Geerbte Immobilie verkaufen in Ramersdorf: Von der Wohnungsauflösung bis zum Notartermin

Wenn die Eltern gestorben sind und eine Wohnung oder ein kleines Haus in Ramersdorf hinterlassen, ist die erste Aufgabe oft eine sehr konkrete: die Räume, in denen sie gelebt haben, auszuräumen. Dabei stößt man auf Fotos, Briefe, alte Rechnungen und jede Menge Dinge, die entschieden werden müssen. Erst danach oder parallel dazu kommen die anderen Fragen: Wem gehört jetzt was? Was sagt das Finanzamt? Wie wird die Wohnung verkauft? Viele Erben fühlen sich überfordert, zumal sie vielleicht nicht in München wohnen und nebenbei arbeiten.

Dieser Ratgeber begleitet Sie vom ersten Betreten der Wohnung bis zum Notartermin. Er folgt dem praktischen Weg, weist auf Fristen hin und sagt, wo Sie Hilfe bekommen. Die Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Sie kann Ihnen den Wert nennen und den Verkauf begleiten, wobei die Provision bei 1,785 % statt 3,57 % liegt. Mehrere Erben sollten sich außerdem den Ratgeber zur Erbengemeinschaft ansehen, der die Abstimmung untereinander genauer behandelt.

Wie beginnen Sie in der Wohnung?

Nehmen Sie sich beim ersten Besuch Zeit und räumen Sie noch nichts aus. Gehen Sie durch die Räume und notieren Sie, was vorhanden ist. Sichern Sie Wertsachen und wichtige Papiere, und sprechen Sie mit anderen Erben ab, wer was mitnimmt. Halten Sie mit dem Handy fest, wie alles aussieht, das hilft auch später bei Fragen. Prüfen Sie, ob Lebensmittel, Pflanzen oder Haustiere versorgt werden müssen. Sorgen Sie dafür, dass die Heizung im Winter läuft und Fenster geschlossen sind. Klären Sie, wer einen Schlüssel hat, auch die Nachbarn oder die Pflegekraft. Wenn jemand im Haus einen Zweitschlüssel hat, bitten Sie freundlich um Rückgabe.

Suchen Sie nun nach Dokumenten. Wichtig sind das Testament, Versicherungen, Kontounterlagen, Kaufvertrag, Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen, Mietverträge und Rechnungen. Oft liegen sie in einem Ordner oder Schreibtisch, manchmal aber auch verstreut. Werfen Sie nichts weg, bevor das sortiert ist. Ein gefundenes Testament muss beim Nachlassgericht abgeliefert werden. Falls Sie bei der Suche Bargeld finden, halten Sie es fest und informieren Sie die anderen Erben. Solche Regeln klingen streng, doch sie verhindern Misstrauen. Sind mehrere Erben beteiligt, lesen Sie auch den Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Ramersdorf. Es hilft, wenn schon in dieser Phase zwei Personen zusammenarbeiten.

Wen sollten Sie benachrichtigen?

Die Hausverwaltung sollte bald erfahren, dass der Eigentümer verstorben ist. Geben Sie ihr eine Kontaktadresse. Sagen Sie auch, wer vorläufig Ansprechpartner ist und wie das Hausgeld weiter bezahlt wird. Viele Daueraufträge laufen über Konten, die bei Bekanntwerden des Todes gesperrt werden. Dann können Rückstände entstehen, die schnell zu Mahnungen führen. Benachrichtigen Sie außerdem Versorger, Telefonanbieter und Versicherungen. Bei einem leerstehenden Haus gelten oft besondere Regeln für die Wohngebäudeversicherung, und auch die Hausratversicherung sollte Bescheid wissen. Kündigen Sie nicht alles sofort, denn Strom und Wasser brauchen Sie noch für die Räumung und die Besichtigungen.

Ist die Wohnung vermietet, müssen auch die Mieter informiert werden. Der Mietvertrag läuft weiter, und die Miete fließt nun an die Erben. Teilen Sie mit, wohin künftig gezahlt werden soll. Die Mieter sollten sich nicht sorgen, und ein kurzer, freundlicher Brief hilft dabei. Bewahren Sie auch die Kaution und die Unterlagen dazu auf. Falls der Verstorbene in einer Mietwohnung gewohnt und anderswo vermietet hatte, gilt das Gleiche. Das Grundbuchamt und das Finanzamt kommen später an die Reihe. Für die Reihenfolge hilft eine einfache Liste, die Sie abarbeiten. Wichtige Einzelheiten zu den Mietverträgen beschreibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Ramersdorf.

