Unterlagen für den Hausverkauf in Eitting: Welche Stelle was ausstellt

Für den Verkauf eines Hauses braucht es einen ganzen Stapel Papiere. Die meisten Listen im Internet zählen sie einfach auf: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und so weiter. Hilfreicher ist oft die Frage: Wo bekomme ich das her? Wer in Eitting, Eittingermoos, Gaden oder Reisen verkaufen möchte, muss mit mehreren Stellen zu tun haben, von denen manche nicht einmal im Ort sitzen. Jede davon arbeitet anders, verlangt andere Angaben und braucht unterschiedlich lange.

Dieser Ratgeber ordnet die Unterlagen deshalb nach den Stellen, die sie ausstellen. Sie erfahren, was das Grundbuchamt, die Bauaufsicht, das Vermessungsamt, die Gemeinde, der Schornsteinfeger, die Versorger und die Hausverwaltung beisteuern, und was Sie selbst zu Hause suchen müssen. Am Ende steht ein Plan, wie Sie das Ganze in wenigen Wochen erledigen. Für rechtliche Fragen zu einzelnen Eintragungen ist der Notar der richtige Ansprechpartner.

Warum die Reihenfolge wichtig ist

Viele Eigentümer fangen mit dem an, was am leichtesten fällt, und merken erst bei der Bank des Käufers, dass etwas fehlt. Besser ist es, zuerst das zu besorgen, was am längsten dauert oder den größten Einfluss hat. Ein fehlender Plan für einen Anbau kann die Verhandlung verändern, und ein Eintrag im Grundbuch kann den Kreis der Käufer verkleinern. Wer das früh weiß, kann in Ruhe reagieren. Wer es erst kurz vor dem Notartermin erfährt, gerät unter Druck.

Beginnen Sie deshalb mit einem Blick in Ihre eigenen Ordner. Danach holen Sie den Grundbuchauszug. Anschließend folgen Bauakte und Flurkarte, und zum Schluss die Dinge, die sich schnell erledigen lassen. So wissen Sie früh, wo Lücken sind. Das hilft auch beim Festlegen des Preises, denn ein Bewerter kann mehr anfangen, wenn er die Grundlagen kennt. Geben Sie sich dafür etwa vier bis acht Wochen, und mehr bei einem älteren Haus.

Viele Stellen brauchen einen Nachweis, dass Sie berechtigt sind. Beim Grundbuchamt müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen, was als Eigentümer leicht ist. Wer eine andere Person beauftragt, braucht eine Vollmacht. Bei einem Erbfall kommt der Erbnachweis hinzu. Halten Sie Personalausweis, Flurstücksnummer, Grundbuchblatt und Adresse bereit. Diese Angaben stehen meist im Grundsteuerbescheid oder in einem alten Kaufvertrag, und das spart beim Ausfüllen der Anträge viel Sucherei.

Was kommt vom Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist beim Amtsgericht Erding angesiedelt. Von dort erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Er zeigt, wem das Grundstück gehört, welche Größe und Flurstücke dazugehören, und welche Lasten eingetragen sind. In Abteilung II stehen Rechte wie Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Leitungsrecht, und in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Für den Verkauf ist er unverzichtbar. Kaufinteressenten und ihre Banken möchten ihn sehen, und der Notar holt sich später einen eigenen Auszug.

Lesen Sie ihn in Ruhe. Stehen dort noch Rechte für Verstorbene oder alte Grundschulden, die längst bezahlt sind? Das lässt sich klären. Eine Löschung braucht aber Zeit, und bei einer Bank kann es dauern, wenn die Unterlagen schon alt sind. Wenn nach einem Erbfall noch der Verstorbene eingetragen ist, muss das berichtigt werden. Das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Gebühren an. Diese Korrektur kann auch im Zuge des Verkaufs erfolgen.

Ein Auszug kostet nur wenig und kann online oder schriftlich beantragt werden. Sie brauchen ihn in der Regel nicht beglaubigt. Bei größeren oder älteren Anwesen sollten Sie auch nach Bewilligungen fragen, also den Urkunden, auf denen ein Eintrag beruht. Ein Wegerecht wird nämlich oft erst dort genau beschrieben. Das kann vor allem bei einem Hof im Moos oder einem Grundstück mit gemeinsamer Zufahrt wichtig sein. Sie finden das in der Grundakte, oft ebenfalls über das Grundbuchamt.

Was kommt von der Bauaufsicht?

Die Bauaufsicht sitzt im Landratsamt Erding. Dort liegen in der Regel die Baugenehmigungen, Bauzeichnungen, Berechnungen und Abnahmen, sofern sie erhalten sind. Bei sehr alten Häusern kann es sein, dass nichts mehr vorhanden ist, oder nur noch Bruchstücke. Fordern Sie die Bauakte früh an, denn das dauert oft mehrere Wochen und braucht je nach Fall eine Vollmacht. Beschreiben Sie genau, welches Grundstück gemeint ist und welche Unterlagen Sie suchen. Das erleichtert den Mitarbeitern die Arbeit erheblich.

