Guter Immobilienmakler in Eching: Sechs unbequeme Sätze, an denen Sie ihn erkennen

Fast jeder Makler wirkt beim ersten Gespräch freundlich, und fast jeder verspricht Einsatz, Erfahrung und einen guten Preis. Damit lässt sich schwer vergleichen. Viel aufschlussreicher ist, was jemand sagt, wenn es unbequem wird. Ein guter Immobilienmakler in Eching sagt Ihnen vielleicht, dass Ihre Preisvorstellung zu hoch ist. Er weist auf die Autobahn hin, auf die alte Heizung oder darauf, dass ein Papier fehlt. Solche Sätze kosten im Moment Sympathie. Wer sie trotzdem ausspricht, denkt an das Ergebnis und nicht nur an die Unterschrift unter dem Vertrag.

Dieser Ratgeber stellt sechs solche Sätze vor. Zu jedem erklären wir, warum er nützlich ist, wie Sie nachhaken können und woran Sie eine ausweichende Antwort erkennen. Danach geht es um die übrigen Zeichen guter Arbeit, vom Exposé bis zur Berichterstattung. Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Verkäufer in Eching und den Ortsteilen. Sie können diese Sätze auch gern bei uns prüfen. Am Ende sollten Sie einen klaren Maßstab haben, mit dem Sie mehrere Gespräche vergleichen können, ganz gleich, für wen Sie sich entscheiden.

Warum sind unbequeme Sätze so aussagekräftig?

Ein Makler bekommt den Auftrag leichter, wenn er Ihnen sagt, was Sie gern hören. Besonders beliebt ist der hohe Preis. Wer die höchste Zahl nennt, wirkt zunächst am kompetentesten, und das erste Gespräch läuft angenehm. Später kommen oft die Absagen, und der Preis muss herunter. Ein guter Makler nimmt in Kauf, dass Sie ihn vielleicht nicht beauftragen, weil seine Zahl weniger schön klingt. Das ist kein Mut um des Mutes willen. Es zeigt, dass er weiß, was eine Fehleinschätzung kostet. Er möchte später nicht erklären müssen, warum niemand zur Besichtigung kommt.

Natürlich sollte ein unbequemer Satz auch begründet sein. Schlechte Stimmung allein ist keine Qualität. Manche reden ein Haus schlecht, um einen niedrigen Preis durchzusetzen und schnell zu verkaufen. Der Unterschied liegt in der Begründung. Wer sagt „Das Haus ist nicht viel wert“, ohne Vergleichsfälle oder Gründe, hilft Ihnen nicht. Wer sagt „Wegen der Heizung und des Dachs wird ein Käufer mit diesen Kosten rechnen, und so würde ich damit umgehen“, gibt Ihnen etwas in die Hand. Achten Sie also auf beides: den Mut zur Offenheit und die Sorgfalt dahinter. Dann erkennen Sie schnell, wer es ehrlich meint.

Satz 1: „Ihre Preisvorstellung halte ich für zu hoch“

Es kann ja auch umgekehrt sein, doch meistens geht es um diesen Satz. Ein guter Makler nennt dann eine Spanne, erklärt die Gründe und zeigt Ihnen Vergleiche, soweit er dazu befugt ist. Er stützt sich auf den Marktbericht und die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Freising, soweit vorhanden, und auf eigene Erfahrungen. Er erklärt auch, was passiert, wenn Sie trotzdem höher einsteigen möchten, und bis wann man das prüfen würde. Das ist Ihr gutes Recht. Sie entscheiden. Doch dann sollte vereinbart sein, wann die Reaktionen ausgewertet werden und was daraus folgt.

Fragen Sie zurück: Welche drei Objekte würden Sie als Vergleich heranziehen? Warum sind sie besser oder schlechter als meines? Welche Käufergruppe erwarten Sie zu diesem Preis? Eine vage Antwort wie „das Gefühl sagt mir“ reicht nicht. Auch ein Verweis auf Online-Rechner genügt nicht. Lassen Sie sich die Gründe am besten schriftlich geben. Die Unterschiede zwischen den Ortsteilen sollten in die Begründung einfließen. Ein Haus in Ottenburg lässt sich nicht einfach mit einem Reihenhaus nahe der S-Bahn vergleichen. Wie sich der Wert im Einzelnen zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching. Dort sind die wichtigsten Einflussfaktoren beschrieben.

