Kostenlose Immobilienbewertung in Eitting: Was am Ende auf dem Papier stehen sollte

Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt es heute fast überall: über Online-Rechner, von Maklern, die den Auftrag möchten, und von Portalen, die Kontakte weiterverkaufen. Für Eigentümer in Eitting, Eittingermoos, Gaden oder Reisen kann das ein guter Anfang sein. Aber am Ende steht oft nur eine Zahl am Telefon oder in einer E-Mail. Was soll man damit anfangen? Eine brauchbare Einschätzung erkennt man daran, was schwarz auf weiß vorliegt, und genau darum geht es hier.

Dieser Ratgeber zeigt, welche zehn Angaben eine kostenlose Bewertung enthalten sollte, und wie Sie jeden Punkt prüfen. Sie erfahren auch, was realistischerweise nicht drinstehen kann und welche Angebote eher dazu dienen, an Ihre Daten zu kommen. Am Ende sehen Sie, wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen und wie die Bewertung bei neues // nest abläuft. Eine kostenlose Einschätzung ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Sie kann aber eine sehr gute Grundlage für Ihre Entscheidung sein.

Warum sollte die Einschätzung schriftlich sein?

Ein Gespräch im Wohnzimmer ist schnell vergessen. Man erinnert sich an die Zahl, aber nicht daran, wie sie begründet wurde, und auch nicht, welche Annahmen darin steckten. Außerdem lässt sich eine mündliche Zahl kaum mit anderen vergleichen. Eine schriftliche Einschätzung zwingt den Anbieter dazu, seine Überlegungen festzuhalten, und sie gibt Ihnen etwas in die Hand, das Sie auch mit Geschwistern oder dem Steuerberater besprechen können.

Es muss kein dickes Gutachten sein. Zwei oder drei Seiten reichen aus, wenn die wesentlichen Punkte enthalten sind. Ein guter Makler kann so etwas nach einer Besichtigung in wenigen Tagen liefern, und viele machen das ohnehin. Wenn jemand sich weigert, etwas aufzuschreiben, sollten Sie aufmerksam werden. Manche wollen sich nicht festlegen, andere haben vielleicht nur eine grobe Vorstellung. Beides ist ein Hinweis für die spätere Zusammenarbeit.

Die Schriftform ist auch deshalb nützlich, weil sie zeigt, wie jemand arbeitet. Ist der Text verständlich? Sind die Angaben zu Ihrem Haus richtig? Wurde Ihr Grundstück korrekt erfasst? Wie sorgfältig jemand dieses Papier erstellt, verrät viel darüber, wie später Ihr Exposé aussehen wird. Eine Einschätzung ist also auch eine Arbeitsprobe. Nutzen Sie sie als solche, wenn Sie mehrere Anbieter vergleichen, und achten Sie auf die Details.

Punkt 1 bis 3: Daten, Zustand und Lage

Punkt 1: Die Objektdaten. Am Anfang sollten Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Bauart, Zimmer, Keller, Garage und Heizungsart stehen. Prüfen Sie jede Zahl, denn hier passieren häufig Fehler. Wurde der ausgebaute Keller mitgezählt? Stimmt das Baujahr, oder ist das eines Anbaus gemeint? Bei einem Anwesen sollten auch die Flurstücke und ihre Nutzung genannt sein. Eine Bewertung, deren Grundlagen nicht stimmen, ist wenig wert, und das fällt oft erst später auf.

Punkt 2: Der Zustand. Es sollte klar erkennbar sein, was der Bewerter gesehen hat. Dazu gehören Modernisierungen mit Jahreszahlen, also Dach, Fenster, Heizung, Bäder und Elektrik. Auch Mängel gehören dazu: Feuchtigkeit im Keller, Risse, altes Dach. Wenn der Keller nicht besichtigt wurde, sollte das dastehen. Ein Satz wie „in gutem Zustand“ ist zu wenig. Er sollte beschreiben, was gemeint ist. Prüfen Sie außerdem, ob Rechnungen und Belege, die Sie vorgelegt haben, berücksichtigt wurden.