Die Bauakte beantwortet wichtige Fragen. Ist das, was steht, auch so genehmigt? Wie sieht es mit dem Anbau, dem Wintergarten, der Garage oder dem ausgebauten Dachgeschoss aus? Ein nicht genehmigter Umbau ist kein Weltuntergang, sollte aber vor dem Verkauf bekannt sein. Vielleicht lässt sich noch etwas nachträglich klären. Bei einem Hof oder Nebengebäuden im Außenbereich ist das besonders wichtig, denn Käufer möchten wissen, was sie damit tun dürfen. Hier gelten oft engere Grenzen.

Wenn die Unterlagen unvollständig sind, gibt es Alternativen. Ein Architekt oder Bauzeichner kann einen neuen Grundriss und eine Wohnflächenberechnung erstellen. Auch eine alte Teilungserklärung oder ein früherer Kaufvertrag kann helfen. Sagen Sie im Exposé und gegenüber Interessenten offen, was fehlt, und was Sie bisher versucht haben. Ein Satz wie „Baupläne liegen nur teilweise vor“ ist besser, als später in eine Auseinandersetzung zu geraten. Viele Käufer können damit gut umgehen, wenn sie es rechtzeitig wissen.

Was kommt vom Vermessungsamt und von Geodaten?

Die Flurkarte oder der Auszug aus dem Liegenschaftskataster kommt vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und sie lässt sich oft auch online über den BayernAtlas oder das Geoportal Bayern einsehen und bestellen. Sie zeigt die Grenzen des Grundstücks, die Lage der Gebäude und die Nachbarn. Für Käufer ist sie hilfreich, um den Zuschnitt zu sehen, und für Banken gehört sie meist dazu. Prüfen Sie, ob alles dem entspricht, was Sie im Alltag für Ihr Grundstück halten.

Oft zeigen sich dabei Überraschungen. Der Zaun steht vielleicht nicht genau auf der Grenze, oder ein Teil des Gartens ist ein eigenes Flurstück. Bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es oft mehrere Flurstücke mit unterschiedlicher Nutzung. Das sollte im Kaufvertrag richtig erfasst werden. Auch Grenzsteine, die längst verschwunden sind, können zum Thema werden, wenn Käufer etwas bauen möchten. Für den Verkauf müssen Sie sie nicht unbedingt neu setzen lassen. Sie sollten aber darüber Bescheid wissen.

Auch die Bodenrichtwerte gehören zu den öffentlich zugänglichen Daten. Sie finden sie über BORIS-Bayern oder beim Gutachterausschuss des Landkreises Erding. Sie geben einen Anhaltspunkt für den Wert des Bodens, ersetzen aber keine Bewertung. Wenn Sie schon dabei sind, schauen Sie auch nach Hochwassergefahren oder Schutzgebieten im Umweltatlas Bayern. Solche Angaben interessieren Käufer häufig, und gerade im Moos können sie ein Thema sein. Eine kurze Auskunft spart spätere Fragen.

Was kommt von der Gemeinde Eitting?

Die Gemeinde gibt Auskunft zum Bebauungsplan, zu Erschließungsbeiträgen und zu kommunalen Abgaben. Für Käufer ist oft wichtig: Was darf hier gebaut oder angebaut werden? Liegt das Haus in einem Bebauungsplan, gelten dessen Festsetzungen. Sonst greift § 34 BauGB im Innenbereich oder § 35 BauGB im Außenbereich. Fragen Sie auch nach einer Erschließungsbescheinigung. Sie zeigt, ob noch Beiträge offen sind, was vor allem bei älteren Grundstücken oder Neubaugebieten wichtig sein kann.

Bei der Gemeinde oder dem zuständigen Zweckverband lassen sich außerdem Fragen zum Kanal klären. Gibt es einen Anschluss oder eine eigene Kleinkläranlage? Das ist bei abgelegenen Anwesen in Gaden oder Reisen eine häufige Frage. Auch Wasser und Abwasser werden je nach Ort unterschiedlich geregelt. Lassen Sie sich das bestätigen, denn für Käufer entstehen hier oft Unsicherheiten. Ein kurzer Anruf bei der Gemeindeverwaltung reicht oft schon aus, um zu erfahren, wer zuständig ist.

Auch die Grundsteuer gehört zu den wichtigen Unterlagen. Den Bescheid haben Sie vermutlich selbst, und die Höhe interessiert jeden Käufer. Die Müllgebühren sind eine weitere laufende Größe, die häufig gefragt wird. Bei Unklarheiten kann auch hier die Gemeinde weiterhelfen. Bedenken Sie, dass die Gemeinde in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben kann. Der Notar prüft das zwar im Rahmen des Vertrages, doch ein früher Hinweis schadet nicht, besonders bei größeren Flächen.

