Immobilie verkaufen in Berglern: Die ersten 30 Tage nach dem Inserat

In den ersten Wochen nach dem Inserat entscheidet sich vieles. Dann sehen die meisten aktiven Suchenden Ihr Haus zum ersten Mal, und das Interesse ist oft am größten. Wer jetzt schnell reagiert, gut organisiert ist und die Rückmeldungen richtig liest, verkauft oft besser und schneller. Wer erst nach Wochen merkt, dass etwas nicht stimmt, kann das Interesse kaum zurückholen. Das gilt auch in Berglern, Glaslern, Mitterlern und Niederlern, wo zwar weniger Häuser angeboten werden, jedes aber umso genauer beobachtet wird.

Dieser Ratgeber begleitet Sie durch die ersten 30 Tage am Markt. Woche für Woche sehen Sie, was geschehen sollte, welche Zahlen Sie beachten müssen und wie Sie reagieren, wenn es zu ruhig oder zu hektisch wird. Dazu gehören auch die Vorbereitung vor dem Start und die Frage, was nach den 30 Tagen kommt. Der Plan gilt für den Verkauf mit Makler genauso wie für den Eigenverkauf. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie am besten mit Notar und Steuerberater.

Warum die ersten Wochen so wichtig sind

Wer aktiv ein Haus sucht, hat meist einen Suchauftrag auf den Portalen eingerichtet. Sobald Ihr Inserat online geht, erhält er eine Nachricht. Diese Menschen haben oft schon lange gesucht, kennen den Markt und sind bereit zu handeln. In den ersten Tagen erreichen Sie also die aktivsten Interessenten. Danach kommen vor allem neue Suchende hinzu, und das sind weniger. Ein Haus, das schon länger online steht, wirkt zudem verdächtig: Warum hat es noch niemand gekauft?

Das heißt nicht, dass alles verloren ist, wenn es nicht in vier Wochen verkauft ist. Gerade in Berglern oder bei einem besonderen Anwesen dauert es oft länger, bis der passende Käufer kommt. Aber die ersten Wochen geben Ihnen wichtige Hinweise. Wenn sich trotz guter Fotos kaum jemand meldet, stimmt vermutlich etwas nicht. Wenn viele Termine stattfinden, aber niemand ein Angebot macht, ist etwas anderes der Grund. Wer das früh erkennt, kann handeln, statt nur zu warten.

Der Start sollte also sitzen. Stellen Sie das Haus nicht halbfertig online, um es dann zu korrigieren. Auch eine Preisänderung gleich nach dem Start wirkt schlecht. Besser, Sie warten einige Tage länger und gehen vollständig vorbereitet online. Es gibt auch die Frage nach dem Timing. Vor den Sommerferien oder direkt nach Neujahr suchen viele aktiv, während die Woche vor Weihnachten eher ruhig ist. Fragen Sie Ihren Makler, wann er in Ihrem Fall starten würde. Der Start sollte auch zu Ihrem eigenen Kalender passen.

Vor dem Start: Was muss fertig sein?

Bevor das Inserat online geht, sollten Sie alle Fragen beantworten können, die in den ersten Tagen gestellt werden. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen. Die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis müssen im Inserat stehen. Eine Bewertung sollte schriftlich vorliegen, und der Angebotspreis sollte begründet sein. Mehr dazu lesen Sie in den Ratgebern Unterlagen für den Hausverkauf in Berglern und Immobilienbewertung in Berglern.

Auch das Haus selbst sollte bereit sein. Es sollte aufgeräumt und sauber sein, und die Fotos sollten bei gutem Licht entstehen. Kleine Mängel lassen sich vorher beseitigen. Der Garten sollte gepflegt sein, und die Einfahrt frei. Wenn das Haus vermietet ist, muss der Mieter vorher informiert sein, und auch Nachbarn möchten es vielleicht von Ihnen erfahren, bevor sie es im Internet sehen. Auch eine Erbengemeinschaft sollte sich einig sein und einen Ansprechpartner benannt haben. Klären Sie, wer beim Telefon rangeht.

Legen Sie außerdem fest, wie Sie reagieren. Wer beantwortet Anfragen und wie schnell? Welche Mindestangaben verlangen Sie für einen Termin? Wann sind Besichtigungen möglich? Wo liegt Ihre Untergrenze, und wie gehen Sie mit dem ersten Angebot um? Eine solche kleine Vorbereitung erspart Hektik. Bereiten Sie auch eine E-Mail vor, mit der Sie Standardfragen beantworten und um die Angaben bitten, die Sie brauchen. Ein Makler hat das alles schon. Beim Eigenverkauf sollten Sie sich das selbst überlegen.