Punkt 3: Die Lage. Hier sollte es konkret um Eitting gehen. Wie ist die Mikrolage im Ort? Wie weit ist es nach Erding und zum Flughafen? Liegt das Haus näher an der Hauptstraße oder am Ortsrand? Welche Rolle spielen Moos und Flugverkehr? Dabei reicht nicht die allgemeine Aussage „gute Lage“. Auch Schwächen sollten genannt werden, denn das zeigt, dass jemand nicht einfach alles schönredet. Bei einem Anwesen in Gaden oder Reisen sollten auch Zufahrt und Umgebung erwähnt werden.

Punkt 4 bis 6: Bodenwert, Vergleiche und Verfahren

Punkt 4: Der Bodenwert. Eine brauchbare Einschätzung nennt den verwendeten Bodenrichtwert, seinen Stand und seine Nutzungsart. Die Daten stammen vom Gutachterausschuss des Landkreises Erding und lassen sich oft über BORIS-Bayern nachvollziehen. Bei einem großen Garten sollte es einen Hinweis darauf geben, ob für den gesamten Garten der volle Wert angesetzt wurde. Bei Wiesen und Hofstellen braucht es getrennte Werte. Prüfen Sie, ob das gemacht wurde. Wenn nicht, fragen Sie nach dem Grund.

Punkt 5: Die Vergleiche. Hier wird deutlich, wie gut jemand die Region kennt. Welche Verkäufe wurden herangezogen? Natürlich dürfen dabei keine Namen und genauen Adressen genannt werden, aber zumindest Ortsteil, Haustyp, Größe, Jahr und Preisniveau können stehen. Da in Eitting wenige Verkäufe stattfinden, sollten auch Häuser aus Oberding, Berglern, Moosinning oder Erding vorkommen, und es sollte erklärt sein, warum sie vergleichbar sind. Angebotspreise sollten als solche gekennzeichnet sein, denn sie sind noch keine Verkaufspreise.

Punkt 6: Das Verfahren. Es sollte stehen, wie der Wert ermittelt wurde: mit Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert oder einer Mischung. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Eitting. Bei einem vermieteten Haus erwarten Sie Angaben zur Miete und zum Faktor, und bei einem Abrisshaus zum Bodenwert und zu den Abrisskosten. Es ist kein Mangel, wenn das Verfahren einfach gehalten ist. Doch es muss verständlich sein, und es sollte zu Ihrem Haus passen.

Punkt 7 bis 10: Spanne, Annahmen, Preisvorschlag und Grenzen

Punkt 7: Die Spanne. Seriöse Einschätzungen nennen meist einen Bereich, keine punktgenaue Zahl. Das ist kein Zeichen von Unsicherheit, sondern von Ehrlichkeit. In einem Ort mit wenigen Vergleichen fällt die Spanne oft etwas größer aus. Fragen Sie, was ein Ergebnis am oberen und am unteren Ende bedeuten würde. Eine zu enge Spanne wirkt vielleicht beeindruckend, ist aber oft nur scheinbar genau. Genau wie eine sehr breite Spanne hilft sie Ihnen dann nicht wirklich weiter.

Punkt 8: Die Annahmen. Jede Bewertung beruht auf Annahmen. Es sollte zum Beispiel stehen: „Wir gehen davon aus, dass der Anbau genehmigt ist.“ „Wir haben keine Prüfung auf Altlasten vorgenommen.“ „Das Dach wurde laut Eigentümer 2009 erneuert, Belege liegen nicht vor.“ So wissen Sie, was noch zu klären ist und wie sich der Wert ändern könnte. Wer keine Annahmen nennt, hat sie vermutlich trotzdem gemacht. Prüfen Sie, ob sie zutreffen, und sagen Sie es dem Bewerter, falls nicht.

