacht, und beim Vermessungsamt ist manches noch einmal anzufordern. Wer das schon oft gemacht hat, kennt die Wege, doch auch er muss Nachfragen stellen. Solche Arbeit ist unspektakulär, doch sie verhindert spätere Probleme.

Bei den Besichtigungen zählt nicht nur die eigentliche Führung. Vorbereitung, Anfahrt, die Kommunikation mit dem Mieter und die Rückmeldungen danach kommen dazu. Die Verhandlung wirkt in Stunden weniger aufwendig, sie hat aber oft den größten Einfluss auf das Ergebnis. Ein einziges gut geführtes Gespräch kann mehr wert sein als alles andere. Deshalb sollten Sie nicht nur fragen, wie viele Stunden jemand arbeitet, sondern auch, wofür er sie einsetzt.

Welche Kosten hat ein Makler außerdem?

Neben der Arbeitszeit gibt es feste Kosten. Portale wie ImmoScout24 verlangen Gebühren, die oft hoch sind. Auch professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, Grundrisse und Energieausweise kosten Geld. Daneben fallen Kosten für Software, Vermögensschadenhaftpflicht, Fortbildung und Buchhaltung an. Nach § 34c GewO braucht ein Makler eine Erlaubnis und muss sich in drei Jahren 20 Stunden fortbilden. Auch das kostet Zeit und Geld. Hinzu kommen Fahrten im Landkreis Erding und darüber hinaus.

Das Büro ist einer der größten Posten. Wer ein Ladengeschäft in bester Innenstadtlage unterhält, muss diese Miete im Preis unterbringen. Das gilt auch für große Teams mit vielen Hierarchieebenen, für Franchise-Gebühren und aufwendige Imagekampagnen. Solche Kosten erhöhen den Preis, und ob sie Ihrem Verkauf dienen, ist eine andere Frage. Ein schönes Schaufenster kann Aufmerksamkeit bringen. Die meisten Interessenten finden ein Haus heute jedoch über das Internet.

Genau hier entsteht der Spielraum. Wer die Fixkosten klein hält, kann günstiger arbeiten, ohne an der Arbeit am Haus zu sparen. Es ist also nicht unlogisch, dass sich dieselbe Leistung mit weniger Provision anbieten lässt. Andersherum bedeutet ein hoher Satz nicht automatisch, dass mehr für Ihr Haus getan wird. Fragen Sie nach, wohin das Geld fließt. Ein ehrlicher Anbieter wird Ihnen das erklären können und auch dazu sagen, wo er spart.

Woran erkennen Sie, dass ein günstiges Angebot passt?

Lassen Sie sich alles schriftlich aufzählen. Wer macht die Fotos? Wer erstellt den Energieausweis und bezahlt ihn? Werden die Unterlagen besorgt? Wie viele Portale werden genutzt? Wer führt die Besichtigungen durch? Berichtet der Makler regelmäßig? Wer verhandelt, und wer bereitet den Notartermin vor? Ein günstiges Angebot ist erst dann gut, wenn es diese Punkte enthält. Wenn etwas extra kostet, sollten Sie das vorher wissen und einkalkulieren.

Prüfen Sie den Vertrag auf versteckte Kosten. Zusätzliche Gebühren für Inserate, Bearbeitungspauschalen oder Reservierungsgebühren können die Ersparnis aufzehren. Der BGH hat 2023 zu Reservierungsgebühren in Maklerverträgen zugunsten von Kunden entschieden. Achten Sie außerdem auf die Laufzeit und die Kündigungsmöglichkeiten. Bei sehr niedrigen Sätzen sollten Sie fragen, ob sie nur für bestimmte Fälle gelten oder ob eine Provision vom Käufer hinzukommt, und ob das rechtlich sauber geregelt ist.

