Vermietete Immobilie verkaufen in Garching: Studentenapartment, Forscherwohnung und Familienmieter

Kaum eine Stadt im Münchner Umland hat so viele vermietete Wohnungen mit so unterschiedlichen Mietern wie Garching. Da wohnt in einem Apartment nahe dem Forschungszentrum eine Studentin, die nach zwei Jahren wieder auszieht. In einer Zwei-Zimmer-Wohnung lebt ein Forscher mit befristetem Vertrag, und das Mietverhältnis ist vielleicht über seinen Arbeitgeber zustande gekommen. In der Vier-Zimmer-Wohnung im Wohngebiet lebt seit vielen Jahren eine Familie mit niedriger Miete. Wer verkaufen möchte, hat es in jedem Fall mit anderen Fragen und anderen Käufern zu tun, auch wenn die rechtlichen Grundlagen dieselben sind.

Dieser Ratgeber geht diese drei Fälle durch. Er erklärt zunächst, was immer gilt, und zeigt dann, was bei jedem Mietertyp zu beachten ist, wer als Käufer infrage kommt und wie Sie Mieter fair einbeziehen. Für rechtliche Einzelfragen, besonders bei Kündigung oder Eigenbedarf, sollten Sie einen Anwalt oder Eigentümerverein hinzuziehen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Das kann die Rechnung bei einer Kapitalanlage am Ende durchaus spürbar verbessern.

Was gilt beim Verkauf immer?

Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, und die Kaution geht auf ihn über. Sie dürfen jederzeit verkaufen, auch ohne Zustimmung des Mieters. Ein Vorkaufsrecht hat dieser in der Regel nur, wenn die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt wurde. Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht möglich, denn ein höherer Preis ohne Mieter gilt nicht als Kündigungsgrund. Ein Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Wenn Sie selbst noch in einem Zweifamilienhaus wohnen, gibt es besondere Regeln für die Kündigung einer Einliegerwohnung, die aber geprüft werden sollten.

Auch die steuerliche Seite sollten Sie vorher klären. Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen ist ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel steuerpflichtig. Wenn die Frist bald abläuft, kann sich Warten lohnen. Das sollte der Steuerberater ausrechnen. Prüfen Sie auch mögliche Kosten für die Ablösung eines Darlehens. Ob Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in Garching gelten, hängt von der aktuellen bayerischen Verordnung ab, und auch der Münchner Mietspiegel lässt sich nicht einfach übertragen. Das sollten Sie prüfen lassen, bevor Sie Aussagen über mögliche Mieterhöhungen machen. Die übrigen Unterlagen und zuständigen Stellen beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching.

Fall 1: Die Studentin im Apartment

Kleine Wohnungen in Campusnähe sind bei Anlegern beliebt, weil die Nachfrage hoch ist. Für den Verkauf hat das Vor- und Nachteile. Studierende bleiben oft nur einige Semester, sodass die Wohnung vielleicht bald frei wird. Das kann ein Vorteil sein, wenn Sie den Termin abpassen, zum Beispiel für Eltern, die für ihr Kind kaufen. Fragen Sie die Mieterin freundlich, wie lange sie noch bleiben möchte. Eine Auskunft ist freiwillig, und Sie sollten daraus keine Zusage ableiten. Prüfen Sie auch den Vertrag: Ist er befristet, und wenn ja, wirksam? Ist die Wohnung möbliert vermietet, und wem gehören die Möbel? Wird sie vielleicht zimmerweise oder über einen Dritten vermietet?

Interessant sind solche Wohnungen vor allem für Anleger und Eltern. Anleger schauen auf Miete, Hausgeld, Rücklage und nicht umlagefähige Kosten und möchten wissen, wie oft die Wohnung leer stand. Stellen Sie diese Zahlen in einer kleinen Tabelle zusammen. Manche Banken finanzieren sehr kleine Wohnungen zurückhaltend, was den Kreis der Käufer verkleinern kann. Das sollte Ihre Maklerin wissen. Auch der Zustand der Anlage ist wichtig, denn bei vielen kleinen Einheiten kann das Hausgeld im Verhältnis zur Miete hoch sein. Manche Anlagen haben zudem einen Betreiber oder eine gemeinschaftliche Vermietung, was die Rechnung verändert. Lesen Sie diese Verträge genau. Wie Sie Exposé und Ansprache darauf ausrichten, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Garching.