Punkt 9: Der Preisvorschlag. Der Wert ist nicht dasselbe wie der Angebotspreis. Eine gute Einschätzung erklärt, mit welchem Preis sie an den Markt gehen würde und warum. Vielleicht empfiehlt sie, leicht über dem erwarteten Wert zu starten, um Verhandlungsspielraum zu haben. Vielleicht rät sie aber zu einem niedrigeren Preis, damit mehr Interesse entsteht. Beides kann richtig sein. Wichtig ist, dass der Weg erklärt wird. Fragen Sie auch, wie lange der Verkauf erfahrungsgemäß dauert.

Punkt 10: Die Grenzen. Ein ehrliches Papier sagt, was es nicht ist. Es ist keine Garantie und in aller Regel kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt. Es kann auch nicht alle verborgenen Mängel erkennen. Es sollte außerdem ein Datum tragen, denn Einschätzungen veralten. Dazu sollte klar sein, wer verantwortlich ist und wie Sie Rückfragen stellen. Das ist kein Zeichen von Schwäche. Im Gegenteil: Wer die Grenzen seiner Arbeit nennt, verdient mehr Vertrauen als jemand, der alles verspricht.

Die zehn Punkte als Checkliste

Die folgende Tabelle hilft Ihnen beim Vergleich. Nehmen Sie sie zu den Gesprächen mit oder gehen Sie sie durch, wenn das Papier vorliegt. Fehlen mehr als zwei oder drei Punkte, sollten Sie nachfragen. Bei einer ersten Telefonauskunft können Sie das natürlich nicht erwarten.

Punkt	Was drinstehen sollte	Vorhanden?
Objektdaten	Fläche, Baujahr, Heizung, Garage
Zustand	Modernisierungen, Mängel
Lage	Ort, Wege, Schwächen
Bodenwert	Richtwert, Stand, Nutzung
Vergleiche	Verkäufe, Abstand, Begründung
Verfahren	Welches, warum
Spanne	Unter- und Obergrenze
Annahmen	Was offen ist
Preisvorschlag	Startpreis, Dauer
Grenzen	Datum, Zweck, Verantwortung

Schon dieser einfache Vergleich zeigt, wer sich die Arbeit gemacht hat. Wenn ein Anbieter Ihnen nur eine Zahl per E-Mail schickt, sagen Sie ihm das, und bitten Sie um Nachbesserung. Wer das ernst nimmt, liefert. Wer das ablehnt, hat damit auch eine Antwort gegeben.

Was leisten Online-Rechner?

Online-Rechner sind bequem und gehen schnell. Sie geben ein paar Daten ein und erhalten einen Wert. Dahinter stecken oft statistische Modelle, die mit Angebots- oder Vergleichsdaten arbeiten. Für einen ersten Eindruck reicht das. In einer Gegend mit vielen ähnlichen Wohnungen sind die Ergebnisse ganz brauchbar. In Eitting mit wenigen Verkäufen und sehr unterschiedlichen Häusern sind die Abweichungen dagegen oft erheblich.

Ein Rechner kennt nicht Ihren Keller, nicht den Zustand der Heizung und auch nicht das Nebengebäude. Er weiß nicht, ob Sie von Ihrer Terrasse auf Felder oder auf eine Straße schauen. Er kann auch nicht einschätzen, was das Moos und der Flugverkehr für Ihr Haus bedeuten. Nutzen Sie das Ergebnis also höchstens als grobe Orientierung. Es sollte Sie weder euphorisch noch mutlos machen. Geben Sie auch nicht zu viele Angaben ein, wenn Sie das nicht möchten.

