Makler in Fraunberg: Drei alte Gemeinden, zwei Landschaften, ein Verkauf

Wer in Maria Thalheim oder Reichenkirchen wohnt, sagt selten „ich wohne in Fraunberg“. Das ist kein Zufall. Die heutige Gemeinde entstand am 1. Juli 1974 aus dem freiwilligen Zusammenschluss von Fraunberg, Reichenkirchen und Thalheim. Noch immer gibt es drei Gemarkungen und insgesamt 42 Gemeindeteile. Für Ihren Hausverkauf ist das mehr als eine historische Anekdote. Ein Käufer, der an „Fraunberg“ denkt, stellt sich womöglich etwas ganz anderes vor als das Anwesen, das Sie in einem kleinen Ort auf der Holzland-Seite verkaufen möchten.

Dazu kommt die Landschaft. Die Gemeinde liegt am Übergang vom flachen Erdinger Moos im Westen zum hügeligen, waldreichen Holzland im Osten. Ein Makler, der hier gute Arbeit leisten will, muss deshalb mehr tun, als den Gemeindenamen in eine Anzeige zu schreiben. Dieser Ratgeber zeigt, wie sich die drei Teile unterscheiden, welche Fragen Käufer hier stellen und woran Sie einen passenden Makler erkennen. Ihre Ansprechpartnerin bei neues // nest ist Ellen Günthel.

Warum sollte ein Makler die drei Gemarkungen kennen?

Die drei Gemarkungen sind mehr als Verwaltungseinheiten. Sie haben eigene Kirchen, eigene Geschichte und oft eine eigene Zugehörigkeit im Alltag. Fraunberg mit dem Wasserschloss Altfraunberg und der Pfarrkirche St. Florian ist der namensgebende Ort. Zur Gemarkung gehören außerdem Felben, Forach, Furthmühle, Riding, Singlding und Urtl. Reichenkirchen mit der Pfarrkirche St. Michael umfasst unter anderem Tittenkofen, Grucking, Lohkirchen und Grafing. Maria Thalheim mit seiner Wallfahrtskirche zählt die meisten kleinen Orte, darunter Bachham, Großhündlbach, Kemoding und Rappoltskirchen.

Für einen Verkauf ergeben sich daraus ganz praktische Fragen. Sucht jemand gezielt nach „Reichenkirchen“ oder „Maria Thalheim“, muss er Ihr Haus auch finden können. Beschreibt der Text nur „in Fraunberg“, weiß ein Interessent nicht, wie weit es zum Hauptort, zur Kirche oder zum nächsten Einkauf ist. Bestehende Bindungen können ebenfalls eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn eine Familie aus einem Nachbardorf etwas für die Kinder sucht. Fragen Sie den Makler deshalb, wie er den Ort im Exposé benennt und wie er die Gegend beschreibt.

Was unterscheidet das Moos vom Holzland?

Zwischen dem Westen und dem Osten liegt in Fraunberg ein spürbarer Unterschied, und zwar nicht nur auf der Karte. Das sollte ein guter Makler aussprechen können. Die folgende Übersicht ist eine Vereinfachung, denn die Grenzen sind fließend und jedes Grundstück ist anders.

Merkmal	Westen, Richtung Erdinger Moos	Osten, Richtung Holzland
Landschaft	Flach, weite Blicke	Hügelig, waldreich
Erste Käuferfragen	Untergrund, Wasser, Keller, Wege nach Erding	Zufahrt im Winter, Hanglage, Abstand zum Hauptort
Argumente im Exposé	Wege Richtung Erding und Flughafen, Weite	Ruhe, Wald, Rückzug
Mögliche Prüfpunkte	Bodenverhältnisse, Gefahrenkarten	Zufahrtsrechte, Wasser und Abwasser, Hang

Die Strogen fließt von Süden nach Norden durch die Gemeinde und westlich am Ort Fraunberg vorbei. Das heißt nicht, dass ein Haus betroffen wäre, doch Käufer können danach fragen. Bereiten Sie deshalb eine Antwort vor, die auf Karten und Erfahrungen beruht. Ein Makler, der sich mit der Lage beschäftigt hat, spricht diese Punkte an, bevor Interessenten beim dritten Besichtigungsgespräch damit kommen.

Wie wird ein Haus ohne Bahnanschluss vermarktet?

