Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie im Landkreis Erding: Wenn mehr als ein Objekt im Nachlass ist

Im Landkreis Erding haben viele Familien über Generationen Grundbesitz angesammelt. Da gibt es das Wohnhaus im Dorf, eine vermietete Wohnung in Erding, eine Wiese im Moos oder ein Waldstück im Hügelland. Wenn mehrere Menschen so einen Nachlass erben, wird die Auflösung der Erbengemeinschaft zur Rechenaufgabe und oft auch zur Beziehungsfrage. Wer bekommt was? Wird alles verkauft, oder übernimmt jemand einen Teil? Wie gleicht man aus, dass eine Wiese ganz anders zu bewerten ist als ein Haus?

Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie mit mehreren Objekten im Nachlass umgehen. Sie erfahren, wie Sie zuerst Überblick schaffen, die Objekte bewerten, die Möglichkeiten der Aufteilung prüfen und einen fairen Ausgleich finden. Dazu kommen die rechtlichen Grundlagen, die Steuern und was passiert, wenn man sich nicht einig wird. Die Hinweise ersetzen keine Beratung. Bei einem größeren Nachlass sollten Sie früh einen Fachanwalt für Erbrecht, einen Notar und einen Steuerberater hinzuziehen. Das Geld ist dort meist gut angelegt.

Wie schaffen Sie zuerst Überblick?

Viele Erben wissen zunächst gar nicht genau, was alles zum Nachlass gehört. Schauen Sie in die Unterlagen des Verstorbenen, und suchen Sie nach Kaufverträgen, Grundsteuerbescheiden und Pachtverträgen. Ein Grundbuchauszug beim Amtsgericht Erding zeigt, was dort eingetragen ist. Fragen Sie auch nach Flächen in anderen Gemeinden oder Landkreisen, denn hier sind dann andere Grundbuchämter zuständig. Bei älteren Familienbesitzen tauchen manchmal auch Flächen auf, an die niemand mehr gedacht hat, etwa ein kleines Stück Wald oder ein Wegegrundstück.

Erstellen Sie dann eine Liste: Objekt, Gemeinde, Flurstück, Größe, Nutzung, Rechte, Lasten, Mietverträge, Pachtverträge, Einnahmen, laufende Kosten. Führen Sie auch Konten, Wertpapiere und Schulden auf. Ein Kredit kann mit einer Grundschuld auf einem bestimmten Haus gesichert sein. Auch Vermächtnisse, Pflichtteile und Schenkungen zu Lebzeiten gehören in den Überblick, denn sie können die Rechnung verändern. Stellen Sie diese Liste allen Miterben gleichzeitig zur Verfügung. Das beugt Misstrauen vor und schafft eine gemeinsame Grundlage.

Klären Sie auch die rechtlichen Punkte. Wer ist Erbe und zu welchem Anteil? Gibt es ein Testament mit Teilungsanordnung oder eine Testamentsvollstreckung? Liegt ein Erbschein vor? Das Nachlassgericht ist beim Amtsgericht Erding angesiedelt, wenn der Verstorbene zuletzt im Landkreis gewohnt hat. Die Anzeige beim Finanzamt ist innerhalb von drei Monaten fällig. Auch die Grundbuchberichtigung ist für die ersten zwei Jahre nach dem Erbfall gebührenfrei. Halten Sie diese Termine fest, und klären Sie, wer sich darum kümmert.

Was gilt rechtlich?

Eine Erbengemeinschaft ist eine Gemeinschaft zur gesamten Hand. Jeder Erbe hat einen Anteil am gesamten Nachlass, nicht aber an einzelnen Gegenständen. Über einzelne Objekte können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Es kann also nicht einer sagen: „Die Wiese verkaufe ich, das ist mein Anteil.“ Über die ordnungsgemäße Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 BGB). Notwendige Maßnahmen kann jeder allein treffen. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Dach undicht ist oder ein Pachtvertrag verlängert werden muss.

Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, außer wenn das ausgeschlossen wurde. Er kann auch seinen Anteil am Nachlass nach § 2033 BGB verkaufen, und die anderen haben dann nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Gesetzgeber sieht die Erbengemeinschaft also eher als Übergangszustand. Sie soll aufgelöst werden. Wie das geschieht, ist Sache der Erben. Wenn sie sich nicht einigen, bleiben am Ende Verkauf oder Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), und das ist bei mehreren Objekten oft besonders unbefriedigend.

Hat der Verstorbene ein Testament hinterlassen, kann es Vorgaben enthalten. Eine Teilungsanordnung legt fest, wer welches Objekt bekommen soll. Das kann die Aufteilung sehr erleichtern. Ein Vorausvermächtnis gibt einem Erben einen Gegenstand zusätzlich. Eine Testamentsvollstreckung legt die Verwaltung und Auseinandersetzung in die Hände einer bestimmten Person. Lesen Sie das Testament also genau und lassen Sie es sich erklären. Auch Ausgleichspflichten nach §§ 2050 ff. BGB für frühere Zuwendungen können eine Rolle spielen, und § 2057a BGB kann besondere Pflegeleistungen ausgleichen.

Wie bewerten Sie unterschiedliche Objekte?

Bei mehreren Objekten braucht es für jedes eine eigene Bewertung. Das Wohnhaus im Dorf wird anders bewertet als die vermietete Wohnung in Erding und die Wiese im Moos. Für das Wohnhaus nutzt man meist Vergleichs- und Sachwert. Für die Wohnung ist vor allem der Vergleichs- oder Ertragswert wichtig, je nachdem, ob sie vermietet bleibt. Für die Wiese zählt der Richtwert für Grünland, und für Bauland gilt ein ganz anderer Richtwert. Die Daten liefert der Gutachterausschuss des Landkreises, teils auch über BORIS-Bayern.

Achten Sie auf versteckte Unterschiede. Eine Wiese am Ortsrand kann Bauerwartungsland sein oder auch nicht, und das macht einen großen Unterschied. Eine vermietete Wohnung mit niedriger Miete ist weniger wert als eine vergleichbare leere. Ein Haus mit Wohnrecht für die Mutter hat einen niedrigeren Wert. Ein altes Haus kann auch weniger wert sein als das Grundstück selbst. Wer so etwas nicht berücksichtigt, teilt am Ende ungerecht auf. Lassen Sie sich außerdem nicht von den ursprünglichen Kaufpreisen oder Erinnerungen leiten.

Bei größeren Nachlässen oder bei Misstrauen ist ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger sinnvoll. Einigen Sie sich vorher darauf, dass das Ergebnis für alle gilt und wer die Kosten trägt. Es kann auch einen Sachverständigen für landwirtschaftliche Flächen oder Wald brauchen. Für eine erste Orientierung reichen begründete Einschätzungen, doch sobald es um Ausgleichszahlungen geht, sollten die Zahlen belastbar sein. Der Wert sollte möglichst zum selben Zeitpunkt ermittelt werden. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung im Landkreis Erding.

Welche Wege der Aufteilung gibt es?

Der erste Weg ist der Gesamtverkauf. Alle Objekte werden verkauft, und der Erlös wird nach Abzug der Kosten und Schulden nach Quoten verteilt. Das ist einfach und gerecht, aber vielleicht nicht das Beste, denn es kann Steuern auslösen, und nicht jeder möchte alles verkaufen. Es dauert möglicherweise auch sehr lange, wenn verschiedene Objekte verschiedene Käufer brauchen. Eine Wiese verkauft sich anders als eine Stadtwohnung. Dieser Weg bietet sich an, wenn niemand ein Objekt behalten möchte und alle Interesse an einem klaren Schnitt haben.

Der zweite Weg ist die Realteilung mit Ausgleich. Jeder Erbe erhält ein bestimmtes Objekt, und wer mehr bekommt, zahlt den anderen einen Ausgleich. Zum Beispiel bekommt die Tochter das Haus, weil sie dort wohnen möchte, der Sohn die vermietete Wohnung, und die Wiese geht an den, der sie verpachten möchte. Das ist oft die zufriedenstellendste Lösung, setzt aber eine verlässliche Bewertung und Einigkeit voraus. Auch die Finanzierung muss klappen, falls jemand einen Ausgleich zahlen muss. Der Notar beurkundet die Übertragung im Rahmen einer Auseinandersetzungsvereinbarung.