Welche Rechtsschritte folgen?

Klären Sie zuerst, ob es ein Testament gibt und wer Erbe ist. Überlegen Sie, ob Sie das Erbe annehmen möchten, besonders wenn Schulden möglich sind. Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis. Dann benötigen Sie einen Erbnachweis. Oft genügt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, sonst braucht es einen Erbschein vom Nachlassgericht am Amtsgericht München. Damit lässt sich das Grundbuch berichtigen, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei ist. Zum Verkauf müssen Sie als Eigentümer eingetragen sein, oder der Notar findet einen anderen Weg. Fragen Sie ihn danach, bevor Sie das Vorgehen festlegen.

Sehen Sie im Grundbuch nach, ob es Lasten gibt, wie eine Grundschuld, ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Manche Rechte enden mit dem Tod des Berechtigten, stehen aber bis zur Löschung noch im Grundbuch. Für die Löschung einer alten Grundschuld brauchen Sie meist Unterlagen der Bank. Kümmern Sie sich auch darum, ob jemand einen Pflichtteil verlangen kann, denn dieser richtet sich nach dem Wert und kann einen Verkauf auslösen. Bei einer Wohnung kommt die Frage nach der Verwalterzustimmung hinzu. Auch das sollte früh geprüft werden. Die Unterlagen im Einzelnen zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ramersdorf. Sie erspart Ihnen spätere Überraschungen.

Welche Steuerfragen sollten Sie klären?

Bei der Erbschaftsteuer gibt es persönliche Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel, deren Eltern noch leben. Bei Geschwistern, Nichten und Neffen sind es nur 20.000 Euro. Bei einer Wohnung kann der Freibetrag für Kinder ausreichen, doch es zählt der gesamte Nachlass. Der Erwerb ist dem Finanzamt in der Regel innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Bei der Bewertung für die Steuer kann ein anderer Wert zugrunde gelegt werden als beim Verkauf. Fragen Sie Ihren Steuerberater, wenn der Nachlass größer ist oder wenn entferntere Verwandte erben.

Beim Verkauf kann eine Einkommensteuer anfallen, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser erfolgt. Als Erbe treten Sie in dessen Frist ein. Bei einer selbst bewohnten Wohnung gibt es meist eine Ausnahme, die von der Nutzung abhängt. Die vom Erblasser selbst bewohnte Wohnung kann außerdem als Familienheim steuerfrei übergehen, wenn der Ehepartner oder ein Kind unverzüglich einzieht und zehn Jahre dort lebt. Wer vorzeitig verkauft, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend. Klären Sie das, bevor Sie sich entscheiden. Bitten Sie den Steuerberater um eine kurze schriftliche Einschätzung. Sie wird Ihnen auch gegenüber Miterben nützlich sein.

Wie gehen Sie mit dem Ausräumen um?

Das Räumen fällt vielen schwer. Es hilft, die Aufgabe in Schritte zu teilen: zuerst Dokumente und Wertsachen, dann Erinnerungen, dann das Übrige. Machen Sie gemeinsam mit anderen Erben einen Termin, an dem sich jeder etwas aussuchen kann. Fotografieren Sie Dinge, die Sie nicht behalten, aber in Erinnerung halten möchten. Wertvolle Stücke können von einem Fachmann eingeschätzt werden. Verkaufen, verschenken, entsorgen: Lassen Sie sich für diese Entscheidungen Zeit, wenn möglich. Es gibt keinen Grund, alles an einem Wochenende zu erledigen, solange die Kosten überschaubar bleiben und die Anlage nicht beeinträchtigt wird.

Für den Rest kann ein Räumdienst sinnvoll sein. Holen Sie zwei oder drei Angebote ein, und fragen Sie, ob Wertanrechnung möglich ist. Prüfen Sie aber auch das Unternehmen, und lassen Sie niemanden unbeaufsichtigt arbeiten, solange noch Dinge da sind, die Ihnen wichtig sein könnten. In einer Wohnanlage sind Aufzug, Treppenhaus und Parkplätze zu berücksichtigen, und die Verwaltung sollte informiert werden. Sperrmüll darf nicht einfach im Hof stehen. Nach der Räumung lohnt sich eine gründliche Reinigung. Manchmal fallen dann Schäden auf, die zuvor von Möbeln verdeckt waren. Notieren Sie das, damit Sie es später erwähnen können.

