Vermietete Immobilie verkaufen in Eching: Vier Akten, die Käufer sehen möchten

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in Eching lässt sich verkaufen, auch wenn die Mieter bleiben. Der Mietvertrag geht in der Regel einfach auf den Käufer über, denn Kauf bricht nicht Miete. Trotzdem ist es ein anderer Verkauf als bei einem leeren Haus. Der Käufer erwirbt nämlich nicht nur Steine, sondern auch ein laufendes Vertragsverhältnis. Deshalb möchte er genau wissen, was ihn erwartet. Vier Akten entscheiden dabei über Vertrauen und Preis: der Vertrag, die Kaution, die Abrechnungen und der Zustand. Wer sie vor dem Inserat ordnet, spart viel Zeit in der Verhandlung, und die Mieter werden weniger behelligt.

Dieser Ratgeber geht die vier Akten nacheinander durch und erklärt dann, wie Sie mit den Mietern umgehen, wer als Käufer infrage kommt und was in Eching anders ist als in München. Hier gelten keine Münchner Daten, wie etwa der Münchner Mietspiegel. Was bei Mietpreisbremse und Kappungsgrenze aktuell gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, und Sie zahlen 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Das ist gerade bei Anlageobjekten interessant, weil jeder Kostenpunkt unmittelbar die Rechnung beeinflusst. Mietrechtliche Fragen klärt im Einzelfall ein Anwalt.

Akte 1: Der Mietvertrag

Suchen Sie den Originalvertrag und alle Nachträge heraus. Wann begann das Mietverhältnis? Ist es unbefristet? Gibt es eine Staffelmiete oder eine Indexmiete? Welche Regelungen stehen dort zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Haustieren oder Untermiete? Ein Käufer schaut sich das genau an, weil diese Regelungen ihn binden. Auch der Umfang spielt eine Rolle: Gehören Keller, Stellplatz oder Garten dazu? Bei einem Haus in Eching kommt es nicht selten vor, dass eine Garage oder ein Gartenanteil mündlich dazugekommen ist. Das sollte klar sein, damit im Exposé nichts Falsches steht. Fragen Sie im Zweifel nach, und halten Sie es schriftlich fest.

Besonders alte Verträge enthalten manchmal Klauseln, die heute unwirksam wären. Das betrifft etwa die Schönheitsreparaturen. Ein Anleger sieht das, weil es ihn später Geld kosten kann. Sagen Sie nichts, was Sie nicht wissen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie den Vertrag einmal von einem Anwalt oder dem Eigentümerverein ansehen. Wichtig ist auch die Höhe der Miete. Liegt sie deutlich unter dem, was in Eching ortsüblich ist? Dann kann ein Mieterhöhungspotenzial bestehen, was den Wert steigern kann, jedoch gesetzlichen Grenzen unterliegt. Liegt sie darüber, sollten Sie das ebenso wissen, denn es könnte später Fragen geben. Rechnen Sie auch nicht einfach mit einer Erhöhung, die vielleicht nicht zulässig ist.

Akte 2: Die Kaution

Die Kaution wird oft vergessen, und sie führt dann in letzter Minute zu Fragen. Wie hoch ist sie, und wo liegt sie? Sie sollte getrennt vom eigenen Vermögen angelegt sein. Haben Sie noch die Nachweise, vielleicht ein Sparbuch? Der Käufer tritt beim Verkauf in die Rechte und Pflichten ein und muss die Kaution später zurückzahlen. Sie sollten sie deshalb übergeben oder im Kaufvertrag regeln. Stellen Sie sicher, dass die Summe stimmt und die Zinsen nachvollzogen werden können. Bei einem sehr alten Mietverhältnis kann das eine kleine Detektivarbeit werden. Eine klare Aufstellung nimmt dem Thema die Spannung.

Wenn Sie die Kaution nicht mehr getrennt nachweisen können, sprechen Sie das offen an. Ein kurzer Vermerk im Kaufvertrag kann klären, wer was übernimmt. Der Notar hilft dabei. Auch eine Bürgschaft statt einer Barkaution kommt vor. Dann sollte die Bürgschaftsurkunde gefunden und übergeben werden. Wenn der Mieter bereits einen Teil als Mietschuld verrechnet hat oder andere Probleme bestehen, sollte das bekannt sein. Lieber vorher sprechen als im Nachhinein streiten. Es sind vergleichsweise kleine Beträge, aber wenn so etwas ungeklärt bleibt, kann es den Eindruck erwecken, dass auch andere Dinge nicht ganz in Ordnung sind. Ordnung hier wirkt also auf die gesamte Verhandlung.

