Hausverkauf mit Makler in München-Riem: Der Weg zum Notar und der Kaufvertrag Punkt für Punkt

Ein Hausverkauf läuft monatelang auf einen einzigen Termin zu: den beim Notar. Viele Eigentümer in München-Riem sind dabei erstaunt, wie wenig sie zuvor über den Kaufvertrag wissen. Der Entwurf kommt per Mail, mit vielen Seiten und Begriffen wie Auflassungsvormerkung, Besitzübergang oder Zwangsvollstreckungsunterwerfung, und oft bleibt wenig Zeit, sich damit zu befassen. Dabei stehen dort die Antworten auf die wichtigsten Fragen: Wann fließt das Geld? Wann müssen Sie ausziehen? Wer haftet wofür? Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Dieser Ratgeber zeigt daher zunächst kurz den Weg mit dem Makler bis zum Termin, und zwar für die beiden typischen Haustypen in Riem: das ältere Haus in Alt-Riem und das Stadt- oder Reihenhaus in der Messestadt. Danach gehen wir den Kaufvertrag Punkt für Punkt durch und sagen, worauf Sie achten sollten. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung, und der Notar erklärt Ihnen den Vertrag selbst. Steuerfragen klären Sie bitte mit einem Steuerberater.

Der Weg zum Notar

Bevor der Vertrag entworfen wird, passiert das Übliche, und das dauert meist einige Monate. Sie klären Ziele, Finanzierung und Steuerfragen. Sie sprechen mit zwei oder drei Anbietern und erhalten begründete Einschätzungen. Dann folgen der Auftrag, die Unterlagen, Fotos und das Exposé, das Sie freigeben, bevor es online geht. In der Vermarktung werden Anfragen vorgeprüft, Besichtigungen gebündelt und Rückmeldungen gesammelt. Sie sehen alle Gebote und entscheiden. Bevor der Notar beauftragt wird, sollte die Finanzierung des Käufers nachgewiesen sein.

Beim älteren Haus in Alt-Riem liegt der Schwerpunkt oft auf dem Grundstück und dem Bestand. Sind die Pläne vollständig? Liegt für Anbauten eine Genehmigung vor? Die Bauakte führt die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt. Was steht im Grundbuch, etwa alte Wegerechte? Gibt es einen Bebauungsplan? Interessiert sich auch ein Bauträger? In einem Haus mit längerer Geschichte finden sich außerdem oft Überraschungen, die vor dem ersten Termin geklärt sein sollten.

Beim Stadt- oder Reihenhaus in der Messestadt ist das Haus jünger, doch die Frage lautet oft: Wie ist es rechtlich organisiert? Manche Häuser sind eigenständige Grundstücke, andere gehören zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn sie von außen wie selbstständige Häuser wirken. Das zeigt das Grundbuch. Im zweiten Fall gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle und Rücklage zu den Unterlagen. Klären Sie auch gemeinsame Tiefgaragen, Müllplätze, Wege und mögliche Förderbindungen. Bei jüngeren Häusern sollten Sie außerdem prüfen, ob noch Gewährleistungsfristen aus dem Bauträgervertrag laufen.

Bei beiden Haustypen gilt: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Eine bestehende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden. Einen Überblick über die Dokumente bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem.

Haustyp	Typische Fragen	Wichtige Unterlagen	Häufige Käufer
Älteres Haus Alt-Riem	Baurecht, Anbauten, Rechte, Zustand	Grundbuch, Bauakte, Flurkarte, Modernisierungsliste	Familien, Bauträger
Reihen- oder Stadthaus Messestadt	Teilung, Gemeinschaft, Bindungen, Stellplatz	Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnung	Familien, Anleger
Doppelhaushälfte	Teilung, gemeinsame Bauteile, Garten	Grundbuch, Vereinbarungen, Pläne	Familien
Haus mit Mieter	Mietvertrag, Kaution, Rechte	Mietvertrag, Betriebskosten	Anleger, teilweise Selbstnutzer

Der Kaufvertrag Punkt für Punkt

Jeder Notar formuliert etwas anders, doch die wesentlichen Bausteine ähneln sich. Privaten Käufern muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Lesen auch Sie ihn gründlich, und notieren Sie Ihre Fragen.

