Professioneller Immobilienmakler in Haidhausen: Leistungen in sieben Phasen, von Exposé und Fotos bis zur Verhandlung

Professionell nennt sich fast jeder. Prüfen lässt sich das Wort aber erst, wenn man weiß, was konkret dazugehört. Wer in Haidhausen eine Altbauwohnung verkauft, stellt andere Anforderungen als jemand mit einem Neubau am Stadtrand. Enge Flure und hohe Räume wollen richtig fotografiert sein. Interessenten aus aller Welt lesen das Exposé. Besichtigungen finden im vierten Stock statt, und vor dem Notartermin muss geklärt sein, was in den Protokollen steht. Eine Maklerleistung besteht aus vielen solchen Einzelheiten, und genau daran erkennen Sie, ob jemand sein Handwerk beherrscht.

Dieser Ratgeber ordnet die Leistungen in sieben Phasen: Vorbereitung, Fotos und Grundriss, Exposé, Vermarktung, Besichtigung, Verhandlung und Abschluss. Zu jeder Phase finden Sie, was Sie erwarten dürfen und woran Sie schwache Arbeit erkennen. So können Sie Angebote vergleichen und später prüfen, ob Zusagen eingehalten werden. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel, und unser Satz von 1,785 % statt 3,57 % schließt diese Leistungen ein.

Warum lohnt sich der Blick auf die einzelnen Leistungen?

Viele Angebote lesen sich ähnlich: „Rundum-sorglos-Paket“, „individuelle Vermarktung“, „professionelle Betreuung“. Was das bedeutet, bleibt offen. Ein schlichter Satz im Vertrag kann vieles bedeuten, von der Drohnenaufnahme bis zum Handyfoto. Fragen Sie deshalb nach Einzelheiten. Wer macht die Fotos, und mit welcher Ausrüstung? Wird der Grundriss neu gezeichnet? Welche Unterlagen werden besorgt, und bis wann? Wie viele Portale nutzen Sie, und wie lange läuft das Inserat? Wer zeigt die Wohnung, und in welchem Abstand erhalte ich Rückmeldungen?

Mit diesen Fragen wird schnell klar, wie ein Anbieter arbeitet. Gute Angebote lassen sich an wenigen Punkten erkennen: konkrete Leistungen, ein Zeitplan, Beispiele aus früheren Verkäufen. Es geht nicht darum, möglichst viele Extras zu bekommen. Eine Altbauwohnung braucht selten ein aufwendiges Video, dafür aber gute Bilder und einen ehrlichen Text. Was zu Ihrem Objekt passt, sollte im Gespräch deutlich werden. Für die Auswahl zu Beginn hilft der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Haidhausen.

Phase 1: Die Vorbereitung vor dem ersten Inserat

Alles beginnt mit einem ausführlichen Besuch und einer begründeten Einschätzung. Dann folgt, was Interessenten nicht sehen, was aber oft über den Erfolg entscheidet. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls Mietvertrag werden zusammengetragen. Mit Ihrer Vollmacht kann das weitgehend die Maklerin erledigen. Sie sieht die Unterlagen auch durch und spricht Punkte an, die Fragen auslösen werden, zum Beispiel eine beschlossene Sonderumlage oder eine Abweichung bei der Fläche.

Zur Vorbereitung gehört auch das Festlegen der Zielgruppe und des Angebotspreises. Wer soll diese Wohnung kaufen? Ein junges Paar, das ohne Auto auskommt? Eine Familie, die eine Fünfzimmerwohnung im Franzosenviertel sucht? Ein Anleger? Davon hängen Sprache, Bilder und Zeitpunkt ab. Lassen Sie sich außerdem raten, was noch zu tun ist. Oft genügen Ausmisten, ein neuer Anstrich an den Wänden und kleine Reparaturen. Für die Papiere hilft der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Haidhausen. Schwache Arbeit erkennen Sie daran, dass schon inseriert wird, bevor die Unterlagen vorliegen.

Phase 2: Fotos und Grundriss für Altbauräume

Die meisten Interessenten sehen Ihre Wohnung zuerst auf dem Handy. Für einen Altbau heißt das: gerade Linien, natürliches Licht, keine Weitwinkelverzerrung, die Räume größer wirken lässt, als sie sind. Hohe Decken, Stuck und Dielen sollten als Vorzüge sichtbar werden. Auch die Tageszeit zählt, denn eine nach Westen gerichtete Wohnung sieht am späten Nachmittag anders aus als morgens. Der Fotograf sollte das berücksichtigen und vorab die Räume sichten. Bitten Sie um Beispiele aus früheren Verkäufen und schauen Sie sie auf dem Handy an.