Akte 3: Die Abrechnungen

Anleger möchten die Einnahmen und Kosten der letzten Jahre sehen. Das sind Nebenkostenabrechnungen, Mieteingänge, Hausgeld und Rücklagen bei einer Eigentumswohnung sowie Rechnungen für Reparaturen. Bei einem Haus gehören dazu auch Grundsteuer, Versicherung und Müll. Eine einfache Tabelle für die letzten drei Jahre genügt und macht einen guten Eindruck. Prüfen Sie, ob die Abrechnungen fristgerecht erstellt wurden und ob es offene Nachforderungen oder Streit gibt. Offene Punkte sollten Sie vor dem Verkauf möglichst klären. Der Stichtag für den Übergang von Einnahmen und Kosten wird im Kaufvertrag festgelegt. Sprechen Sie mit dem Notar darüber, wer welche Abrechnung erstellt.

Bei einer Eigentumswohnung kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, und der Wirtschaftsplan. Stehen Sonderumlagen an? Wie hoch ist der Anteil an der Rücklage? Wie viel vom Hausgeld lässt sich auf den Mieter umlegen und wie viel nicht? Das macht für die Rendite einen großen Unterschied. Rechnen Sie selbst die Nettomieteinnahmen aus und teilen Sie sie durch den erwarteten Preis. So sehen Sie, wie ein Anleger denken wird. Für einen einfachen Überblick genügt das. Für alles Weitere hilft ein Steuerberater. Die benötigten Unterlagen finden Sie auch im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching, einschließlich der Papiere für vermietete Objekte.

Akte 4: Der Zustand

Bei einer vermieteten Immobilie sehen Interessenten die Räume nur nach Absprache. Mängel, die der Mieter gemeldet hat, sollten Sie kennen und benennen, zum Beispiel Feuchtigkeit oder eine defekte Heizung. Laufen Mietminderungen oder gibt es Streit? Das sollte früh auf den Tisch. Ist die Heizung alt? Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden. Wer aber nach diesem Datum im Bestand neu einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden grünen Anteil einplanen. Im Einzelfall hilft ein Energieberater.

Der Energieausweis ist Pflicht, und das auch bei vermieteten Objekten. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei Häusern und Wohnungen in Eching sollten auch die Punkte zum Gemeinschaftseigentum bekannt sein: Dach, Fassade und Leitungen. Ein aktueller Überblick hilft. Falls Sie schon längere Zeit nicht mehr in der Wohnung waren, kündigen Sie einen Termin an und sehen Sie sich diese an, bevor Sie etwas schreiben. Fotos sind bei vermieteten Objekten schwierig, weil die Einrichtung des Mieters dessen Privatsache ist. Bitten Sie um Erlaubnis, oder zeigen Sie nur neutrale Bereiche. Eine Grundrisszeichnung kann dann umso wichtiger sein.

Wie gehen Sie mit den Mietern um?

Sprechen Sie früh mit den Mietern, am besten persönlich und bevor das Inserat erscheint. Sagen Sie, dass der Mietvertrag bestehen bleibt, und erklären Sie, wie die Besichtigungen ablaufen sollen. Mieter müssen Besichtigungen nach angemessener Ankündigung und in einem vertretbaren Umfang dulden, doch sie müssen nicht jeden Abend Fremde hereinlassen. Häufig hilft es, Termine zu bündeln und Rücksicht auf Arbeitszeiten zu nehmen. Ein gutes Verhältnis ist eine der wichtigsten Grundlagen für einen ruhigen Verkauf. Ein verärgerter Mieter kann Termine erschweren und bei den Besichtigungen negative Stimmung verbreiten.

