Immobilienbewertung in Eitting: Die drei Verfahren einfach erklärt

Was ist mein Haus in Eitting wert? Wer das wissen möchte, erhält oft einfach nur eine Zahl. Doch woher kommt sie? In der Immobilienbewertung gibt es drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Für welches Objekt sich welches eignet, und wie es funktioniert, wissen viele Eigentümer nicht. Dabei hilft dieses Wissen sehr, wenn Sie Bewertungen prüfen oder mit einem Makler, einer Bank oder den Geschwistern über den Wert sprechen.

Dieser Ratgeber erklärt alle drei Verfahren in einfachen Worten, jeweils mit einem Beispiel aus der Praxis, und zwar für typische Objekte in Eitting: ein Einfamilienhaus, eine Hofstelle und ein vermietetes Haus. Danach lesen Sie, was davon in Gegenden mit wenigen Vergleichsverkäufen gilt, welche Rolle das Moos und der Flughafen spielen und wie Sie ein Ergebnis prüfen. Ein Rechenbeispiel ersetzt dabei kein Gutachten. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke braucht es häufig einen zertifizierten Sachverständigen.

Warum ist es wichtig, die Verfahren zu kennen?

Viele Bewertungen sehen auf den ersten Blick ähnlich aus. Drei Anbieter nennen drei Zahlen, und man neigt dazu, die höchste zu glauben. Wer die Verfahren kennt, kann besser nachfragen. Warum wurde dieser Wert gewählt? Wurde das Haus mit den richtigen Objekten verglichen? Stimmen die Annahmen zu Restnutzungsdauer und Bodenwert? Sie müssen nicht selbst rechnen können. Es reicht, die Logik zu verstehen und Fragen stellen zu können.

Außerdem brauchen Sie unterschiedliche Bewertungen für unterschiedliche Zwecke. Für den Verkauf zählt vor allem, was Käufer tatsächlich zahlen. Für eine Erbschaftsteuererklärung oder eine Auseinandersetzung zwischen Erben kann eine förmlichere Bewertung nötig sein. Banken berechnen außerdem einen eigenen Beleihungswert, der meist niedriger liegt, weil er auf Sicherheit angelegt ist. Wer das nicht weiß, wundert sich über die unterschiedlichen Zahlen. Es gibt also nicht „den einen“ richtigen Wert.

Rechtliche Grundlage für die förmliche Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Ein Maklergutachten ist etwas anderes, aber auch hier sollten die Grundsätze beachtet werden. Die wichtigsten Daten liefert in Bayern vor allem der Gutachterausschuss, in diesem Fall für den Landkreis Erding. Dort gibt es die Bodenrichtwerte und je nach Bericht weitere Marktdaten. Diese Daten sind teils auch über BORIS-Bayern zugänglich.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Die Idee ist einfach: Ein Haus ist ungefähr das wert, was für ähnliche Häuser in ähnlicher Lage bezahlt wurde. Dazu werden tatsächliche Kaufpreise herangezogen, die beim Gutachterausschuss gesammelt werden, oder Daten aus eigenen Verkäufen. Bei Unterschieden werden Zu- und Abschläge vorgenommen, zum Beispiel für Größe, Baujahr, Zustand und Lage. Dieses Verfahren kommt dem Marktgeschehen am nächsten, denn es stützt sich auf echte Preise, nicht auf Theorie.

Nehmen wir an, im Umland von Eitting wurden in den letzten Jahren einige Einfamilienhäuser mit ähnlichem Baujahr und ähnlicher Größe verkauft. Ein Haus liegt näher an Erding, ein anderes hat einen neueren Zustand, ein drittes ein größeres Grundstück. Der Bewerter vergleicht und passt die Werte an. Das Ergebnis ist ein Bereich, keine punktgenaue Zahl. Die Qualität hängt davon ab, wie gut die Vergleiche wirklich passen, und ob alle Anpassungen begründet sind.