Wie läuft der Verkauf mit Studierenden als Mietern?

Besichtigungen sollten sich nach Vorlesungen und Prüfungen richten. Fragen Sie nach passenden Zeiten und bündeln Sie die Termine, und zwar am besten mit einigen Tagen Vorlauf. Ein kleines Dankeschön kann das Klima verbessern. Bei einem Apartment reicht es außerdem, wenn nur ernsthafte Interessenten kommen, die Zahlen und Grundriss schon gesehen haben. Das schont die Mieterin. Sagen Sie klar, dass der Vertrag weiterläuft. Junge Menschen, die zum ersten Mal eine eigene Wohnung haben, sind manchmal unsicher, was ein Verkauf bedeutet. Eine freundliche Erklärung hilft, und auch ein Hinweis, an wen die Miete künftig gehen wird. Zur Übergabe teilen Sie mit, wie die Kaution übergeht und wer Ansprechpartner wird.

Wenn die Wohnung gerade frei wird, stellt sich die Frage, ob Sie neu vermieten oder frei verkaufen. Eine freie Wohnung spricht zusätzlich Eltern und Selbstnutzer an, und das kann den Preis erhöhen. Eine Neuvermietung vor dem Verkauf bringt dagegen laufende Einnahmen, und Anleger sehen eine aktuelle Miete. Rechnen Sie beide Wege durch, und zwar einschließlich der Monate ohne Miete. Falls Sie vor einem Verkauf noch renovieren möchten, lohnt sich meist nur etwas Farbe und eine Reinigung. Fragen Sie Ihre Maklerin, was sie in vergleichbaren Fällen erlebt hat. Eine Anlegerrechnung, die nur auf Hoffnungen beruht, hält einer genauen Prüfung selten stand. Daher sollten alle Zahlen belegbar sein.

Fall 2: Der Forscher mit Firmenvertrag

Rund um das Forschungszentrum und die Unternehmen im Münchner Norden wohnen viele Menschen, die für einige Jahre in Garching arbeiten. Sie sind meist zuverlässige Mieter. Prüfen Sie den Vertrag genau. Ist er mit der Person selbst geschlossen, oder ist ein Arbeitgeber oder eine Forschungseinrichtung Vertragspartner? Im zweiten Fall können andere Regeln gelten, und das sollte ein Anwalt beurteilen. Ist der Vertrag befristet, und ist die Befristung wirksam? Eine Befristung ohne konkreten Grund führt oft dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt. Sagen Sie also einem Käufer nicht, die Wohnung werde sicher zu einem bestimmten Zeitpunkt frei. Das kann auf Sie zurückfallen, wenn es nicht stimmt.

Solche Mieter haben oft wenig Zeit, und viele sprechen nicht fließend Deutsch. Eine freundliche Nachricht auf Englisch kann helfen, und erklären Sie, was der Verkauf bedeutet. Vielleicht ist der Mieter sogar selbst interessiert, wenn er länger in München bleiben möchte. Fragen Sie ruhig nach, denn das wäre für beide Seiten bequem. Beachten Sie auch den Datenschutz. Sagen Sie Interessenten nicht, wo der Mieter arbeitet oder wie lange sein Vertrag läuft, solange er das nicht freigegeben hat. Weitere Besonderheiten rund um den Campus beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Garching. Dort geht es auch um die Finanzierung von Käufern mit befristeter Stelle, die ebenfalls wichtig werden kann.

Fall 3: Die Familie, die schon lange dort wohnt

In größeren Wohnungen und Reihenhäusern leben manchmal Familien seit vielen Jahren. Die Miete ist oft niedrig, weil selten erhöht wurde. Für Sie bedeutet das vielleicht wenig Ertrag, und für einen Anleger eine mögliche Steigerung, die aber begrenzt ist. Wichtig ist auch der Kündigungsschutz. Bei langjährigen Mietern verlängern sich die Fristen, und Härtegründe können eine Eigenbedarfskündigung verhindern, etwa bei hohem Alter oder Krankheit. Sagen Sie Interessenten deshalb nichts über einen möglichen Auszug, das Sie nicht belegen können. Prüfen Sie auch, ob es eine Umwandlung gegeben hat, denn dann kommen ein Vorkaufsrecht und Sperrfristen in Betracht. Das sollte vor der Vermarktung geklärt sein.