Tag 1 bis 3: Der Start

Am ersten Tag geht das Inserat online, und wenn es eine Käuferkartei gibt, werden passende Interessenten informiert. Prüfen Sie alles noch einmal selbst, einschließlich der Darstellung auf dem Handy: Stimmen die Daten? Sehen die Fotos gut aus? Ist das erste Bild das beste? Ist die Adresse so angezeigt, wie Sie es möchten? Fehler sollten jetzt schnell korrigiert werden. Auch ein Schild am Grundstück kann jetzt aufgestellt werden, wenn Sie das wünschen. In Berglern kann das Interessenten aus der Nachbarschaft ansprechen.

Nun kommt es auf die Reaktionszeit an. Wer sich meldet, sollte möglichst innerhalb eines Tages eine Antwort erhalten. Fragen Sie zurück: Was suchen Sie? Bis wann? Wie viele Personen? Wie ist die Finanzierung? Schicken Sie das ausführliche Exposé, sofern das nicht schon geschehen ist. Lassen Sie sich die Kontaktdaten geben. Vergeben Sie Termine erst, wenn die Grundlagen passen. Wer zu lange wartet, verliert aktive Interessenten vielleicht an ein anderes Angebot.

In diesen Tagen melden sich auch andere Menschen. Makler, die Ihnen ihre Dienste anbieten, wenn Sie selbst verkaufen. Neugierige Nachbarn, die einmal das Haus sehen möchten. Menschen, die das Inserat gar nicht gelesen haben. Bleiben Sie freundlich und sortieren Sie aus. Halten Sie die Zahlen fest: Wie viele Anfragen gab es? Wie viele davon waren ernsthaft? Solche Notizen brauchen Sie später. Bei einem guten Makler erhalten Sie am Ende der ersten Woche einen kurzen Bericht darüber.

Tag 4 bis 10: Die ersten Besichtigungen

Bündeln Sie die Termine, zum Beispiel am ersten oder zweiten Wochenende. Das schont Sie und zeigt Interessenten, dass auch andere Interesse haben. Das sollte aber ehrlich sein. Erfinden Sie keine Mitbewerber. Bereiten Sie das Haus vor: lüften, Licht an, Rollläden hoch, Wertsachen weg. Halten Sie die Unterlagen griffbereit, also Protokolle, Modernisierungsliste und Verbrauchsdaten. Rechnen Sie mit Fragen zu Heizung, Dach, Keller, Grundstück, Bauvorschriften und Wegen. Auch der Flugverkehr wird häufig angesprochen.

Bei der Besichtigung zählen Offenheit und Ruhe. Nennen Sie Schwächen, bevor jemand danach fragt, denn das schafft Vertrauen. Verraten Sie keine Preisgrenze, und sagen Sie nicht, dass „noch etwas geht“. Wer eine Frage stellt, die Sie nicht beantworten können, bekommt eine Antwort am nächsten Tag. Lassen Sie den Interessenten Zeit. Wenn Sie als Eigentümer selbst führen, halten Sie sich mit Geschichten zurück. Oft ist es besser, wenn ein Makler die Termine übernimmt und Sie nicht dabei sind.

Holen Sie nach jedem Termin eine Rückmeldung ein, und zwar innerhalb weniger Tage. Was gefiel? Was störte? Kommt das Haus in Frage? Notieren Sie das möglichst wörtlich. Bitten Sie Interessierte auch darum, ihre Finanzierung zu klären, bevor sie ein Angebot machen. Wer noch nicht bei der Bank war, braucht vielleicht mehrere Wochen. Das ist wichtig für Ihre Planung. Ein zweiter Termin ist ein gutes Zeichen und sollte möglichst zu einer anderen Tageszeit stattfinden, damit man Licht und Geräusche besser einschätzen kann.

Tag 11 bis 20: Zahlen lesen

Nach gut zwei Wochen haben Sie die ersten verlässlichen Hinweise. Wie viele Menschen haben das Inserat angeklickt? Wie viele haben angefragt? Wie viele kamen zur Besichtigung? Gibt es schon ein Angebot? Diese Zahlen sagen viel. Wenn das Inserat oft angeklickt wird, aber kaum jemand anfragt, stimmt möglicherweise der Preis nicht, oder die Beschreibung schreckt ab. Wird es gar nicht angeklickt, liegt das meist an den Fotos, dem Titel oder dem Preis im Suchergebnis. Portale liefern dazu oft einfache Statistiken.