Der dritte Weg ist die teilweise Auseinandersetzung. Ein Objekt wird verkauft, um Geld für die Auszahlungen zu erhalten, und andere bleiben im Besitz der Familie. Oder ein Erbe scheidet gegen Abfindung aus, und die übrigen machen weiter. Auch das gemeinsame Behalten einzelner Objekte ist möglich, zum Beispiel einer gut vermieteten Wohnung, wenn sich alle gut verstehen. Das kann aber auf Dauer schwierig werden, denn aus drei Erben können später acht werden. Eine solche Lösung sollte klare Regeln für Verwaltung, Kosten und spätere Ausstiege enthalten.

Wie gleichen Sie fair aus?

Fair bedeutet zunächst, dass die Quoten eingehalten werden. Wenn drei Erben je ein Drittel erben, sollte jeder am Ende Werte in Höhe eines Drittels erhalten. Dazu rechnen Sie alle Werte und Schulden zusammen, teilen durch die Quoten und vergleichen mit dem, was jeder bekommen soll. Der Unterschied wird in Geld ausgeglichen. Das klingt einfach, und es ist auch nicht schwer, wenn die Werte feststehen. Dabei sollten Auslagen, die jemand getragen hat, angerechnet werden, also etwa Reparaturen oder Grundsteuer.

Doch Geld ist nicht alles. Eine Tochter, die die Eltern gepflegt hat, fühlt sich vielleicht benachteiligt, wenn das nicht berücksichtigt wird. Ein Sohn, der viel im Haus gearbeitet hat, sieht das ähnlich. Frühere Zuwendungen wie eine Anzahlung für das eigene Haus können ebenfalls eine Rolle spielen. Rechtlich gibt es dafür Regeln, doch oft hilft ein offenes Gespräch mehr. Ein Vorschlag, der auch diese Dinge anerkennt, wird eher akzeptiert. Sprechen Sie darüber, auch wenn es unangenehm ist. Oft sind diese Fragen wichtiger als der Wert der Wiese.

Auch die Verwendung spielt eine Rolle. Vielleicht braucht einer schnell Geld, während der andere Zeit hat. Dann kann derjenige, der Geld braucht, eher den liquiden Teil bekommen, während der andere ein Objekt mit höherem langfristigem Wert übernimmt. Wer das Haus möchte, kann auf einen Teil des Geldes verzichten, und zwar unter Berücksichtigung der künftigen Kosten. Rechnen Sie auch mit ein, was auf das Objekt zukommt. Eine solche Lösung fällt oft leichter, wenn alle wissen, was die anderen brauchen.

Was ist mit Wiesen, Pacht und Wald?

Im ländlichen Teil des Landkreises gehören oft landwirtschaftliche Flächen zum Nachlass. Beim Verkauf kann nach dem Grundstückverkehrsgesetz eine Genehmigung nötig sein, und es kann ein Vorkaufsrecht geben. Der Notar kennt die aktuelle Freigrenze. Bei einer Übertragung unter Miterben gelten teils andere Regeln. Pachtverträge laufen weiter und sollten beachtet werden, denn sie binden den neuen Eigentümer. Sprechen Sie mit dem Pächter, denn er ist oft ein interessierter Käufer. Das kann die Lösung erleichtern, doch sollte der Preis geprüft werden.

Die Frage, ob eine Fläche zum Betriebsvermögen gehört, ist wichtig. Wenn der Verstorbene einen Hof hatte, kann ein verpachteter Betrieb steuerlich fortbestehen. Eine Aufteilung oder ein Verkauf kann dann stille Reserven auflösen und zu erheblichen Steuern führen. Das lässt sich oft durch die richtige Gestaltung vermeiden oder mildern. Sprechen Sie unbedingt vor jeder Entscheidung mit einem auf Landwirtschaft spezialisierten Steuerberater. Dieser Punkt wird oft übersehen, und er kann sehr teuer werden. Es ist auch einer der häufigsten Fehler bei größeren Nachlässen.