Vertragsparteien und Grundbuchstand. Hier stehen Sie und der Käufer sowie das, was der Notar im Grundbuch gefunden hat, also Eigentümer, Rechte und Belastungen. Prüfen Sie, ob alle Eigentümer richtig genannt sind. Bei Erben muss die Erbfolge nachgewiesen sein. Bei getrennten Paaren oder mehreren Eigentümern sollten alle zustimmen oder Vollmachten vorliegen.

Kaufgegenstand. Was genau wird verkauft? Bei einem Haus das Grundstück mit Gebäude, bei einer Einheit in einer Gemeinschaft der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum. Stellplätze, Keller und Sondernutzungsrechte sollten genannt sein. Mitverkauftes Inventar wie Küche oder Gartenhaus wird oft eigens aufgeführt, teilweise mit einem eigenen Betrag.

Kaufpreis und Fälligkeit. Hier steht, wann gezahlt wird. Üblich ist: Der Käufer zahlt, nachdem der Notar bestätigt hat, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa dass die Vormerkung eingetragen ist und die Löschungsunterlagen der Bank vorliegen. Prüfen Sie, wie Ihre Bank abgelöst wird und auf welches Konto der Rest fließt. Bei mehreren Eigentümern sollte das eindeutig sein.

Auflassungsvormerkung. Das ist eine Sicherung des Käufers im Grundbuch. Sie zeigt: Dieses Grundstück ist verkauft. Für Sie als Verkäufer ist wichtig, dass die spätere Umschreibung des Eigentums erst erfolgt, wenn Sie Ihr Geld haben. Das überwacht der Notar. Gibt es ein mögliches Vorkaufsrecht, etwa der Stadt, wird auch das hier oder an einer anderen Stelle berücksichtigt.

Belastungsvollmacht. Damit der Käufer seine Finanzierung sichern kann, darf er oft schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld eintragen lassen. Das klingt riskant, ist aber üblich und in der Regel so gestaltet, dass die Bank des Käufers zuerst den Kaufpreis zahlen muss. Lassen Sie es sich vom Notar erklären.

Besitzübergang und Übergabe. Ab wann gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Üblich ist der Tag der vollständigen Zahlung oder ein Termin danach. Klären Sie, was mit Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Mieten geschieht. Wenn Sie noch länger bleiben möchten, sollte das hier oder in einer Vereinbarung über eine Rückmietung geregelt sein, mit Dauer, Miete und einem klaren Auszugstermin. Ohne Regelung kann ein verspäteter Auszug teuer werden.

Sachmängel. Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, und der Käufer übernimmt das Haus im besichtigten Zustand. Dieser Ausschluss schützt jedoch in aller Regel nicht vor arglistigem Verschweigen bekannter Mängel und nicht vor einer ausdrücklich zugesicherten Beschaffenheit. Lassen Sie im Vertrag festhalten, was Sie mitgeteilt haben, etwa einen früheren Wasserschaden. Prüfen Sie auch, was über Wohnfläche und Baujahr gesagt wird, denn verbindliche Angaben können zu Forderungen führen.

Rechte und Lasten. Hier steht, welche Eintragungen im Grundbuch bleiben und welche gelöscht werden. Alte Grundschulden werden meist gelöscht, und ein Wegerecht bleibt oft bestehen. Bei einer Eigentümergemeinschaft wird häufig geregelt, wer eine beschlossene Sonderumlage trägt und wie mit Rücklage und Hausgeldabrechnung umgegangen wird. Prüfen Sie das sorgfältig, denn das kann viel Geld bedeuten.

Erschließung. Der Vertrag regelt, wer eventuell noch offene Beiträge trägt. Bei älteren Grundstücken sollte man das mit der Stadt klären.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Der Käufer unterwirft sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Vollstreckung. Das schützt Sie, falls nicht gezahlt wird. Auch Ihre Pflicht zur Räumung kann entsprechend geregelt sein.

Rücktritt und Verzug. Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt? Üblich sind Verzugszinsen und Rücktrittsrechte nach einer Frist. Lesen Sie, wie das geregelt ist und welche Frist gilt.

Kosten. Notar und Grundbuchamt trägt üblicherweise der Käufer, die Löschung Ihrer Grundschuld oft Sie. Auch die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Lassen Sie sich die Kosten vorab erklären.