In Eitting ist genau das die Schwierigkeit, denn es wechseln nur wenige Häuser pro Jahr den Eigentümer. Deshalb müssen oft Verkäufe aus Oberding, Berglern, Moosinning oder den Randlagen von Erding herangezogen werden. Das ist legitim, aber es braucht Erfahrung, um die Unterschiede richtig einzuschätzen. Angebotspreise aus dem Internet ersetzen keine Verkaufspreise. Sie zeigen, was jemand gern hätte, nicht, was gezahlt wurde. Fragen Sie deshalb gezielt nach beurkundeten Preisen.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren fragt: Was kostet es, dieses Haus neu zu errichten, und wie viel Wert hat es heute noch? Es setzt sich aus Bodenwert und Gebäudewert zusammen. Der Bodenwert stammt in der Regel aus dem Bodenrichtwert, und zwar für die jeweilige Nutzung. Der Gebäudewert ergibt sich aus typischen Herstellungskosten nach Normalherstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung und bestimmter Baumängel. Außenanlagen wie Garage oder Einfriedung kommen hinzu, und oft folgt am Ende eine Marktanpassung über einen Sachwertfaktor.

Das eignet sich gut für selbst genutzte Häuser, für die es wenige Vergleichspreise gibt. Bei einem Einfamilienhaus in Eitting wird der Bewerter also zum Beispiel ansetzen: Grundstück mal Bodenrichtwert, plus Gebäude nach Bruttogrundfläche und Standard, gemindert wegen des Alters. Ein Haus von 1975 mit Modernisierungen hat dabei eine längere Restnutzungsdauer als eines ohne. Danach wird der Wert mit einem Marktfaktor angepasst, der zeigt, wie Käufer in dieser Region gerade tatsächlich zahlen.

Der Sachwert ist also ein rechnerischer Wert, der Marktpreis kann davon abweichen. Ein sehr aufwendig gebautes Haus mit teurer Ausstattung ist möglicherweise weniger wert, als der Bau gekostet hat, weil Käufer das nicht in vollem Umfang bezahlen. Umgekehrt kann bei großer Nachfrage der Marktpreis höher liegen. Fragen Sie deshalb, welcher Sachwertfaktor verwendet wurde und woher er stammt. Auch Baumängel fließen ein, aber sie sollten nicht pauschal, sondern konkret berechnet werden.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswert geht es um die Frage: Welche Miete bringt die Immobilie, und was ist das heute wert? Für Anleger ist das der wichtigste Maßstab. Vereinfacht: Von der Jahresmiete werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Dann wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Aus dem Rest wird über die Restnutzungsdauer und einen Liegenschaftszinssatz der Gebäudewert errechnet, und am Ende kommt der Bodenwert wieder hinzu.

In der Praxis wird daneben oft der einfache Kaufpreisfaktor betrachtet, also Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Bei einem vermieteten Haus in Eitting hängt das Ergebnis stark von der aktuellen Miete, dem Zustand und den Vertragsbedingungen ab. Wer ein Haus mit sehr niedriger Altmiete hat, erzielt in diesem Verfahren einen niedrigen Wert. Dabei ist auch zu fragen, wie lange die Miete so bleibt und ob sie angepasst werden kann. Das lässt sich nicht von heute auf morgen ändern.

Für ein Mehrfamilienhaus oder eine Kapitalanlage ist dieses Verfahren meist das wichtigste. Bei einem Einfamilienhaus, das vermietet ist, kann auch der Sachwert relevant werden, weil es nach einem Auszug auch an Selbstnutzer gehen könnte. Lassen Sie sich beide Werte zeigen, wenn das bei Ihrem Haus so ist. Das Ergebnis kann den Unterschied zwischen Verkauf mit Mieter und Verkauf nach Auszug verdeutlichen. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Eitting.

Welches Verfahren passt zu welchem Objekt?

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte in Eitting werden in der Regel Vergleichs- und Sachwert kombiniert. Der Vergleichswert zeigt, was bezahlt wird, und der Sachwert prüft, ob das plausibel ist. Bei einer Eigentumswohnung ist meist das Vergleichswertverfahren führend, weil es dafür häufiger Vergleichsdaten gibt. Bei einem Mietshaus steht der Ertragswert im Vordergrund. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick. Im Einzelfall kann das anders aussehen.

Objekt	Führendes Verfahren	Worauf es ankommt
Einfamilienhaus, DHH	Vergleich und Sachwert	Zustand, Grundstück, Lage
Eigentumswohnung	Vergleich	Lage im Haus, Rücklagen
Vermietetes Haus	Ertrag, teils Sachwert	Miete, Kosten, Laufzeit
Mehrfamilienhaus	Ertrag	Miete, Zustand, Faktor
Hofstelle	Sachwert, Vergleich, Bodenwert	Baurecht, Nutzung, Flächenart
Baugrundstück	Vergleich, Bodenrichtwert	Baurecht, Zuschnitt, Erschließung
Abbruchreifes Haus	Bodenwert minus Abbruch	Abrisskosten, Baurecht

Oft werden mehrere Verfahren angewandt, und das Ergebnis wird gewichtet. Eine gute Bewertung sagt offen, warum welches Verfahren gewählt wurde. Wer nur eine Zahl ohne Verfahren nennt, hat möglicherweise gar nicht richtig gerechnet.