Viele Rechner dienen nämlich vor allem dazu, Kontakte zu gewinnen. Nach dem Eintragen meldet sich dann ein Makler oder ein Callcenter, oft mehrfach. Lesen Sie, wer hinter dem Angebot steht und was mit Ihren Daten passiert. Bei manchen Anbietern geht das Ergebnis erst nach Eingabe der Telefonnummer ein. Wenn Sie das nicht möchten, nehmen Sie eine andere Quelle. Daten gehen einfacher raus, als man sie wieder löschen lassen kann.

Woran erkennen Sie Lockangebote?

Vorsicht ist angebracht, wenn jemand schon vor der Besichtigung eine erstaunlich hohe Zahl nennt. Manche nutzen das, um einen Fuß in die Tür zu bekommen. Später wird dann gesagt, der Markt habe sich geändert, oder es wird auf einen niedrigeren Preis gedrängt. Das nennt man mitunter Preisbluff. Fragen Sie deshalb immer nach der Begründung, und vergleichen Sie mehrere Einschätzungen. Wenn eine Zahl weit über den anderen liegt, ist das meist kein Glücksfall, sondern ein Warnsignal.

Vorsicht auch bei Bedingungen. „Kostenlos“ ist nicht kostenlos, wenn Sie sich damit zu etwas verpflichten. Lesen Sie, was Sie unterschreiben. Es gibt Angebote, bei denen eine Bewertung nur mit einem Maklervertrag oder mit einer Reservierung verbunden ist. Sie sollten immer frei entscheiden können, ob Sie danach beauftragen. Fragen Sie auch, was passiert, wenn Sie die Einschätzung mit jemand anderem teilen. Eine seriöse Einschätzung kann ohne weitere Verpflichtung gegeben werden.

Manchmal melden sich auch sogenannte Ankäufer und bieten eine kostenlose Bewertung und einen schnellen Kauf an. Das kann bequem sein, und in manchen Lagen ist es vielleicht sogar eine Option. Doch der Preis liegt häufig deutlich unter dem, was am Markt erzielbar wäre, und die Bewertung ist dann auch nicht neutral. Lassen Sie solche Angebote von jemandem prüfen, der nicht selbst kaufen möchte. Besonders nach einem Todesfall oder einer Trennung sollten Sie vorsichtig sein.

Wann brauchen Sie mehr als eine kostenlose Einschätzung?

Es gibt Situationen, in denen eine Einschätzung eines Maklers nicht ausreicht. Bei einem Streit unter Erben, bei einer Scheidung oder bei einem Verkauf an Verwandte kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Auch das Finanzamt erkennt nicht jede Einschätzung an, und bei Schenkungen oder Erbschaften kann es einen Nachweis geben, wenn Sie einen niedrigeren Wert geltend machen möchten. Ein Gericht verlangt ohnehin meist ein förmliches Gutachten.

Ein Gutachten kostet Geld, und die Höhe hängt vom Wert und dem Aufwand ab. Fragen Sie vorher nach dem Honorar. Wählen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, wenn es darauf ankommt. Bei einer Erbengemeinschaft kann es sinnvoll sein, gemeinsam jemanden zu beauftragen und sich vorher darauf zu einigen, dass das Ergebnis gilt. So vermeiden Sie den nächsten Streit über die Bewertung selbst.

Auch bei schwierigen technischen Fragen kommen Sie mit einer einfachen Einschätzung nicht weiter. Feuchtigkeit im Keller, Risse oder Altlasten sollte ein Fachmann prüfen. Sprechen Sie darüber mit dem Makler, denn ein guter Makler sagt Ihnen, wann mehr nötig ist. Solche Prüfungen lassen sich oft gezielt einsetzen, ohne dass gleich ein vollständiges Gutachten gemacht werden muss. Das kostet weniger und liefert genau die Antwort, die Sie brauchen.

Wie läuft der Termin ab?