Wenn viele Besichtigungen stattfinden, aber niemand ein Angebot macht, schauen Sie auf die Rückmeldungen. Kommen immer dieselben Einwände? Das Bad? Die Heizung? Das Grundstück? Dann brauchen Sie eine Antwort darauf, zum Beispiel einen Kostenvoranschlag. Wenn die Interessenten aus den falschen Gründen kommen, weil das Exposé etwas anderes verspricht, sollte der Text geändert werden. Wenn sie sagen: „Schön, aber zu teuer“, dann müssen Sie den Preis ernsthaft überprüfen.

Die folgende Tabelle zeigt typische Muster und mögliche Reaktionen. Sie ist nur ein grober Anhaltspunkt, denn in einem kleinen Ort sind die Zahlen oft klein. Trotzdem helfen sie, die Lage einzuschätzen, und ein guter Makler sollte Ihnen diese Zahlen von sich aus liefern.

Beobachtung	Mögliche Ursache	Was zu tun ist
Wenige Klicks	Fotos, Titel, Preis im Suchraster	Erstes Bild, Text, Preisstufe prüfen
Viele Klicks, wenig Anfragen	Preis oder Angaben schrecken ab	Preis und Beschreibung prüfen
Viele Anfragen, wenig Termine	Interessenten passen nicht	Exposé klarer, Vorauswahl prüfen
Viele Termine, keine Angebote	Einwand, Zustand, Preis	Rückmeldungen auswerten
Angebote weit unter Preis	Preis zu hoch oder Einwand	Begründung prüfen, Antwort vorbereiten
Sehr schnell viele Angebote	Preis vielleicht niedrig	Nicht überstürzen, vergleichen

Tag 21 bis 30: Reagieren

Nun sollten Sie entscheiden, ob etwas geändert werden muss. Sprechen Sie mit Ihrem Makler über die Zahlen und Rückmeldungen. Oft genügen kleinere Maßnahmen: ein neues erstes Foto, ein klarerer Text, eine zusätzliche Information zur Heizung oder ein Kostenvoranschlag für das Bad. Auch die Ansprache anderer Zielgruppen ist möglich, zum Beispiel über andere Kanäle in Richtung Freising oder Flughafenumfeld. Ändern Sie aber nicht alles auf einmal, damit Sie sehen, was wirkt.

Wenn es am Preis liegt, sollte die Anpassung deutlich sein. Viele kleine Senkungen wirken wie ein Ausverkauf, und Interessenten warten dann auf die nächste. Besser ist ein einmaliger, gut begründeter Schritt. Der Preis sollte dabei in eine neue Suchstufe fallen, denn viele Interessenten suchen mit festen Preisgrenzen in runden Schritten. Fragen Sie auch nach, wie die Anpassung auf den Portalen erscheint. Sprechen Sie vorher auch mit denjenigen, die bereits interessiert waren.

Wenn Angebote vorliegen, prüfen Sie sie in Ruhe. Wie sicher ist die Finanzierung? Passt der Termin? Sind Bedingungen geknüpft? Ein etwas niedrigeres Angebot mit sicherer Finanzierung und passendem Termin kann besser sein als ein höheres, das noch unsicher ist. Verhandeln Sie über alles zugleich: Preis, Termin und Inventar. Nehmen Sie sich Zeit, aber lassen Sie gute Interessenten nicht wochenlang warten. Bitten Sie vor dem Notartermin um eine Finanzierungsbestätigung. Das gilt auch dann, wenn Sie dem Interessenten vertrauen.

Welche Fehler passieren in den ersten 30 Tagen?

Der häufigste Fehler ist es, zu spät zu antworten. Wer drei Tage braucht, verliert aktive Interessenten. Ein zweiter ist es, den ersten Interessenten zu unterschätzen. Manche denken, wer so schnell kommt, kann nicht der richtige sein, und warten auf bessere. Dabei sind die ersten Interessenten oft die aktivsten und ernsthaftesten. Ein dritter Fehler ist es, jeden einzuladen. Das führt zu unnötig vielen Besichtigungen und Stress, ohne dass mehr dabei herauskommt.