Die Gemeinde hat Busanbindung über zwei MVV-Linien und ein Ruftaxi. Einen eigenen Bahnhof gibt es nicht, und Erding liegt etwa 10 Kilometer, Moosburg rund 14 Kilometer, Dorfen rund 22 Kilometer und der Flughafen rund 19 Kilometer entfernt. Wer bei München nur nach einer S-Bahn sucht, ist hier vermutlich falsch. Das ist kein Nachteil, solange die richtigen Interessenten angesprochen werden: Pendler mit Auto, Beschäftigte im Umfeld des Flughafens, Menschen im Homeoffice oder Familien, die bereits im Landkreis leben.

Ein gutes Exposé gibt deshalb konkrete Antworten: Wie lange brauche ich morgens nach Erding? Wie weit ist es zum nächsten S-Bahn-Halt mit Parkplatz? Wo fährt der Bus, und was bedeutet Ruftaxi im Alltag? Wie ist das Internet? Fahren Sie die wichtigsten Strecken am besten selbst zur üblichen Zeit, oder lassen Sie den Makler das tun. Solche Angaben sparen beiden Seiten Besichtigungen, die ohnehin zu nichts führen.

Was erwarten Käufer von einem Haus in den kleinen Orten?

Viele der 42 Gemeindeteile sind Dörfer, Weiler oder Einzellagen. Interessenten kommen meist wegen der Ruhe, des Platzes oder der Nähe zur Familie. Sie stellen aber auch andere Fragen als in einem Baugebiet. Wie läuft das mit dem Winterdienst? Wer pflegt die Zufahrt? Woher kommt das Wasser, wohin läuft das Abwasser? Gehört die Wiese hinter dem Haus zum Grundstück? Darf der Stadel umgebaut werden? Und liegt in der Nähe ein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb, wie es in dieser Gemeinde mit zuletzt 84 Betrieben (2020) nicht ungewöhnlich ist?

Ein Makler muss darauf nicht jede Antwort auswendig wissen. Er sollte aber wissen, wo er sie bekommt. Die Bauakte liegt in der Regel beim Landratsamt Erding, den Bodenrichtwert hat der Gutachterausschuss im Landkreis Erding, die Flurkarte das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Zu den Details hilft der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Fraunberg.

Wie erkenne ich die passende Vermarktung?

Bitten Sie jeden Makler, seinen Plan für Ihr Haus in wenigen Sätzen zu beschreiben. Daran sehen Sie schnell, ob er in Standardbausteinen denkt oder das Haus wirklich angesehen hat.

Zielgruppe: Sagt er, wer dieses Haus kaufen könnte und warum? Ein altes Anwesen in Bachham spricht andere Menschen an als ein Einfamilienhaus im Hauptort.

Titel und Text: Nennt er den genauen Ort? Beschreibt er den Alltag, oder steht dort nur „idyllische Lage“?

Fotos: Gibt es Aufnahmen der Umgebung, des Grundstücks und der Nebengebäude? Ein Lageplan oder eine Skizze zeigt Interessenten, wo das Grundstück endet.

Suchbereich: In welchen Portalen und mit welchem Umkreis wird das Haus gezeigt? Erreicht es auch jemanden, der in Erding, Moosburg oder Dorfen sucht?

Vorauswahl: Wie stellt der Makler sicher, dass nur ernsthafte Interessenten kommen? Wird die Finanzierung früh besprochen?

Bericht: Wann erfahren Sie, wer sich gemeldet hat, wer abgesagt hat und warum? Ein Bericht sollte schriftlich und regelmäßig kommen.

Welche Fragen stelle ich beim ersten Gespräch?

Ein erstes Treffen dauert in der Regel eine bis zwei Stunden. Nutzen Sie die Zeit. Fragen Sie nach einem konkreten Verkauf aus der Gegend und danach, was daran schwierig war. Lassen Sie sich die Einschätzung als Spanne mit Begründung geben. Fragen Sie, wie der Makler Ihren Ortsteil von den anderen unterscheidet und wer die Besichtigungen übernimmt. Und achten Sie darauf, wie er mit Schwächen umgeht: Ein Gesprächspartner, der nur Stärken sieht, wird Ihnen später vermutlich auch unangenehme Rückmeldungen ersparen, die Sie aber brauchen.

Ortskenntnis lässt sich nicht aus einer Broschüre lesen. Sie zeigt sich daran, dass jemand weiß, wie der Weg nach Erding verläuft und dass Maria Thalheim nicht gleich Fraunberg ist. Das Büro muss dabei nicht in der Gemeinde liegen. Ebenso wichtig wie ein Büro in der Nachbarschaft sind Erreichbarkeit, Termine vor Ort und saubere Arbeit. Wenn zwei Anbieter überzeugen, lassen Sie beide ihren Plan aufschreiben und vergleichen Sie, wer genauer gearbeitet hat.

