Unterlagen für den Hausverkauf in Fraunberg: Der Sechs-Wochen-Plan
Vor einem Hausverkauf wirkt die Unterlagenliste oft wie ein Berg, den man erst einmal vor sich herschiebt. Dabei lässt sich das Thema gut in kleine Etappen zerlegen. Manche Papiere liegen bereits im Schrank, andere kommen mit einem Antrag, und nur wenige brauchen wirklich Geduld. Wer die Dinge in der richtigen Reihenfolge angeht, hat nach rund sechs Wochen das Wesentliche beisammen und kann das Haus ohne Hektik anbieten. Das spart Ärger, wenn später die Bank des Käufers oder der Notar nachfragt.
Dieser Ratgeber führt deshalb Woche für Woche durch die Vorbereitung. Sie erfahren, was in jeder Woche sinnvoll ist, wer die Unterlagen im Landkreis Erding ausstellt und was bei einem Haus in Fraunberg, Maria Thalheim oder Reichenkirchen dazukommen kann. Sechs Wochen sind ein Richtwert. Ein Erbfall oder fehlende Pläne können länger dauern, und ein neuer Bungalow mit vollständigem Ordner geht auch schneller. Bei rechtlichen Fragen hilft Ihnen der Notar oder ein Rechtsanwalt weiter.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem Plan lassen sich die Unterlagen meist in etwa sechs Wochen zusammenstellen.
- Bauakte, Grundbuchauszug und Flurkarte sollten Sie früh anfragen.
- Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und Pflichtangaben gehören in die Anzeige.
- Bei Anwesen in kleinen Orten kommen Zufahrt, Wasser, Abwasser und Land dazu.
- Lücken sind normal. Wichtig ist, dass Sie sie kennen und offen benennen.
- Sensible Unterlagen erhalten nur ernsthafte Interessenten mit Finanzierungsnachweis.
Woche 1: Was liegt schon im Haus?
Beginnen Sie am besten ohne Behördengang. Holen Sie alles zusammen, was Sie finden: alten Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Baupläne, Baugenehmigung, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Handwerkerrechnungen, Versicherungsunterlagen und Wartungsprotokolle. Bei älteren Häusern liegen solche Dinge oft verstreut, im Keller, im Sekretär oder beim Steuerberater. Legen Sie einen Ordner an und schreiben Sie eine einfache Liste, was da ist und was fehlt.
Notieren Sie außerdem, was Sie aus der Erinnerung wissen. Wann wurde das Dach gemacht? Wann die Heizung? Gibt es einen Anbau, einen Dachausbau oder eine Garage, die später dazukam? Fragen Sie Familienmitglieder, die noch etwas wissen. Diese Erinnerungen sind zwar kein Beleg, aber sie sagen Ihnen, wo Sie weitersuchen sollten. Wenn das Haus aus einer Erbschaft stammt, ist in dieser Woche auch die Frage wichtig, ob ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vorliegt. Mehr dazu im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Fraunberg.
Woche 2: Grundbuch und Karten anfordern
Jetzt folgen die Dinge, die Sie beantragen müssen. Den aktuellen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, gegebenenfalls über den Notar oder mit Vollmacht über den Makler. Sehen Sie sich Abteilung II und III genau an: Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte und alte Grundschulden. Stehen dort noch Verstorbene, sollte das Grundbuch berichtigt werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei. Ist eine Grundschuld längst getilgt, aber nicht gelöscht, fragen Sie bei der Bank nach der Löschungsbewilligung.
Die Flurkarte bekommen Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. In einer Gemeinde mit 42 Gemeindeteilen und drei Gemarkungen ist sie besonders wichtig. Sie zeigt, welche Flurstücke zu Ihrem Besitz gehören. Oft kommt es dabei zu Überraschungen, wenn ein Stück Wiese oder eine Zufahrt ein eigenes Flurstück ist. Prüfen Sie, ob alles im Grundbuch steht, was Sie verkaufen möchten. Ebenso wichtig ist die Gemarkung, also Fraunberg, Reichenkirchen oder Maria Thalheim, denn sie steht in den Unterlagen und muss zum Kaufvertrag passen.
Woche 3: Bau und Genehmigungen klären
In der dritten Woche geht es um das Gebäude. Fehlen Pläne oder Genehmigungen, fragen Sie beim Landratsamt Erding nach der Bauakte. Das kann eine Weile dauern. Halten Sie daher Flurnummer und Adresse bereit und erkundigen Sie sich, welche Vollmacht nötig ist. Besonders wichtig sind alles, was später dazukam: Wintergarten, Garage, Anbau, Dachausbau oder die Umnutzung eines Stadels. Kann man eine Genehmigung nicht belegen, besprechen Sie mit einem Architekten oder dem Landratsamt, wie sich die Sache einordnen lässt, bevor ein Käufer danach fragt.