Sollten Sie vor dem Verkauf renovieren?

In den meisten Fällen lohnt es sich nicht. Bei einer geerbten Wohnung erwarten Käufer häufig, dass etwas gemacht werden muss, und planen ihre eigenen Vorstellungen ein. Teure Bäder oder Küchen zahlen sich selten aus. Sinnvoll sind dagegen Reinigung, Entfernen alter Teppiche, wenn darunter etwas Schönes liegt, und eventuell ein neuer Anstrich in hellen Farben. Kleine Schäden lassen sich beheben. Besprechen Sie das mit Ihrer Maklerin, bevor Sie Geld ausgeben. Sie weiß, was Interessenten stört, und was sie sowieso ändern würden. Eine alte Einrichtung hingegen sollte vor den Fotos möglichst entfernt werden, oder zumindest so weit, dass Räume gut wirken.

Prüfen Sie auch die Pflichten. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Heizungen weiterlaufen, aber neue Eigentümer eines Hauses mit bis zu zwei Wohnungen, das vom früheren Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnt wurde, müssen innerhalb von zwei Jahren bestimmte Dämmpflichten erfüllen, etwa bei der obersten Geschossdecke. Das kann Erben eines Reihenhauses betreffen. Bei einer Wohnung in einer Anlage entscheidet dagegen die Gemeinschaft. Einzelfragen beantwortet der Energieberater oder Schornsteinfeger. Weitere Hinweise zur Heizung enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Ramersdorf. Auch der Energieausweis wird für den Verkauf benötigt.

Wie wird die geerbte Immobilie bewertet?

Bei einer geerbten Wohnung sind Zustand und Ausstattung oft auf dem Stand von vor vielen Jahren. Das fließt in die Bewertung ein, doch es ist kein Drama. Interessenten sehen darin auch die Möglichkeit, ihre eigenen Wünsche umzusetzen. Die Einschätzung sollte zudem die Lage im Haus, die Straße, das Hausgeld, die Rücklage und die Beschlüsse berücksichtigen. Lassen Sie sich alles begründen, auch wenn der Wert niedriger oder höher ausfällt als erwartet. Erinnerungen an den Kaufpreis der Eltern helfen hier nicht weiter. Zahlen aus früheren Jahrzehnten haben wenig mit dem heutigen Wert zu tun. Auch Aussagen von Nachbarn sollten Sie vorsichtig einordnen.

Ein Gutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn es Streit gibt oder wenn der Wert für das Finanzamt nachgewiesen werden soll. Sonst reicht meist eine begründete Einschätzung. Eine Einschätzung bei uns ist kostenlos und unverbindlich. Sie können auch mehrere Angebote einholen. Wichtig ist, dass alle Erben die Zahl kennen und nachvollziehen können. Wenn Sie erst einmal nur einen Überblick wünschen, hilft der Ratgeber Immobilienbewertung in Ramersdorf. Auch die Wertermittlung auf unserer Seite ist ein guter Anlaufpunkt. Damit haben Sie die Basis, um über Verkauf, Vermietung oder Übernahme zu entscheiden, und zwar mit klaren Zahlen.

Wie läuft der Verkauf ab?

Sobald die Entscheidung gefallen ist, stellen Sie mit der Maklerin die Unterlagen zusammen und lassen Fotos machen. Die Wohnung sollte dann leer oder gut vorbereitet sein. Das Exposé beschreibt offen den Zustand und nennt, was gemacht werden muss. Bekannte Mängel sollten erwähnt werden. Sie können im Kaufvertrag vereinbaren, dass keine Gewährleistung für den Zustand übernommen wird, was bei Bestandsimmobilien üblich ist. Doch wer etwas verschweigt, wird davon nicht geschützt. Sagen Sie auch, was Sie nicht wissen, denn als Erbe kennen Sie die Geschichte oft nur teilweise. Der Notar kann das im Vertrag berücksichtigen. Das schützt Sie vor falschen Vorwürfen.

Manche Interessenten hoffen bei geerbten Wohnungen auf einen günstigen Preis. Sagen Sie deshalb nicht zu viel über die Hintergründe, und lassen Sie die Maklerin verhandeln. Sie sollten keine Eile erkennen lassen. Die Besichtigungen übernimmt in der Regel die Maklerin, und aus der Ferne können Sie durch Berichte auf dem Laufenden bleiben. Beim Notartermin müssen alle Erben dabei sein oder vertreten werden. Danach folgen die üblichen Schritte: Vormerkung, Zahlung, Übergabe. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Ramersdorf. Solche Abläufe sind gut planbar, auch wenn Sie weit weg wohnen.