Sprechen Sie zuerst mit der Familie. Vielleicht möchte sie die Wohnung selbst kaufen, und das wäre oft eine gute Lösung. Vielleicht denkt sie ohnehin über einen Umzug nach. Eine einvernehmliche Vereinbarung kann möglich sein, wenn sie freiwillig ist, und sollte im Zweifel von einem Anwalt formuliert werden. Druck, Vorwände oder lästige Besuche schaden Ihnen. Wer so etwas empfiehlt, handelt nicht in Ihrem Sinne, wie auch der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching beschreibt. Besichtigungen sollten sich nach dem Familienalltag richten. Nehmen Sie auch Rücksicht auf die Kinder. Eine Mieterfamilie, die sich gut behandelt fühlt, zeigt die Wohnung meist auch von ihrer besseren Seite.

Wer kauft vermietet, wer frei?

Anleger kaufen wegen der Miete und vergleichen mit Zinsen und anderen Anlagen. Sie möchten die Zahlen auf einen Blick sehen und sind Verhandlungen gewohnt. Oft läuft der Kauf unkompliziert, wenn alles stimmt. Selbstnutzer zahlen häufig mehr, wenn die Wohnung frei ist, und mit einem laufenden Vertrag sind sie vorsichtig. Eltern, die für ein Kind kaufen, schauen vor allem auf kleine Wohnungen in Campusnähe, und zwar am liebsten, wenn sie bald frei werden. Auch Mieter selbst können Käufer sein. Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach dem Eigentumsübergang möglich und oft begrenzt. Rechnen Sie mit Ihrer Maklerin beide Fälle durch, einschließlich Wartezeit und Kosten. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Fragen Sie auch, wie sich die Nachfrage von Studierenden und Beschäftigten darstellen lässt. Sätze wie „garantiert vermietbar“ sollten nicht im Exposé stehen. Besser ist die Angabe, wie lange die Wohnung bislang vermietet war und wie sich die Miete entwickelt hat. Die Daten sollten stimmen und belegbar sein. Ein Anleger prüft das ohnehin, und falsche Angaben können Ansprüche auslösen. Wie sich der Preis bilden lässt, und welche Hebel es gibt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?. Wie Sie den Wert in drei Schichten betrachten, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching. Das hilft bei der Einordnung einer vermieteten Wohnung.

Was wollen Anleger sehen?

Für Anleger zählen vor allem vollständige Zahlen: Nettokaltmiete, Nebenkostenabrechnung, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage. Dazu kommen Mietvertrag, Mietverlauf und mögliche Mieterhöhungen. Protokolle zeigen, welche Kosten bald anfallen. Name und Bonität des Mieters gehören nicht ins Exposé. Erst ernsthafte Interessenten erhalten geschwärzte Unterlagen, und den vollständigen Vertrag erst, wenn das nötig ist. Eine saubere Übersicht schafft Vertrauen. Kurz vor dem Verkauf die Miete zu erhöhen, kann sinnvoll sein, wenn es rechtlich zulässig und lange fällig ist. Doch das Verhältnis zum Mieter kann darunter leiden, und viele durchschauen solche Schritte. Dass Mieter zufrieden sind und pünktlich zahlen, ist vielen Anlegern mehr wert als ein kleiner Betrag.

Wie informieren Sie Ihre Mieter?

Mieter erfahren es am besten von Ihnen persönlich, bevor ein Inserat erscheint. Rufen Sie an oder schreiben Sie kurz und erklären Sie, dass der Vertrag bestehen bleibt und wer sich wegen der Termine meldet. Viele machen sich Sorgen, und ein offenes Wort beruhigt. Einfach mit dem Schlüssel hereinzukommen, ist nicht zulässig. Bündeln Sie Termine und nehmen Sie Rücksicht. Machen Sie keine Zusagen für den Käufer, zum Beispiel, dass jemand bleiben könne, solange er möchte. Bei der Übergabe wird die Kaution übertragen und die Abrechnung zum Stichtag geregelt. Das steht im Notarvertrag. Teilen Sie anschließend mit, an wen künftig gezahlt wird. Ein rücksichtsvoller Umgang lohnt sich für alle Beteiligten.