Klären Sie außerdem die Wohnfläche. Eine alte Berechnung kann ungenau sein, und Dachschrägen werden anders angerechnet als Vollgeschosse. Falls Sie unsicher sind, lassen Sie neu messen. Das kostet etwas, doch ein Streit über die Wohnfläche kostet mehr. Ergänzen Sie den Ordner dann um eine einfache Modernisierungsliste mit Jahr, Arbeit und Firma. Und schreiben Sie bekannte Mängel auf, zum Beispiel einen feuchten Kellerbereich. Über die Frage, was genau Sie offenlegen müssen, gibt der Notar oder ein Rechtsanwalt Auskunft. Verschweigen kann teuer werden.
Woche 4: Energie und Technik
Nun kommt der Energieausweis, falls noch keiner vorliegt oder er abgelaufen ist. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Beauftragen Sie dafür eine qualifizierte Person und planen Sie etwas Zeit ein. Legen Sie Heizungsangaben dazu: Baujahr, Wartung, Schornsteinfegerprotokoll und den Verbrauch der letzten Jahre. Bei einer Holzheizung oder einem Kamin gehört auch der Kaminkehrer dazu, und bei Photovoltaik die Rechnung und der Vertrag.
Über die Heizung müssen Sie sich beim Verkauf weniger Sorgen machen, als viele vermuten. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Für neue Öl- und Gasheizungen im Bestand gelten später Anteile an klimafreundlichen Brennstoffen, was einen Käufer interessieren kann. Beim Eigentümerwechsel kann außerdem die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen eine Rolle spielen. In bestimmten Fällen ist sie innerhalb von zwei Jahren vom neuen Eigentümer zu erledigen. Einzelfragen beantwortet ein Energieberater oder der Schornsteinfeger.
Woche 5: Laufende Kosten und Rechte
Legen Sie nun die letzten Bescheide und Abrechnungen bereit: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung und Wartungen. Eine kurze Tabelle mit den Jahreskosten hilft Käufern enorm. Bei vermieteten Einheiten kommen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise dazu. Fragen Sie außerdem bei Ihrer Bank nach dem Darlehensstand und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Schreiben Sie anschließend alles auf, was bisher nur mündlich gilt. Darf der Nachbar über Ihre Einfahrt fahren? Bewirtschaftet ein Landwirt Ihre Wiese? Darf jemand Holz im Stadel lagern? Liegt eine Leitung über Ihr Grundstück? Klären Sie, ob diese Absprachen nach dem Verkauf gelten sollen, und halten Sie sie schriftlich fest. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Grundbuch und Verträge umso wichtiger. Pachtverträge gehören selbstverständlich in den Ordner, und auch Fristen sollten dort stehen.
Ihr fairer und günstiger Immobilienmakler in Fraunberg
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Fraunberg vollständig. Gern erklären wir Ihnen im persönlichen Gespräch, wie wir vorgehen und was Sie konkret sparen.
Woche 6: Prüfen und ordnen
In der letzten Woche fügen Sie alles zusammen. Scannen Sie die wichtigsten Dokumente und benennen Sie die Dateien verständlich. Machen Sie einen kurzen Test: Können Sie innerhalb von Minuten sagen, wem das Haus gehört, wie groß es ist, was genehmigt ist, wann zuletzt saniert wurde und was es im Jahr kostet? Wo Sie zögern, gibt es noch etwas zu tun. Bitten Sie, wenn möglich, den Makler oder den Notar um einen Blick auf offene Punkte.
Erst jetzt lohnt sich der Schritt zum Exposé und zu den Fotos. Denn dann stimmen die Angaben und müssen später nicht korrigiert werden. Falls einzelne Dinge noch fehlen, ist das kein Grund, alles aufzuschieben. Halten Sie schriftlich fest, was unterwegs ist, und sagen Sie Interessenten offen, was noch aussteht. So wirkt der Stand ehrlich.
Der Plan auf einen Blick
| Woche | Was Sie erledigen | Wer hilft |
|---|---|---|
| 1 | Alles im Haus sammeln, Liste anlegen | Familie, früherer Notar, Steuerberater |
| 2 | Grundbuchauszug, Flurkarte, Rechte prüfen | Grundbuchamt, Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Notar |
| 3 | Bauakte, Pläne, Wohnfläche, Mängel | Landratsamt Erding, Architekt |
| 4 | Energieausweis, Heizung, Technik | Aussteller, Schornsteinfeger, Energieberater |
| 5 | Kosten, Darlehen, Absprachen, Pacht | Gemeinde, Bank, Nachbarn, Pächter |
| 6 | Prüfen, digitalisieren, Exposé vorbereiten | Makler, Notar |
Was kommt bei kleinen Orten dazu?