Manche Vermieter bieten den Mietern an, selbst zu kaufen. Das ist eine Überlegung wert. Bei einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Das sollten Sie prüfen, weil es den Notartermin beeinflusst. Wenn ein Mieter ausziehen möchte, kann eine einvernehmliche Lösung sinnvoll sein, und manche Verkäufer bieten dafür einen Ausgleich an. Lassen Sie sich die Vereinbarung von einem Anwalt prüfen, damit sie wirksam ist und auch hält. Drängen Sie niemanden zum Auszug. Das ist meist unklug und kann auch rechtlich problematisch sein. Sagen Sie Mietern auch ehrlich, was Sie nicht wissen, zum Beispiel, ob der Käufer selbst einziehen möchte.

Wer kauft eine vermietete Immobilie?

Es gibt im Wesentlichen zwei Gruppen. Anleger schauen auf Miete, Kosten, Zustand und Perspektive. Sie sind bei langen Mietverhältnissen oft entspannt, wenn die Zahlen stimmen, und sie brauchen den Eigenbedarf nicht. In Eching spricht für sie die Lage an der S1 und nahe den Arbeitgebern im Münchner Norden und am Flughafen. Die Kernfrage lautet: Passt die Rendite im Vergleich zu anderen Anlagen? Selbstnutzer möchten dagegen früher oder später selbst einziehen. Sie fragen nach Eigenbedarf, Kündigungsfristen und danach, wie alt die Mieter sind und wie lange sie schon dort wohnen. Lassen Sie sich diesen Punkt von einem Anwalt erklären, denn die Fristen hängen von der Mietdauer ab.

Für Selbstnutzer ist ein vermietetes Objekt oft weniger interessant, und sie zahlen daher vielleicht weniger, außer wenn ein Auszug bereits abzusehen ist. Bei einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Mietwohnung kann es zudem eine Kündigungssperrfrist geben, die den Eigenbedarf verzögert. Das hängt vom jeweiligen Gebiet ab und sollte geprüft werden. Für Sie lohnt es sich, einmal beide Rechnungen zu machen: den Verkauf an einen Anleger und den an einen Selbstnutzer. Wie Sie mit Bewertung und Ertragswert umgehen, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching. Dort wird auch erklärt, welche Verfahren zu vermieteten Objekten passen und was Sie selbst nachprüfen können.

Was ist in Eching zu beachten?

Eching gehört zum Landkreis Freising. Der Münchner Mietspiegel gilt deshalb nicht einfach, und die ortsübliche Vergleichsmiete muss anders ermittelt werden, etwa durch Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Fragen Sie nach, ob es einen Mietspiegel gibt und was gilt. Ob Mietpreisbremse und Kappungsgrenze für Eching greifen, hängt von der geltenden bayerischen Verordnung ab. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie Anlegern Erhöhungspotenzial versprechen. Auch Vermietung an Firmen oder für kurze Zeiträume kommt rund um den Flughafen und die Gewerbegebiete vor. Solche Verträge sind anders zu beurteilen, und auch das sollten Sie dem Käufer sagen können.

Überlegen Sie auch, ob es sinnvoll ist, den Verkauf auf einen späteren Zeitpunkt zu legen, etwa wegen der Zehnjahresfrist. Wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Auch die Abschreibung kann in die Rechnung einfließen, und wenn jemand mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, kann es weitere Fragen geben. Das lohnt ein kurzes Gespräch, und es kostet meist weniger als eine falsche Entscheidung. Wer diese Punkte im Griff hat, kann mit Anlegern deutlich sicherer verhandeln.

Warum 1,785 % gerade hier zählt

Bei einem Anlageobjekt schlägt sich jeder Kostenpunkt direkt im Ergebnis nieder. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil wir drei Maklerinnen uns die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und viele Abläufe digital organisieren. Die Leistung bleibt dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Einen Vergleich der Modelle zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Eching. Prüfen Sie den Satz gemeinsam mit der Arbeit.

Lohnt sich der Verkauf jetzt, oder sollten Sie warten?