Auch Bauerwartungsland braucht Aufmerksamkeit. Wer eine Wiese am Ortsrand übernimmt, die vielleicht einmal Bauland wird, bekommt möglicherweise viel mehr, als ihr heutiger Wert zeigt. Die Geschwister könnten sich später benachteiligt fühlen. Eine Mehrerlösklausel kann das regeln: Wenn die Fläche innerhalb einer bestimmten Frist Bauland wird, erhalten die anderen eine Nachzahlung. Lassen Sie sich das vom Notar erklären. Auch bei Wald gibt es eigene Regeln. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Grundstück bewerten lassen im Landkreis Erding.

Welche Steuern fallen an?

Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge je Erbe, und bestimmte Vermögensarten sind unter Umständen begünstigt. Auch ein selbst genutztes Familienheim kann unter Bedingungen steuerfrei übergehen, wenn der Erbe es zehn Jahre selbst nutzt. Wer das plant, sollte das beachten, bevor er ein Objekt bekommt oder wieder verkauft. Eine gut geplante Aufteilung kann hier Unterschiede bewirken. Die Bewertung für die Erbschaftsteuer folgt zudem eigenen Regeln. Der Steuerberater kann das berechnen und auch prüfen, wie die Erklärung am besten aufgestellt wird.

Beim Verkauf oder einer Auseinandersetzung kann Einkommensteuer anfallen. Die zehnjährige Spekulationsfrist des Verstorbenen läuft weiter. Wurde ein Objekt vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst genutzt, ist ein Gewinn beim Verkauf in der Regel steuerpflichtig. Auch Ausgleichszahlungen bei der Aufteilung können teilweise als Kauf gelten und neue Fristen auslösen. Das wird oft nicht bedacht, und es kann erheblich sein. Sprechen Sie darüber, bevor Sie die Vereinbarung beim Notar unterschreiben.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Bei der Teilung eines Nachlasses unter Miterben ist die Übertragung in der Regel befreit, und auch für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie gibt es Befreiungen. Beim Verkauf an Dritte zahlt der Käufer sie üblicherweise. Lassen Sie den Notar prüfen, was bei Ihrer Aufteilung gilt. Auch die Kosten für Notar und Grundbuch sollten eingeplant werden. Wer nur auf die Werte schaut und die Steuern vergisst, kann am Ende ganz andere Zahlen haben als erwartet.

Was tun bei Streit?

Bei mehreren Objekten gibt es viele Möglichkeiten, und das macht Einigung einerseits leichter und andererseits schwieriger. Oft hilft ein gut vorbereitetes Treffen, bei dem jeder sagt, was ihm wichtig ist und was er braucht. Wenn das nicht reicht, kann ein Mediator helfen. Er ist neutral und führt das Gespräch so, dass alle Interessen zur Sprache kommen. Das ist oft schneller und günstiger als ein Rechtsstreit, und Sie behalten die Kontrolle über das Ergebnis. Viele Mediatoren haben Erfahrung mit Erbschaften.

Wenn das Gespräch scheitert, kann ein Anwalt einen Teilungsplan vorschlagen. Wenn der Nachlass teilungsreif ist, kann ein Miterbe auf Zustimmung klagen. Das ist aufwendig und dauert lange. Bei Immobilien führt der Weg am Ende oft zur Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die jeder Miterbe beantragen kann. Sie ist öffentlich und bringt oft weniger als ein freier Verkauf. Bei mehreren Objekten bedeutet das oft mehrere Verfahren. Das wird dann sehr teuer und langwierig. Das sollten alle wissen, bevor sich der Streit verhärtet.