Satz 2: „Die Autobahn hört man hier“

Jede Lage hat ihre Schwächen. In Eching sind das je nach Standort vielleicht die Autobahn, die Bahn, Fluglärm, Gewerbeverkehr oder der Parkdruck am See in der Badesaison. Ein guter Makler nennt das offen, bevor ein Interessent es selbst entdeckt. Er legt Besichtigungen möglicherweise so, dass man die Lage ehrlich erlebt. Das schützt Sie vor Abbrüchen, und ein vorbereiteter Käufer verhandelt in der Regel ruhiger als einer, der sich getäuscht fühlt. Es schützt Sie auch rechtlich, wenn es um bekannte Mängel geht, denn solche sollten Sie nicht verschweigen. Wie genau Sie das formulieren, bespricht Ihr Makler mit Ihnen.

Fragen Sie: Was würde ein Käufer an meiner Lage am ehesten kritisieren? Wie würden Sie im Exposé damit umgehen? Eine gute Antwort beschreibt die Schwäche sachlich und stellt die Stärken daneben, also zum Beispiel die kurzen Wege, die der Verkehr ja auch bedeutet. Eine schlechte Antwort lautet: „Das merken die gar nicht.“ Das ist kein gutes Zeichen, und es lädt zu Streit ein. Gerade bei Häusern am See oder bei einem Garten zur Autobahn ist Ehrlichkeit auch die bessere Verkaufsstrategie. Wie man solche Lagen vergleicht, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Eching. So erkennen Sie Ortskenntnis im Gespräch recht schnell.

Satz 3: „So gehen wir noch nicht online“

Viele Eigentümer möchten nach der Entscheidung schnell starten, und das ist gut verständlich. Trotzdem sollte ein Inserat erst erscheinen, wenn die Unterlagen und Fotos passen. Fehlt der Energieausweis, entspricht die Wohnfläche nicht den Plänen oder fehlen die Protokolle der Eigentümergemeinschaft, entstehen später Pausen. In dieser Zeit kühlt das Interesse ab. Ein guter Makler weist Sie darauf hin, auch wenn er selbst gern schneller zum Ziel käme. Er kann auch sagen, wie lange es voraussichtlich dauert.

Auch das Haus selbst gehört dazu. Muss wirklich alles renoviert werden? Meist nicht. Aber Aufräumen, Kleinigkeiten reparieren und den Garten pflegen sind für Fotos und Besichtigungen hilfreich. Fragen Sie: Was würden Sie vor dem Start tun, was würden Sie lassen? Wer alles empfiehlt, ohne die Kosten zu betrachten, hat nicht richtig nachgedacht. Wer nichts empfiehlt, hat vielleicht gar nicht hingesehen. Die Reihenfolge der Papiere und zuständigen Stellen zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching. Lieber zwei Wochen später starten und dafür mit einem vollständigen Auftritt: Das zahlt sich in aller Regel aus.

Satz 4: „Das Gebot würde ich nicht annehmen“

Ein Makler verdient erst, wenn verkauft wird, und ein schnelles Gebot kann verlockend sein. Ein guter Makler rät trotzdem manchmal ab. Er erklärt, warum das Gebot zu niedrig ist, und schlägt eine Antwort vor. Vielleicht gibt es weitere Interessenten, die vorher noch angesprochen werden sollten. Vielleicht kann der Käufer sein Gebot erhöhen, wenn man ihm auf andere Weise entgegenkommt, etwa bei der Übergabe. Auch die umgekehrte Empfehlung ist möglich: „Dieses Gebot würde ich annehmen, und zwar aus diesen Gründen.“ Wichtig ist, dass Sie die Begründung nachvollziehen können. Die Entscheidung liegt am Ende bei Ihnen.

Lassen Sie sich von einem früheren Fall berichten: Wann haben Sie zuletzt von einem Gebot abgeraten? Wie ging es aus? Fragen Sie auch, wie Sie die Interessenten über andere Gebote informieren. Ein Makler darf nicht einfach erfinden, dass es ein höheres Angebot gibt. So etwas fällt irgendwann auf, und das Vertrauen ist weg. Klären Sie außerdem die Finanzierung: Ein hohes Gebot ohne Nachweis ist weniger wert als ein etwas niedrigeres mit Bankbestätigung. Wie die Verhandlung im Einzelnen abläuft, und welche Hebel es für den Preis gibt, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?.

Satz 5: „Das weiß ich nicht, ich kläre das“

Niemand kennt jede Regel. Ein guter Makler gibt das zu, ruft bei der Gemeinde an, fragt beim Landratsamt Freising nach oder empfiehlt Ihnen einen Fachmann. Das ist viel besser als eine selbstsichere falsche Auskunft. Bei Baurecht, Steuer, Erbrecht und Mietrecht sollte er ohnehin die Grenze zum Rechtsrat einhalten. Er kann Ihnen die Fragen nennen und die Richtung zeigen. Verbindlich entscheidet ein Anwalt, Steuerberater, Notar oder die Behörde. Wer alles sicher zu wissen behauptet, kann Sie in Schwierigkeiten bringen, zum Beispiel, wenn ein Anbau als genehmigt gilt und später das Gegenteil herauskommt.