Was kommt von Schornsteinfeger, Energieberater und Handwerkern?

Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Dem Käufer müssen Sie ihn nach dem Vertragsschluss übergeben. Es gibt ihn als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Welcher passt, hängt unter anderem vom Baujahr und der Zahl der Wohnungen ab. Ausgestellt wird er von dazu berechtigten Fachleuten, etwa Energieberatern, Architekten oder Handwerkern mit entsprechender Qualifikation. Ein noch gültiger Ausweis darf weiter genutzt werden. Die Regeln für neue Ausweise ändern sich ab 2027, fragen Sie also nach dem aktuellen Stand.

Der Schornsteinfeger hat das Kehrbuch und die Feuerstättenbescheide. Daraus ergeben sich Daten zu Heizung, Kaminen und Prüfungen. Heizungsbauer haben Wartungsprotokolle und können eine Einschätzung des Kessels abgeben. Fragen Sie auch nach dem Baujahr, wenn Sie es nicht kennen. Ein Wartungsnachweis ist ein einfaches und günstiges Mittel, um Vertrauen zu schaffen. Da die frühere Austauschpflicht seit dem 29. Juli 2026 entfallen ist, ist die Anlage kein Hindernis, und solche Papiere helfen dabei, das zu erklären.

Rechnungen von Handwerkern belegen Modernisierungen. Dachdecker, Fensterbauer, Abdichtungsfirmen: Fragen Sie nach, wenn Sie selbst keine Unterlagen mehr haben. Viele Betriebe bewahren Daten länger auf, als man denkt, oder sie können zumindest das Jahr bestätigen. Bei Öltanks gibt es oft Prüfberichte eines Sachverständigen oder Fachbetriebs, die für Käufer wichtig sein können. Bei einer Abdichtung des Kellers ist ein Beleg gerade im Moos besonders wertvoll. Das nimmt einer Sorge sofort viel Gewicht.

Was brauchen Sie bei Wohnung oder Vermietung?

Bei einer Eigentumswohnung kommt die Hausverwaltung hinzu. Von ihr erhalten Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen. Auch die Höhe der Rücklage wird oft gefragt. Rechnen Sie mit etwas Wartezeit und gegebenenfalls Gebühren. Falls im Grundbuch eine Verwalterzustimmung eingetragen ist, muss auch das berücksichtigt werden. Fragen Sie danach rechtzeitig, denn auch die Zustimmung kostet oft Zeit.

Bei einem vermieteten Haus brauchen Sie Mietverträge mit allen Nachträgen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, einen Nachweis über die Kaution und eine Übersicht über Mieterhöhungen. Käufer rechnen mit diesen Zahlen. Bewahren Sie Daten der Mieter vertraulich auf. Viele Makler geben sie erst heraus, wenn es ernst wird. Eine anonymisierte Mieterliste reicht für das erste Interesse. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Eitting.

Bei einem Erbfall brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, ausgestellt oder eröffnet vom Nachlassgericht beim Amtsgericht Erding. Alle Miterben müssen beim Verkauf mitwirken. Bei Scheidungen können eine Scheidungsfolgenvereinbarung oder gerichtliche Beschlüsse hinzukommen. Bei Pächtern von Flächen gehören die Pachtverträge dazu. Bei einer Betreuung kann eine gerichtliche Genehmigung nötig sein. Der Notar kann Ihnen sagen, was in Ihrem Fall gilt.

Was finden Sie zu Hause?

Einiges liegt nur bei Ihnen. Suchen Sie den alten Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Versicherungspolicen der Gebäudeversicherung, Rechnungen zu Modernisierungen, Wartungsverträge, Grundsteuerbescheide, Fotos aus der Bauzeit und Anleitungen zu Geräten wie Pumpen oder Heizung. Auch Ihre Heizkostenabrechnungen und Stromrechnungen der letzten Jahre sind nützlich. Darüber hinaus sollten Sie Ihr Wissen festhalten: Wann wurde das Dach gemacht? Wo liegen die Leitungen? Gab es einen Wasserschaden?

Schreiben Sie eine kurze Chronik des Hauses, und zwar so genau wie möglich. Kleine Details können wichtig sein. Sie hilft Ihrem Makler beim Exposé und auch Käufern, sich ein Bild zu machen. Vor allem aber hilft sie Ihnen, bei einem Termin Fragen zu beantworten, ohne erst lange zu suchen. Bei einem Erbfall fragen Sie Verwandte und Nachbarn, die das Haus kennen. Oft erinnert sich jemand an ein Jahr, in dem das Dach gedeckt wurde.