Der Grundriss ist für viele Suchende ebenso wichtig wie die Fotos. Alte Pläne sind oft schwer lesbar, und nicht selten wurde später umgebaut. Eine professionelle Maklerin lässt ihn deshalb neu zeichnen, möglichst maßstäblich und mit Möblierungsvorschlag, falls das hilft. Auch Keller und Balkon gehören hinein. Bei leeren Wohnungen kann eine einfache Möblierung sinnvoll sein, teils auch digital, was im Exposé aber kenntlich gemacht werden sollte. Vorsicht ist bei schönen Bildern von gestern geboten. Wenn das Foto nicht mehr dem Zustand entspricht, fällt das spätestens bei der Besichtigung auf.

Phase 3: Das Exposé, das Fragen beantwortet

Ein gutes Exposé verkauft nicht nur, es informiert. Es nennt die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, die Wohnfläche und ihre Berechnung, das Baujahr, das Stockwerk und ob ein Aufzug vorhanden ist, das Hausgeld und die Rücklage, die letzten größeren Arbeiten und Pläne. Es beschreibt die Wege zu U-Bahn und S-Bahn, zu Wiener Platz, Gasteig und Isar und sagt auch, was im Alltag zu beachten ist, zum Beispiel Parkmöglichkeiten. Sätze wie „traumhafte Wohnung in beliebter Lage“ kann man sich sparen, sie stehen in jedem zweiten Inserat.

Wichtig ist, dass der Text ehrlich bleibt. Bekannte Mängel gehören nicht unbedingt in die Überschrift, doch sie sollten im Gespräch auf den Tisch kommen, spätestens vor dem Notartermin. Für Interessenten aus dem Ausland, die in Haidhausen durchaus vorkommen, kann eine englische Kurzfassung sinnvoll sein. Bitten Sie darum, den Entwurf vor der Veröffentlichung lesen zu dürfen, und prüfen Sie alle Angaben. Fehler lassen sich jetzt noch leicht beheben. Wie ein ausführlicher Ablauf aussieht, steht auch im Ratgeber Immobilie verkaufen in Haidhausen.

Phase 4: Vermarktung über die richtigen Kanäle

Zuerst werden meist die vorgemerkten Suchkunden informiert, die zur Wohnung passen. Danach folgt das Inserat auf den großen Portalen. Für bestimmte Objekte kommen weitere Wege hinzu, etwa eine gezielte Ansprache von Anlegern oder eine diskrete Vermarktung, wenn Sie nicht möchten, dass Ihre Wohnung öffentlich auftaucht. Ein Schild an der Tür oder Aushänge sind im Viertel selten sinnvoll. Lassen Sie sich sagen, wie viel Werbebudget vorgesehen ist und wer das Inserat betreut. Prüfen Sie nach dem Start selbst, wie es aussieht.

In den ersten Wochen zeigt sich, ob der Preis stimmt. Ein guter Makler verfolgt Anfragen und Klicks, ruft Interessenten an und berichtet Ihnen, was er hört. Bleibt die Nachfrage aus, wird über Text, Bilder oder Preis gesprochen, und zwar früh. Warten, bis das Inserat alt aussieht, ist die teuerste Lösung. Auch das Timing spielt eine Rolle. Häufig lohnt es sich, einen Start nicht direkt in die Sommerferien oder Feiertage zu legen, wobei das je nach Zielgruppe anders ausfallen kann. Wie sich regionale Kenntnis hier auswirkt, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Haidhausen.

Phase 5: Vorprüfung und Besichtigung

Vor einem Termin sollte mit jedem Interessenten kurz gesprochen werden. Was wird gesucht? Wie sieht die Finanzierung aus? Sind die Eckdaten bekannt, etwa Stockwerk und Hausgeld? So kommen nur Menschen in Ihre Wohnung, die wirklich infrage kommen, und Sie schützen sich vor Neugierigen. Besichtigungen werden gebündelt, oft an einem oder zwei Terminen pro Woche. In einem Altbau ohne Aufzug sollten die Interessenten gewarnt sein, und bei einer bewohnten Wohnung sollten die Zeiten mit Ihnen oder Ihren Mietern abgestimmt werden.