Ein weiterer Vorteil solcher Offenheit ist das Netzwerk. Fragen Sie: An wen würden Sie mich bei einer Frage zur Teilung, zur Steuer oder zur Heizung verweisen? Wer dazu nichts sagen kann, arbeitet vermutlich selten mit anderen Fachleuten zusammen. Auch bei den Unterschieden zur Landeshauptstadt hilft das. Ein Mietspiegel oder eine Baumschutzverordnung aus München gilt in Eching nicht ohne Weiteres. Wer das weiß oder nachschlägt, zeigt Sorgfalt. Das klingt kleinteilig, doch die Kleinigkeiten entscheiden später oft, ob ein Verkauf ohne Hänger durchläuft. Solche Spezialfälle beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Eching ausführlicher.

Satz 6: „Vielleicht ist Verkaufen gerade nicht die beste Lösung“

Das ist der seltenste Satz, und vielleicht der wertvollste. Ein Eigentümer möchte zum Beispiel wegen hoher Heizkosten verkaufen, und dabei könnte eine Übergangslösung sinnvoller sein. Ein anderer hat erst vor wenigen Jahren gekauft und müsste bei Verkauf einer vermieteten Wohnung womöglich Steuern zahlen. Ein Dritter steht unter Druck der Familie und braucht eigentlich erst einmal Bedenkzeit. Ein guter Makler sagt das, auch wenn damit ein Auftrag erst einmal verschoben wird oder verloren geht. Oft kommt der Kontakt später zurück, und bis dahin haben Sie alle Fragen klären können.

Hören Sie deshalb darauf, ob Sie nach Ihren Plänen gefragt werden. Warum möchten Sie verkaufen, was soll danach geschehen, und bis wann? Wer das nicht fragt, kann Ihnen auch nicht wirklich raten. Es ist auch in Ordnung, wenn das Gespräch mit einem Ergebnis endet wie „Klären Sie erst das eine, und melden Sie sich dann wieder“. Das ist kein verlorener Termin. Sie gehen mit mehr Klarheit heraus und ohne Druck. Bei unseren Gesprächen in Eching ist das ausdrücklich erlaubt. Mehr über Ihre Interessen beim Verkauf schreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Eching.

Woran erkennen Sie gute Arbeit noch?

Sehen Sie sich aktuelle Inserate an. Sind die Bilder hell und die Texte konkret? Steht dort etwas über die Lage, oder nur Floskeln? Passen Wohnfläche und Grundriss zusammen? Lesen Sie Bewertungen, und zwar auch die kritischen. Wie reagiert die Person darauf? Achten Sie außerdem auf Kleinigkeiten: Kommt sie pünktlich? Ruft sie zurück, wenn sie es versprochen hat? Sieht sie sich das ganze Haus an, oder nur das Wohnzimmer? Fragt sie nach Keller, Dachboden, Rechnungen und Plänen? Das alles lässt auf die spätere Arbeit schließen. So wie jemand in diesem Gespräch arbeitet, wird er meist auch mit den Interessenten umgehen.

Lassen Sie sich erklären, wie die Berichte während der Vermarktung aussehen. Wie oft melden Sie sich? Was steht drin? Was geschieht bei wenig Resonanz? Vereinbaren Sie eine feste Form, etwa alle ein bis zwei Wochen, damit Sie nicht nachtelefonieren müssen. Fragen Sie außerdem nach der Person, die wirklich bei Ihnen vor Ort sein wird. In größeren Büros ist das nicht immer dieselbe. Ein weiterer Hinweis ist die Sprache. Wer Ihnen Begriffe wie „Innenprovision“ oder „Alleinauftrag“ verständlich erklärt, wird das auch später bei Grundschuld und Notarvertrag tun. Das ist für viele Verkäufer sehr viel wert, gerade beim ersten Verkauf.

Was verrät der Vertrag über den Makler?

Ein guter Makler legt Ihnen den Vertrag offen vor und erklärt ihn. Er lässt Ihnen Zeit und drängt nicht auf eine Unterschrift am ersten Abend. Eine begrenzte Laufzeit, klare Kündigungsregeln und eine genaue Nennung der Leistungen sind gute Zeichen. Vorsicht ist bei Gebühren geboten, die auch ohne Verkauf anfallen, bei Klauseln zu Eigengeschäften oder bei automatischer Verlängerung. Lassen Sie im Zweifel einen Anwalt draufschauen. Worauf Sie bei der Provision achten sollten, und was hinter unterschiedlichen Sätzen steckt, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Eching. Eine klare Vereinbarung schützt beide Seiten, und im Streitfall ersparen Ihnen genaue Formulierungen viel Ärger.