Scannen Sie am besten alles, und benennen Sie die Dateien sinnvoll. So haben Sie am Ende einen vollständigen digitalen Ordner, den Sie an Notar, Bank und Interessenten weitergeben können. Geben Sie Daten nicht zu früh weiter. Zunächst reicht das Exposé, und erst mit ernsthaftem Interesse sollten weitere Unterlagen folgen. Die Originale übergeben Sie am Tag der Übergabe. Das schafft Ordnung, und Ihr Käufer wird Ihnen dafür dankbar sein.

Die Stellen im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wer welche Unterlagen ausstellt. Die Zeiten sind grobe Erfahrungswerte und können sich unterscheiden. Fragen Sie im Zweifel direkt nach.

Stelle	Unterlagen	Etwa wie lange
Grundbuchamt (Amtsgericht Erding)	Grundbuchauszug, Bewilligungen	Wenige Tage
Bauaufsicht (Landratsamt Erding)	Bauakte, Genehmigungen, Pläne	Oft mehrere Wochen
Vermessungsamt, Geoportal	Flurkarte, Liegenschaftskataster	Oft sofort bis wenige Tage
Gemeinde Eitting, Zweckverband	Bebauungsplan, Erschließung, Abgaben	Wenige Tage bis Wochen
Energieberater, Fachbetrieb	Energieausweis	Ein bis zwei Wochen
Schornsteinfeger, Heizungsbauer	Protokolle, Wartung	Wenige Tage
Hausverwaltung	Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan	Ein bis mehrere Wochen
Sie selbst	Kaufvertrag, Rechnungen, Versicherungen	Etwa ein Nachmittag

Planen Sie für alles vier bis acht Wochen ein. So bleibt Zeit, Lücken zu schließen. Wer erst kurz vor dem Inserat anfängt, wird den Stress später spüren. Ein Makler kann das meiste davon mit einer Vollmacht übernehmen.

Was tun, wenn etwas fehlt?

Ein fehlender Plan oder eine verlorene Rechnung sind kein Grund zur Panik. Bei vielen älteren Häusern ist das normal. Sagen Sie offen, was fehlt, und versuchen Sie, die Lücke mit anderen Mitteln zu schließen. Für die Wohnfläche hilft eine neue Berechnung. Für ein Dach kann der Handwerker das Jahr bestätigen. Bei einer Heizung steht das Baujahr auf dem Typenschild, und beim Keller können eine kurze Stellungnahme eines Fachmanns und Fotos weiterhelfen.

Rechtliche Lücken wiegen dagegen schwerer. Eine fehlende Baugenehmigung für einen Anbau sollte offengelegt und möglichst mit der Bauaufsicht geklärt werden. Der Käufer muss wissen, worauf er sich einlässt, und im Kaufvertrag kann dies geregelt werden. Auch ein unklarer Erbnachweis muss geklärt sein, bevor verkauft werden kann. Sprechen Sie darüber frühzeitig mit dem Notar. Ein Versuch, so etwas zu verschweigen, kann später sehr teuer werden.

Lassen Sie sich außerdem nicht von Ihrer eigenen Unsicherheit bremsen. Sie müssen nicht alles wissen, nur ehrlich sagen, was Sie wissen. Halten Sie schriftlich fest, was Sie angefragt haben und wann. Ein Makler kann Sie dabei unterstützen und die Stellen auch direkt anschreiben. Und wenn ein Interessent nach einer Unterlage fragt, die es einfach nicht gibt, ist das meist weniger problematisch, als viele befürchten. Offene Worte schaffen hier Vertrauen.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Eitting und den gesamten Landkreis Erding. Sie erstellt mit Ihnen eine Liste, fordert mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen an und prüft sie vor dem Start der Vermarktung. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Eitting?

Vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Nachweise zu Modernisierungen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Wo liegen die Baupläne?

Meist bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding.

Wo bekomme ich die Flurkarte?

Beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder online über das Geoportal.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Berechtigte Fachleute, zum Beispiel Energieberater, Architekten oder entsprechend qualifizierte Handwerker.

Was tun, wenn Pläne fehlen?

Offen sagen und bei Bedarf einen neuen Grundriss und eine Wohnflächenberechnung erstellen lassen.

Kann jemand die Unterlagen für mich besorgen?

Ja, mit einer Vollmacht, zum Beispiel ein Makler oder eine Vertrauensperson.

Wer betreut bei neues // nest Eitting?

Ellen Günthel betreut Eitting und den Landkreis Erding.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Eitting kommen von wenigen Stellen. Beginnen Sie früh, zuerst mit den eigenen Ordnern und der Bauakte, und nennen Sie offen, was fehlt. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Eitting, Immobilienbewertung in Eitting und Immobilie verkaufen in Eitting. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.