Wie sieht ein fairer Maklervertrag aus?

Der Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform. Üblich ist ein Alleinauftrag mit einer festen Laufzeit von einigen Monaten. Achten Sie auf Kündigungsrechte, klare Leistungen und darauf, was nach Vertragsende gilt. Automatische Verlängerungen sollten Sie genau prüfen. Bei einem Vertrag, den Sie zu Hause oder per E-Mail abschließen, kann ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen.

Wird die Provision geteilt, trägt ein Verbraucher als Käufer höchstens die Hälfte. Bei Anwesen mit zusätzlichen Flächen sollten Sie klären, ob die Teilungsregeln überhaupt greifen, denn diese gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Wer für beide Seiten tätig wird, muss beide gleich behandeln und neutral bleiben, und ein Nachlass für eine Seite gilt auch für die andere. Ein gewerblicher Makler braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und muss sich weiterbilden. Fragen dazu sind erlaubt. Im Zweifel fragen Sie einen Rechtsanwalt.

Was kostet ein Makler in Fraunberg bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, also ca. 1,8 % mehr. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen.

Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Zur Leistung gehören Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Prüfen Sie uns genauso wie andere Anbieter. Wie Sie Angebote vergleichen, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Fraunberg.

Wie gehe ich mit der Landwirtschaft in der Nachbarschaft um?

In einer Gemeinde mit vielen Höfen gehören Traktoren, Stallgeruch und Erntezeiten zum Alltag. Einheimische wundern sich darüber nicht. Wer aus der Stadt zuzieht, sieht das bei einer Besichtigung im Frühjahr aber vielleicht zum ersten Mal. Ein guter Makler spricht das ruhig an und versteckt es nicht. Liegt ein aktiver Betrieb in der Nähe, sollte der Interessent davon wissen, bevor er sich verliebt, und auch ein zweiter Besuch zu einer anderen Tageszeit ist sinnvoll. Wer dann kauft, kauft bewusst, und spätere Enttäuschungen werden seltener.

Das gilt umgekehrt auch für Ihre eigenen Flächen. Hat ein Landwirt Ihre Wiese gepachtet, gehört das in die Unterlagen. Klären Sie, was mit dem Pachtvertrag nach dem Verkauf geschieht und ob der Pächter vielleicht selbst Interesse hat. Manchmal ergibt sich daraus eine gute Lösung, zum Beispiel wenn das Haus an eine Familie geht und die Fläche beim Landwirt bleibt. Für Fragen zu solchen Flächen wenden Sie sich an den Notar oder einen Rechtsanwalt. Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke kann außerdem eine Genehmigung nötig sein.

Was ändert sich je nach Objektart?

Auch innerhalb der Gemeinde gilt nicht für jedes Haus derselbe Plan. Ein neueres Einfamilienhaus in einem Baugebiet lässt sich vergleichsweise gut einordnen. Hier zählen Zustand, Energiekosten und ein klarer Preis. Ein älteres Haus mit Sanierungsbedarf braucht offene Angaben zu Dach, Heizung und Leitungen, damit ein Käufer seine Kosten überschlagen kann. Ein Anwesen mit Stadel und Land braucht Vorbereitung: Was gehört dazu, was ist genehmigt, und was könnte getrennt werden? Ein Grundstück mit Baurecht verlangt Auskünfte zu Bebauung und Erschließung, und hier ist eine Anfrage bei Gemeinde und Landratsamt oft der erste Schritt.

Fragen Sie den Makler, welche dieser Arbeiten bei Ihrem Objekt anfallen und wer sie übernimmt. Ein Plan, der bei jedem Objekt gleich klingt, hilft Ihnen wenig. Hat er bereits einmal etwas Vergleichbares verkauft, soll er Ihnen erklären, was dabei schwierig war und wie er das heute angehen würde.

Wie läuft die Zusammenarbeit nach der Unterschrift?

Mit dem Vertrag beginnt die eigentliche Arbeit. In den ersten Tagen sollten Unterlagen gesichtet und offene Punkte verteilt werden. Danach folgen Fototermin, Exposé und Ihre Freigabe, denn was dort steht, sollten Sie gelesen haben. Sobald das Haus online ist, erhalten Sie in festem Takt Rückmeldungen. Nach etwa vier Wochen ist ein guter Zeitpunkt für ein erstes Gespräch über die Zahlen: Wie viele Anfragen gab es, wie viele Besichtigungen, und was sagen die Interessenten? Passt der Eindruck zur erwarteten Nachfrage, oder sollte etwas geändert werden?