Was gilt, wenn Sie weit weg wohnen?

Viele Erben wohnen nicht in München. Das ist kein Hindernis, wenn klar ist, wer vor Ort handelt. Mit einer Vollmacht kann die Maklerin Unterlagen anfordern und Besichtigungen übernehmen, und die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Berichte erhalten Sie per E-Mail oder Videotelefon. Ein Räumdienst kann arbeiten, ohne dass Sie anwesend sind, wenn Sie vorher alles Wichtige gesichert haben. Für den Notartermin können Sie anreisen oder sich vertreten lassen. Der Notar sagt Ihnen, welche Form dafür nötig ist. Bei Erben im Ausland kommen zusätzliche Dokumente und steuerliche Fragen dazu. Klären Sie das früh, um Verzögerungen zu vermeiden.

Was gilt für die Eigentümerversammlung?

Wer eine Wohnung erbt, wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft, und auch die Pflichten gehen auf Sie über. Fällt die nächste Versammlung in die Zeit nach dem Erbfall, sollte jemand teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen. Dort können Beschlüsse fallen, die den Wert und die Kosten beeinflussen, etwa über Sanierungen, das Hausgeld oder die Rücklage. Lesen Sie die Einladung sorgfältig und fragen Sie bei der Verwaltung nach, wenn etwas unklar ist. Eine beschlossene Maßnahme wird später im Kaufvertrag geregelt, und deshalb sollten Sie frühzeitig davon wissen. Bitten Sie auch um die Protokolle der letzten Jahre, denn die brauchen Sie ohnehin für den Verkauf.

Sprechen Sie außerdem offen mit der Verwaltung, wenn Sie vorhaben zu verkaufen. Sie muss nicht alle Einzelheiten wissen, doch eine mögliche Zustimmungspflicht und die Bestätigung über offene Hausgelder lassen sich so rechtzeitig klären. Das erspart Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.

Die Schritte im Überblick

Schritt	Worum es geht	Wer hilft
1 Sichern	Schlüssel, Post, Heizung	Familie
2 Sichten	Papiere, Wertsachen	Erben gemeinsam
3 Informieren	Verwaltung, Versicherung, Mieter	Erben
4 Rechte	Erbschein, Grundbuch	Nachlassgericht, Notar
5 Steuer	Freibetrag, Frist, Familienheim	Steuerberater
6 Räumen	Sortieren, Dienstleister	Familie, Firma
7 Bewerten	Spanne, Annahmen	Maklerin, Gutachter
8 Verkaufen	Exposé, Besichtigung, Notar	Maklerin, Notar

Wie begleitet neues // nest diesen Verkauf?

Wir sagen Ihnen, was in Ihrem Fall als Nächstes ansteht, und holen mit Ihrer Vollmacht die nötigen Unterlagen ein. Ellen Günthel kümmert sich um Fotos, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung und informiert alle Erben gleichermaßen. Fragen zu Recht und Steuern beantworten Fachleute, und wir sagen, wann das nötig ist. Sie zahlen 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Mehr über unsere Arbeitsweise steht im Beitrag Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, und auch ein gemeinsamer Termin mit allen Erben ist möglich.

Häufige Fragen

Wann muss ich die Wohnung räumen?

Es gibt keine feste Frist. Bedenken Sie aber die laufenden Kosten.

Wer zahlt in der Zwischenzeit das Hausgeld?

Die Erben, grundsätzlich nach ihren Anteilen.

Brauche ich einen Erbschein?

Oft ja, sofern kein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Das hängt vom Freibetrag und vom gesamten Nachlass ab.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Möglich bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Prüfen Sie Nutzung und Frist.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Eine saubere, geräumte Wohnung reicht oft aus.

Kann ich alles aus der Ferne regeln?

Vieles ja, mit Vollmachten und einem Ansprechpartner vor Ort.

Wer berät mich in Ramersdorf?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Wer eine geerbte Immobilie in Ramersdorf verkaufen möchte, sollte Schritt für Schritt vorgehen: sichern, sichten, informieren, Rechte und Steuer klären, räumen und dann verkaufen. Ellen Günthel unterstützt Sie gern dabei. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.