Bei der Besichtigung selbst zählt die Vorbereitung. Lüften, Licht an, Fenster putzen, Unterlagen griffbereit. Die Maklerin führt durch die Räume, beantwortet Fragen und notiert Reaktionen, und Sie müssen nicht dabei sein. Interessenten sprechen ohnehin offener, wenn der Eigentümer nicht danebensteht. Nach dem Termin fragt sie nach und gibt Ihnen die Rückmeldungen weiter. Wer sich ernsthaft interessiert, erhält weitere Unterlagen. Auf diese Weise bleibt das Verfahren für alle sauber, und Sie sehen, wer mit welchem Interesse dabei ist.

Phase 6: Verhandlung und Prüfung der Käufer

Wenn Gebote eingehen, beginnt ein wichtiger Teil der Arbeit. Eine professionelle Maklerin legt Ihnen jedes Angebot vor und vergleicht es nach Höhe, Finanzierung, Termin und Bedingungen. Bevor verhandelt wird, sollte ein Nachweis der Bank vorliegen. Bei mehreren Interessenten kann ein geordnetes Verfahren helfen, etwa eine Frist für das letzte Gebot, und zwar ohne künstlichen Druck oder erfundene Mitbieter. Sie entscheiden, wer den Zuschlag erhält. Dabei dürfen auch andere Gründe als die reine Summe zählen.

Verhandeln bedeutet auch, Einwände sachlich zu beantworten. Wenn jemand wegen der anstehenden Fassadensanierung einen Abschlag möchte, hilft das Protokoll, die Rücklage und vielleicht ein Kostenvoranschlag. Wenn jemand das kleine Bad bemängelt, hat der Preis das vielleicht längst berücksichtigt. Gute Argumente sind besser als ein schnelles Nachgeben. Worauf es dabei ankommt, zeigt auch der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haidhausen.

Phase 7: Notar, Übergabe und Nachbetreuung

Auch nach der Einigung gibt es einiges zu tun. Die Maklerin stimmt mit dem Notar den Entwurf ab, gibt die Informationen weiter und achtet darauf, dass Sie den Entwurf rechtzeitig erhalten, in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Sie kann Ihnen erklären, was die einzelnen Abschnitte bedeuten, ohne eine Rechtsberatung zu ersetzen, und auch zum Termin mitkommen. Bei Wohnungen kommt oft die Zustimmung des Verwalters hinzu, und die Stadt muss sich gegebenenfalls zu einem Vorkaufsrecht äußern. Solche Schritte sollten rechtzeitig angestoßen werden.

Nach dem Geldeingang folgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Auch das sollte eine professionelle Maklerin begleiten. Sie informiert die Verwaltung und kümmert sich um offene Punkte aus dem Protokoll, etwa die Abgrenzung von Hausgeld. Mit dem Geldeingang endet ihre Arbeit nicht immer, denn manchmal gibt es danach noch Fragen. Fragen Sie vorher, wer in dieser Zeit erreichbar ist. Eine kurze Rückmeldung nach der Übergabe gehört für viele selbstverständlich dazu. Das sagt einiges über die Haltung eines Anbieters. Klären Sie zudem, wer bei Fragen des Käufers nach dem Einzug antwortet, zum Beispiel zum Keller oder zur Abrechnung des laufenden Jahres. Solche Kleinigkeiten lassen sich oft mit einem Anruf lösen, wenn jemand die Unterlagen noch griffbereit hat und sich an den Verkauf erinnert.

Die Leistungen im Überblick

Mit dieser Tabelle können Sie Angebote vergleichen. Eine Leistung ist erst dann zugesagt, wenn sie schriftlich vorliegt.

Phase	Was Sie erwarten dürfen	Hinweis auf schwache Arbeit
Vorbereitung	Unterlagen, Einschätzung, Zielgruppe	Inserat vor den Unterlagen
Fotos und Grundriss	Profi-Fotos, neuer Plan	Handyfotos, alte Kopien
Exposé	Vollständige Angaben, ehrlicher Text	Floskeln, fehlendes Hausgeld
Vermarktung	Suchkunden, Portale, Beobachtung	Ein Inserat und warten
Besichtigung	Vorprüfung, Bündelung, Rückmeldung	Einzeltermine ohne Prüfung
Verhandlung	Bankbestätigung, Vergleich	Druck auf erstes Gebot
Notar und Übergabe	Abstimmung, Protokoll, Begleitung	Verschwunden nach Unterschrift

Wie sollten Berichte aussehen?