Was unterscheidet einen guten von einem netten Makler?

Sympathie ist wichtig, denn Sie werden einige Monate eng zusammenarbeiten und sprechen vielleicht über Geld, Familie und Erinnerungen. Doch nett zu sein reicht nicht. Ein netter Makler lobt Ihr Haus, stimmt allem zu und verspricht, sich zu melden. Ein guter Makler kann ebenfalls freundlich sein und hakt trotzdem nach: Wo ist die Baugenehmigung für den Wintergarten? Warum wurde das Dach nur halb erneuert? Stimmt die Wohnfläche im alten Exposé wirklich? Solche Fragen wirken im ersten Moment vielleicht lästig. Sie zeigen aber, dass später auch die Fragen der Käufer beantwortet werden können. Achten Sie deshalb auf die Mischung aus Respekt und Genauigkeit. Sie sollten sich in dem Gespräch wohlfühlen, und Sie sollten am Ende mehr wissen als vorher. Wenn beides zutrifft, haben Sie vermutlich die richtige Person gefunden. Fehlt eines davon, lohnt sich meist noch ein weiteres Gespräch, bevor Sie etwas unterschreiben.

Die sechs Sätze im Überblick

Satz	Was er zeigt	Ihre Rückfrage
Preis zu hoch	Marktkenntnis, Mut	Welche Vergleiche?
Autobahn hörbar	Lageehrlichkeit	Wie im Exposé?
Noch nicht online	Sorgfalt	Was fehlt, was nicht?
Gebot ablehnen	Verhandlung	Welcher Fall zuletzt?
Weiß ich nicht	Redlichkeit, Netzwerk	Wen würden Sie fragen?
Noch nicht verkaufen	Beratung	Was wäre die Alternative?

Wie vergleichen Sie am besten?

Sprechen Sie mit zwei oder drei Maklerinnen und stellen Sie allen dieselben Fragen. Notieren Sie sich nach jedem Gespräch, wie die Antworten ausfielen, und was Ihnen aufgefallen ist. Lassen Sie sich nicht nur vom höchsten Preis leiten. Eine erste Orientierung zum Wert bietet unsere Wertermittlung. Wer wissen möchte, wie man Bewertungen und Erfolgsnachweise liest, findet das im Ratgeber Bester Immobilienmakler in Eching. Ellen Günthel stellt sich dem Vergleich gern. Fragen Sie auch nach unserem Satz von 1,785 % statt 3,57 %.

Welcher Makler erzielt in Eching den besten Preis?

Nicht derjenige mit der höchsten Zahl im ersten Gespräch. Den Preis bestimmen die Einschätzung, die Darstellung, die passende Ansprache, die Unterlagen und die Verhandlung. Wer früh die unbequemen Sätze sagt, kommt später meist schneller zum Ziel. Den ausführlichen Vergleich finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?. Fragen Sie jeden Anbieter außerdem, wie oft er zuletzt einen Preis nach unten korrigieren musste und warum. Die Antwort darauf sagt meist mehr als eine Werbeaussage.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Eching?

Daran, dass er auch Unangenehmes begründet ausspricht, zuhört und sauber arbeitet.

Soll ich den Makler mit dem höchsten Preis nehmen?

Nur, wenn er diesen Preis gut begründen kann.

Wie viele Gespräche sind sinnvoll?

Meist zwei oder drei. Stellen Sie allen die gleichen Fragen.

Darf ein Makler Rechtsfragen beantworten?

Er kann Hinweise geben. Verbindlich sind Anwalt, Steuerberater, Notar und Behörden.

Was sollte ein guter Makler zuerst fragen?

Warum Sie verkaufen, bis wann und was danach geschehen soll.

Sind gute Bewertungen genug?

Sie sind ein Hinweis. Lesen Sie auch die kritischen.

Was kostet das Gespräch?

Bei neues // nest ist das erste Gespräch kostenlos und unverbindlich.

Wer ist bei neues // nest für Eching zuständig?

Ellen Günthel.

Fazit

Ein guter Immobilienmakler in Eching zeigt sich weniger in Werbesätzen als in den unbequemen Sätzen, die er begründet ausspricht. Nutzen Sie die sechs Sätze als Maßstab. Ellen Günthel stellt sich diesem Vergleich gern. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.