Stellen Sie einmal die einfache Rechnung auf: Was bringt die Immobilie nach allen nicht umlegbaren Kosten im Jahr, und wie viel Kapital steckt darin zum heutigen Wert? Daraus ergibt sich Ihre aktuelle Rendite, unabhängig vom früheren Kaufpreis. Dann stellen Sie die Frage, was die nächsten Jahre bringen: Stehen Arbeiten an Dach, Fassade oder Heizung an? Läuft in Kürze die Zehnjahresfrist ab? Sind Sie bereit, sich weiter um Mieter und Abrechnungen zu kümmern, oder würde Sie der Erlös entlasten? Für solche Überlegungen gibt es keine pauschale Antwort. Wenn die Wohnung gut läuft und Sie das Geld nicht brauchen, kann Behalten sinnvoll sein. Wenn sie Ihnen zunehmend Arbeit macht, kann ein Verkauf die bessere Wahl sein.

Überlegen Sie auch, ob der Auszug des Mieters den Preis beeinflussen würde. Viele Verkäufer glauben, dass eine freie Wohnung immer viel mehr bringt. Das kann stimmen, doch Sie verlieren während des Leerstands die Miete, und bis dahin kann viel Zeit vergehen. Bei einer gut vermieteten Wohnung kann ein Anleger ebenfalls einen ordentlichen Preis zahlen. Rechnen Sie beide Varianten durch, und sprechen Sie darüber mit Ihrer Maklerin und Ihrem Steuerberater. Warten Sie aber nicht auf einen Auszug, der vielleicht nie kommt. Eine Kündigung ohne Grund ist nicht möglich, und auch das sollten Sie bei der Planung im Blick behalten.

Was gehört ins Exposé einer vermieteten Immobilie?

Ein Exposé für ein vermietetes Objekt sieht anders aus als das für ein leeres. Neben den üblichen Daten sollte es die Jahresnettokaltmiete, die Art des Mietverhältnisses und die Hausgeldkosten nennen, soweit sie sich ohne personenbezogene Details angeben lassen. Beschreiben Sie auch, was der Mieter nutzt, etwa Stellplatz oder Keller. Bilder aus der Wohnung dürfen nur mit Zustimmung gezeigt werden, und die persönlichen Dinge der Mieter gehören nicht ins Inserat. Die genaue Adresse und die Namen bleiben zunächst geschützt. Nennen Sie auch Fakten zur Lage, die für Anleger zählen, also S1, Autobahn und die Arbeitgeber in der Umgebung. Auf Formulierungen wie „sichere Kapitalanlage“ sollten Sie verzichten, denn das ist eine Einschätzung, keine Eigenschaft.

Die vier Akten im Überblick

Akte	Was hineingehört	Was Käufer wissen möchten
Vertrag	Original, Nachträge, Miete	Was bindet mich?
Kaution	Höhe, Anlage, Nachweis	Was muss ich zurückzahlen?
Abrechnungen	Mieteingänge, Kosten	Was bleibt übrig?
Zustand	Mängel, Heizung, Energieausweis	Was kommt auf mich zu?

Wie läuft die Vermarktung ab?

Bereiten Sie die Akten vor, sprechen Sie mit den Mietern und legen Sie das Vorgehen fest. Das Exposé sollte anlegertaugliche Zahlen nennen, soweit das zulässig ist. Personenbezogene Daten geben Sie erst weiter, wenn es ernst wird. Eine Vermarktung kann auch zunächst an einen kleinen Kreis von Anlegern gehen, bevor sie breiter wird. Die Maklerin organisiert die Besichtigungen und achtet auf die Mieter. Wie sich das in der Praxis gestaltet, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Eching. Für den Vertrag und die Abwicklung ist der Notar zuständig. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere Wertermittlung. Ein Ablauf zum Vergleich steht im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Eching.

Häufige Fragen

Darf ich eine vermietete Immobilie in Eching verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss der Mieter die Besichtigung zulassen?

Grundsätzlich ja, mit angemessener Ankündigung und in vertretbarem Umfang.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen, zum Beispiel nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Wer bekommt die Kaution?

Sie geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über. Regeln Sie das im Vertrag.

Kann ich die Miete vorher erhöhen?

Nur im gesetzlichen Rahmen. Lassen Sie das prüfen.

Gilt der Münchner Mietspiegel?

Nein, nicht automatisch.

Muss ich Steuern zahlen?

Das hängt von der Frist ab. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Wer berät mich in Eching?

Ellen Günthel von neues // nest.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Eching lässt sich gut verkaufen, wenn Vertrag, Kaution, Abrechnungen und Zustand geordnet sind. Sprechen Sie früh mit den Mietern. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.