Was ist bei Apartmentanlagen und Betreibern zu beachten?

Manche kleine Wohnungen liegen in Anlagen, die für studentisches Wohnen gebaut wurden. Dort gibt es gelegentlich einen Betreiber, der die Vermietung übernimmt, oder einen Pool, in dem Einnahmen verteilt werden. Sie sind dann oft nicht direkt Vermieter, und auch die Miete fließt anders. Lesen Sie diese Verträge genau, bevor Sie etwas zusagen. Wie lange läuft der Vertrag, und kann er gekündigt werden? Was geschieht beim Verkauf? Darf ein Käufer selbst einziehen, oder ist die Nutzung festgelegt? Solche Regelungen beeinflussen den Wert erheblich, und nicht jeder Käufer und nicht jede Bank akzeptiert sie. Bei Unklarheiten sollte ein Anwalt die Unterlagen prüfen.

Anleger möchten außerdem wissen, wie die Gemeinschaft aufgestellt ist. Bei vielen kleinen Einheiten gibt es oft viele auswärtige Eigentümer, die selten zur Versammlung kommen, und das kann Entscheidungen erschweren. Prüfen Sie die Protokolle und den Stand der Rücklage. Stehen Arbeiten an, nennen Sie das offen. Eine einfache Übersicht über die letzten Jahre zeigt, wie die Einnahmen tatsächlich aussahen. Dann muss ein Interessent nicht raten, und Sie verhandeln auf einer sachlichen Grundlage.

Lohnt sich der Verkauf überhaupt?

Bevor Sie verkaufen, rechnen Sie einmal nach. Teilen Sie die jährliche Miete nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten durch den heutigen Wert. Das ist Ihre aktuelle Rendite, und zwar unabhängig davon, was Sie einmal gezahlt haben. Prüfen Sie außerdem die Frist und die anstehenden Kosten in der Anlage. Fragen Sie sich auch, wie viel Arbeit die Wohnung macht, gerade bei häufig wechselnden Mietern. Eine Verwaltung kann das abnehmen, kostet aber Geld. Wenn die Wohnung gut läuft und Sie das Geld nicht brauchen, spricht vielleicht nichts gegen das Behalten. Wenn Sie sich entlasten möchten oder eine große Sanierung ansteht, kann der Verkauf die bessere Wahl sein.

Die drei Fälle im Überblick

Fall	Besonderheit	Wahrscheinliche Käufer	Worauf achten
Studentin	Häufiger Wechsel	Anleger, Eltern	Möblierung, Befristung
Forscher	Firmenvertrag, Befristung	Anleger, Mieter selbst	Vertragspartner, Sprache
Familie	Lange Miete, hoher Schutz	Anleger, Mieter selbst	Mieterhöhung, Härtegründe

Was bedeutet das für die Provision?

Bei einer Kapitalanlage zählt jeder Kostenpunkt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Abstimmung mit dem Mieter, Besichtigungen und Verhandlung. Das ist möglich, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro unterhalten und vieles digital läuft. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Mehr zum Kostenvergleich steht im Ratgeber Günstiger Makler in Garching. Wie der Ablauf insgesamt aussieht, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Garching.

Häufige Fragen

Muss der Mieter zustimmen?

Nein. Der Vertrag geht auf den Käufer über.

Kann ich wegen des Verkaufs kündigen?

Nein. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.

Was gilt bei Firmenverträgen?

Das hängt vom Vertrag ab. Lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In der Regel nur nach einer Umwandlung in Eigentum.

Fällt Steuer an?

Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren in der Regel ja. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Bringt eine freie Wohnung mehr?

Oft ja, doch das ist nicht planbar. Rechnen Sie Wartezeit und Kosten mit ein.

Wer bekommt die Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und wird bei der Übergabe geregelt.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 %.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in Garching verkaufen möchte, sollte den Fall genau einordnen: Studentin, Forscher oder Familie. Danach richten sich Käufer, Unterlagen und Umgang. Ellen Günthel unterstützt Sie dabei. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.