Zur Gemeinde gehören viele Dörfer, Weiler und Einzellagen. Dort sind einige Fragen schwieriger als im Baugebiet. Klären Sie diese spätestens in Woche 5:
| Thema | Was Käufer wissen möchten | Wo Sie nachfragen |
|---|---|---|
| Zufahrt | Ist sie öffentlich oder per Recht gesichert? | Grundbuch, Notar, Gemeinde |
| Wasser | Öffentliche Versorgung oder eigener Brunnen? | Versorger, Bescheide |
| Abwasser | Kanal oder eigene Anlage? | Gemeinde, Landratsamt, Wartungsbelege |
| Nebengebäude | Wofür ist der Stadel genehmigt? | Bauakte beim Landratsamt Erding |
| Flächen | Welche Flurstücke gehören dazu, was ist verpachtet? | Grundbuch, Flurkarte, Pachtvertrag |
| Internet und Telefon | Was steht wirklich zur Verfügung? | Anbieterdaten, Vertrag |
Bei Häusern in der Nähe des Erdinger Mooses kann außerdem die Frage nach dem Untergrund aufkommen, und in Wassernähe die nach Gefahrenkarten, etwa an der Strogen. Das ist kein Hinweis darauf, dass Ihr Grundstück betroffen ist. Informieren Sie sich aber, damit Sie etwas dazu sagen können. Ein Bodengutachten oder ein Keller, der nie feucht war, kann dabei beruhigen. Auch Denkmalschutz kann ein Thema sein, etwa in der Nähe alter Bausubstanz. Das Landratsamt gibt Auskunft.
Ellen Günthel kennt den Markt in Fraunberg und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Wer bekommt wann was?
Geben Sie nicht jedem Interessenten alles sofort. Datenschutz spielt eine Rolle, und ein gut abgestufter Ablauf wirkt zudem professioneller.
Im Exposé stehen die Eckdaten und die Pflichtangaben zum Energieausweis. Bei der Besichtigung zeigen Sie Energieausweis, Grundriss und Modernisierungsliste. Ernsthafte Interessenten erhalten Bauunterlagen und die Kostenübersicht. Grundbuchauszug und Unterlagen für die Bank gehen erst dann heraus, wenn eine Finanzierung im Raum steht. Dem Notar liefern Sie die Unterlagen für den Vertragsentwurf, und bei privaten Käufern soll dieser in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.
Kontoauszüge, Mieterdaten oder persönliche Unterlagen sollten in dieser Phase nicht einfach weitergegeben werden. Schwärzen Sie Überflüssiges. Bewahren Sie auch nach dem Verkauf eine Kopie der wichtigsten Dokumente auf.
Was mache ich, wenn etwas fehlt?
Bei älteren Häusern fehlt fast immer etwas. Das ist kein Grund zur Sorge, wenn Sie es rechtzeitig merken. Pläne können neu gezeichnet, Wohnflächen neu gemessen und Bauakten angefragt werden. Kaufverträge liegen möglicherweise noch beim Notar. Alte Rechnungen lassen sich oft nicht wiederbeschaffen, doch Sie können festhalten, was Sie wissen. Kennzeichnen Sie das dann als Erinnerung und nicht als Beleg.
Schwieriger wird es bei fehlenden Genehmigungen. Klären Sie dies mit einem Architekten oder dem Landratsamt, und geben Sie Interessenten keine Gewissheit, die Sie nicht haben. Eine offene Antwort schützt Sie besser als ein schöner Satz. Wenn die Lage kompliziert ist, nehmen Sie einen Rechtsanwalt hinzu.
Welche Rolle spielt der Makler?
Ein Makler kann vieles abnehmen, wenn Sie eine Vollmacht geben: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und die Abstimmung mit dem Notar. Fragen Sie vorab, was im Preis enthalten ist und was Sie selbst erledigen sollen. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das Zusammenstellen der Unterlagen und das Exposé gehören zur Leistung. Die Auswahl eines Maklers beschreibt der Ratgeber Makler in Fraunberg, und die Einschätzung Ihres Hauses Immobilienbewertung in Fraunberg.
Ein Beispiel: Sechs Wochen im Überblick (erfunden)
Ein Ehepaar will sein Haus in einem Dorf der Gemarkung Reichenkirchen verkaufen. In der ersten Woche findet es den Übergabevertrag und ein paar Rechnungen, aber keine Pläne. In der zweiten Woche zeigt die Flurkarte, dass ein schmales Stück der Zufahrt ein eigenes Flurstück ist. Das klärt der Notar. In der dritten Woche kommt die Bauakte, in der die Garage fehlt, und ein Architekt ordnet den Fall ein. In der vierten Woche liegt der Energieausweis vor. In Woche fünf hält das Paar die Absprache mit dem Landwirt schriftlich fest. In Woche sechs ist alles geordnet.