Fragen Sie auch nach Erfahrung und Erfolg: Was wurde zuletzt in Finsing und den Nachbarorten verkauft? Wie lang war die Vermarktungszeit? Wie nah lag der Verkaufspreis am Angebotspreis? Eine Bewertung, die sich nur auf Zuruf stützt, ist auch dann wenig wert, wenn sie kostenlos ist. Rufen Sie gerne ehemalige Kunden an. Fragen Sie auch, wer Sie tatsächlich betreut: Ist die Person, die Sie kennenlernen, auch die, die später mit den Interessenten spricht?

Sollte man über die Provision verhandeln?

Fragen darf man immer. Der Prozentsatz ist frei verhandelbar, und das Gesetz schreibt keinen festen Satz vor. Der oft genannte Wert von 3,57 % ist üblich, aber nicht vorgeschrieben. Verhandeln Sie aber klug. Wer den Satz um jeden Preis drückt, bekommt vielleicht jemanden, der am Ende weniger Einsatz zeigt. Wer einen Nachlass erhalten hat, weil es einfach eine vernünftige Kostenstruktur gibt, muss sich darum weniger Sorgen machen. Fragen Sie daher lieber nach dem Grund für einen Preis.

Ein Vergleich von zwei oder drei Angeboten hilft Ihnen, die Unterschiede zu erkennen. Sie sehen, wer was anbietet, wie klar die Antworten sind und wie viel Mühe sich jemand beim ersten Termin gibt. Achten Sie aber nicht nur auf das, was jemand verspricht. Wer Ihnen einen besonders hohen Preis in Aussicht stellt, um den Auftrag zu bekommen, tut Ihnen damit oft keinen Gefallen. Ein überhöhter Preis kostet am Ende häufig mehr als jeder Provisionsunterschied.

Es lohnt sich auch, die Ersparnis ins Verhältnis zu setzen. Wenn beide Angebote eine gleichwertige Leistung versprechen, ist das niedrigere das bessere. Rechnen Sie beim höheren Satz nach: Bei 1,785 % bleiben Ihnen 98,215 % des Kaufpreises, bei 3,57 % nur 96,43 %. Der Anbieter mit dem höheren Satz müsste also gut 1,8 % mehr Preis erzielen, nur um gleichzuziehen. Das ist möglich, aber es sollte sich begründen lassen. Fragen Sie danach.

Was macht einen Makler teuer, ohne dass es Ihnen nützt?

Auffällige Fahrzeuge, ein prächtiges Ladengeschäft oder Hochglanzmagazine sind Werbung für den Makler selbst. Sie mögen beeindrucken, doch sie verkaufen nicht unbedingt Ihr Haus. Ähnlich ist es mit großen Teams, in denen viele Beteiligte mitverdienen, während der Kunde ständig andere Ansprechpartner hat. Auch Gebietsgebühren bei Franchise-Systemen fließen in die Provision ein. Für Ihren Verkauf zählen dagegen eine gute Bewertung, sorgfältige Unterlagen und eine starke Verhandlung.

Auch aufwendige Standardmaßnahmen sind nicht immer nützlich. Ein 3D-Rundgang kann für ein Anwesen im Finsingermoos sinnvoll sein. Bei einer kleinen Wohnung in Neufinsing bringt er vielleicht wenig. Wichtig ist, was zum Haus und zu den möglichen Käufern passt. Fragen Sie danach: Was bringt diese Maßnahme bei meinem Haus? Wer darauf eine klare Antwort hat, setzt das Budget sinnvoll ein. Wer nur ein festes Paket anbietet, hat sich vielleicht weniger Gedanken gemacht.

Umgekehrt sollten Sie an den wirklich wichtigen Stellen nicht sparen. Dazu gehören sorgfältige Bewertung, gute Fotos, klare Texte, vollständige Unterlagen und ausreichend Zeit für Besichtigungen. Daran erkennen Sie, ob jemand günstig ist, weil er klug organisiert ist, oder weil er bei der Arbeit spart. Die Antwort zeigt sich meist früh, nämlich an der Qualität des Exposés und der Sorgfalt beim ersten Termin. Fragen Sie nach aktuellen Beispielen.

Woran erkennen Sie zu günstige Angebote?