Ein Miterbe, der aussteigen möchte, kann seinen Anteil auch verkaufen. Der Preis liegt meist deutlich unter dem rechnerischen Wert, und die anderen haben ein Vorkaufsrecht. Das kann Bewegung in die Sache bringen. Bedenken Sie, dass auch laufende Kosten und Pflichten weiterlaufen. Wer ist für den Winterdienst zuständig? Wer kümmert sich um Mieter und Pächter? Regeln Sie das auch im Streitfall vorläufig, denn die Häuser dürfen nicht leiden. Mehr zum Vorgehen bei einer Blockade lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie in Berglern.

Die Wege im Überblick

Die folgende Übersicht vergleicht die wichtigsten Wege. Im Einzelfall kommen weitere Punkte hinzu, und oft ist eine Mischung sinnvoll. Bitten Sie einen Anwalt oder Steuerberater, die Zahlen für Ihren Fall durchzurechnen.

Weg	Vorteile	Nachteile	Passt, wenn
Gesamtverkauf	Einfach, klar	Steuern, Dauer, Abschied	Keiner möchte behalten
Zuweisung mit Ausgleich	Oft zufriedenstellend	Bewertung, Finanzierung	Einige möchten behalten
Teilverkauf	Liquidität für Ausgleich	Mehr Abstimmung	Wenig Bargeld, viele Werte
Ausscheiden gegen Abfindung	Schneller Schnitt für einen	Finanzierung, Bewertung	Einer möchte raus
Gemeinsam behalten	Einnahmen, Familie	Langfristige Konflikte	Sehr gutes Verhältnis
Teilungsversteigerung	Letzter Ausweg	Kosten, oft weniger Erlös	Nichts anderes geht

Am Ende sollte alles beim Notar festgehalten werden, wenn Immobilien übertragen werden. Auch die Löschung von Grundschulden und die Berichtigung im Grundbuch gehören dazu. Ein gutes Protokoll schützt vor späterem Streit.

Welcher Makler erzielt im Landkreis Erding den besten Preis?

Bei mehreren Objekten kann es sein, dass verschiedene Fachleute nötig sind. Fragen Sie, ob jemand Erfahrung mit Wohnungen, Häusern und Flächen hat, und alle Erben gleich informiert. Lassen Sie sich beurkundete Verkäufe zeigen. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis im Landkreis Erding?.

Wie unterstützt neues // nest Erbengemeinschaften?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest den gesamten Landkreis Erding. Sie erstellt nachvollziehbare Einschätzungen, informiert alle Beteiligten gleich und begleitet die Verkäufe, die sich daraus ergeben. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie löst man eine Erbengemeinschaft mit mehreren Immobilien auf?

Durch Gesamtverkauf, Zuweisung einzelner Objekte mit Ausgleich oder eine Mischung davon.

Kann jeder Erbe ein Objekt für sich beanspruchen?

Nein. Über die Objekte entscheiden die Erben gemeinsam, außer das Testament regelt etwas anderes.

Wie wird fair ausgeglichen?

Durch verlässliche Bewertungen, die Quoten und Ausgleichszahlungen unter Einbeziehung von Auslagen.

Muss ich Wiesen getrennt bewerten?

Ja, denn landwirtschaftliche Flächen haben ganz andere Werte als Bauland.

Fallen bei der Aufteilung Steuern an?

Das kann sein, vor allem bei Ausgleichszahlungen und Betriebsvermögen. Fragen Sie den Steuerberater.

Fällt Grunderwerbsteuer an?

Bei der Aufteilung unter Miterben in der Regel nicht. Der Notar prüft das.

Was hilft bei Streit?

Offene Gespräche, Mediation, Anwalt. Letztes Mittel ist die Teilungsversteigerung.

Wer betreut bei neues // nest den Landkreis Erding?

Ellen Günthel betreut den gesamten Landkreis Erding.

Fazit

Mit mehreren Objekten im Nachlass wird die Auflösung einer Erbengemeinschaft im Landkreis Erding komplex, aber auch flexibler. Schaffen Sie Überblick, bewerten Sie jedes Objekt einzeln, prüfen Sie Steuern und suchen Sie gemeinsam eine Lösung. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen im Landkreis Erding, Immobilienbewertung im Landkreis Erding und Grundstück bewerten lassen im Landkreis Erding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.