Ein vierter Fehler ist ungeduldiges Nachgeben. Wer nach zehn Tagen ohne Angebot unruhig wird und den Preis senkt, verschenkt vielleicht Geld. Lassen Sie sich die Zahlen zeigen, bevor Sie handeln. Ein fünfter ist das Gegenteil: Viele halten zu lange an einem überhöhten Preis fest. Dann steht das Haus monatelang im Netz, und die Interessenten verlieren die Lust. Ein sechster Fehler betrifft die Darstellung. Wer das Inserat mehrfach löscht und neu einstellt, fällt auf, denn Interessenten bemerken das.

Ein siebter Fehler: Unbedachte Sätze im Dorf. „Wir müssen bis Weihnachten raus“ oder „Wir würden auch weniger nehmen“ kommen schneller an, als man denkt. Sprechen Sie über den Verkauf am besten nur in allgemeinen Worten, und verweisen Sie Interessierte an Ihren Makler. Bei einem Erbfall sollten alle Geschwister das wissen. Fehler dieser Art lassen sich kaum wieder gutmachen. Eine einfache Absprache in der Familie reicht oft aus, um das zu verhindern.

Was kommt nach 30 Tagen?

Wenn das Haus nach 30 Tagen noch nicht verkauft ist, ist das normal. Oft dauert es zwei bis vier Monate bis zur Einigung, bei besonderen Häusern auch länger. Bleiben Sie dran. Vereinbaren Sie weiter regelmäßige Berichte und werten Sie die Zahlen aus. Prüfen Sie, ob sich die Jahreszeit oder die Zielgruppe geändert hat. Fragen Sie, wer zwischenzeitlich interessiert war, und ob sich etwas getan hat. Manche Interessenten kommen nach einigen Wochen zurück, wenn sie ihre Finanzierung geklärt haben.

Wenn eine Einigung gefunden ist, geht es weiter mit dem Notar. Die Bank des Käufers braucht Unterlagen, und der Entwurf wird erstellt. Verbraucher sollen ihn in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Rechnen Sie von der Einigung bis zum Notartermin mit vier bis acht Wochen. Danach kommen Fälligkeit, Zahlung und Übergabe. Viele vereinbaren die Übergabe ein bis drei Monate nach der Beurkundung. Halten Sie alles fest, was vereinbart wurde.

Falls auch nach einigen Monaten wenig geschieht, sollten Sie die Lage gründlich prüfen. Liegt es am Preis, an der Darstellung, am Makler oder am Haus? Ein ehrliches Gespräch hilft. Vielleicht ist auch ein Wechsel sinnvoll, sofern der Vertrag das erlaubt. Eine längere Vermarktungsdauer ist nicht immer schlimm, doch sie sollte erklärbar sein. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Berglern. Am Ende zählt, dass das Ergebnis zu Ihren Zielen passt.

Welcher Makler erzielt in Berglern den besten Preis?

Ein guter Start, schnelle Antworten und eine ehrliche Auswertung der Zahlen legen die Grundlage für einen guten Preis. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen aus der Umgebung und danach, wie der Makler die ersten Wochen plant. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berglern?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Berglern 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Berglern und den gesamten Landkreis Erding betreut und Ihnen in den ersten Wochen regelmäßig berichtet. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Warum sind die ersten Wochen beim Verkauf in Berglern so wichtig?

Weil dann die aktivsten Interessenten Ihr Haus sehen und das Interesse oft am größten ist.

Was muss vor dem Inserat fertig sein?

Unterlagen, Bewertung, Fotos, Exposé und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

Wie schnell sollte ich auf Anfragen antworten?

Möglichst innerhalb eines Tages.

Wie viele Besichtigungen sind normal?

Das hängt vom Haus ab. Wichtiger als die Zahl ist eine gute Vorauswahl.

Wann sollte ich den Preis ändern?

Wenn die Zahlen und Rückmeldungen es nahelegen, einmal und deutlich.

Wie lange dauert es bis zum Verkauf?

Oft zwei bis vier Monate bis zur Einigung, dazu vier bis acht Wochen bis zum Notartermin.

Soll ich das erste Angebot annehmen?

Nicht automatisch, aber prüfen Sie es ernsthaft. Frühe Interessenten sind oft ernsthaft.

Wer betreut bei neues // nest Berglern?

Ellen Günthel betreut Berglern und den Landkreis Erding.

Fazit

Die ersten 30 Tage am Markt legen oft den Grundstein für einen guten Verkauf in Berglern. Starten Sie gut vorbereitet, antworten Sie schnell, lesen Sie die Zahlen und reagieren Sie mit Ruhe. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Berglern, Immobilienbewertung in Berglern und Unterlagen für den Hausverkauf in Berglern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.