Was ist bei Hofstellen und Anwesen besonders?

Im Erdinger Moos gibt es Anwesen, für die keines der drei Verfahren ohne Weiteres passt. Sie bestehen aus Wohnhaus, Scheune, Stall und vielleicht Wiesen. Hier wird oft getrennt bewertet. Das Wohnhaus fließt mit seinem Sach- oder Vergleichswert ein, und der Hofraum mit einem passenden Bodenwert. Für Wiesen und Äcker gelten eigene Bodenrichtwerte, die weit unter denen für Bauland liegen. Die Nebengebäude können wertvoll sein, wenn sie genutzt werden dürfen, oder eine Last, wenn sie abgerissen werden müssten.

Das Baurecht ist dabei entscheidend. Liegt das Anwesen im Außenbereich, unterliegt es § 35 BauGB, und eine Umnutzung kann schwierig sein. Eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding kann klären, was möglich ist. Ohne diese Klärung bleibt jede Zahl unsicher. Fragen Sie den Bewerter deshalb, was er angenommen hat. Liegt es am Rand des Ortes, und gibt es eine Abgrenzung zum Innenbereich? Das kann den Wert stark beeinflussen, weil dann auch andere Regeln gelten.

Auch das Grundstückverkehrsgesetz spielt eine Rolle, denn beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nötig sein. Es gibt nur wenige Käufer für solche Objekte, und das sollte in der Bewertung berücksichtigt werden. Prüfen Sie außerdem Altlasten: Dieseltanks, alte Asbestdächer oder Ablagerungen. Bei solchen Häusern empfiehlt sich oft ein spezialisierter Sachverständiger, und ein guter Makler sagt das auch. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Eitting.

Welche Rolle spielen Moos und Flughafen?

Der Standort beeinflusst alle drei Verfahren, allerdings auf unterschiedliche Weise. Beim Vergleichswert sind Lageunterschiede in den Zu- und Abschlägen enthalten. Beim Sachwert steckt die Lage in Bodenrichtwert und Marktanpassung. Beim Ertragswert zeigt sie sich in Mieten und Liegenschaftszins. Moos und Flughafen sind also nicht zusätzlich abzuziehen, wenn sie schon eingeflossen sind. Ein solcher doppelter Abzug kommt in Verhandlungen allerdings immer wieder vor, und ein guter Bewerter weiß das.

Ob das Grundwasser oder der Keller den Wert beeinflussen, hängt vom konkreten Haus ab. Ist der Keller trocken und gibt es Belege dafür, sollte kein Abzug erfolgen, nur weil das Haus im Moos steht. Liegen Schäden vor, sollten die Kosten für die Behebung geschätzt werden. Bewerter sprechen dann von Baumängeln und Bauschäden. Lassen Sie sich sagen, wie sie angesetzt wurden. Ein Haus mit nachweislich guter Abdichtung kann auch ein Pluspunkt sein, weil es Käufern die Sorge nimmt.

Die Nähe zum Flughafen wirkt in zwei Richtungen. Sie schafft eine stabile Nachfrage nach Wohnraum durch Beschäftigte, und zugleich schreckt sie manche Interessenten ab. Wie sich beides im Einzelfall auswirkt, kann man nur am Markt beobachten. Fragen Sie, welche Beispiele der Bewerter dazu hat und wie er es für Ihr Haus einschätzt. Wenn jemand einen pauschalen Abschlag ohne Begründung ansetzt oder das Thema ganz weglässt, sollten Sie nachfragen.

Wie prüfen Sie eine Bewertung?

Fragen Sie zunächst nach dem Verfahren und danach nach den Daten. Welche Vergleichsverkäufe wurden herangezogen? Wie alt sind sie? Welchen Bodenrichtwert wurde verwendet, und für welche Nutzung gilt er? Welche Wohnfläche und welches Baujahr wurden angesetzt? Welche Modernisierungen sind eingeflossen, und welche Mängel? Stimmen Ihre Angaben mit dem überein, was im Text steht? Manche Fehler entstehen nur durch falsche Daten, die sich leicht korrigieren lassen, zum Beispiel eine falsche Fläche.