Maklerklausel. Manchmal enthält der Vertrag einen Hinweis zur Provision. Lesen Sie, ob dadurch zusätzliche Pflichten entstehen, und lassen Sie sich die Klausel vom Notar erklären.

Abschnitt	Wichtigste Frage	Ihre Prüfung
Kaufgegenstand	Ist alles genannt?	Stellplatz, Keller, Inventar
Fälligkeit	Wann fließt das Geld?	Voraussetzungen, Konto, Bank
Übergabe	Wann gehe ich?	Termin, Rückmietung, Puffer
Sachmängel	Was gilt als bekannt?	Mängel festhalten, Angaben prüfen
Rechte und Lasten	Was bleibt, was geht?	Grundschulden, Wegerechte, Umlage
Rücktritt	Was, wenn nicht gezahlt wird?	Frist, Zinsen, Rechte
Kosten	Wer zahlt was?	Löschung, Notar, Grundbuch

Was macht der Makler in dieser Phase?

Er liefert dem Notar die Daten und sorgt dafür, dass alle Unterlagen vorliegen. Er klärt offene Punkte mit dem Käufer, etwa zu Inventar oder Übergabetermin, und achtet darauf, dass der Entwurf rechtzeitig kommt. Fordert jemand in den Wochen vor dem Termin noch einen Nachlass, prüft er, was tatsächlich neu ist, statt einfach weiterzureichen. Er hält auch einen zweiten Interessenten warm, solange nichts beurkundet ist, und begleitet Sie zum Termin, wenn das vereinbart ist. Rechtsberatung darf er nicht geben. Bei schwierigen Fragen sollten Sie den Notar fragen oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Nach der Beurkundung organisiert er den Übergabetermin, begleitet den Rundgang, und im Protokoll werden Zähler, Schlüssel und Zustand festgehalten. Fragen Sie, ob das zum Auftrag gehört. Für den Maklervertrag selbst gilt bei Einfamilienhaus und Wohnung mindestens die Textform. Wie Sie die Vertretung prüfen, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in München-Riem.

Was geschieht zwischen Notartermin und Übergabe?

Mit der Unterschrift ist das Haus noch nicht übergeben. Zuerst beantragt der Notar die Vormerkung im Grundbuch und holt die nötigen Unterlagen ein, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und gegebenenfalls eine Erklärung zu möglichen Vorkaufsrechten. Sind die Voraussetzungen erfüllt, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Danach hat dieser in der Regel einige Tage oder Wochen Zeit zu zahlen. Üblicherweise vergehen vom Notartermin bis zum Geldeingang einige Wochen. Bei Wohnungen kann eine erforderliche Zustimmung der Verwaltung zusätzliche Zeit beanspruchen. Prüfen Sie Ihren Kontoeingang und melden Sie ihn dem Notar, wenn das so vereinbart ist.

Bleiben Sie in dieser Zeit erreichbar, und kümmern Sie sich weiter um das Haus. Die Gebäudeversicherung läuft bis zum Übergang und geht danach unter bestimmten Bedingungen auf den Käufer über, doch dieser sollte sie prüfen. Heizen Sie auch bei Leerstand weiter und vergessen Sie den Winterdienst nicht. Am Übergabetag gehen Sie mit dem Käufer durchs Haus, lesen Zähler ab, übergeben Schlüssel und Unterlagen und halten alles im Protokoll fest. Erst danach melden Sie Strom und Gas ab. Die Umschreibung im Grundbuch folgt oft erst Monate später, doch für Sie ist die Sache mit dem Geldeingang und der Übergabe in der Regel erledigt.

Welche Änderungen am Entwurf sind üblich?

Ein Entwurf ist kein Diktat. Sie dürfen Änderungen vorschlagen, wenn sie begründet sind. Häufige Wünsche betreffen den Übergabetermin, eine Rückmietung, mitverkauftes Inventar, die Regelung zu Umlagen oder Abrechnungen, die Beschreibung von Mängeln und die Frage, wie das Geld verteilt wird. Schicken Sie Ihre Punkte dem Notar möglichst schriftlich, und leiten Sie sie zur Information an den Makler weiter. Da der Notar neutral ist, wird er beide Seiten beteiligen. Sprechen Sie nicht erst im Termin darüber, denn dann entstehen Zeitdruck und Unruhe, und ein Vertrag lässt sich nicht beliebig schnell ändern. Bei schwierigeren Fragen kann ein eigener Rechtsanwalt sinnvoll sein. Bedenken Sie aber auch: Ein Käufer darf ebenfalls Wünsche haben, und nicht jede Klausel, die ungewohnt klingt, richtet sich gegen Sie.