Ein guter Bewertungstermin dauert rund eine Stunde. Der Makler schaut sich das Haus von innen und außen an, auch Keller und Dachboden, und fragt nach dem, was man nicht sieht. Halten Sie vorab bereit, was Sie haben: Pläne, Rechnungen, Energieausweis und Grundbuchauszug. Je mehr vorliegt, desto genauer wird das Ergebnis. Sagen Sie auch offen, was nicht in Ordnung ist. Verschweigen hilft hier niemandem, denn bei einem Verkauf käme es ohnehin ans Licht.

Sprechen Sie auch über Ihre Ziele. Geht es um einen Verkauf, und wenn ja, wann? Geht es um die Auszahlung eines Miterben? Das kann die Art der Einschätzung beeinflussen. Fragen Sie, wie lange es bis zur schriftlichen Einschätzung dauert und in welcher Form sie kommt. Ein seriöser Anbieter drängt nicht zur Unterschrift. Er bietet an, sich nach dem Lesen wieder zu melden. Lassen Sie sich dann die Zahlen erklären, und nehmen Sie sich ruhig ein paar Tage Zeit.

Holen Sie anschließend eine zweite Einschätzung ein, wenn Sie unsicher sind. Sagen Sie ruhig, dass Sie vergleichen. Das ist normal. Fragen Sie nicht nach dem Wert, den der andere genannt hat, und erzählen Sie auch nicht gleich von dessen Zahl. So bekommen Sie eine unabhängige Einschätzung. Wenn beide Ergebnisse dicht beieinanderliegen, haben Sie eine gute Grundlage. Wenn nicht, fragen Sie beide nach dem Grund und schauen Sie, wessen Erklärung überzeugender ist.

Welcher Makler erzielt in Eitting den besten Preis?

Eine kostenlose Einschätzung zeigt schon viel: Wer sie begründet, die Vergleiche offenlegt und auch Schwächen nennt, geht in der Verhandlung vermutlich ebenso sorgfältig vor. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen und bleiben Sie bei auffällig hohen Zahlen aufmerksam. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eitting?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Die Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos und unverbindlich. Kommt es zum Verkauf, zahlen Sie in Eitting 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören neben der Bewertung auch Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Eitting und den gesamten Landkreis Erding betreut und Ihnen die Einschätzung schriftlich erklärt. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was sollte eine kostenlose Immobilienbewertung in Eitting enthalten?

Objektdaten, Zustand, Lage, Bodenwert, Vergleiche, Verfahren, Spanne, Annahmen, Preisvorschlag und Grenzen.

Ist eine Bewertung am Telefon ausreichend?

Für einen groben Rahmen vielleicht. Für eine Entscheidung braucht es eine Besichtigung.

Wie genau sind Online-Rechner?

In Eitting oft ungenau, weil sie Zustand, Keller und Besonderheiten nicht kennen.

Bin ich danach zum Verkauf verpflichtet?

Bei einer unverbindlichen Einschätzung nein. Lesen Sie aber alles, was Sie unterschreiben.

Warum weichen Einschätzungen voneinander ab?

Wegen unterschiedlicher Vergleiche, Annahmen und manchmal auch aus Akquisegründen.

Ist die Einschätzung vom Finanzamt anerkannt?

In der Regel nicht ohne Weiteres. Dafür kann ein Gutachten nötig sein.

Wie lange gilt eine Einschätzung?

Sie veraltet mit der Zeit. Achten Sie auf das Datum und fragen Sie im Zweifel neu an.

Wer betreut bei neues // nest Eitting?

Ellen Günthel betreut Eitting und den Landkreis Erding.

Fazit

Eine kostenlose Immobilienbewertung ist in Eitting dann brauchbar, wenn sie schriftlich und nachvollziehbar ist. Prüfen Sie die zehn Punkte, vergleichen Sie zwei oder drei Anbieter und lassen Sie sich nicht von der höchsten Zahl leiten. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung in Eitting, Immobilie verkaufen in Eitting und Unterlagen für den Hausverkauf in Eitting. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.