Als später ein Interessent nach der Zufahrt fragt, kann das Paar sofort antworten. Dieses erfundene Beispiel zeigt, wie viel Sicherheit eine ruhige Vorbereitung gibt, auch wenn nicht alles perfekt ist.
Drei Maklerinnen für Ihren Verkauf in Fraunberg
Bei neues // nest arbeiten Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller eng zusammen. Für Fraunberg ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin, das Team steht mit Erfahrung und Kontakten dahinter.
Was brauche ich bei einer Eigentumswohnung?
In der Gemeinde gibt es überwiegend Häuser, doch auch eine Wohnung braucht eigene Papiere. Dazu gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Fragen Sie außerdem nach geplanten Arbeiten und Sonderumlagen. In kleinen Anlagen läuft die Verwaltung manchmal informell. Dann müssen Sie umso genauer nachfragen. Prüfen Sie zudem, ob eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf nötig ist. Der Notar berücksichtigt das.
Welche Papiere brauche ich bei besonderen Eigentumsverhältnissen?
Nicht immer verkauft eine Person allein. Bei Erben gehören Erbschein oder notarielles Testament sowie die Einigung der Erbengemeinschaft in den Ordner. Bei einer Scheidung müssen in der Regel beide unterschreiben, und auch die Vereinbarungen zur Nutzung sowie der Stand des Kredits sind wichtig. Bei einer Vollmacht sollte diese mindestens öffentlich beglaubigt sein, und der Notar sollte sie vorab sehen. Bei einer Betreuung ist meist die Genehmigung des Gerichts erforderlich, was Zeit kostet. Bei einem bestehenden Wohnrecht oder Nießbrauch klären Sie, ob dieses Recht bestehen bleibt oder gelöscht werden soll.
Wer diese Fragen früh mit dem Notar klärt, vermeidet, dass ein Termin im letzten Moment platzt. Fragen Sie ruhig nach, welche Form für welches Dokument nötig ist. Eine einfache Kopie reicht oft nicht, und eine Beglaubigung braucht einen eigenen Termin. Wohnt ein Beteiligter weiter weg, sollte das in den Zeitplan einfließen.
Wie halte ich den Ordner aktuell?
Wenn ein Verkauf länger dauert, veralten manche Dokumente. Ein Grundbuchauszug sollte für den Notar möglichst aktuell sein, doch er ruft ihn meist selbst ab. Eine neue Heizungswartung, die aktuelle Grundsteuer oder ein Wasserschaden gehören unbedingt in den Ordner. Halten Sie Veränderungen während des Verkaufs fest und informieren Sie Interessenten darüber. Ein kurzer Vermerk mit Datum genügt. So ist bei Vertragsabschluss klar, welchen Stand beide Seiten kannten, und auch Ihnen hilft das, wenn später eine Rückfrage kommt.
Welcher Makler erzielt in Fraunberg den besten Preis?
Saubere Unterlagen sind einer der stärksten Preishebel, denn sie nehmen Banken und Käufern Zweifel. Woran Sie einen guten Makler darüber hinaus erkennen, steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Fraunberg?. Der Ablauf des Verkaufs folgt in Immobilie verkaufen in Fraunberg.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Fraunberg von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie lange dauert die Vorbereitung der Unterlagen?
Oft rund sechs Wochen. Bei Erbfällen oder fehlenden Plänen kann es länger dauern.
Wo bekomme ich die Bauakte?
In der Regel beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden ist.
Wo bekomme ich die Flurkarte?
Beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Halten Sie Gemarkung und Flurnummer bereit.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.
Muss ich Mängel angeben?
Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Zur rechtlichen Einordnung fragen Sie den Notar oder einen Rechtsanwalt.
Was gehört bei einem Haus außerhalb des Ortes zusätzlich dazu?
Zufahrt, Wasser, Abwasser, Nebengebäude und alle zugehörigen Flurstücke sollten belegt sein.
Was tun, wenn Pläne fehlen?
Fragen Sie beim Landratsamt nach, oder lassen Sie von einem Architekten neu aufmessen.
Kann der Makler die Papiere beschaffen?
Viele Makler tun das mit Vollmacht. Klären Sie vorher, was genau dazugehört.
Fazit
Mit einem Sechs-Wochen-Plan werden die Unterlagen für den Hausverkauf in Fraunberg gut machbar. Fangen Sie im Haus an, fragen Sie früh bei den Ämtern nach und klären Sie Rechte und Flächen. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