Wie bereite ich mich auf den Termin vor?

Nehmen Sie Personalausweis, Steuer-ID und Ihre Fragenliste mit. Klären Sie vorab die Kontoverbindung für den Kaufpreis und die Ablösung Ihres Darlehens. Sprechen Sie mit der Bank über eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und über die Löschungsbewilligung. Haben Sie weniger als zehn Jahre im Eigentum und nicht selbst genutzt, sollte ein Steuerberater das Datum prüfen, bevor der Notartermin feststeht. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn. Fragen Sie alles, was unklar ist, und zwar auch dann, wenn es Ihnen peinlich ist. Das ist seine Aufgabe, und er ist neutral.

Wer nicht selbst kommen kann, klärt vorab, wie eine Vollmacht oder Genehmigung aussehen muss. Das ist besonders bei Erben und bei getrennten Paaren häufig. Falls es Streit gibt, sollte er vorher geklärt sein, denn ohne alle Unterschriften gibt es keinen Abschluss.

Was bleibt am Ende?

Vom Kaufpreis gehen zuerst Darlehen, Vorfälligkeit und Provision ab, dazu mögliche Kosten für die Löschung. Bei einer Provision von 3,57 % bleiben Ihnen von 100 % des Kaufpreises 96,43 %, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und sparen damit 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Ein Beispiel: Die Fragenliste (erfunden)

Ein Ehepaar verkauft ein Reihenhaus in der Messestadt. Der Entwurf kommt drei Wochen vor dem Termin. Beim Lesen fallen ihnen drei Dinge auf: Die Küche ist nicht erwähnt, obwohl sie mitverkauft werden soll, der Übergabetermin liegt vor ihrem Umzug, und eine Sonderumlage für den Garagenhof, über die gerade abgestimmt wird, ist nicht geregelt. Sie schreiben dem Notar und dem Makler, und der Entwurf wird angepasst. Beim Termin bleibt nur noch eine Frage offen, die der Notar in zwei Minuten klärt.

Das erfundene Beispiel ist keine Garantie dafür, dass alles so glatt läuft. Es zeigt aber, wie wertvoll es ist, den Vertrag vorher wirklich zu lesen, und warum zwei Wochen dafür nicht zu lang sind.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Das lässt sich vorab nicht verlässlich sagen. Ein gut vorbereiteter Verkauf und ein sauberer Vertrag helfen aber dabei, dass nichts verloren geht. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick gibt Immobilie verkaufen in München-Riem.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Hausverkauf mit Makler in München-Riem ab?

Vorbereitung, Einschätzung, Auftrag, Vermarktung, Gebote, Notar und Übergabe. Rechnen Sie mit mehreren Monaten.

Wann bin ich rechtlich gebunden?

Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Wann bekomme ich mein Geld?

Wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat und der Käufer gezahlt hat, meist einige Wochen nach dem Termin.

Muss ich sofort ausziehen?

Nein, der Termin wird vereinbart. Eine spätere Übergabe oder Rückmietung lässt sich regeln.

Hafte ich für Mängel?

Üblicherweise wird die Haftung ausgeschlossen, nicht aber bei arglistigem Verschweigen bekannter Mängel.

Wer zahlt den Notar?

Üblicherweise der Käufer. Die Löschung Ihrer Grundschuld tragen oft Sie.

Was ist bei Reihenhäusern in der Messestadt zu beachten?

Prüfen Sie, ob eine Gemeinschaft besteht, und klären Sie Protokolle, Rücklage und mögliche Bindungen.

Was kostet der Hausverkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in München-Riem läuft auf den Kaufvertrag zu, und dessen Inhalt sollten Sie kennen, bevor Sie beim Notar sitzen. Bereiten Sie sich vor, lesen Sie den Entwurf und stellen Sie Fragen. Ellen Günthel begleitet Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.