Vereinbaren Sie auch, wie Entscheidungen fallen. Ein Angebot sollte schriftlich mit Finanzierungsnachweis vorliegen. Über Preis und Käufer entscheiden Sie, nicht der Makler. Ist der richtige Käufer gefunden, bereitet der Notar den Vertrag vor, und der Makler begleitet Sie bis zur Übergabe. Eine gute Zusammenarbeit erkennen Sie daran, dass Sie jederzeit wissen, wo Sie stehen.

Welche Besonderheiten sollten im Exposé stehen?

Ein Exposé muss nicht alles erzählen, doch Wesentliches gehört hinein. Dazu zählen genauer Ort und Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Modernisierungen, Heizung und die Pflichtangaben zum Energieausweis. Beim Heizungsthema können Sie sachlich bleiben: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Interessenten wollen trotzdem wissen, wie alt die Anlage ist und was der Betrieb im Jahr kostet.

Thema	Gute Formulierung	Weniger hilfreich
Lage	„Maria Thalheim, zu Fuß 5 Minuten zur Kirche, rund 20 Minuten mit dem Auto nach Erding“	„Idyllisch im Grünen“
Grundstück	„1.200 m², davon etwa ein Drittel Obstwiese, Grenzen im Plan“	„Großer Garten“
Zustand	„Dach 2012 neu, Bad von 1994, Fenster teils alt“	„Gepflegt“
Besonderheiten	„Stadel, Nutzung im Bauantrag noch zu klären“	„Viel Potenzial“

Die Zahlen in dieser Tabelle sind frei gewählt und dienen als Muster. Wichtig ist die Haltung dahinter: Klare Angaben schaffen Vertrauen und sparen Rückfragen. Bilder und Texte sollten dabei immer das tatsächliche Objekt zeigen, und unklare Punkte sollten als unklar beschrieben werden.

Ein Beispiel: Ein Haus, zwei Texte (erfunden)

Ein Eigentümer verkauft ein älteres Haus in einem Ort der Gemarkung Reichenkirchen. Der erste Exposé-Entwurf heißt „Einfamilienhaus in Fraunberg“ und liest sich wie jedes andere Angebot. Die Anfragen kommen von Menschen, die unter dem Namen etwas anderes erwartet haben. Eine Maklerin schreibt den Text neu. Sie nennt den Ort, die Fahrzeit nach Erding und zur nächsten S-Bahn, das Ruftaxi und die Wege zu Schule und Kindergarten. Es melden sich weniger Interessenten, aber die, die kommen, wissen, worauf sie sich einlassen.

Das erfundene Beispiel zeigt keine Erfolgsgarantie. Es zeigt nur, dass ein genauer Text schon vor der Besichtigung einen Teil der Arbeit erledigt.

Welcher Makler erzielt in Fraunberg den besten Preis?

Das kann niemand versprechen. Fragen Sie nach erzielten Preisen statt nach Versprechen, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Fraunberg? führt Sie durch diese Fragen. Den Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen in Fraunberg, und bei der Einordnung hilft Immobilienbewertung in Fraunberg.

Häufige Fragen

Warum ist die Ortsbezeichnung wichtig?

Viele Einheimische und Suchende denken in Maria Thalheim, Reichenkirchen oder Fraunberg. Der genaue Ort gehört deshalb in Titel und Text.

Muss der Makler in der Gemeinde sitzen?

Nein. Wichtig sind Ortskenntnis, Termine vor Ort und ein nachvollziehbarer Plan.

Wer kauft in Fraunberg?

Das hängt vom Haus ab. Denkbar sind Familien aus dem Landkreis, Beschäftigte im Umfeld des Flughafens und Menschen, die Ruhe und Platz suchen.

Ist eine fehlende Bahn ein Problem?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, die passenden Interessenten anzusprechen und die Wege ehrlich zu beschreiben.

Wie lange läuft ein Maklervertrag?

Häufig einige Monate. Achten Sie auf eine klare Laufzeit und Kündigung, und prüfen Sie Verlängerungen.

Muss die Heizung vorher ersetzt werden?

Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Was bringt ein Exposé mit genauer Lage?

Es zieht passende Interessenten an und erspart Besichtigungen, die ohnehin zu nichts führen.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Ein Makler in Fraunberg sollte die drei Gemarkungen und die zwei Landschaften kennen, den genauen Ort benennen und Käufer ohne Umwege über Fahrzeiten und Alltag informieren. Prüfen Sie Plan, Vergleich und Vertrag. Sprechen Sie gern mit Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.