Während der Vermarktung möchten Sie wissen, woran Sie sind. Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, zu Beginn etwa wöchentlich. Ein guter Bericht ist kurz und nennt Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen und nächste Schritte. Auch das Unangenehme gehört dazu, etwa dass mehrere Interessenten den Küchenzustand oder den fehlenden Aufzug bemängelt haben. Darauf können Sie reagieren. Fragen Sie schon vor Vertragsschluss nach einer Vorlage. Wenn jemand sagt, Sie würden schon informiert, wenn es etwas Neues gibt, ist das ein zu dünnes Versprechen.

Welche Extras lohnen sich in Haidhausen?

Virtuelle Rundgänge, Videos und Drohnenaufnahmen sehen gut aus, doch nicht immer braucht man sie. Bei einer Altbauwohnung im Innenstadtbereich bringen Drohnen selten etwas, und ein 360-Grad-Rundgang hilft vor allem Interessenten, die weit weg wohnen. Home-Staging lohnt sich vor allem bei leeren oder sehr vollen Wohnungen, und oft reicht ein einfaches Umräumen. Bei größeren Wohnungen kann ein kurzes Video die Raumfolge besser zeigen als ein Foto. Klären Sie, was davon im Satz enthalten ist und was zusätzlich kostet.

Fragen Sie sich bei jedem Extra: Wem hilft das, und welches Problem löst es? Wenn es nur beeindrucken soll, können Sie darauf verzichten. Wenn dadurch Interessenten aus dem Ausland die Wohnung vorab kennenlernen oder ein schwieriger Grundriss klarer wird, ist der Nutzen da. Eine ehrliche Beratung hilft Ihnen hier mehr als eine lange Liste von Zusatzleistungen. Auch deshalb sollte ein Angebot nicht nach der Länge der Liste bewertet werden, sondern danach, was für Ihre Wohnung wirklich zählt.

Welcher Makler erzielt in Haidhausen den besten Preis, und was trägt die Leistung dazu bei?

Ein professioneller Ablauf ist keine Garantie für den höchsten Preis, aber er entfernt die häufigsten Gründe für Abschläge. Vollständige Unterlagen nehmen Interessenten die Unsicherheit. Gute Fotos sorgen in den ersten Tagen für Anfragen. Gebündelte Termine bringen mehrere Interessenten zur selben Zeit ins Gespräch. Eine geprüfte Finanzierung verhindert, dass ein hohes Gebot platzt. All das lässt sich beeinflussen. Worauf Sie keinen Einfluss haben, sind Zinsen und allgemeine Stimmung.

Wie sich diese Hebel im Einzelnen auswirken und wie Sie erzielte von versprochenen Preisen trennen, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Haidhausen?. Für den Vergleich mehrerer Anbieter eignet sich außerdem der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Haidhausen. Fragen Sie am Ende immer nach dem Betrag, der Ihnen nach allen Kosten bleibt, nicht nur nach dem Kaufpreis.

Warum muss das nicht teuer sein?

Viele setzen hohe Qualität mit hohen Kosten gleich. Doch die Provision eines Maklers bezahlt nicht nur Arbeit an Ihrer Wohnung, sondern auch Büro, Werbung und Verwaltung. Wir haben diese Kosten bewusst schlank gehalten. Als drei Maklerinnen teilen wir uns die Fixkosten, verzichten auf ein Prestigebüro und organisieren vieles digital. So liegt unser Satz bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision, und die beschriebenen Leistungen sind enthalten. Fragen Sie danach und lassen Sie es sich schriftlich bestätigen.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines professionellen Maklers?

Vorbereitung, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigung, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe.

Brauche ich einen neuen Grundriss?

Oft ja, weil alte Pläne schwer lesbar sind oder Umbauten fehlen.

Muss das Hausgeld im Exposé stehen?

Es sollte angegeben werden, denn Käufer und Banken fragen danach.

Wer zeigt die Wohnung?

In der Regel die Maklerin. Sie müssen nicht dabei sein.

Wie oft bekomme ich einen Bericht?

Das sollte vereinbart werden, am Anfang meist wöchentlich.

Lohnt sich Home-Staging?

Bei leeren oder sehr vollen Wohnungen kann es sinnvoll sein, oft genügt aber wenig Aufwand.

Kommt die Maklerin mit zum Notar?

Das sollten Sie vorab klären. Bei uns ist die Begleitung möglich.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Haidhausen erkennen Sie an konkreten Leistungen, von Unterlagen und Altbaufotos über Exposé und Vorprüfung bis zu Verhandlung, Notar und Übergabe. Lassen Sie sich das schriftlich geben und prüfen Sie aktuelle Beispiele. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie wir arbeiten. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.