Bedenken Sie auch den Zweck. Eine schnelle Markteinschätzung eines Maklers ist für den Verkauf hilfreich, doch sie ist kein Verkehrswertgutachten. Für Finanzamt, Gericht oder Erbauseinandersetzung kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen nötig sein. Das kostet mehr, wird aber auch eher anerkannt. Vergleichen Sie auch mehrere Einschätzungen miteinander, und fragen Sie nach, wenn sie deutlich auseinanderliegen. Der Grund ist oft interessanter als die Zahl.

Eine gute Bewertung ist nachvollziehbar und nennt auch ihre Unsicherheiten. Sie sagt: „Der Wert liegt voraussichtlich in diesem Bereich, und das sind die Gründe.“ Sie erklärt auch, welcher Angebotspreis aus Sicht des Bewerters sinnvoll ist. Der Wert allein bestimmt noch nicht den Preis am Markt, denn auch Nachfrage und Verhandlung spielen eine Rolle. Vorsicht bei Versprechen wie „Das bekommen wir auf jeden Fall“. Solche Zusagen kann niemand ernsthaft geben.

Wie viel kostet eine Bewertung?

Eine erste Einschätzung durch einen Makler ist oft kostenlos, zum Beispiel weil er auf den Auftrag hofft. Sie kann hilfreich sein, wenn sie begründet und nicht nur ein Lockmittel ist. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Eitting. Online-Rechner sind ebenfalls kostenlos, geben aber nur einen groben Rahmen. Oft dienen sie dazu, Ihre Kontaktdaten zu sammeln. Geben Sie dort also nur das ein, womit Sie einverstanden sind.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet meist deutlich mehr, und die Kosten hängen von Wert und Aufwand ab. Ein Kurzgutachten kann günstiger sein. Fragen Sie vorher nach dem Honorar und dem Umfang. Für Erbengemeinschaften kann sich das lohnen, weil alle die Zahl leichter akzeptieren. Auch bei einem Verkauf an Verwandte hilft es, denn das Finanzamt kann bei auffälligen Abweichungen nachfragen. Die Kosten sind meist gut angelegt, wenn wirklich etwas davon abhängt.

Überlegen Sie deshalb, wofür Sie die Bewertung brauchen. Für den Verkauf reichen meist zwei oder drei gut begründete Einschätzungen. Bei Streit, Finanzamt oder Gericht sollte es oft ein Gutachten sein. Fragen Sie im Zweifel Ihren Anwalt oder Steuerberater. Sie sollten aber nicht aus Sorge vor den Kosten auf eine Prüfung verzichten, wenn es um eine sehr große Summe geht. Ein falscher Preis kann weit mehr kosten als das Honorar.

Wie hilft neues // nest bei der Bewertung?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Eitting und den gesamten Landkreis Erding. Sie erklärt Ihnen, welche Verfahren sie heranzieht, und welche Vergleiche sie verwendet. Bei Bedarf empfiehlt sie auch einen Sachverständigen. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Welche Verfahren gibt es für die Immobilienbewertung?

Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert, geregelt in der ImmoWertV.

Welches Verfahren passt für ein Einfamilienhaus in Eitting?

Meist eine Kombination aus Vergleichs- und Sachwert.

Warum liegen Bewertungen oft auseinander?

Wegen unterschiedlicher Daten, Annahmen und Zwecke. Lassen Sie sich die Gründe erklären.

Was bedeutet der Bodenrichtwert?

Einen durchschnittlichen Wert für Boden in einem Gebiet, je nach Nutzung. Er ersetzt keine Bewertung.

Wie werden Hofstellen bewertet?

Oft getrennt nach Wohnhaus, Hofraum, Nebengebäuden und Flächen. Das Baurecht ist entscheidend.

Muss ich wegen des Flughafens einen Abzug hinnehmen?

Nicht automatisch. Die Lage steckt meist bereits in den Vergleichspreisen.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Finanzamt, Gericht oder Erbstreit. Für den Verkauf reichen oft begründete Einschätzungen.

Wer betreut bei neues // nest Eitting?

Ellen Günthel betreut Eitting und den Landkreis Erding.

Fazit

Wer die drei Verfahren versteht, kann Bewertungen in Eitting gut einordnen. Fragen Sie nach Verfahren, Daten und Begründung, und bleiben Sie bei auffällig hohen Zahlen aufmerksam. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Eitting, Grundstück bewerten lassen in Eitting und Immobilie verkaufen in Eitting. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.