Vorsicht ist angebracht, wenn jemand sehr niedrige Provisionen verspricht, aber wenig über die Leistung sagt. Warnzeichen sind Pakete, in denen Fotos, Exposé oder Besichtigungen extra kosten, sehr lange Laufzeiten oder unklare Zusatzgebühren. Auch wer kaum Fragen zum Haus stellt, gleich auf eine Unterschrift drängt oder keine Verkäufe aus der Gegend nennen kann, sollte Sie stutzig machen. Eine günstige Provision nutzt wenig, wenn das Haus schlecht vermarktet wird.

Die Bezeichnungen „kostenlos“ und „provisionsfrei“ sollten Sie auch genau prüfen. Manchmal zahlt nur die eine Seite nichts, und die andere umso mehr. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen ist das für Verbraucher nur eingeschränkt möglich. Manchmal kommt die Vergütung aus anderen Quellen, etwa von Finanzierungspartnern oder aus Ankaufsmodellen. Fragen Sie nach, wie der Anbieter sein Geld verdient. So erkennen Sie mögliche Interessenkonflikte. Eine klare Antwort darauf spricht für einen seriösen Anbieter.

Ein weiterer Punkt betrifft die Erreichbarkeit. Wer viele Kunden gleichzeitig betreut, um den niedrigen Preis zu halten, hat vielleicht wenig Zeit. Fragen Sie danach, wie viele Objekte jemand gleichzeitig betreut und wer erreichbar ist, wenn der Makler im Urlaub ist. Der Maßstab bleibt: Ein günstiger Makler sollte in der Sache genauso gut sein wie ein teurer. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Finsing.

Ein guter Test ist die Bitte um ein aktuelles Exposé aus der Gegend. Daran sehen Sie sofort, wie sorgfältig Fotos, Texte und Grundrisse sind, und zwar unabhängig vom Prozentsatz. Das dauert nur wenige Minuten und sagt oft mehr als jede Hochglanzmappe.

Welcher Makler erzielt in Finsing den besten Preis?

Der Preis hängt an Bewertung, Vermarktung und Verhandlung, weniger an der Höhe der Provision. Ein günstiger Makler kann genauso gut verhandeln wie ein teurer, wenn er sich die Zeit nimmt. Lassen Sie sich beurkundete Verkäufe und die Verhandlungsstrategie zeigen. Eine Garantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Finsing?.

Warum ist neues // nest günstiger?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Finsing 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. An den Stunden für Ihr Haus sparen wir dagegen nicht. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Die Leistung umfasst Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Finsing und den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie viele Stunden kostet ein Hausverkauf?

Bei einem normalen Einfamilienhaus oft 50 bis über 100 Stunden, bei Sonderfällen auch mehr.

Warum verlangen Makler einen Prozentsatz?

Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Sie deckt auch das Risiko, wenn kein Verkauf zustande kommt, sowie laufende Fixkosten.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja. Es gibt keinen gesetzlich festen Satz. Vergleichen Sie aber immer auch die Leistung.

Wer zahlt die Provision in Finsing?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen teilen sich Verkäufer und Käufer sie in der Regel gleich.

Ist ein günstiger Makler schlechter?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob Leistung und Erfahrung stimmen und schriftlich festgehalten sind.

Woran erkenne ich versteckte Kosten?

An Zusatzgebühren für Fotos, Inserate oder Reservierungen im Vertrag. Fragen Sie schriftlich nach.

Wie viel spare ich bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt vielerorts üblicher 3,57 %, also 50 % der Provision weniger.

Wer betreut bei neues // nest Finsing?

Ellen Günthel betreut Finsing und den Landkreis Erding.

Fazit

Hinter der Provision stecken viele Arbeitsstunden und Fixkosten. Ein günstiger Makler ist dann eine gute Wahl, wenn er weniger an den Kosten spart und nicht an der Arbeit an Ihrem Haus. Lassen Sie sich die Leistungen aufschreiben, und vergleichen Sie auch die Ergebnisse. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Finsing, Hausverkauf mit Makler in Finsing und Bester Immobilienmakler in Finsing. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.